文/陳萍

一、 引言

加快發(fā)展保障性租賃住房，解決大城市新市民、青年人階段性住房困難，是黨中央、國務院作出的重大決策部署。2021年底，上海市正式制定出臺《關于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》，首個新供應的新建Rr4地塊保租房項目（莘至城一期）試點自2022年8月供應至今，本市在保租房供應工作中不斷探索、分析和總結，以期更好地實現(xiàn)后續(xù)保租房項目的產品定位。

二、 保障性租賃住房基本情況

保障性租賃住房可滿足新市民、青年人對美好居住生活的向往，從供給端發(fā)力，促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，為服務上海人才引領發(fā)展戰(zhàn)略、提升城市競爭力和軟實力提供支撐保障。上海市基本構建形成了覆蓋保障性租賃住房規(guī)劃、建設、管理、服務全生命周期的“1+11”政策體系。“1”是由市政府辦公廳印發(fā)的《關于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》?！?1”是由市政府各相關部門分別制定出臺的項目認定、土地供應、建設管理、改建納管、園區(qū)配套、稅費優(yōu)惠、租金定價、供應管理、租賃服務等各項配套政策細則。此外，2022年11月，市人大常委會審議通過地方性法規(guī)《上海市住房租賃條例》，其中特別設置保障性租賃住房專章，為保障性租賃住房規(guī)范管理提供了更為有力的法治支撐。

本市 “十四五”期末的目標是計劃累計建設籌措保障性租賃住房60萬套（間），供應40萬套（間）。截至2023年7月，已累計籌措44.4萬套（間），達“十四五”規(guī)劃量的74%，累計供應25.9萬套（間），達“十四五”期末規(guī)劃量的65%。目前，上海市已有多批新建類保障性租賃住房項目上市供應，部分項目的平均出租率超九成，項目在內、中、外環(huán)均有分布。

三、 保租房項目面上供應情況

（一）保租房項目上市供應總體情況

截至目前，上海市累計達到供應條件的項目（不含公租房）約200個，總計9萬余套（間）。其中包括新供應項目約3萬套，其余轉化自原市場化項目。本市已有28個保租房項目上線“隨申辦”平臺，類型涵蓋集中新建類項目、改建類新供應項目、原市場轉化項目等，目前已出租2萬余套。

（二）保租房項目的供應情況

從上海市新供應保租房項目出租情況看，2023年3月新增出租2424套，4月新增出租3007套，5月新增出租2093套，6月新增出租3093套，7月新增出租4815套，詳見圖1。

圖1 每月新增供應量

圖3 申請對象戶籍情況

圖4 申請對象學歷情況

（三）保租房項目的需求情況

從保租房項目申請人員的年齡看，35歲以下申請人占比超八成。35歲以下占比82.1%，36-40歲占比9.7%，41-59歲占比7.7%，60歲以上占比0.5%。從保租房項目申請人員的戶籍看，非本市戶籍與本市戶籍身份證號非310開頭者占比超九成，其中申請對象中非本市戶籍占比37.3%，本市戶籍占比62.7%（其中身份證號非310開頭占比85.7%）。從保租房項目申請人員的學歷看，本科及以上學歷占九成，其中本科占比49.4%，碩士占比36.2%，博士占比2.1%，大專高職占比9.7%，高中及以下占比2.6%，詳見下圖。

四、 保租房項目供應情況數(shù)據分析

（一）供應情況與上市時長的關系

從供應時間維度分析，新供應項目中，上市時間超過6個月的平均出租率超85%，上市時間為3-6個月的平均出租率約70%，上市時間小于3個月的平均出租率超50%，項目的出租率與上市時間呈正向關系。一般而言，保租房項目達到80%的出租率所需時間為4-8個月，見圖5。

圖5 平均出租率與供應時長的關系

（二）供應情況與項目體量的關系

從項目體量維度分析，新供應項目中，項目套數(shù)小于500的平均出租率約73%，項目套數(shù)介于500-1000之間的平均出租率約63%，項目套數(shù)介于1000-2000之間的平均出租率約62%，項目套數(shù)大于2000的平均出租率約60%。總體而言，項目的平均出租率隨著項目體量的增大而降低，供應套數(shù)較多的項目需更長時間去化，見圖6。

