近日，中信改革發(fā)展研究基金會(huì)邀請(qǐng)來自企業(yè)界、金融界、有關(guān)政策研究部門和院校的部分專家學(xué)者，召開了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”研討會(huì)。

7月24日中央政治局會(huì)議指出：“經(jīng)濟(jì)恢復(fù)是一個(gè)波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過程”“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。到會(huì)專家就房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前形勢(shì)和中長(zhǎng)期趨勢(shì)，以及如何調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，形成了比較一致的意見。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)面臨嚴(yán)峻形勢(shì)

我國(guó)房改20多年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，現(xiàn)中國(guó)住房存量已達(dá)517億平方米。與此同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化加快和人民改善住房需求的增長(zhǎng)帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，房地產(chǎn)投資（投機(jī)）的活躍，導(dǎo)致一、二線城市地價(jià)房?jī)r(jià)急升、引起社會(huì)極大不滿；并帶來資源配置不合理問題。

近年來，有關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，如在需求端、供給端加強(qiáng)監(jiān)管、限制投機(jī)性操作，出發(fā)點(diǎn)是完全正確的。問題在于，政府有關(guān)部門（住建部、央行、國(guó)家發(fā)展改革委等）的文件從各自職能理解出發(fā)進(jìn)行政策調(diào)整，各項(xiàng)調(diào)控政策疊加，導(dǎo)致金融過分收緊，這種合成謬誤加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展遇阻，帶來市場(chǎng)波動(dòng)，市場(chǎng)信心嚴(yán)重受損。

2021年下半年，由于房地產(chǎn)貸款收得過緊，導(dǎo)致2022年樓市下降過快，當(dāng)年樓市銷售額為13.3萬(wàn)億元，比上年下降5萬(wàn)億元，跌幅達(dá)26.9%。

兩年來房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)萎縮，給整體經(jīng)濟(jì)帶來顯著的負(fù)面影響。特別是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了“冰河時(shí)代”，普遍遇到融資難題，現(xiàn)金流幾乎全為負(fù)，大量企業(yè)資金鏈斷裂甚至因“爆雷”無法向購(gòu)房戶交房，大量違約使企業(yè)信用受損，由此進(jìn)一步拖累市場(chǎng)。房地產(chǎn)流動(dòng)性困境，可能引發(fā)系統(tǒng)性債務(wù)危機(jī)。

今年2-3月份，隨著疫情結(jié)束后市場(chǎng)需求短期釋放，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一度回暖，此后不久又持續(xù)下行。7月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，全國(guó)70城市房?jī)r(jià)（包括一、二手房）房地產(chǎn)價(jià)格下降。

中信證券分析師陳聰分析目前房地產(chǎn)企業(yè)承受的資金壓力：

1.多數(shù)房企自2015年“棚改”后欠銀行大量信用債（無抵押負(fù)債），多數(shù)即將到期。目前銀行資產(chǎn)管理謹(jǐn)慎、不愿借新還舊；眾多欠債房企如無債務(wù)重組，將面臨沉重償債壓力，幾年內(nèi)看不到緩解可能。

2.房企積欠上下游企業(yè)巨額業(yè)務(wù)占款（如建筑公司墊資施工），現(xiàn)在房地產(chǎn)上下游企業(yè)都在加強(qiáng)應(yīng)收款管理，房企還要維持在建項(xiàng)目的建安費(fèi)和工資開支，兩頭受擠。

3.企業(yè)賣房收入有限，為維持現(xiàn)金流，企業(yè)只得拿新地做抵押貸款，無能力拿新地的企業(yè)更困難。

總之，絕大多數(shù)房企收入陡減，債務(wù)沉重，寅吃卯糧，陷入資金“負(fù)循環(huán)”無力自拔。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)排名第四的華潤(rùn)置地專家介紹：該公司經(jīng)營(yíng)一貫謹(jǐn)慎，目前現(xiàn)金流尚好，融資還方便，但樓市下降現(xiàn)狀使銷售額大幅下降，6-7月公司銷售額同比環(huán)比均減少32%-39%，賣房收入不抵質(zhì)押貸款的債務(wù)。其他企業(yè)銷售情況就更差。7-8月，北京二手房成交量同比降50%左右，對(duì)一手房是巨大的打擊。

