徐秋玲 中國電建地產(chǎn)集團有限公司

引言

隨著房地產(chǎn)公司的不斷成長，利用一般公司的財務報告分析而得到的分析結果已無法適應報告閱讀者和使用者的需求。因此，根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司的特征及其財務報告分析面臨的問題，研究完善財務報告分析的措施，尋求當前更有利于房地產(chǎn)公司的財務報告分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析的重要性

（一）財務分析是財務預決算和計劃的基礎

隨著市場經(jīng)濟體制的不斷完善，市場經(jīng)濟全球化進程的不斷加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的發(fā)展。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，其自身管理水平的提高勢在必行，這樣合理有效的財務分析就顯得十分重要。在房地產(chǎn)企業(yè)內部財務管理工作中，主要包括財務預算、財務決算、計劃制定與執(zhí)行等幾個管理環(huán)節(jié)。而財務分析是整個管理工作的最后關口，同時也是下一個財務管理循環(huán)的開端。結合目前企業(yè)的財務報表情況，全面分析和掌握企業(yè)近期經(jīng)營戰(zhàn)略下的財務和經(jīng)營管理狀態(tài)，并為后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展預測提供支持，保障房地產(chǎn)企業(yè)科學地做出各項決策。

（二）財務報表分析是挖掘企業(yè)潛力和提高經(jīng)濟效益的有效途徑

從當前市場經(jīng)濟環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)面對著激烈的競爭，導致企業(yè)無論是設計、營銷還是管理等方面都需要遵循創(chuàng)新原則，而基于財務報表分析工作能夠精準地獲取推動企業(yè)發(fā)展的有利因素與負面因素，實現(xiàn)趨利避害，發(fā)揮企業(yè)在經(jīng)營管理中的優(yōu)勢，摒棄一些薄弱環(huán)境，從而改善企業(yè)整體內部管理效果，滿足企業(yè)健康發(fā)展需要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務報表的局限性

財務報表分析也被稱為財務分析，是企業(yè)經(jīng)過收集財務會計報告的相關數(shù)據(jù)之后進行分析及整理，結合相關的補充信息，對企業(yè)狀況的綜合比較以及評價，成為管理者決策的必要信息，是一項管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入大，投資回報期長，一般的財務報表分析方法在房地產(chǎn)企業(yè)中并不適用。首先，隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的不斷擴大，財務部門也在短時間內出現(xiàn)了大量預收賬款，導致房地產(chǎn)企業(yè)負債激增，對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員通過報表來判斷償債能力產(chǎn)生較大的偏差影響[1]。結合我國現(xiàn)行的企業(yè)會計制度來看，其中對收入確認有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認標準必須滿足以下幾點要求：（1）當房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工且通過驗收；（2）房地產(chǎn)企業(yè)具備購買方認可的結算通知書；（3）房地產(chǎn)企業(yè)履行銷售合同條款，同時相應價款能夠取得或已經(jīng)獲取；（4）房地產(chǎn)企業(yè)成本計量具有可靠性。但是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動從預售開始到收入賬款需要經(jīng)歷多個復雜的環(huán)節(jié)，同時周期也比較長，而大額放款收入處于長期預收賬款狀態(tài)，不僅會造成企業(yè)短期負債壓力增長，而且還縮減企業(yè)放款收入的權益，尤其是最近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)應力增速較高，但在財務報表組卻不能呈現(xiàn)出來，導致財務管理人員無法通過財務報表準確地評估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，從而阻礙房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

以碧桂園項目為例，該項目以低密度住宅為主，同時包含酒店運營等物業(yè)管理項目。通過碧桂園財務報表中的資產(chǎn)負債流動比率和速動比率（如表1）分析可以看出，碧桂園的流動比率下降，企業(yè)短期償債壓力急劇提升，但償債能力逐步下滑，導致企業(yè)面臨著較大的財務風險。

