文/鄭瑾

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的日益增長(zhǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，住宅不再僅僅是人們必要的住所，更是令人放松的個(gè)人舒適空間。近年來(lái)，環(huán)境問(wèn)題不斷惡化，人們逐漸意識(shí)到舒適的環(huán)境對(duì)生活質(zhì)量至關(guān)重要。城市綠地公園不僅為優(yōu)化城市空氣質(zhì)量作出了巨大的貢獻(xiàn)，更為居民休閑娛樂(lè)和放松解壓提供了空間。因此，在物質(zhì)生活有保障的條件下，更多人愿意支付較高的價(jià)格去購(gòu)買(mǎi)城市綠地公園附近的住宅。

國(guó)內(nèi)外大量研究表明，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，城市居民的購(gòu)買(mǎi)力迅速提升?，F(xiàn)如今，人們更多地關(guān)注住宅周?chē)沫h(huán)境，并表現(xiàn)出一定的支付意愿，如對(duì)城市綠地公園、城市湖泊、城市森林等具有正外部性的環(huán)境資源，人們?cè)敢鉃榱酥車(chē)鷥?yōu)質(zhì)的環(huán)境支付更高的房?jī)r(jià)，而垃圾填埋場(chǎng)、殯儀館、棕地等具有負(fù)外部性的環(huán)境資源，則會(huì)因人們的抵制使得其周?chē)≌瑑r(jià)格下降。

對(duì)于公園和房?jī)r(jià)之間關(guān)系的研究最早可追溯至美國(guó)盧博克市的鄰里公園距離與房?jī)r(jià)之間關(guān)系的研究，研究者基于簡(jiǎn)單的相關(guān)分析，發(fā)現(xiàn)兩者之間具有顯著的正相關(guān)關(guān)系。然而，該結(jié)果沒(méi)有控制對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的其他因素，可信度不高。另有外國(guó)學(xué)者選取了園林景觀附近的住宅為樣本，研究發(fā)現(xiàn)景觀對(duì)住宅價(jià)格的增值率達(dá)到3%-5%。吳殿鳴通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，根據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度排序，從大到小依次是自然公園、專(zhuān)類(lèi)公園和社區(qū)公園。有的學(xué)者研究公園形狀對(duì)周邊住宅的影響，發(fā)現(xiàn)形狀方正且平整的公園比形狀不規(guī)整的公園對(duì)周?chē)績(jī)r(jià)的增值效應(yīng)更大。

通過(guò)梳理相關(guān)文獻(xiàn)，不難發(fā)現(xiàn)城市公園綠地會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生不同程度的影響，但是研究多為北上廣深等東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，對(duì)中西部地區(qū)公園綠地對(duì)房?jī)r(jià)的資本化效應(yīng)的研究相對(duì)匱乏。不僅如此，由地理位置引起的氣候環(huán)境的不同使得西北地區(qū)城市綠地公園的資本化歷程與東部地區(qū)相差甚遠(yuǎn)。因此，在西北地區(qū)研究公園綠地對(duì)房?jī)r(jià)的資本化效應(yīng)尤為重要。在此基礎(chǔ)上，本研究選取西部地區(qū)第二大城市——蘭州，以“安居客”上的市場(chǎng)掛牌價(jià)作為房?jī)r(jià)信息，建立特征價(jià)格模型，量化分析蘭州市內(nèi)9個(gè)大型城市公園綠地對(duì)周?chē)≌挠绊?，以期豐富蘭州市乃至整個(gè)西北地區(qū)綠地公園與房?jī)r(jià)的研究，為西北地區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)、消費(fèi)者住房選擇提供參考。

二、研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來(lái)源

（一）研究區(qū)域概況

蘭州不僅是甘肅省省會(huì)城市，還是中國(guó)陸域版圖的幾何中心，同時(shí)是我國(guó)唯一有黃河穿城而過(guò)的省會(huì)城市。蘭州的區(qū)域范圍南到皋蘭山北至白塔山，形成了典型的兩山夾一川的河谷型地貌。2018年蘭州成功創(chuàng)建“國(guó)家園林城市”，2022年蘭州市基本實(shí)現(xiàn)了“四季有綠，三季有花”的美好愿景。目前蘭州已初步建立由綜合公園、專(zhuān)項(xiàng)公園、小游園以及其他公園構(gòu)成的城市綠地公園體系，公園綠地服務(wù)半徑覆蓋率為81.2%，城市道路綠化普及率達(dá)98%，城市居民日常出行基本實(shí)現(xiàn)“300米見(jiàn)綠、500米見(jiàn)園”。綠地公園面積的不斷增加不僅提升了蘭州的形象，更提高了蘭州市的宜居水平和居民的生活幸福感，在推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展方面具有深遠(yuǎn)意義。

蘭州市現(xiàn)轄5區(qū)3縣，本研究選取蘭州市主城區(qū)作為研究區(qū)域，探究研究區(qū)域內(nèi)9個(gè)城市公園綠地對(duì)周?chē)≌瑑r(jià)格的影響。