幾年來，房地產(chǎn)、建筑業(yè)業(yè)務(wù)嚴(yán)重萎縮，企業(yè)日子難過，到處是降薪、降級(jí)、員工大量失業(yè)，居民收入縮水。爆雷的民營(yíng)企業(yè)擱置的商住樓（爛尾樓）的后面是千萬(wàn)個(gè)家庭的悲劇。這深刻影響了居民的購(gòu)房積極性。人們的預(yù)期和信心發(fā)生了根本逆轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)普遍收縮業(yè)務(wù)。土地投資策略高度趨同，只在核心城市的核心地段拿地，形成激烈競(jìng)爭(zhēng)；凡有一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)糾結(jié)的項(xiàng)目都不碰，三、四線城市土地基本流拍。

以上是大型房地產(chǎn)企業(yè)的情況，中小企業(yè)的情況亦類同。寧波某房企每個(gè)月只賣幾套房。和2020年的情況天差地別；有民營(yíng)房企在其公眾號(hào)打出“民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)全線崩潰已無懸念”的標(biāo)語(yǔ)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)急速下行拖累整體經(jīng)濟(jì)

我國(guó)房地產(chǎn)在全國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中作為重要支柱的地位，是多年發(fā)展所形成的（不否認(rèn)這一格局有不合理之處）。2011-2020年，我國(guó)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的19.56%，2020年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的7.46%，建筑業(yè)占GDP的7.30%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)著建筑、建材等上百個(gè)產(chǎn)業(yè)的興衰。

有專家評(píng)價(jià)：2022年，房地產(chǎn)營(yíng)收比上年減少5萬(wàn)億元，而當(dāng)年全國(guó)新車銷售額是4萬(wàn)億元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)平均4萬(wàn)億元/年?？萍紕?chuàng)新驅(qū)動(dòng)高端制造業(yè)，從投資到最后形成規(guī)?；a(chǎn)業(yè)，需要經(jīng)過較長(zhǎng)的周期；眼前房地產(chǎn)業(yè)的損失不容易由其他行業(yè)增量彌補(bǔ)，短期沒有替代增長(zhǎng)點(diǎn)。

由于房地產(chǎn)遭遇“冰期”，導(dǎo)致多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的營(yíng)收與利潤(rùn)下降（據(jù)報(bào)道，上半年鋼鐵行業(yè)全線虧損），拖累全社會(huì)投資規(guī)模。建筑、建材、家具、裝修等行業(yè)凋敝、破產(chǎn)，失業(yè)增加，居民收入和社會(huì)消費(fèi)下降（2022年社會(huì)消費(fèi)品零售總額下降0.25%）；

二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，地方政府土地財(cái)政收入銳減，很多地方陷入財(cái)政困境，影響大批居民的生活；

房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性困境，拖累資本市場(chǎng)，并可能引發(fā)系統(tǒng)性債務(wù)危機(jī)；

眾多房地產(chǎn)企業(yè)“爆雷”無法交樓，樓市衰退-經(jīng)濟(jì)下行互相影響，進(jìn)一步影響社會(huì)預(yù)期，打擊居民信心。

總之，針對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)峻情況，亟須采取有效手段，提振社會(huì)信心，恢復(fù)市場(chǎng)動(dòng)力，不能危及全局。

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)的判斷

房改以來20年，住房供應(yīng)高速增長(zhǎng)

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)供需形勢(shì)已發(fā)生根本變化。另一方面，城鎮(zhèn)化還有潛力，居民改善性住房需求還遠(yuǎn)未滿足。

據(jù)全國(guó)普查數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)住房存量3.84億套，戶均1.1套。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心專家認(rèn)為：根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)戶均住房達(dá)到1.0套時(shí)（美、日、歐于1970年前后達(dá)到這一水平），新房開工量即達(dá)到峰值。據(jù)測(cè)算，2021年我國(guó)房地產(chǎn)交易達(dá)到頂點(diǎn)（18億平方米、18萬(wàn)億元銷售額）。據(jù)此判斷，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折，住房市場(chǎng)在供需雙向收縮中，將形成新的供需平臺(tái)期?？空叽碳し康禺a(chǎn)銷售、投資和新開工大幅上升的可能性不大（國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松）。

