文/郭維瀟

引言

建設單位在進行招標之前，需要編制招標清單及招標控制價作為招標文件的組成部分，招標單位則需要對控制價的完整度及準確性負責。建設單位根據招標圖紙、現(xiàn)行定額、清單計價規(guī)范、清單計量規(guī)范、市場價格等資料編制招標控制價，招標控制價由分部分項費用、措施項目費用、其他項目費用、規(guī)費、稅金組成。分部分項費用為建設項目的實體部分費用，通過圖紙計算得出具體數據；措施項目費用為發(fā)生在項目建設前、項目建設過程中的管理類費用，分為可具體計量費用如腳手架、模板費用，以及不可計量費用，按項計入；其他項目為總承包服務費、計日工、暫列金、暫估價，總包服務費根據總包提供服務不同按照分部分項1.5%-3%計入，計日工依據投標單位人工費報價，暫列金與暫估價按照招標清單價格計入，后根據實際情況調整；措施項目中安全文明施工費、規(guī)費、稅金按照相應地區(qū)文件記取，是不可競爭費用。

建設單位招標控制價為投標報價的上限價格，編制招標控制價可以對企業(yè)的目標成本進行控制，避免企業(yè)的建安成本處于被動管理的狀態(tài)，直至項目竣工結算才核算建安成本，動態(tài)成本控制流于形式。招標控制價有效地促進了投標單位之間的角逐，有助于挑選出優(yōu)秀的施工單位，故成為項目合作與推進的重要環(huán)節(jié)。因此，需要對招標控制價的編制要點進行細致研究與分析，為企業(yè)的降本增效提供依據。

一、工程概況

商業(yè)樓改造項目位于北京市城區(qū)內，所臨道路均為街區(qū)次干路,機動車與人流混行，周邊為生活區(qū)和學區(qū)。商業(yè)樓投入使用時間已有20多年，外立面陳舊、設備設施老化，需要通過改造提升房屋使用率、豐富服務功能、提高服務質量。整體改造不新增建筑面積，具體內容為商業(yè)樓拆除、室內裝飾、室外裝飾、采暖、給排水、電氣工程?？偨ㄖ娣e10000平方米，建設周期18個月，招標控制價1560萬元。

招標控制價編制依據為商業(yè)樓改造工程施工招標圖紙、招標文件。組價依據招標工程量清單中的項目、數量、特征描述，組價定額參考《2012年北京市建設工程預算定額》、《2012年北京市房屋修繕預算定額》、相關專業(yè)定額、費用文件，材料價格參考當地信息價格、市場價格，其他費用結合工程實際特點綜合考慮。編制招標控制價重點關注點如下：原有商戶是否能夠按期撤離，對商業(yè)樓“人材機”價格走勢有何影響；改造工程投入使用時間較久，之前商戶裝修與原有圖紙存在差異，踏勘現(xiàn)場無法察覺，會造成拆除工程產生一定變更洽商；商業(yè)樓建設通常緊臨生活或辦公區(qū)，材料設備運輸、建筑垃圾、渣土清運存在不便，費用可能有所增加，加上臨近生活區(qū)和學區(qū)，施工時間受限、噪音管控會導致成本加大。

二、清單編制要點

（一） 分部分項

分部分項清單包含了項目編碼、項目名稱、項目特征描述、工程內容、計量單位、工程量、綜合單價。綜合單價由人工費、材料費、機械費、管理費、利潤、一定風險費組成。分部分項清單金額在整體清單金額中占比最大，分部分項清單涉及工程實體的計算耗時最長，依據圖紙圖集編制子目數量最多。分部分項清單特征描述的詳盡程度關系到項目實施過程中的變更洽商、爭議、索賠。若變更洽商、爭議、索賠到項目后期，建設單位和施工單位的時間及人力成本將面臨損耗，雙方為了彌補損失，更難做出讓步，問題存在時間越長，妥善解決的概率就越低。

招標控制價還關系到投標單位不平衡報價法的應用：在總報價不變的前提下，對先進行施工的工作內容提高報價，對后進行的工作內容降低報價，對可能變更減量的內容降低報價，對可能變更增量的內容提高報價。編制招標控制價過程中要對圖紙不明確、未來可能產生變更增減的內容提出疑問，及時對圖紙進行再次深化，減少因圖紙深度不夠產生的變更；對踏勘現(xiàn)場不可預見的項目要預留一定預備費用；分部分項清單編制造成后，建設單位要進行復核，避免錯項、丟項、漏項問題，要查看工程量計算是否正確，計量單位是否按照清單計量規(guī)范執(zhí)行，價格要參照信息價格、市場詢價進行調整。