（二）數(shù)據(jù)來(lái)源

本研究通過(guò)爬蟲(chóng)技術(shù)爬取“安居客”2022年11月距城市公園綠地1.8千米的住宅小區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)，另外通過(guò)百度地圖測(cè)距功能測(cè)出住宅小區(qū)與最近公園綠地幾何邊緣以及商圈幾何中心的直線距離。相關(guān)變量描述性統(tǒng)計(jì)見(jiàn)表1。

表1 特征變量描述性統(tǒng)計(jì)

三、研究方法與變量選取

（一）研究方法

特征價(jià)格法又稱(chēng)Hedonic模型，該方法認(rèn)為商品價(jià)格是由組成該商品的主要特性決定的，因此，特征價(jià)格法適用于分析異質(zhì)性產(chǎn)品的異質(zhì)特征與該產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系。房地產(chǎn)作為典型的異質(zhì)性產(chǎn)品，其價(jià)格受到多種因素的影響。而具有非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性的城市綠地公園是影響住宅價(jià)格的重要區(qū)位因素。為了對(duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，本文采用特征價(jià)格法研究城市綠地公園對(duì)住宅價(jià)格的影響。

特征價(jià)格法中有三種常用的模型，分別是線性模型、對(duì)數(shù)模型和半對(duì)數(shù)模型。三種模型的函數(shù)形式如表2所示：

表2 特征函數(shù)的表達(dá)形式

其中：P為住宅的價(jià)格（萬(wàn)元）；α0、αi、βj為特征變量的系數(shù)，Xi為連續(xù)性特征變量；Xj為非連續(xù)型特征變量：ε為殘差。

本文采用SPSS數(shù)據(jù)分析平臺(tái)依次使用三種模型對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行逐步回歸，最終選擇擬合度最佳的模型進(jìn)行影響因素分析。

（二）特征變量的選取

影響住宅價(jià)格的因素主要包括建筑特征、區(qū)位特征、鄰里特征以及心理特征，因?yàn)樾睦硖卣髋c購(gòu)房者的主觀意愿關(guān)系較大，在量化時(shí)會(huì)存在一定的誤差，因此，本文選取建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征中的14個(gè)特征變量。

根據(jù)數(shù)據(jù)指標(biāo)類(lèi)型的不同，本文將樣本數(shù)據(jù)分為兩類(lèi)：定量指標(biāo)和定性指標(biāo)。定量指標(biāo)直接采用公園周邊住宅特征變量的實(shí)際數(shù)據(jù)，定性指標(biāo)則通過(guò)賦值、打分、綜合度量的方法轉(zhuǎn)化獲得。數(shù)據(jù)具體量化方式見(jiàn)表3。

表3 特征變量的量化方式

四、模型選擇與結(jié)果分析

（一）模型估計(jì)與檢驗(yàn)

本文運(yùn)用SPSS平臺(tái)，將樣本數(shù)據(jù)代入特征價(jià)格模型逐步進(jìn)行回歸，回歸結(jié)果如下：

由表4可知，三個(gè)模型的顯著性水平均為0.000，小于0.001，說(shuō)明三個(gè)模型對(duì)樣本數(shù)據(jù)的擬合可以較好地解釋因變量。從擬合效果來(lái)看，線性模型的R2為0.904，調(diào)整后的R2為0.903，說(shuō)明線性模型能解釋的因變量差異約為90.3%，大于半對(duì)數(shù)模型和對(duì)數(shù)模型，擬合效果最好，因此，本文選用線性模型。

表4 不同函數(shù)模型擬合度對(duì)比圖

由表5可知，在線性模型中，方差分析的顯著性檢驗(yàn)值SIG為0.000，小于0.001，即全部回歸系數(shù)同時(shí)為0的概率小于0.001，模型的F檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)值為899.969。說(shuō)明方程顯著性高，拒絕全部系數(shù)為0的原假設(shè)。

表5 線性模型單因素方差分析

（二）模型計(jì)算結(jié)果

由回歸結(jié)果可知，14個(gè)特征變量中，所有變量的方差膨脹因子（VIF）均小于10，說(shuō)明各個(gè)變量之間共線性不嚴(yán)重。通過(guò)p值可以看出，在95%的顯著性水平下，最終建筑面積、建筑年齡、裝修程度、住宅層數(shù)、物業(yè)費(fèi)、教育配套、生活配套、公共交通、公園距離、公園面積、商圈距離這11個(gè)特征變量通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)。住宅朝向、容積率和綠化率這3個(gè)變量未通過(guò)檢驗(yàn)，可能存在的原因如下：

由于朝南的住宅通風(fēng)效果和光照時(shí)長(zhǎng)都要優(yōu)于其他朝向住宅，我國(guó)居民在買(mǎi)房時(shí)更加傾向于選擇坐北朝南的住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建造房屋時(shí)也會(huì)更多地考慮建造朝南的房屋，該朝向的住宅供給較多。在1358個(gè)樣本數(shù)據(jù)中，東西朝向的房屋有191個(gè)，朝南住宅有1167個(gè)，研究樣本的住宅小區(qū)數(shù)據(jù)大多朝南，數(shù)據(jù)內(nèi)部無(wú)差異，導(dǎo)致住宅朝向這一變量不顯著。