表1 碧桂園財務資產(chǎn)負債流動比率和速動比率

其次，開發(fā)成本與賬實存在偏差，影響財務管理人員通過報表評估企業(yè)資產(chǎn)情況。房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)長遠發(fā)展，必須儲備一定的土地資源，這也導致土地成本根據(jù)購置的實際支付價款入賬，導致財務報表中沒有呈現(xiàn)出時間價值以及土地增值的價值。從最近幾年分析來看，大部分地產(chǎn)企業(yè)通過自身品牌影響以及資金優(yōu)勢，再加上政府政策上的扶持，通過協(xié)議出讓獲取豐富的低價土地資源，并且在實際低價上已經(jīng)增長數(shù)倍，影響財務報表的真實性。此外，企業(yè)在進行項目開發(fā)過程中，大部分工程款項都是由施工企業(yè)墊付的，一些墊付比例甚至超過半數(shù)，而且墊付時間較長，施工企業(yè)對于墊付資金不開發(fā)票，同時由于房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程決算時間較長，因此也導致財務部門的成本核算難度較大，最終出現(xiàn)財務報表中的成本比實際數(shù)值低的現(xiàn)象。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)的費用計入當期損益報表，容易導致企業(yè)經(jīng)營成果存在較大的偏差，針對企業(yè)現(xiàn)行的會計制度分析，項目在實際開發(fā)時經(jīng)常會出現(xiàn)以管理費用和銷售費用作為期間費用，并將其計入房地產(chǎn)企業(yè)的當期損益報表內。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時并未開展竣工決算和大額預算銷售前就已經(jīng)出現(xiàn)了虧損現(xiàn)象，從而對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況真實性產(chǎn)生一定影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析方法

（一）收入與費用配比整改收入結轉前產(chǎn)生的費用

房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員必須重視財務報表分析的重要性，同時結合當前財務各部門的職能，明確編制工作在企業(yè)戰(zhàn)略決策中的核心地位，財務報表分析在金融市場與價值管理兩個層面上都占據(jù)著重要地位。在經(jīng)濟全球化的發(fā)展下，以往企業(yè)內的財務管理體系難以迎合時代發(fā)展需要。財務部門與和高層管理部門必須堅持統(tǒng)一的原則，全面掌握市場發(fā)展動向，提高發(fā)展財務管理水平，發(fā)揮先進的技術手段，保質保量地完成財務內部工作的各項事宜，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)股東和所有人的合法權益。

（二）科學分析企業(yè)成本構成

房地產(chǎn)公司在進行未開工用地的采購時，必須仔細比較其他地塊資源價值，同時進行地塊資源采購評價，扣減資產(chǎn)價值，超過賬目價值的確認土地增值，并將其作為資產(chǎn)公積和調增存貨。對必須入賬而沒有入賬的工程款也應采用計量或成本的方法加以入賬，對未竣工的工程實行科學預提和考核，以盡可能保證成本與實際接近。在進行成本預轉時要充分結合成本配比和收入比例原則。此外，也應按照總收入和支出比例原則，對已結算的支出作出相應調節(jié)。

（三）根據(jù)收賬方式分析應收賬款

房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)有所差別，其根本在于房地產(chǎn)企業(yè)的商品一般都具有較高的價值，同時收款方式也不同于其他商品，其主要包括分期付款、一次性付款以及按揭付款等多元化的付款方式。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售活動中，如果采用一次性付款方式，那么財務收入確認后應收賬款準時到賬。無論是否具備房產(chǎn)資格，只要一次性支付足額到賬，就實現(xiàn)了風險轉移。房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售如果采取分期付款方式，那么在確認收入賬款后，需要按照合同約定收款日進行，但如果購買方在合同約定內未全額付款，那么房地產(chǎn)企業(yè)財務部門需要對購買方的資信以及實付欠款金額進行評估，倘若購買方不具備良好的資信，同時欠款額度較高，需要拒絕確認收入。如果采取按揭付款方式，也要嚴格按照首期交付和按揭貸款項確認收入。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款內確認收入必須開展預結轉，同時也要進行銷售稅金計提。良好的銷售業(yè)績能夠在2 年之內實現(xiàn)會計確認，在這種情況下，形成的財務指標數(shù)據(jù)可以真實展現(xiàn)出財務信息是否失真。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析的相關建議

企業(yè)財務報表為企業(yè)利益相關者提供了有利的數(shù)據(jù)支持，企業(yè)利益相關者可以通過分析企業(yè)的財務報表，了解企業(yè)的整體發(fā)展狀況，為企業(yè)做出更為合理、科學的發(fā)展決策。

（一）重視財務報表分析的作用

為了全面發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析的作用，首先必須提高財務部門對報表分析工作的重視度，從管理高層入手，明確劃分財務報表分析的職責與義務，在財務部門制定完善的內部控制管理制度，并在當年組織房地產(chǎn)企業(yè)各部門都要參與其中，開展全方位的財務報表分析會議，充分表達對財務報表分析的重視，也進一步發(fā)揮出房地產(chǎn)企業(yè)財務報表的作用，但這需要企業(yè)各部門的通力協(xié)作，挖掘財務報表中具有價值的信息，從而為房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的發(fā)展決策提供支持。另外，房地產(chǎn)企業(yè)管理層也要將財務報表分析列為與其他部門工作同等重要的位置，并加大財務部門的財務報表分析工作人才支持和資金力度，構建獨立的財務報表分析隊伍，制定科學的業(yè)績考核與財務分析評定標準，將其納入房地產(chǎn)企業(yè)的內部獎懲機制中，激勵財務部門積極開展財務報表分析工作，充分展現(xiàn)出財務報表分析對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展決策的重要支持，也為企業(yè)戰(zhàn)略目標的制定指引方向[2]。

