陳學(xué)清

(中國武夷實(shí)業(yè)股份有限公司)

0 引言

大部分房地產(chǎn)工程項(xiàng)目具有建設(shè)規(guī)模大、參與單位多、投資高的特點(diǎn)，因此，工程項(xiàng)目在實(shí)施中，會受到諸多因素的影響，從而導(dǎo)致工程進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)與實(shí)際出現(xiàn)偏差。為解決此方面問題，工程方會根據(jù)工程的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)針對項(xiàng)目全過程的管理計(jì)劃。但在深入此方面內(nèi)容的研究中發(fā)現(xiàn)，大部分工程在進(jìn)行計(jì)劃管理時(shí)，存在套用其他工程項(xiàng)目計(jì)劃的問題，套用管理模式的應(yīng)用，不僅沒有考慮實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目的需求與編制計(jì)劃，也會由于管理工作不到位出現(xiàn)項(xiàng)目正常建設(shè)受阻等現(xiàn)象。

一套科學(xué)、完備的工程計(jì)劃管理方案，必須確保工程計(jì)劃在各個(gè)階段之間保持一致性和連貫性。在此過程中，應(yīng)將項(xiàng)目在開發(fā)過程中的計(jì)劃與重點(diǎn)兩者之間的差異作為前提條件，根據(jù)工程實(shí)際情況，將工程劃分為三個(gè)階段，分別為可研、策劃、建設(shè)階段。第一階段著重基于統(tǒng)籌角度，進(jìn)行工程項(xiàng)目的編制，包括感知整體計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)、劃分工程管理模塊等。第二個(gè)階段主要在于確定工程節(jié)點(diǎn)，對工程整體任務(wù)進(jìn)行分解，最后一個(gè)階段主要是指在第二個(gè)階段工作內(nèi)容的細(xì)化。

在明確項(xiàng)目全過程構(gòu)成的基礎(chǔ)上，下述將結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況，確定各個(gè)階段的工程階段與具體管理方案，為項(xiàng)目的規(guī)范化實(shí)施提供全面的技術(shù)指導(dǎo)與幫助。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目概況

以A 項(xiàng)目為例，對其進(jìn)行工程項(xiàng)目基本情況的概述，該項(xiàng)目位于城市核心區(qū)，具有交通便利、周邊醫(yī)療建設(shè)成熟、配套設(shè)施完善等優(yōu)勢。對A 項(xiàng)目的定位為高級房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)期該項(xiàng)目建成后，將成為該地區(qū)的高級住宅小區(qū)。該建筑項(xiàng)目的占地面積約為66000m2，地上層數(shù)與地下層數(shù)分別為30 層與1 層，地上建筑中有8 棟塔樓建筑，建筑結(jié)構(gòu)為框架、剪力墻，建筑檐高為97.9m，外裝飾為涂料，該建筑中配套設(shè)施較為完善。

2 確定項(xiàng)目各階段工程計(jì)劃

掌握工程項(xiàng)目基本情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目各個(gè)階段工程計(jì)劃的確定，根據(jù)工程階段劃分理論，將建設(shè)的項(xiàng)目劃分為三個(gè)階段，分別為可研階段、工程策劃階段、工程建設(shè)階段，對應(yīng)三個(gè)階段的工程進(jìn)度總和為項(xiàng)目總進(jìn)度，因此，在進(jìn)行工程計(jì)劃劃分時(shí)，按照下述公式，進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃總和的計(jì)算：

式中：C代表項(xiàng)目各階段工程計(jì)劃總和，i代表第i個(gè)階段，n代表階段數(shù)量。其中i的取值為1、2、3、……、n。在上述內(nèi)容的基礎(chǔ)上，根據(jù)全過程三階段劃分法，進(jìn)行三個(gè)階段工期進(jìn)度的表示，公式為：

式中：G代表三個(gè)階段工期進(jìn)度計(jì)劃總和，g1代表可研階段工期計(jì)劃，g2代表工程策劃階段工期計(jì)劃，g3代表工程建設(shè)階段工期計(jì)劃。

在項(xiàng)目實(shí)施過程中，工程各個(gè)階段的實(shí)際進(jìn)度可能與計(jì)劃進(jìn)度存在一定的偏差，為降低外部因素對工程計(jì)劃實(shí)施造成的影響，可按照下述圖1，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目工程計(jì)劃的管理。

圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程計(jì)劃的確定與管理

完成上述內(nèi)容的設(shè)計(jì)后，可基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)活動(dòng)角度，進(jìn)行工作節(jié)點(diǎn)的進(jìn)一步規(guī)劃。在此過程中應(yīng)明確，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施過程中的累計(jì)成本支出呈現(xiàn)“S”型曲線，每個(gè)階段的實(shí)際造價(jià)支出是由不同性質(zhì)項(xiàng)目活動(dòng)的消耗與占用資源構(gòu)成的，因此，要確定項(xiàng)目不同環(huán)節(jié)的具體計(jì)劃，需要明確設(shè)計(jì)方提出的不同環(huán)節(jié)造價(jià)支出，各個(gè)階段的造價(jià)支出計(jì)算公式為：