房地產(chǎn)專家指出：現(xiàn)在全國(guó)積壓的城市住房面積約3億平方米（建筑面積），并沒有一般想象的那么多（匯力基金董事長(zhǎng)，原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)，原幸福人壽董事長(zhǎng)孟曉蘇）。

住建部專家認(rèn)為，中國(guó)存在26-27年的建筑周期，據(jù)此可以判斷：未來房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力的一個(gè)重要因素，是舊房置換和現(xiàn)有住房?jī)?nèi)部關(guān)鍵設(shè)施或部件的更新裝修改造。

城市歷年已交易的住房存量巨大。2022年底至今，二手房掛牌上升20%，存量房可掛牌規(guī)模遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求容量。未來二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)，對(duì)新房的建設(shè)和價(jià)格的影響將越來越大。

預(yù)計(jì)今后5年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

預(yù)計(jì)今后5年商品房市場(chǎng)需求12-13億平方米/年（其中商住房10-11億平方米/年）（原住建部政策研究室主任、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員秦虹）；

此前房地產(chǎn)交易每年約2000萬(wàn)套（新房70%，二手房20%），“十四五”期間新房需求6000萬(wàn)套。判斷2021年住房市場(chǎng)已達(dá)到峰值，此后每年新房需求約800萬(wàn)-1000萬(wàn)套（鄧郁松）。

如放開限購(gòu)政策，市場(chǎng)潛在的需求能否釋放？有不確定性。前不久，鄭州已出臺(tái)數(shù)項(xiàng)購(gòu)房鼓勵(lì)政策（認(rèn)房不認(rèn)貸、購(gòu)房補(bǔ)貼），購(gòu)房限制性政策基本取消，但二手房市場(chǎng)大量拋盤。深圳、廣州、重慶，拋售二手房達(dá)到歷史高峰。居民買房意愿不足，還是因?yàn)閷?duì)未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期不好，信心不足（秦虹）。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異

大城市群和五大都市圈（一線和強(qiáng)二線城市）整體供求平穩(wěn)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定（10年內(nèi)次新房不降價(jià)、20年以上老破小降價(jià)），存量房去化率減慢（一般應(yīng)為1.5）。

其他多數(shù)城市供大于求，房?jī)r(jià)將下跌；特別是三、四線城市和多數(shù)縣城，現(xiàn)存大量空置房，尚未有解決的通道。

超特大城市，租賃、保障性住房需求將上升。這些城市房?jī)r(jià)偏高，政府應(yīng)注重發(fā)展租賃房，讓年輕人先租后買（不要只考慮調(diào)整限購(gòu)政策）。

大城市（包括二、三線城市）未來存量房交易將上升。現(xiàn)22個(gè)熱點(diǎn)城市的二手房交易都超過新房。支持存量房的交易對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要。（秦虹）

對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)政策的看法和訴求

來自金融業(yè)和一線房企的專家反映：從元旦到現(xiàn)在，中央各部委、各省市（自治區(qū)）政府，共出臺(tái)250多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，涵蓋了消費(fèi)端，按揭、利率，購(gòu)樓便利化和成本等方面政策。到目前為止，企業(yè)沒有感到多少實(shí)質(zhì)性措施。希望把2020年以來針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)過嚴(yán)的調(diào)控政策取消或放松。

專家們認(rèn)為，這些政策方向符合中央要求，但是效力和速度不夠；地方政府多是在觀望政策走向，不愿擔(dān)責(zé)。

融資端政策協(xié)同發(fā)力不夠，新出臺(tái)政策和之前政策并行，前后矛盾，下面不知如何執(zhí)行為好。這里放開，那里還在緊，有人形容“鼻子在吸氧氣，另一只手卻掐著脖子做人工呼吸”，只需不再掐脖子就能緩過來（孟曉蘇）。