（二）科學技術手段與多種財務分析方法結合

在完善房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析工作中，首先，要充分發(fā)揮多種財務分析方法與先進技術手段的應用優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理需要時刻掌握市場經(jīng)濟環(huán)境下的發(fā)展趨勢，對市場動向做出精準評估，其中也包括國家對房地產(chǎn)行業(yè)提出的相關政策，明確房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展狀態(tài)以及未來發(fā)展走向，把握房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，積極利用財務分析設定多個發(fā)展目標，指引房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門也要做好財務報表內容的詳盡分析與評估，通過企業(yè)客戶、業(yè)務流程以及學習和成長等內容，深切反饋出企業(yè)當前發(fā)展中存在的各類問題，并且做好問題的深層次分析[3]。最后，對于一些很難找尋企業(yè)規(guī)模和財務報表分析模式相同的對比企業(yè)，不但要充分考慮影響企業(yè)財務經(jīng)營狀況的各類因素，還要充分考慮現(xiàn)金流以及經(jīng)營成果帶來的影響，結合系數(shù)調整方案、聘請專業(yè)人士指導以及結合企業(yè)財務人員工作經(jīng)驗等方式，對比房地產(chǎn)企業(yè)財務報表數(shù)據(jù)進行科學調整。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分考慮規(guī)模上的因素，對房地產(chǎn)企業(yè)財務報表數(shù)據(jù)依照規(guī)模進行一定比例縮放，從而提高數(shù)據(jù)的可比性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要采用比例指標來實現(xiàn)科學對比，降低以及消除各類由于規(guī)?；蛘吣Ｊ讲划斠l(fā)的比較無效現(xiàn)象。

（三）提高財務報表分析人員專業(yè)技術與綜合素質

首先，重視房地產(chǎn)企業(yè)財務部門報表分析人員的專業(yè)能力提升，作為房地產(chǎn)企業(yè)重要的部門，必須為財務部門配備專業(yè)化的人才，因此，在開展房地產(chǎn)企業(yè)財務人員招聘時，要重視財務人員報表分析能力的考察，要求財務人員必須具備一定的財務報表分析基礎，有條件的企業(yè)還可以專門組建獨立的財務報表分析團隊，只招專業(yè)化人才，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析水平，發(fā)揮報表中數(shù)據(jù)價值。房地產(chǎn)企業(yè)還要結合獨立的財務報表分析部門，制定完善的崗位職責與任務分工，將所有責任細化到每一個崗位和個人中，激發(fā)財務報表分析人員的積極性，從而不斷提升自身的專業(yè)能力，強化自身的專業(yè)水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的財務報表分析提供人才支持與保障。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也要在財務部門制定一套完善的人才培訓與考核制度，定期組織人員培訓，可以聘請專業(yè)人才來企業(yè)指導講座，也可以采取外出參與培訓的方式，確保房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析人員接觸最新的技術和方法，并靈活地運用到企業(yè)財務報表分析中，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務報表分析水平，為高層管理的經(jīng)營決策提供依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)積極提升財務報表分析人員的專業(yè)能力是一項重要任務。

其次，重視房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析人員的綜合素質，除了專業(yè)技能以外，財務人員自身的素質也是決定房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析質量的重要因素，倘若財務報表分析人員的工作態(tài)度和責任感都存在問題，那么即便是具備再高的專業(yè)水平，也無法發(fā)揮出應有的財務分析效果，從而阻礙財務報表分析工作的有效推進[4]。

結語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在新時代發(fā)展下，對財務部門的管理工作重視度不斷提升。然而，財務報表作為房地產(chǎn)企業(yè)一段時間經(jīng)營發(fā)展的重要體現(xiàn)，其中蘊含著眾多有價值的數(shù)據(jù)信息，合理地利用財務報表內的數(shù)據(jù)信息可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)查缺補漏，找到發(fā)展中的優(yōu)缺點，并為后續(xù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標設定提供支持，也是保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定收益的重要手段。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視財務報表分析工作的有效開展，提升財務管理水平，利用報表分析精準識別房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中存在的潛在風險，從而制定科學的戰(zhàn)略發(fā)展目標，保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。