式中：A代表各個(gè)階段的造價(jià)支出，m代表活動(dòng)行為總數(shù)，j代表房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，第j項(xiàng)活動(dòng)的具體支出。按照上述公式，對工程實(shí)施中三個(gè)階段的造價(jià)“S”型曲線進(jìn)行描述，見圖2。

圖2 工程實(shí)施中三個(gè)階段的造價(jià)“S”型曲線

圖3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工期、質(zhì)量與造價(jià)三要素集成模型

根據(jù)工程的實(shí)際情況，將每一個(gè)造價(jià)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)作為一個(gè)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，通過對節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，實(shí)現(xiàn)對工程計(jì)劃管理全過程的細(xì)化，按照上述方式，便可以實(shí)現(xiàn)對工程項(xiàng)目全過程計(jì)劃的確定。

3 工程項(xiàng)目工期計(jì)劃、質(zhì)量計(jì)劃、造價(jià)計(jì)劃三要素集成管理模型

從圖中（a）可以看出，項(xiàng)目工期與項(xiàng)目造價(jià)之間呈正向相關(guān)關(guān)系。當(dāng)工期從實(shí)線變?yōu)樘摼€后，會造成圖中造價(jià)邊長從1轉(zhuǎn)變到2。項(xiàng)目的工期與造價(jià)之間的正向相關(guān)并不是線性的，并且不同的項(xiàng)目會有不同的線性或非線性正向相關(guān)關(guān)系[1]。在開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)、工期和質(zhì)量三要素集成管理中，仍然需要結(jié)合實(shí)際數(shù)據(jù)，對其具體變化關(guān)系進(jìn)行分析[2]。

從圖中（b）可以看出，項(xiàng)目質(zhì)量與造價(jià)呈現(xiàn)出另一種正向相關(guān)關(guān)系。當(dāng)質(zhì)量從實(shí)線變?yōu)樘摼€時(shí)，會導(dǎo)致圖中造價(jià)的邊長從1 轉(zhuǎn)變到2。同理，二者之間也不是線性關(guān)系[3]。在圖中所示內(nèi)容的基礎(chǔ)上，借助項(xiàng)目掙值所包含的已獲價(jià)值思想，將新引入的中間變量看作已獲質(zhì)量價(jià)值[4]。其中，變量的具體含義可以用下述公式表示：

式中：EQV代表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)獲得的質(zhì)量價(jià)值，EV代表項(xiàng)目掙值，Qe代表項(xiàng)目質(zhì)量指數(shù)。在上述計(jì)算公式中，Qe代表一個(gè)個(gè)體指數(shù)，能夠用于反映房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際質(zhì)量的相對水平，其計(jì)算公式為：

式中：AQ代表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際質(zhì)量水平，BQ代表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)定質(zhì)量水平。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合掙值法確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)實(shí)際計(jì)劃完成程度：

式中：PC代表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)實(shí)際計(jì)劃完成程度，ACWP代表項(xiàng)目已經(jīng)完成的工作量對應(yīng)的實(shí)際造價(jià)，BCWS代表計(jì)劃完成工作量的預(yù)算造價(jià)。對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量造價(jià)的差異可以用下述公式表示：

式中：QV代表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量造價(jià)的差異，EQV代表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)獲得的質(zhì)量價(jià)值。將上述公式作為工程項(xiàng)目工期計(jì)劃、質(zhì)量計(jì)劃、造價(jià)計(jì)劃三要素集成管理模型為后續(xù)全過程工程計(jì)劃管理提供依據(jù)。

4 全過程工程計(jì)劃管理

4.1 可研階段

針對項(xiàng)目進(jìn)行可行性的研究能夠?yàn)闆Q策者在后期各項(xiàng)工作決策提供可靠依據(jù)，同時(shí)也能夠?yàn)轫?xiàng)目設(shè)計(jì)、訂購、采購等環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)條件[5]。在可研階段，要確定工程的發(fā)展與執(zhí)行時(shí)間表，并確定工程的建設(shè)周期。具體包括項(xiàng)目報(bào)規(guī)報(bào)建、開工、開盤、竣工、交付等項(xiàng)目開發(fā)一級節(jié)點(diǎn)[6]。在這個(gè)階段，通常情況下，項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃是以規(guī)劃指標(biāo)、政府相關(guān)要求以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為依據(jù)，并與過去的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、標(biāo)準(zhǔn)工期等相結(jié)合來制定的，它是項(xiàng)目開發(fā)的第一個(gè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，也是項(xiàng)目進(jìn)度控制的依據(jù)。