2022年4月份出臺(tái)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企貸款的“三條紅線四個(gè)檔”政策，金融機(jī)構(gòu)神經(jīng)繃得很緊。第一條紅線中一些應(yīng)加的項(xiàng)目沒有加入，導(dǎo)致很多企業(yè)觸線。有關(guān)方面（人行、銀監(jiān)、證監(jiān)，國(guó)家發(fā)展改革委，住建部）在宏觀調(diào)控中，各自出臺(tái)政策措施，產(chǎn)生合成謬誤效應(yīng)，因?yàn)楦髯灾黧w責(zé)任不一樣。

2022年11月，央行銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（16條“三支箭”：貸款、發(fā)債、股權(quán)融資），但好的民企央企征信發(fā)債券要求拿優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押、且抵押率低，故效果一般（債券共發(fā)200億元）；市場(chǎng)對(duì)股權(quán)債融資熱情不高，至今一個(gè)還沒發(fā)成。如何落實(shí)金融16條，需要進(jìn)一步研究（中信銀行業(yè)務(wù)總監(jiān)陸金根）。

政策建議

關(guān)于房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)思想

1.房地產(chǎn)行業(yè)問題積重難返，不僅是政策、規(guī)劃的調(diào)整，必須有制度性的調(diào)整，應(yīng)搞雙軌制。

2.處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系，尊重房地產(chǎn)業(yè)基本規(guī)律。

3.目前多數(shù)出臺(tái)政策都是單個(gè)部門的發(fā)聲，希望有多部門聯(lián)合政策的出臺(tái)。

4.房地產(chǎn)政策要有系統(tǒng)思考。政策要掌握恰當(dāng)?shù)亩?，考慮各方面的訴求，弄清房地產(chǎn)和其他領(lǐng)域的關(guān)聯(lián)性（金融，稅收、土地等）和它在整體經(jīng)濟(jì)中的位置。出臺(tái)政策容易，調(diào)整困難。

5.房地產(chǎn)政策出臺(tái)，對(duì)其效應(yīng)和后續(xù)影響要有預(yù)判，做好統(tǒng)籌，保證市場(chǎng)平穩(wěn)，要把政策的滯后期考慮在內(nèi)（根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策一般滯后3-6個(gè)月）。

6.地方政府部門對(duì)中央政策走向不托底，怕?lián)?zé)，畏首畏尾。最好中央有明確表態(tài)。

保障房、雙軌制

1.中央政治局和國(guó)務(wù)院最近提出：調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房的建設(shè)和供給。今年8月25日，國(guó)務(wù)院提出關(guān)于保障房建設(shè)的要求。

2.改革目前住房供給模式存在的“重售輕租，重新輕舊，重市場(chǎng)輕保障，重預(yù)售輕優(yōu)化房屋供給”問題，推行住房“雙軌制”：市場(chǎng)供應(yīng)商品房，政府提供保障房，租售并舉。商品房和保障房平衡有助于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)。

3.現(xiàn)在，全國(guó)保障房供地僅占房地產(chǎn)總供地的10%左右。應(yīng)限制商住房供地、增加保障房供地。①

保障房應(yīng)涵蓋較大比例的城鎮(zhèn)家庭（50%左右），滿足城市低收入家庭、年輕人家庭和進(jìn)城就業(yè)家庭的住房需求，承諾未來給他們一次房改機(jī)會(huì)，先租后售。他們?cè)诔鞘邪簿尤舾赡旰蠓扛?，可得到房屋升值的福利。?dāng)然其中很多人將來也會(huì)有能力給自己購(gòu)置有穩(wěn)定產(chǎn)權(quán)的住房。

4.保障房最重要的特點(diǎn)是不含地價(jià)。保障房的土地購(gòu)置（回購(gòu)）和建安所需資金的來源是大問題。

專家們建議：通過發(fā)行國(guó)債，接過地方高息債并置換（展期、消化）；把各地城市空置房、爛尾樓，改成保障房后出租，將來房?jī)r(jià)上漲后通過房改退出。這個(gè)辦法比財(cái)政出錢給群眾發(fā)消費(fèi)券好得多。

貫徹落實(shí)保障房建設(shè)，可以由集團(tuán)化的央企來推動(dòng)。如果只把這個(gè)任務(wù)布置給地方政府，地方政府要考慮地方利益，同時(shí)他們舍不得拿出建設(shè)用地。

