李冬霖

（中電建五興物業(yè)管理有限公司，四川 成都 610000）

一、引言

物業(yè)這項工作本身就具有獨(dú)特性，而且流程比較復(fù)雜。物業(yè)管理公司的任意一項成本費(fèi)用管理工作都需要大量的人力和時間投入、設(shè)備與費(fèi)用消耗等，這些是一個物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具備的基礎(chǔ)要素，有利于保障物業(yè)管理公司發(fā)展過程中的成本費(fèi)用控制工作順利開展。

二、物業(yè)管理成本費(fèi)用及其構(gòu)成

物業(yè)管理屬于具有服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前我國的物業(yè)管理公司在經(jīng)營的過程中，受到物業(yè)范圍的限制，涉及不同的專業(yè)和部門，因此如果沒有達(dá)到一定的經(jīng)營規(guī)模［1］，就會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益降低甚至虧本的情況。同時，由于不同地區(qū)的思想不同，因此物業(yè)管理公司需要按照條塊分割所管理的物業(yè)，導(dǎo)致很多物業(yè)管理公司出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益低下的情況。

物業(yè)管理成本費(fèi)用主要指的是物業(yè)管理公司每一年開展管理工作與服務(wù)的各種支出。成本費(fèi)用可根據(jù)不同的類別、標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)規(guī)模等劃分成不同的內(nèi)容。

物業(yè)管理公司一般按照城市住宅小區(qū)的管理范圍和收費(fèi)項目實施成本費(fèi)用管理。住宅小區(qū)物業(yè)管理的公共性業(yè)務(wù)所需的費(fèi)用一般有物業(yè)服務(wù)者的薪酬、員工社會福利費(fèi)、公共設(shè)施和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、綠化環(huán)境費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、辦公費(fèi)用、社文活動費(fèi)用等，這些內(nèi)容構(gòu)成了整體物業(yè)費(fèi)。一般來講，物業(yè)管理成本費(fèi)用和管理公司所接管的物業(yè)面積有很大的關(guān)系，可將其分為固定費(fèi)用、變動費(fèi)用兩種。固定費(fèi)用指的是費(fèi)用的多少與面積的大小沒有直接聯(lián)系的費(fèi)用，如物業(yè)管理公司有一項固定資產(chǎn)折扣費(fèi)，這筆費(fèi)用本身不會因為接管物業(yè)的面積變化而變化，因此可稱其為固定費(fèi)用；反之，會受接管物業(yè)面積變化影響的費(fèi)用稱為變動費(fèi)用，如工作人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)等。

三、物業(yè)管理成本費(fèi)用控制問題

（一）人工成本問題

在物業(yè)管控費(fèi)用的過程中，人力成本方面的支出是重點(diǎn)，其通常占據(jù)整體物業(yè)費(fèi)用的60%～70%，不僅包括所有物業(yè)管理工作人員必需的費(fèi)用，還包括清潔工、保安、維護(hù)員等人工費(fèi)用。因此，人工成本對物業(yè)管理業(yè)務(wù)費(fèi)用的影響是相當(dāng)大的［2］。

在對人工成本實施管理的過程中，應(yīng)當(dāng)用不同行業(yè)的物業(yè)管理方式進(jìn)行分析。由于所需的工作人員職責(zé)不同、結(jié)構(gòu)不同，因此要根據(jù)管理的規(guī)章制度開展人事編制工作，合理配置工作人員，并保障員工在服務(wù)工作的基礎(chǔ)上獲得合理的薪資。在實際管理的過程中，人員冗余、薪資不合理、崗位設(shè)置不恰當(dāng)?shù)葐栴}層出不窮，這要求物業(yè)管理公司提高管理效率，從而提升物業(yè)費(fèi)用成本管理及控制的實效性。

（二）設(shè)備成本和管理成本問題

在物業(yè)管理成本費(fèi)用的過程中，設(shè)備成本和管理成本所占的比重是除人員成本之外最大的一項，具有上下浮動的特點(diǎn)，所以也是物業(yè)著重管理的一部分內(nèi)容。

在當(dāng)前物業(yè)管理的基本流程中，設(shè)備管理工作主要涉及設(shè)施運(yùn)營、設(shè)備維修等方面的成本費(fèi)用，這都是設(shè)備管理成本核算的主要內(nèi)容。管理人員在開展物業(yè)管理的時候，不但要增強(qiáng)自己的成本管理意識，還要對設(shè)備所需的成本費(fèi)用嚴(yán)加管理，確保成本管控的有效性。同時，必須對物業(yè)管理業(yè)務(wù)中的成本進(jìn)行全方位管理。此外，在對設(shè)備采購等成本費(fèi)用加以管理時，要管理設(shè)備保養(yǎng)、維修等需要的成本，確保能在運(yùn)行的過程中延長設(shè)備的使用壽命，減少物業(yè)管理公司更換設(shè)備所需要的成本［3］。很多物業(yè)管理公司在實際管理過程中，并沒有科學(xué)開展設(shè)備維修與養(yǎng)護(hù)工作，每月的設(shè)備檢查與維修等工作并沒有達(dá)到相應(yīng)的要求，導(dǎo)致設(shè)備維修費(fèi)用無法得到有效控制。

