蘇華 秦佳麗

樓市的“金九銀十”一直備受房企重視，在今年的十一假期即“銀十”期間，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，上海、廣州、武漢等一線城市及強二線城市樓市新建商品住宅日均成交面積較去年同期增長超過一倍。不過，城市分化仍是今年樓市主要特征，假期出游疊加客戶需求釋放動能逐步減弱，國慶假期35個代表城市平均日均成交面積較去年下跌兩成。

在上海、北京等城市成交數(shù)據(jù)亮眼背后，優(yōu)質項目入市、政策提振等加快了交易節(jié)奏。而對比其他城市所顯現(xiàn)出的“銀十”開局整體冷熱不均、跌多漲少表明，全國樓市正處于探底調整階段，政策的傳導還需要時間，后續(xù)市場還需要進一步的政策出臺。而在房地產(chǎn)行業(yè)出清下，實力雄厚的央國企、具備資源優(yōu)勢的城投企業(yè)與地方龍頭房企、具有資金實力的多元化民企更易“活下去”。

“銀十”開局，新盤扎堆入市的上海樓市延續(xù)升溫跡象。上海嘉定新城板塊某知名房企項目置業(yè)顧問王堯（化名）向本刊表示，“認房不認貸”等樓市新政出臺以來，整個上海市場比較活躍，尤其是此前沉積已久的、卡在七成首付的客戶購買力釋放了出來；而在“賣舊買新”背景下，市面不乏剛剛處置完舊房的客群，趁機進入新房市場。

盡管尚未開盤，王堯所負責的項目已被“超額”認籌。據(jù)介紹，該樓盤開盤時間擬定為10月18日，首開301套，不過目前項目認籌已經(jīng)結束，“大籌加小籌”客戶共計350組左右。

9月下旬對番禺、黃埔及花都3大區(qū)域放開限購的廣州也初步顯現(xiàn)了新政效力。廣州黃埔新城某知名房企置業(yè)顧問向本刊表示，限購放開后廣州樓市成交量已有起色：“‘十一’期間，我們項目成交30多套，日均成交量相當于此前周末水平。限購松綁以后，大概平均每天會有一組外地客戶買房或者到訪?！?/p>

實際上，近期新房項目熱銷的上海、廣州，是今年“金九銀十”成色相對凸顯的代表城市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年國慶假期（9.29-10.6），上海、廣州新建商品住宅成交面積分別為12.3萬平方米、15.7萬平方米，日均成交面積較去年國慶假期增長159%、129%；二線城市則由武漢領銜，今年國慶假期成交面積達21.1萬平方米，日均成交面積較去年激增225%。

本刊了解到，作為強二線城市，武漢近期成交量翻倍基于“漢十條”出臺及第41屆房交會等多重利好加持。武漢江岸區(qū)某頭部房企項目置業(yè)顧問向本刊表示，武漢此次房交會貫穿10月份，期間購買首套住房的契稅全免，一套總價百萬元的住宅契稅最高可省2萬元；此外“漢十條”新政下武漢全域放開限購，目前外地購房者涌現(xiàn)，其中不乏來自北京、上海等一線城市的客群?！拔覀冺椖?0月6日才開盤，一周內已經(jīng)售出300多套，去化比例超過八成?！彼a充道，“目前投資類客戶相對少見，改善型客戶以及剛需客戶較多?！?/p>

不過，除了滬廣及部分強二線城市景氣度較高，10月份以來城市分化仍然顯著。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年國慶假期期間，35個代表城市的日均成交面積較2022年及2019年國慶假期下降兩成左右。囿于假期出游及客戶需求動能減弱，一線城市中北京、深圳國慶假期新房日均成交面積較去年下跌超過三成。

在熱門城市中，不同區(qū)域樓市板塊同樣存在分化。以今年“十一”成交量增長一倍的上海為例，寶山區(qū)某知名房企項目置業(yè)顧問徐可（化名）向本刊表示，由于自來客變得稀少，上海外環(huán)區(qū)域樓盤開始依賴中介渠道?！吧虾７呛诵膮^(qū)域很多樓盤已經(jīng)不再觸發(fā)積分搖號，而且?guī)缀鯖]有項目不依靠中介帶看。我們樓盤今年3月份、6月份幾次開盤還可以自己實現(xiàn)清盤，現(xiàn)在不跟中介合作的話清不了?！?/p>

與此同時，部分城郊別墅項目去化節(jié)奏仍然區(qū)別于主流市場。廣州黃埔某別墅項目置業(yè)顧問向本刊表示：“豪宅客群比例有限，即便政策放得再開，仍屬于窄眾市場。我們別墅的去化節(jié)奏是慢慢賣，周期可能拉長至五六年甚至七八年?！?/p>