5.國(guó)務(wù)院（2023）35號(hào)文提出，要推進(jìn)特大、超大城市的城中村改造。建議結(jié)合這一政策，推出長(zhǎng)期限的租賃房或其他新型住房業(yè)態(tài)。因?yàn)榇蟪鞘谐杀据^低的好地段已經(jīng)不多，城中村改造是一次機(jī)會(huì)。

6.改革土地供給模式，作為配套政策。

此前城市建設(shè)土地一向由政府壟斷供應(yīng)，探索多種土地供給方式，重視盤活存量。a.以人定供，解決跨省域土地市場(chǎng)化的機(jī)制；b.落實(shí)十八屆三中全會(huì)文件“集體建設(shè)用地出讓、租賃、入股，與國(guó)有土地入市同權(quán)同價(jià)”精神，以此指導(dǎo)解決城市存量“小產(chǎn)權(quán)房”改變性質(zhì)問題。

7.限制供地增量，有些城市應(yīng)由政府回購(gòu)閑置土地、維持土地資產(chǎn)價(jià)值（寧可減少賣地收入，也要保房市價(jià)格=保債務(wù)）；將城市現(xiàn)房去化周期指標(biāo)和自然資源部供地指標(biāo)掛鉤，有閑置地、爛尾樓就不供新地。不得已可以降房?jī)r(jià)、保流動(dòng)性。

調(diào)整政策，方便客戶買房

之前已有的房地產(chǎn)限制政策（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限面積、戶型、套數(shù)……）給予全面審視，能取消的都取消。

放松一線/強(qiáng)二線城市商品房限購(gòu)政策，降低購(gòu)房首付比例，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策（降低二套房首付比例）。

進(jìn)一步降低購(gòu)房貸款利率（從4.3%降到3.8%力度不夠）。

適當(dāng)調(diào)低二手房交易稅費(fèi)，方便置換需求。

以上建議，近日在各大城市開始落實(shí)。

對(duì)于影響市場(chǎng)預(yù)期的重大政策緩行

對(duì)一些影響市場(chǎng)的如房產(chǎn)稅試點(diǎn)、現(xiàn)房收款試點(diǎn)等，鑒于目前現(xiàn)金流普遍緊張，建議暫緩?fù)菩小?/p>

建立風(fēng)險(xiǎn)化解投資基金平臺(tái)

建議在政策的引導(dǎo)支持下，組建國(guó)家級(jí)風(fēng)險(xiǎn)化解投資基金。由具有綜合優(yōu)勢(shì)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、具有金融經(jīng)驗(yàn)的國(guó)有房企作為基金管理人；同時(shí)作為底層項(xiàng)目的管理人，由國(guó)有銀行、資產(chǎn)管理公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)，投向化風(fēng)險(xiǎn)保交樓的項(xiàng)目，推動(dòng)更多紓困項(xiàng)目的落地。

希望給房地產(chǎn)企業(yè)松綁

1.放松價(jià)格限制，還企業(yè)自主定價(jià)權(quán)。企業(yè)愿意降價(jià)賠錢賣房以改善現(xiàn)金流，但目前政府不讓降也不讓漲，認(rèn)為不能擾亂市場(chǎng)。由此，不能進(jìn)行市場(chǎng)交易，房子賣不出去壓在手上，想買的人買不了，造成市場(chǎng)亂象。建議統(tǒng)籌論證，按照市場(chǎng)規(guī)律，是否放松限價(jià)和企業(yè)自主定價(jià)。

2.降低稅費(fèi)，改善企業(yè)現(xiàn)金流。土地增值稅和所得稅的預(yù)繳政策：按高限（10%以上凈利潤(rùn)率，20%毛利潤(rùn)率）預(yù)繳所得稅。但現(xiàn)在企業(yè)開發(fā)的樓盤一般都到不了這個(gè)毛利率，似應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)土地增值稅、所得稅預(yù)繳要求作適當(dāng)調(diào)整。