（三）辦公成本問題

物業(yè)成本費(fèi)用除了人力、設(shè)備費(fèi)用之外，還有辦公所需的費(fèi)用。物業(yè)管理公司在進(jìn)行成本管理的過程中，會通過采購的方式購買辦公用品，并對其進(jìn)行優(yōu)化配置。應(yīng)采用由領(lǐng)導(dǎo)部門統(tǒng)一采購的方式，這樣無論是在管理還是在公共辦公布置上，都能獲得相關(guān)人員的支持，不僅能避免浪費(fèi)資源，而且能統(tǒng)籌規(guī)劃成本，使成本費(fèi)用管理工作更加完善；管理人員也可以根據(jù)相關(guān)制度的要求，建立合理的獎懲制度，管理與約束工作人員的行為作風(fēng)、工作方式等。但物業(yè)管理公司在實際管理的過程中，仍然需要工作人員針對不同的問題采取相應(yīng)的管理措施，并合理控制物業(yè)管理成本費(fèi)用，保障公司的運(yùn)營效率。

四、物業(yè)管理成本費(fèi)用控制優(yōu)化措施

（一）加強(qiáng)對物業(yè)成本費(fèi)用的事前控制

物業(yè)管理公司在管理成本費(fèi)用時，可以通過事前控制的方式制定各項成本費(fèi)用的指標(biāo)，并制訂控制成本開支的計劃，這樣能達(dá)到合理控制成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。事前控制不僅可作為物業(yè)管理公司進(jìn)行成本決策、經(jīng)營決策的主要依據(jù)，還能為成本費(fèi)用管理工作提供相應(yīng)的發(fā)展目標(biāo)，使公司在運(yùn)行的過程中增強(qiáng)對成本控制的預(yù)見性，并降低工作的盲目性，在確定好方向之后開展運(yùn)營工作，這有利于物業(yè)管理公司合理制定成本費(fèi)用管理制度與目標(biāo)。

除此之外，事前控制可以為公司的籌資活動提供充足的依據(jù)，并促使物業(yè)增加收入，降低成本消耗，從而獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益［4］。加強(qiáng)事前控制的主要目的就是降低相應(yīng)的成本，并考慮目標(biāo)成本和公司盈利的目標(biāo)，使公司在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢。

（二）建立分級控制和歸口控制的責(zé)任制度

物業(yè)管理公司在運(yùn)營過程中，首先要站在權(quán)利、責(zé)任、利潤這三個角度分析自身的責(zé)任制度，并給予相關(guān)責(zé)任單位與部門一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)限和利益，這樣才能自主管理責(zé)任成本，完善公司的運(yùn)營制度。要想健全成本控制責(zé)任制度，可以從責(zé)任、內(nèi)容這兩個方面，分解成本費(fèi)用和計劃涉及的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，分級實行歸口控制，提高責(zé)任單位成本費(fèi)用管理工作的效率。

在物業(yè)管理公司經(jīng)營的過程中，成本與經(jīng)營費(fèi)用會得到合理運(yùn)用，所以要將成本目標(biāo)分解到每一個部門甚至個人身上，確保成本費(fèi)用管理工作的可行性。例如，物業(yè)管理公司在催收某一經(jīng)營年度上半年物業(yè)費(fèi)的時候，可以在事前擬定好催收計劃，詳細(xì)描述客戶的欠費(fèi)原因、催繳措施、責(zé)任人的職責(zé)等，并將這項任務(wù)分配到個人，由個人負(fù)責(zé)相應(yīng)的催收工作，保障按時完成工作。但是在作相關(guān)決議之前，物業(yè)管理公司要采用不同的方法與客戶溝通，多與業(yè)主交流，提高自己在業(yè)主心中的認(rèn)可度，這樣才能為物業(yè)收費(fèi)工作打下良好的基礎(chǔ)。

（三）建立精細(xì)化費(fèi)用審批制度

物業(yè)管理公司的成本開支與預(yù)算都須經(jīng)過公司的批準(zhǔn)，就算是在計劃上已經(jīng)規(guī)定的費(fèi)用與開支，也要領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能支付。這樣不僅能合理控制成本費(fèi)用，還能在費(fèi)用支出之前對其進(jìn)行深入的研究，根據(jù)實際情況采取相應(yīng)的對策，確保沒有問題之后再交易，保證費(fèi)用支出的合理性。物業(yè)管理公司的管理人員必須對責(zé)任公司的消耗水平、成本費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度等加以比較，同時了解負(fù)責(zé)部門和人員的管理能力，對產(chǎn)生問題的因素加以分析，使成本費(fèi)用控制思想充分貫徹物業(yè)管理公司管理和投入的流程之中，這能夠為決策人員的管理工作奠定基礎(chǔ)。