商業(yè)樓分部分項相比新建項目增加了拆除工程。拆除工程分部分項清單見表1，特征描述內容為原樓做法拆除至毛坯所需的一切工序及做法的拆除清理。拆除工程難點在于商業(yè)樓商戶租賃部分裝修由商戶自行完成，使用時間長久，與原有竣工圖存在差異。地面厚度、內部構造屬于隱蔽工程，現(xiàn)場踏勘不易察覺，容易引起此部分費用增加。

表1 分部分項清單

（二）措施項目

措施項目通常包含總價措施費用和單價措施費用?？們r措施費用為安全文明施工費、施工垃圾運輸消納費、夜間施工費、非夜間施工照明費、二次搬運費、冬雨季施工費、已完設備設施保護費等。單價措施費用涉及模板、腳手架等。總價措施費用通常按分部分項費用比例確定，單價措施項目按圖示內容計算具體工程量。措施費用總價項目，需要根據具體施工方案確定，招標控制價根據過往工程的經驗編制。若招標文件規(guī)定將總價措施費用固定包干，則編制控制價設定費用較高會造成成本損失，設定費用較低會造成索賠訴訟，因而措施費用的風險由建設單位承擔。[1]

商業(yè)樓改造項目控制價采用指標法編制，結合過往同類型、相似地區(qū)項目，招標控制價措施費用約占總控制價10%。指標法效率高，經驗指標的選擇需要在平時工作過程中不斷積累，但其準確性欠佳。[2]

（三）人材機費用

人材機費用是項目綜合單價的主要構成。建設項目人材機費用總和構成了工程直接費，人材機、人機、人工費是管理費、利潤、規(guī)費、稅金的取費基數，所以這三項的選取金額直接影響到招標控制價?？缍刃〉臅r間內人材機費用增長較為明顯，臨近的3個月內人材機費用的變化較小。若采用公開招標的方式，招標全程需要2個月的時間，招標控制價在招標前完成編制，控制價參考價格為投標截止日期前28天的價格。

人材機費用的計價通常有三種方式，分別為采用當地造價信息價格、市場詢價、企業(yè)專業(yè)人員測定價格。信息價格為當地造價主管部門發(fā)布的價格，具有一定的權威性，人材機價格直接體現(xiàn)了市場波動水平，也經常被放入招標文件，作為甲乙雙方認可的變更洽商價格調整的依據；[3]市場詢價比較耗時，詢價廠家不同會造成價格差異，容易引起爭議，在信息價格缺項的情況下，可選擇同規(guī)格的至少3家廠商進行詢價，綜合考慮后計入控制價；企業(yè)測定價格，需要建設項目的長期數據支持和不斷積累，價格指數受到工程時間的影響較大，可以參考近期工程，時間較為久遠的參考價格需要慎重選用。商業(yè)樓改造項目信息價格中的綜合用工費用分成最低價和最高價。綜合用工價格走勢如圖1所示，比新建工程項目價格略高，計取人工費用可在最低價與最高價格之間選擇。

圖1 綜合用工價格走勢

三、實踐應用

（一） 加強圖紙深化設計

結合商業(yè)樓改造項目，正式設計前建設單位提供原竣工圖，現(xiàn)場踏勘后經過初步設計、技術設計、施工圖設計，將圖紙逐步完善。采用限額設計、價值工程法優(yōu)化設計方案，選出性價比較高的設計方案。依據同類型項目的單方造價，收集類似項目單方指標，建設單位確定項目的目標成本，由設計單位進行限額設計，根據設計方案出具概算金額，參照概算金額編制招標控制價。[4]建設單位給出技術需求。初期需求不清晰，初步完成概念設計后，建設單位繼續(xù)細化需求。建設單位每個階段的設計過程中，建設單位都應與施工單位充分溝通，表達企業(yè)的想法、業(yè)態(tài)用途，在施工圖設計階段就不應再轉變需求方向了。在完善設計圖紙的基礎上編制招標控制價，減少變更洽商使用不平衡報價法引起的成本增加。對于可以計算具體工程量的項目，應按照清單計量規(guī)范計量，避免可計量分部分項以“項”計入清單，造成后續(xù)施工時的爭議、索賠。

商業(yè)樓改造項目發(fā)生變更洽商，施工單位報審后建設單位應在14天內給出審核結果。發(fā)生爭議后，建設單位應及時召開專題會進行溝通，明確雙方爭議點和支持依據，避免時間拖延造成爭議成本擴大。若要索賠，應在合同規(guī)定時間內由施工單位報送索賠意向通知書、索賠資料，由建設單位給出審核結果，雙方核對確認后，按合同約定時間支付相關費用。