3.適當(dāng)放松對(duì)企業(yè)預(yù)售資金的監(jiān)管。受保交樓政策影響，預(yù)售資金監(jiān)管卡得很死，賣房收款放在建委的共管賬戶里不許動(dòng)用，要等到建安支出逐步完成才釋放。企業(yè)對(duì)此反應(yīng)強(qiáng)烈。建議對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)分級(jí)分類管理，允許信用好的企業(yè)以保函等方式，動(dòng)用部分預(yù)售資金，以提高資金使用效率。

4.由于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的發(fā)展，很多商業(yè)門店閑置，商辦類房產(chǎn)（寫字樓）也很難賣，開發(fā)商的大量資金沉淀在此處，財(cái)務(wù)壓力很大。建議改變對(duì)寫字樓規(guī)劃用途的不合理規(guī)定及限購(gòu)要求、減輕開發(fā)商壓力（相應(yīng)考慮出臺(tái)土地使用權(quán)到期的后續(xù)政策，因?yàn)樽≌褂闷?0年，目前大量商辦房使用期還剩十幾年，沒人敢碰）。允許一些位置較好的商業(yè)建筑轉(zhuǎn)做租賃住房用途（可能涉及多方面關(guān)系，需要配套支持）。

5.完善金融支持政策。房地產(chǎn)金融模式改革：政府正在推REITs（房地產(chǎn)投資信托資金）這就等于給企業(yè)的存量物業(yè)資產(chǎn)退出通道。但監(jiān)管部門對(duì)于底層資產(chǎn)的要求很苛刻，審批很難，希望適當(dāng)放松。

銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款管理（2022年4月出臺(tái)三條“紅線”政策）還是很嚴(yán)，房企被迫走向市場(chǎng)化融資，表外問題更不易監(jiān)管。最近幾個(gè)大房企“爆雷”中發(fā)現(xiàn)此問題產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

6.今年7月30日國(guó)務(wù)院會(huì)議，推出政府一攬子化債方案（拉長(zhǎng)債務(wù)期限、降低利率，強(qiáng)化省政府統(tǒng)籌；中央拿出專項(xiàng)債的支持資金，要地方盡量將存量資產(chǎn)處置變現(xiàn)）。

民營(yíng)房企希望，通過化債解決地方政府平臺(tái)公司欠他們錢的老大難問題，相應(yīng)地也可減輕對(duì)相關(guān)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

附：化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和推進(jìn)保障房建設(shè)的案例介紹

發(fā)揮中信集團(tuán)內(nèi)協(xié)同優(yōu)勢(shì)：深圳佳兆業(yè)的重組

這是2022年，中信在房地產(chǎn)化解債務(wù)方面完成的一個(gè)典型案例。通過大企業(yè)集團(tuán)內(nèi)各功能單位以“聯(lián)合艦隊(duì)”方式配合協(xié)作，在局部范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)化解債務(wù)鏈、保證房地產(chǎn)項(xiàng)目平穩(wěn)健康發(fā)展。

佳兆業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目位于深圳，含多個(gè)子項(xiàng)目。2021年末，佳兆業(yè)出現(xiàn)了很大的流動(dòng)性危機(jī)，現(xiàn)金流枯竭。

此前，中信銀行也曾向佳兆業(yè)的四個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，債權(quán)金額在百億元以上。佳兆業(yè)還從民間募集了大量理財(cái)產(chǎn)品，項(xiàng)目出問題后，無法應(yīng)對(duì)眾多債權(quán)人的兌現(xiàn)要求，政府承受極大維穩(wěn)壓力。項(xiàng)目公司債務(wù)累累，相關(guān)各方站在自己的立場(chǎng)，很難達(dá)成一致方案。政府不可能出錢為佳兆業(yè)還債，銀行資產(chǎn)即便有抵押也很難變現(xiàn)。

在此背景下，中信城開與中信銀行設(shè)計(jì)了一個(gè)整體化債方案，并得到各方面認(rèn)可：

1.將與中信銀行有關(guān)的深圳佳兆業(yè)四個(gè)項(xiàng)目封閉運(yùn)作，和佳兆業(yè)在國(guó)內(nèi)的其他項(xiàng)目隔開；

2.中信信托對(duì)這四個(gè)項(xiàng)目作為一個(gè)資產(chǎn)包，做財(cái)產(chǎn)信托、服務(wù)信托，注入部分流動(dòng)性；