從價格走勢看，面對今年“金九銀十”銷售窗口，盡管品牌房企普遍營銷鋪排，釋放“特惠房源”“限時送10年物業(yè)管理費”“附贈全屋空調”等讓利措施，但據(jù)多位銷售人員反饋，基于新房價格備案制度，平價銷售仍是核心城市主流?！拔覀冺椖繘]有折扣，樓盤價格不是由市場好不好而決定，房地價聯(lián)動背景下，拿地階段基本已經(jīng)確定了銷售價格?！毙炜蓪Υ苏劦馈?/p>

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，“分化”仍是今年樓市最大特征，這一特征在“十一”期間表現(xiàn)得尤為明顯，分化不僅表現(xiàn)在不同城市之間，也體現(xiàn)在同一城市內部不同板塊間。

“上海、廣州等部分城市成交量較好主要基于兩大因素，一是優(yōu)質項目驅動；二是‘認房不認貸’等新政對于剛需及改善群體影響明顯?！彼渭t衛(wèi)談道，“但是從全國層面講，目前回暖城市占比不及十分之一，且回暖不具備持續(xù)性。從我們監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，七成以上客戶都是原本就在看房的老顧客，新政加快了他們的購房節(jié)奏；部分客戶置換房源具備首套資格后需求升級，拉長了購房的周期。核心城市回暖在預期之內，但是回暖城市數(shù)量少，政策的時效性短?！?/p>

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦就此向本刊表示，判斷樓市“金九銀十”成色需要階段性對比：“今年樓市‘金九銀十’整體效果跟去年沒得比，但是相較于這輪政策出臺前的確有所升溫?！?/p>

本刊了解到，伴隨“認房不認貸”新政落地，核心城市“金九”如期而至，四大一線城市普遍量價齊升。本刊查詢中指云數(shù)據(jù)了解到，今年9月份，北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅成交面積依次為54.03萬平方米、76.93萬平方米、69.77萬平方米、25.52萬平方米，環(huán)比8月分別增長23.92%、21.66%、38.38%、-3.05%；成交價格依次為65020元/平方米、73883元/平方米、40496元/平方米、68222元/平方米；環(huán)比上升4.53%、4.6%、1.64%、3.73%。

在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，當前房地產(chǎn)市場正處于探底調整階段，市場成交整體呈弱復蘇跡象，但整體回溫趨勢不變?！啊y十’開局最大的特點是城市分化、冷熱不均、跌多漲少。目前已經(jīng)有了觸底反彈的跡象，不過政策的傳導還需要時間?！?/p>

核心城市新房成交量抬頭背后，供給端和需求端均迎來增長，優(yōu)質項目密集入市助推成交。盧文曦向本刊表示，今年“十一”假期上海等城市的交易量上升主要源于網(wǎng)紅盤托市：“最近上海趕巧出現(xiàn)了爆款樓盤，單個樓盤即簽出了4萬多平方米，對市場的銷量貢獻很大。”

據(jù)了解，黃金周期間，上海共計12盤取證認購，其中5盤觸發(fā)積分搖號，且認購比例均在200%以上，多位居熱門板塊。回溯9月份，上海已誕生理想之地、華發(fā)·蟠龍四季2個“千人搖”項目，其中由萬科、中建二局聯(lián)合開發(fā)的理想之地項目總認購1480組，認購率241%，并于9月中旬開盤“日光”。

一線城市的重點項目也在直接支撐房企業(yè)績，核心區(qū)域的中高端改善型樓盤助推房企銷售額增長。以廣州為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年第三季度，越秀和樾府、保利天瑞分別以71.74億元、50.09億元的成交金額居于廣州商品房項目銷售金額榜單TOP3。據(jù)越秀地產(chǎn)第三季度292億元的銷售額測算，其間僅越秀和樾府項目便為越秀地產(chǎn)貢獻約25%的銷售額；另據(jù)保利發(fā)展第三季度955.3億元的銷售額測算，其間保利天瑞項目為其貢獻銷售額約5%。

今年百強房企格局亦持續(xù)分化。據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績榜單，其間百強房企銷售總額為48501.0億元，同比下降10.3%；不過，百強房企9月單月環(huán)比增長24.8%。其間央國企及部分優(yōu)質民企韌性較強、中小房企競爭力不足。

本刊梳理中指院榜單了解到，在“強者恒強”趨勢下，今年市場頭部效益凸顯，前9月達成千億級銷售額的房企包括保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、碧桂園、綠城中國、龍湖集團、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團、金地集團、越秀地產(chǎn)、中國金茂、華發(fā)股份共計14家。