（四）完善成本實際發(fā)生的收集、記錄、傳遞、匯總和整理工作

在開展成本控制工作的過程中，首先要將所需的費(fèi)用與成本消耗的情況和成本控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比與分析，運(yùn)用反映成本控制情況的數(shù)據(jù)開展收集、記錄、傳遞、匯總與整理工作。在此過程中，必須保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、全面性與專業(yè)性，并通過合理的方式收集與記錄，確保成本控制工作正常開展［5］。

除此之外，在數(shù)據(jù)傳遞的過程中，要保證其路線是正確的，工作人員也要迅速整理與匯總數(shù)據(jù)，保障成本控制工作質(zhì)量得到提升。從經(jīng)濟(jì)理論來講，在生產(chǎn)要素運(yùn)行的過程當(dāng)中，人是決定一切工作的要素，物業(yè)管理公司要站在科學(xué)、合理的角度定崗定編，提高不同階層員工的綜合素質(zhì)與能力，不斷完善勞動定額考核與管理工作，以提高自身的工作效率，提升自身的經(jīng)濟(jì)效益，大幅降低經(jīng)營成本，滿足收集、記錄、傳遞、匯總與整理工作開展的需要。

（五）控制日常所需的成本費(fèi)用

1.材料費(fèi)用

在管理設(shè)備使用時，要從材料的消耗量、材料的價值這兩個角度入手。為避免員工濫用材料，供應(yīng)單位必須根據(jù)工程的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)備的維護(hù)和使用狀況加以監(jiān)控，同時須由技術(shù)人員管理材料。第一，要以標(biāo)準(zhǔn)的消耗量為依據(jù)實行限額發(fā)料制度，各個部門要按照限額，以分期、分批領(lǐng)用的方式獲取相應(yīng)的材料；第二，物業(yè)管理公司要控制材料的總量，并重新分析各種材料的耗用、定額。對材料費(fèi)用加以控制，能提高物業(yè)成本費(fèi)用管理工作的質(zhì)量與效率，并充分保障相應(yīng)利益。

2.工資費(fèi)用

控制人力資源成本也是物業(yè)管理公司降低成本、提高經(jīng)濟(jì)收益的主要方式之一，這就需要公司合理籌劃每一個員工的工資。控制薪資一般通過增加工時、提高勞動生產(chǎn)率等方式進(jìn)行，而且物業(yè)管理公司大多采用工時分配工作的方式運(yùn)作，按照責(zé)任分配工作內(nèi)容，將標(biāo)準(zhǔn)工時、實際工時的差異上交到相關(guān)部門，這方便公司結(jié)合相關(guān)的情況制定管理措施，防止出現(xiàn)工作沒有做到位而差異擴(kuò)大的情況。

在物業(yè)管理公司運(yùn)作的過程中，管理部門會對員工的出勤率、工作效率、獎金、津貼等進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督與控制，并通過定期考核的方式確定員工的實際能力，從而嚴(yán)格控制加班加點(diǎn)、窩工、停工等行為，分析這些工作控制的指標(biāo)與核算的偏差，尋找存在的問題及原因，對工資費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格控制。

3.間接費(fèi)用

在控制間接費(fèi)用的過程中，工作人員首先要從提高工作效率、降低消耗水平等方面著手。間接費(fèi)用的控制一般是按照月編制的費(fèi)用指標(biāo)進(jìn)行的，物業(yè)管理公司的財務(wù)部門可以在月初將各項有關(guān)費(fèi)用交給歸口管理部門，將根據(jù)預(yù)算與實際情況分析出的結(jié)果下達(dá)給各部門與員工，讓每一個員工都能了解各費(fèi)用的控制指標(biāo)。財務(wù)部門也可以定期審查各個項目的費(fèi)用預(yù)算，做好物業(yè)的綜合平衡工作，對其進(jìn)行日?？刂婆c管理［6］。

（六）物業(yè)在開發(fā)階段的前期介入

物業(yè)可以在開發(fā)建設(shè)階段進(jìn)行先期設(shè)計介入，以達(dá)到在設(shè)計階段改進(jìn)后期運(yùn)營的效果。例如，小區(qū)的門崗可以在地產(chǎn)修建過程中通過前介進(jìn)行溝通，設(shè)置無人值守的道閘，盡可能減少人工投入；還有地下車庫進(jìn)出口設(shè)計、收費(fèi)道閘配置，都是前期需要介入并搭建的，以避免后期二次改動造成的成本支出。

五、結(jié)語

在管理物業(yè)成本費(fèi)用的過程中，只有構(gòu)建完善的成本管理體系，才能確保物業(yè)管理公司的成本控制工作順利開展，使物業(yè)管理公司在運(yùn)營與發(fā)展的過程中了解成本費(fèi)用對自身工作的影響，促進(jìn)物業(yè)管理公司可持續(xù)發(fā)展。