3.中信信托委托城開公司對(duì)此項(xiàng)目代建代管，對(duì)其財(cái)產(chǎn)，施工、品牌、銷售負(fù)全責(zé)；

4.資產(chǎn)包內(nèi)各項(xiàng)目質(zhì)量不整齊，總體可以打平。

基本思路，就是在可控范圍內(nèi)“以豐補(bǔ)欠”，鎖定了底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，打通了銀行債權(quán)的償還渠道，也平衡了政府、債權(quán)人、施工方、投資人各方的利益，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定，避免了相關(guān)各方談判困難。整個(gè)項(xiàng)目得到比較好的處置。

這一方案體現(xiàn)了小范圍債務(wù)重組思路。依靠金融支持不可能給處于困境中的項(xiàng)目資金支持，但綜合運(yùn)用融資、信托、項(xiàng)目開發(fā)等功能進(jìn)行重組，就可以做到。這是一個(gè)救急的思路。

例如，中信的佳兆業(yè)項(xiàng)目（債務(wù)）重組案例，從交易模式到解決方案都開創(chuàng)了先河，體現(xiàn)了中信集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的優(yōu)勢(shì)。這個(gè)“中信方案”得到了深圳市政府和國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的肯定。

又如，華融2022年進(jìn)入中信，跟中信城開、信托在化債問題上有很多合作。比如中信融創(chuàng)在上海董家渡的項(xiàng)目陷入困局，急需增量資金，找債權(quán)銀行、融資機(jī)構(gòu)想辦法都很難得到支持。但華融可以以“特殊資產(chǎn)項(xiàng)目”名義，給出險(xiǎn)的項(xiàng)目做融資。中信的金融板塊+華融的注入+中信城開的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，形成自己的綜合性優(yōu)勢(shì)。待將來市場(chǎng)平穩(wěn)后，現(xiàn)在的項(xiàng)目都可以變成收益。（帥建淮 殷亮）

建設(shè)銀行在發(fā)展住房租賃和保障房方面的工作

1.發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)和建設(shè)保障房。

中央一直倡導(dǎo)租購(gòu)并舉。但十幾年來我國(guó)房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)不發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)又漲得太快。群眾權(quán)利得不到保障。

建行一直主張發(fā)展房屋租賃，以時(shí)間換空間，讓低收入的年輕人得以穩(wěn)定居住，形成租買平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)也能正常穩(wěn)步發(fā)展。

2017年建行領(lǐng)導(dǎo)提出，要發(fā)揮金融優(yōu)勢(shì)，把發(fā)展住房租賃市場(chǎng)當(dāng)作戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)抓起來。

房屋租賃業(yè)務(wù)，前期投入高、回收周期長(zhǎng)。需要長(zhǎng)期限、低利率的穩(wěn)定支持，要有金融創(chuàng)新。

（1）建行成立了開展房屋租賃業(yè)務(wù)的子公司，從2017年至今，住房租賃相關(guān)貸款余額3000多億元，占建行房地產(chǎn)貸款的20-30%強(qiáng)。支持打造規(guī)范的長(zhǎng)租社區(qū)，為社會(huì)作示范引領(lǐng)?，F(xiàn)已有了一定的規(guī)模。

（2）支持政府建立了一套市場(chǎng)管理系統(tǒng)，以便對(duì)房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范管理，以加強(qiáng)對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程和存量情況的掌握。

（3）協(xié)助規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)（如稅收、保租房等政策的研究）。

建設(shè)大規(guī)模保障房。現(xiàn)在一線城市房?jī)r(jià)和居民收入差距太大，建行新員工買房也很困難（北京二三環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)2000萬(wàn)-3000萬(wàn)，五環(huán)內(nèi)500萬(wàn)-600萬(wàn)，員工買房得掏空六個(gè)錢包）。住房保障應(yīng)該充分發(fā)揮作用。建行做了兩件事：