歷經(jīng)行業(yè)洗牌，當前TOP10陣營座次開始趨于穩(wěn)定。截至9月，“保萬中”分別以3321.3億元、2806億元、2389.6億元銷售額占據(jù)TOP3。央國企及區(qū)域龍頭房企也逆勢增長，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)和濱江集團銷售額較去年同比增長3.72%、18%、17.68%、12.5%、32.46%和15.93%（見附表）。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院、本刊整理

在核心城市市場活躍度逐漸提升的情況下，在當?shù)負碛谐湓Ｍ恋鼗蝽椖抠Y源的企業(yè)或將率先受益，目前核心城市樓市回升正帶熱土拍。在廣州地區(qū)，10月11日天河區(qū)的牛利崗北街地塊拍賣搖號結果出爐，中國鐵建以近60億元總價摘得廣州“銀十”的第一宗封頂搖號地塊；而在“金九”期間，中海地產(chǎn)也曾斥資128億元摘得今年以來廣州第二宗百億級地塊。

不過，在競爭激烈的一線城市土儲市場中，由于高門檻及利潤空間壓縮，頭部央國企與民營房企的投拓差距越發(fā)明顯。以上海為例，10月12日，上海第三批次首輪供地落幕，該輪“競地價”和搖號環(huán)節(jié)之間新增加了“競品質”環(huán)節(jié)，即達到最高限價后競報綠色建筑及超低能耗建筑和公租房比例。全新土拍要求下，參與對象多為具備資金優(yōu)勢的央國企，民營房企則缺席該輪競拍。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上海頭部房企拓儲表現(xiàn)強勢，市場集中度較高。前三季度上海權益拿地金額TOP30陣營中，國央企、民企分別占比73%、17%。與此同時，盡管今年土地成交規(guī)模收縮，頭部企業(yè)仍然持續(xù)發(fā)力，其間綠城中國、中國鐵建、華發(fā)股份分別以139.18億元、121.94億元、85.99億元的權益拿地金額位居上海地區(qū)TOP3，占據(jù)當?shù)亟墒袌龇蓊~。

在宋紅衛(wèi)看來，當前房企面臨的市場格局將進一步調整。“從土地市場來看，國央企已經(jīng)成為絕對主力，但也存在投資規(guī)模下降的壓力；民營房企集體缺席土拍市場令行業(yè)整體投資下行，也削弱了企業(yè)自救能力，更多民企在融資斷裂情況下還面臨債務違約問題，推高了金融系統(tǒng)的風險?！彼a充道，“政策層面可以出臺更大力度的‘保交樓’支持舉措，給予民企實際的支撐，避免其消極躺平。”

事實上，自2022年“保交樓”被首次納入國家高層會議、監(jiān)管部門通過政策性銀行設立保交樓2000億專項借款以來，各地將保交樓作為工作重點。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年“保交樓”工作持續(xù)推進，全國房屋竣工表現(xiàn)改善。今年上半年，碧桂園、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、綠地控股4家企業(yè)交付套數(shù)超10萬套，此外，萬科、綠城中國、金科集團、龍湖集團、華發(fā)股份、旭輝集團、中梁控股、新城控股等12家企業(yè)交付套數(shù)超5萬套。其中，除了部分出險房企聚焦“保交樓”，頭部房企依然是市場交付主力。

與此同時，今年“金九銀十”房企普遍聚焦推廣產(chǎn)品力與保交付，以提振市場信心。目前部分房企正定期更新交付成績單，本刊了解到，截至三季度末，碧桂園、融創(chuàng)中國、中南建設、建業(yè)集團分別披露其今年已實現(xiàn)保交付42萬套、18.5萬套、7萬套、6.5萬套。

在盧文曦看來，后續(xù)樓市能否持續(xù)改善有賴于政策工具進一步釋放?！皹鞘性?月份是有改善的，如果10月份沒有政策加持，持續(xù)性可能較弱。如果后續(xù)政策利好效應殆盡，交易量容易回到原點，不溫不火?！彼a充道，“對標2015年至2016年那輪市場回溫，是在系列金融政策反復寬松下才出現(xiàn)的。目前北上廣深普遍出臺的僅‘認房不認貸’一個重量級政策，想要依靠單一政策令市場翻盤有難度，還需要給予市場耐心，需要持續(xù)的組合式政策才能令市場有所回暖?！?/p>

謝逸楓談道，目前樓市政策工具箱仍有較大的后備空間，譬如，在率先對部分區(qū)域松綁限購的廣州，非普通住宅認定標準的調整，二套房貸首付比例下調、限購范圍再度縮小、相關稅費減免、二手房指導價限價措施取消等，都是未來政策的可調整范圍。而在該輪行業(yè)出清下，實力雄厚的央國企、具備資源優(yōu)勢的城投企業(yè)與地方龍頭房企、具有資金實力的多元化民企更易“活下去”。（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）