綠化率和容積率對(duì)房?jī)r(jià)不顯著可能是因?yàn)檠芯繀^(qū)域?yàn)樘m州市主城區(qū)的商品房，容積率較高的同時(shí)房?jī)r(jià)也較高。

由非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)可知，11個(gè)相關(guān)變量中，建筑年齡、教育配套、生活配套、公園距離以及商圈距離這5個(gè)變量對(duì)住宅價(jià)格有負(fù)向影響，建筑面積、裝修程度、住宅層數(shù)、物業(yè)費(fèi)、公交數(shù)量、公園面積這6個(gè)特征變量對(duì)價(jià)格有正向影響。

根據(jù)回歸結(jié)果，可以得出住宅的特征價(jià)格方程為：

（三）住宅價(jià)格影響因素分析

由表6可知，通過(guò)顯著性檢驗(yàn)的連續(xù)變量為建筑面積、建筑年齡、物業(yè)費(fèi)、公園距離、公園面積以及商圈面積。其中建筑面積系數(shù)為1.344，即住宅建筑面積增加1%，住宅價(jià)格相應(yīng)地增加1.334%；建筑年齡系數(shù)是-0.663，意味著建筑年齡每增加1%，住宅價(jià)格相應(yīng)地減少0.663%；物業(yè)費(fèi)系數(shù)為3.929，即物業(yè)費(fèi)每增加1%，住宅價(jià)格增加3.929%；公園距離系數(shù)是-3.863，意味著在一定范圍內(nèi)與公園的距離每增加1%，住宅價(jià)格將降低3.863%；公園面積系數(shù)是0.071，即公園面積每增加1%，住宅價(jià)格增加0.071%；商圈距離系數(shù)為-5.630，意味著商圈距離每增加1%，住宅價(jià)格將下降5.630%。

表6 特征價(jià)格模型回歸結(jié)果

通過(guò)顯著性檢驗(yàn)的非連續(xù)變量為裝修程度、住宅層數(shù)、教育配套、生活配套以及公共交通。其中裝修程度系數(shù)為3.758，說(shuō)明裝修每提升一個(gè)檔次，住宅價(jià)格增加3.758%；住宅層數(shù)系數(shù)為0.218，意味著住宅層數(shù)每增加一層，住宅價(jià)格增加0.218%；教育配套和生活配套系數(shù)分別為-3.354和-14.526，即教育配套和生活配套每增加一個(gè)等級(jí)，住宅價(jià)格分別下降3.354%和-14.526%。

（四）公園綠地對(duì)住宅價(jià)格的影響范圍分析

良好生態(tài)景觀能使住宅價(jià)格上升，住宅價(jià)格會(huì)隨著與公園綠地距離的增加而降低。但是與公園綠地的距離對(duì)房?jī)r(jià)的影響是有一定范圍的，超過(guò)這個(gè)范圍，對(duì)房?jī)r(jià)的影響就會(huì)減小。因此，研究公園綠地對(duì)住宅價(jià)格的影響范圍具有重要的參考意義。

經(jīng)上述分析得到了住宅價(jià)格的特征價(jià)格函數(shù)：

將表1中各個(gè)住宅因素描述性統(tǒng)計(jì)的平均值代入特征價(jià)格方程，得到與公園綠地的距離對(duì)住宅價(jià)格影響程度的方程式：

P=131.1446944-3.863X12

假設(shè)到公園綠地的距離每增加50米，住宅總價(jià)格降低小于0.5%時(shí)，則認(rèn)為公園綠地對(duì)住宅的影響不大，即（P-P1）/P＜0.0002。

其中P1=131.1446944-3.863（X12+0.05）

經(jīng)過(guò)計(jì)算可以看出，X12的結(jié)果為0.8365，即當(dāng)距離是0.8365千米時(shí)，公園綠地對(duì)住宅價(jià)格的影響最小，此時(shí)住宅價(jià)格的變動(dòng)幅度小于0.5%。

五、結(jié)論與討論

本研究利用蘭州市內(nèi)距9個(gè)大型公園綠地1.8千米內(nèi)65個(gè)住宅小區(qū)的1358個(gè)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，通過(guò)SPSS軟件回歸定量分析了蘭州市主城區(qū)公園綠地對(duì)周邊住宅的資本化效應(yīng)。研究結(jié)果表明，蘭州主城區(qū)內(nèi)住宅價(jià)格與到公園綠地的距離成反比，與公園綠地的面積成正比，在平均0.8365千米的影響范圍內(nèi)，住宅與公園綠地的距離每增加1%，住宅價(jià)格下降3.863%；公園綠地面積每增加1%，周?chē)≌瑑r(jià)格增加0.071%。借助上述實(shí)證分析，可以?xún)?yōu)化蘭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目的布局。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以更多地向公園綠地靠近；對(duì)于政府而言，在規(guī)劃住宅類(lèi)建設(shè)用地時(shí)，應(yīng)該將生態(tài)環(huán)境因素納入考慮范圍，同時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大公園綠地面積。合理規(guī)劃城市公園綠地，不僅有益于提升居民生活幸福感，還可以帶動(dòng)蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。