為了保證對工程進(jìn)度的精確控制，需要對工程場地進(jìn)行實(shí)地考察，對工程場地的現(xiàn)狀以及周邊同類工程的施工情況有一個(gè)全面的認(rèn)識，并對工程場地的水文地質(zhì)信息、當(dāng)?shù)卣恼邨l件、交通狀況、周邊環(huán)境等進(jìn)行詳細(xì)的了解[7]。要結(jié)合以往同類項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)工期文件，并結(jié)合對項(xiàng)目具體所在位置環(huán)境信息的調(diào)查分析，在可研究計(jì)劃編制過程中，應(yīng)綜合考慮各種因素，以確?？裳芯坑?jì)劃編制的科學(xué)、合理。該方法不僅能為工程投資決策提供科學(xué)、精確的參考，而且還能使后續(xù)的分解規(guī)劃更具可操作性。

4.2 工程策劃階段

工程策劃方案編制階段，此階段已完成了項(xiàng)目可研及策劃定位、建筑方案初步設(shè)計(jì)等前置工作。通過制定項(xiàng)目計(jì)劃，對工程的規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式、功能分區(qū)以及有無特殊需求等基本情況有一個(gè)大致的了解。在制定可研階段規(guī)劃的基礎(chǔ)上，使總體進(jìn)度與可研計(jì)劃的目標(biāo)要求保持一致，并與標(biāo)準(zhǔn)工期相結(jié)合，充分考慮項(xiàng)目分期開發(fā)節(jié)奏及各期交通組織影響、場地條件等情況，并結(jié)合各階段的總平面布置，對地塊內(nèi)外的施工條件進(jìn)行更細(xì)致的排查。進(jìn)一步細(xì)化、完善、修改項(xiàng)目進(jìn)程中的重要節(jié)點(diǎn)，強(qiáng)化全程統(tǒng)籌規(guī)劃[8]。系統(tǒng)化地梳理從基坑圍護(hù)到竣工驗(yàn)收各階段的工程重、難點(diǎn)，對項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上，提前制定出有針對性的應(yīng)對措施。

4.3 工程建設(shè)階段

在項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，施工圖已經(jīng)完全清晰，這樣就可以在項(xiàng)目策劃階段對實(shí)施方案進(jìn)行進(jìn)一步的完善和細(xì)化。在這個(gè)階段所制訂的計(jì)劃是最好的執(zhí)行計(jì)劃。而各種報(bào)建報(bào)審，施工招標(biāo)，材料和設(shè)備的采購，施工進(jìn)度計(jì)劃等，都必須根據(jù)可研和工程規(guī)劃階段的整體進(jìn)度計(jì)劃來進(jìn)行。在此階段，要著重研究各個(gè)子部分項(xiàng)目的主要路線、主要節(jié)點(diǎn)。具體地說，要對工序交接、場地交接等重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)密的控制，對各專業(yè)的交接節(jié)點(diǎn)和時(shí)間進(jìn)行合理的安排，根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行合理的安排，統(tǒng)籌好各類資源，做好人員和物資的調(diào)配，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。其次，根據(jù)工地的需要，對材料的封樣，工藝的樣板，交接的標(biāo)準(zhǔn)等問題，都要做好全面的規(guī)劃，把所有的前期工作都做好，這樣才不會影響工地的進(jìn)度。最后，對各類危險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)判，事先制定對策和后手計(jì)劃。

5 結(jié)束語

為助力房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，本文從可研階段、工程策劃階段、工程建設(shè)階段，開展了工程項(xiàng)目計(jì)劃管理的研究。目前，相關(guān)此方面內(nèi)容的研究已經(jīng)受到了房地產(chǎn)建設(shè)方等多個(gè)參與方的重點(diǎn)關(guān)注，如何實(shí)現(xiàn)在此過程中對工程計(jì)劃的規(guī)范化編制、科學(xué)管控各個(gè)階段的造價(jià)成本支出，已經(jīng)成為了現(xiàn)階段管理方亟需解決的問題之一。根據(jù)大量的工程實(shí)踐研究可知，只有制定規(guī)范的工程計(jì)劃，完善計(jì)劃管控模式，才能確保項(xiàng)目運(yùn)營方、建設(shè)方的收益目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)按照規(guī)范達(dá)成。

為實(shí)現(xiàn)對與之方面相關(guān)工作在后續(xù)實(shí)施中的進(jìn)一步深化，可在后續(xù)的研究中，將本文提出的內(nèi)容作為參照，從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目價(jià)值管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面，進(jìn)行計(jì)劃管理方案的優(yōu)化，通過此種方式，探索一種更加可行、科學(xué)、合理的計(jì)劃管理方案。

在深入市場的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，截至目前，與之方面相關(guān)的研究成果在市場內(nèi)所取得的成績已經(jīng)十分突出，但要在真正意義上實(shí)現(xiàn)管理模式、管理理念的轉(zhuǎn)換，還需要很長一段時(shí)間。未來隨著現(xiàn)代化技術(shù)、數(shù)字化技術(shù)的更新，工程計(jì)劃管理水平勢必將呈現(xiàn)提升趨勢。