（1）把公租房規(guī)范起來。原來住建部規(guī)劃1600萬(wàn)套公租房，都是各地報(bào)的數(shù)，中央不掌握這些房子的分布和使用狀態(tài)。建行建立了一套覆蓋全國(guó)各城市公租房數(shù)據(jù)的系統(tǒng)，同時(shí)給各地也建了管理系統(tǒng)，給老百姓做了APP。從而提高了公租房的管理效率。

（2）支持建設(shè)保障性租賃房。在“非市場(chǎng)公租房-保障性租賃住房-市場(chǎng)化租賃住房-共有產(chǎn)權(quán)房-商品房”體系中，保障性租賃住房的作用是穩(wěn)住租金，形成租買平衡的機(jī)制，解決不同收入層群眾的居住問題。

建保障性租賃住房，一般需要政府出政策出錢。建行作為市場(chǎng)化主體，較早介入了這一業(yè)務(wù)。2020年建行和11個(gè)城市簽約，支持他們建保障房，截至目前累計(jì)貸款1000多億。

同時(shí)我們也建了一個(gè)保障性租賃住房的管理系統(tǒng)（將涵蓋各個(gè)新的保障住房類型），幫助住建部在全國(guó)范圍內(nèi)掌握這些情況，目前正在進(jìn)行中。

2.發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)的作用，主動(dòng)作為，通過市場(chǎng)方式解決保交樓問題。

（1）建行成立住房租賃基金。為解決地產(chǎn)市場(chǎng)緊迫的流動(dòng)性問題。我們考慮通過銀行這個(gè)有投資能力的機(jī)構(gòu)化買家的進(jìn)入，盤活有潛力的存量資產(chǎn)。

現(xiàn)行政策限制銀行做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。經(jīng)過和相關(guān)部委溝通、并獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，建行拿出300億元注冊(cè)了住房租賃基金。通過這個(gè)基金，向一些房地產(chǎn)企業(yè)的“存量”資產(chǎn)注入資金，將其轉(zhuǎn)入長(zhǎng)租房或保障性租賃住房?，F(xiàn)已累計(jì)投了20多個(gè)項(xiàng)目，約90億元。并建議適當(dāng)放松對(duì)金融機(jī)構(gòu)搞房地產(chǎn)的政策限制，讓一些有資金實(shí)力、有專業(yè)能力的金融機(jī)構(gòu)參與近來，解決問題。

目前建行的這個(gè)基金主要是收購(gòu)一些相對(duì)成熟的項(xiàng)目。市場(chǎng)上有很多停擺的土地等資產(chǎn)，我們也在考慮介入，當(dāng)然需要得到政策允許。

我們對(duì)這個(gè)基金寄予厚望。有了這個(gè)股權(quán)性的資金融入以后，我們?cè)偌狱c(diǎn)杠桿，應(yīng)該能夠撬動(dòng)上幾百億規(guī)模的資金，增加市場(chǎng)的流動(dòng)性。

（2）試點(diǎn)做保障房REITs?，F(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)可以做保租房業(yè)務(wù)，其他領(lǐng)域的涉房政策比較嚴(yán)格。所以建行在積極探索保租房的REITs，嘗試通過REITs平臺(tái)，對(duì)接資本市場(chǎng)的資金，收購(gòu)一些市場(chǎng)化的資產(chǎn)，通過REITs發(fā)行，不斷引入資金。

到現(xiàn)在為止，全國(guó)一共只發(fā)了4單保租房REITs。挑選資產(chǎn)也很難，因?yàn)槭袌?chǎng)租售比很低，限制了資產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值的平衡；如果租金收益達(dá)不到水平就無法在市場(chǎng)周轉(zhuǎn)。

建行的住房租賃基金主要收購(gòu)一些“商改租”項(xiàng)目，因?yàn)樯虡I(yè)用地價(jià)格相對(duì)較低。嘗試從頭開始、結(jié)合我們的貸款支持、經(jīng)營(yíng)住房的主體，運(yùn)營(yíng)管理這個(gè)項(xiàng)目，再通過REITs退出，形成一個(gè)模式，把市場(chǎng)的資產(chǎn)和資金能夠循環(huán)起來。這一創(chuàng)新的嘗試，和中信的角度有所不同。（中國(guó)建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部處長(zhǎng) 魏驍勇）

（編輯 季節(jié)）