（二）提升施工方案編制能力

招標控制價需要結合項目現(xiàn)場情況和常規(guī)施工方案進行編制。[5]控制價編制階段，建設單位應根據項目自身特點梳理施工技術和工藝做法，避免投標報價與招標控制價存在明顯差異，引起價格大幅波動。[6]編制人員需要具備專業(yè)技術知識，同時增強溝通、協(xié)調能力，對項目進行實地調研，將踏勘存疑問題及時進行消化、處理，對定額中缺項的措施項目靈活使用專業(yè)知識予以補充。施工方案的確定對措施費用有顯著的影響。措施費用中的安全文明施工費用為不可競爭項目。措施項目與施工單位的管理能力、水平存在直接聯(lián)系，招標控制價考慮的是常規(guī)施工方法。為了避免措施費用考慮不周給建設成本帶來不利影響，總價措施項目在中標后須保證不再調整，這樣有利于建設單位降低投資風險。

商業(yè)樓改造項目招標文件規(guī)定：總價措施費用固定不變，不會因工程量的增減和圖紙變更而進行調整；單價措施費用綜合單價風險范圍為人工費變化幅度的-6%到6%，所有其他材料和機械價格變化風險已包括在投標報價的綜合單價內，不作任何調整。

（三）企業(yè)數據指標積累

數據指標對于企業(yè)來說是無形的財富，與企業(yè)的成本管理密不可分。根據建設項目的類型不同，造價指標可分為新建、改建、擴建等類型，根據專業(yè)不同可分為建筑工程、安裝工程、鋼結構工程等類型。數據指標的積累需要時間和項目的沉淀，以及企業(yè)管理的支持。在招標控制價編制階段，數據指標起到了指導性作用，為設定目標成本提供依據，為此后同地區(qū)、同類型、同時期人材機價格設置提供參考，有利于縮短控制價編制時間，提高控制價編制的質量?？衫眯畔⒒杀竟芾砥脚_對企業(yè)數據資料進行管理。信息平臺對企業(yè)項目數量、所處階段進行劃分，對材料存儲、應用、趨勢、類型進行分析，對企業(yè)的項目指標類型進行分析，由此形成企業(yè)的標準清單庫、組價數據庫、量價規(guī)則庫。

商業(yè)樓改造項目借助企業(yè)的數據庫，切實提升招標控制價編制的全面性與完善性。[7]項目涉及拆除工程、室內裝修工程、外立面工程、電氣工程、給排水工程、通風工程、采暖工程，其中占比較大的是材料費。對比造價信息價格和企業(yè)數據庫價格，對差距較大的材料費用進行人工詢價，使招標控制價契合具有競爭力的市場價格。

結束語

招標中投標報價金額一直是建設單位關注的焦點。招標控制價讓投標報價處于同一基準，可有效地避免投標單位哄抬報價，加強投標單位的競爭意識，有利于建設單位控制投資成本，提高招標金額的透明度，從而規(guī)避暗箱操作行為。建設單位和施工單位在項目建設過程中以清單作為工程款、變更洽商、結算款支付的依據，甲乙雙方參照一致，能夠減少不必要的爭議，有利于雙方企業(yè)進行目標成本、動態(tài)成本、全面成本控制，處于主動、高效、精細化管理狀態(tài)。

招標控制價的編制水平考驗著建設單位成本管理人員的技術及溝通、協(xié)調能力?？刂苾r的優(yōu)劣直接關系到企業(yè)的贏利能力：控制價格過低便無法得到投標單位響應，無利可圖會造成投標報價不足3家而流標問題，項目無法進行，建設單位白白耗費人力、時間、資源成本；若控制價過高，由于中標后利潤豐厚，會吸引大量的投標單位進行投標報價，可能會產生圍標、串標等不良行為，使建設單位利益受損。編制合理的招標控制價需要企業(yè)各部門配合協(xié)作。建設需求明確、不轉移目標，給足限額深化設計時間，投資成本測算符合市場水平，對控制價進行多級審核，避免丟項、漏項問題。招標控制價編制屬于項目建設的初始階段，好的開始可以事半功倍，編制合理的招標控制價可以讓建設單位承擔較小投資風險，使施工單位良性競爭，從而避免盲目報價造成企業(yè)損失。本文通過對編制招標控制價的研究，助力企業(yè)理性地招投標。