圖6 平均出租率與項目體量的關系

（三）供應情況與項目區(qū)位的關系

從項目區(qū)位維度分析，新供應項目中，外環(huán)外的項目平均出租率為58.8%，中外環(huán)間的項目平均出租率為65.9%，內中環(huán)間的項目平均出租率為74.3%，內環(huán)內的項目平均出租率約92.0%。總體而言，中心城區(qū)項目的平均出租率相比郊區(qū)項目的平均出租率更高，見圖7。

圖7 平均出租率與項目區(qū)位的關系

（四）供應情況與戶型的關系

從項目戶型維度分析，“隨申辦”平臺上線的保租房項目中，一室戶的平均出租率約64.8%，二室戶的平均出租率約62.0%，三室戶的平均出租率約44.8%?？傮w而言，一室戶的平均出租率與二室戶的平均出租率無顯著差異，但三室戶的平均出租率明顯較低，見圖8。

圖8 平均出租率與戶型的關系

五、 關于保租房供應情況的幾點思考

（一）保租房項目基本實現(xiàn)產品定位

保租房的產品定位是滿足新市民、青年人對美好居住生活的需求。保租房項目申請人員中35歲以下的占比超八成，符合本市保租房服務青年人的預期；非本市戶籍與本市戶籍身份證號非310開頭者占比超九成，符合本市保租房服務新市民的預期。部分項目配套兼顧了運動娛樂、餐飲休閑等需求，讓新市民、青年人在上海租得到、租得起、租得近、租得穩(wěn)、租得好，基本實現(xiàn)了保租房“小戶型、全功能、悅生活”的產品定位。

家庭改善、孩子求學、職住平衡等改善性需求，不是當前保租房要滿足的主要對象，保租房無意打造臃腫低效的“全家桶”產品。新建類保租房項目在土地出讓階段大多有“雙70”的規(guī)劃安排，即建筑面積不超過70平方米的小戶型比例不低于70%，其目的就是有針對性地滿足新市民、青年人的過渡性租住需求，既減少對房屋買賣市場的過多影響，又與市場化的多居室租賃房屋形成互補。

（二）基于區(qū)域結構性需求實現(xiàn)保租房精準供應

已供項目的出租情況表明，產業(yè)園周邊的保租房項目爬坡更快，出租率更高。這不僅體現(xiàn)了保租房項目在一定程度上可滿足職住平衡的需求，也對后續(xù)保租房項目的籌措供應有參考借鑒價值。在保租房項目可行性研究階段，基于區(qū)域結構性需求找準定位，對于實現(xiàn)保租房精準供應有著重要的意義。

目前已上市的保租房項目分布在浦東新區(qū)、閔行區(qū)、松江區(qū)的約占七成。以上保租房項目在立項階段即立足服務產城融合戰(zhàn)略，其中浦東新區(qū)圍繞張江產業(yè)園，松江區(qū)圍繞松江新城，閔行區(qū)圍繞莘莊工業(yè)區(qū)，在產業(yè)周邊布局租賃住房，較高的出租率也反映了租戶對項目選址的認可。由于新建類保租房項目建設進度略有差異，隨著供應工作漸趨成熟，后續(xù)保租房項目供應區(qū)域過于集中的問題也將逐步緩解?？傮w上看，面對上海龐大的租房人口，目前已供應的保租房數(shù)量對租賃市場造成沖擊的可能性較小，保租房目前僅是市場化租賃的一種合理有效的補充形式。

（三）保租房項目與市場化租賃住房的關系

目前的保租房供應情況及市場反饋表明，保租房的整體供應量還不足以在價格和出租率上成為影響市場的主要因素?？傮w上看，面對上海約1000萬租房人口[2]和約230萬套（間）的租賃住房總量，保租房的整體供應量僅是市場化租賃的一種有效的合理補充，對租賃市場起到“壓艙石”和“穩(wěn)定器”的作用，應在服務好新市民、青年人的基礎上，兼顧市場持續(xù)發(fā)展，起到健全和完善本市租賃住房市場的作用。通過保租房項目的品牌運營，可以打造租賃市場標桿性、示范性的品牌，引領更規(guī)范化的市場運營。