溫 松

（中交第四公路工程局有限公司，北京 100022）

引 言

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的城市化進(jìn)程越來(lái)越快。在這一過(guò)程中，我國(guó)的住房制度也有了較大的變革。城市的擴(kuò)張涉及房屋的拆遷，為了保障拆遷居民的基本權(quán)益，棚改房的建設(shè)是必然的。我國(guó)自2007 年開(kāi)始就將“住有所居”納入了我國(guó)的民生改善工作，而政府部門(mén)對(duì)棚改項(xiàng)目工作的開(kāi)展也非常重視。但在棚改房建設(shè)的過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，例如建設(shè)單位的管理手段較為粗放、管理效果不理想等，同時(shí)棚改房建設(shè)過(guò)程中的成本控制也是困擾建設(shè)單位的一大難題。盡管我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本控制研究已經(jīng)非常成熟，但棚改房的成本控制與商品房存在著較大差異，因此還需加強(qiáng)對(duì)棚改房建設(shè)成本控制的相關(guān)研究，這樣資金的使用效率才能得到提升，棚改房的建設(shè)才能得到更好的發(fā)展。

一、棚改房成本控制相關(guān)概念的界定

（一）建設(shè)成本的構(gòu)成

建設(shè)成本的構(gòu)成主要可以分為三個(gè)方面的內(nèi)容。首先，工程費(fèi)主要包括設(shè)備采購(gòu)費(fèi)、安裝費(fèi)用及工程的建造費(fèi)用；其次，工程建設(shè)的其他費(fèi)用主要包括工程開(kāi)展過(guò)程中與項(xiàng)目建設(shè)及土地使用權(quán)相關(guān)的一系列費(fèi)用，但不包括工程費(fèi)用；最后，工程的預(yù)備費(fèi)是指在工程實(shí)施過(guò)程中，由于各類(lèi)不確定而造成的額外費(fèi)用，包括基本預(yù)備費(fèi)和差價(jià)預(yù)備費(fèi)。

（二）棚改房的特點(diǎn)及分類(lèi)

棚改房屬于保障性住房，通常是指政府部門(mén)按照計(jì)劃對(duì)規(guī)定范圍內(nèi)的住房拆遷，為了保障拆遷范圍內(nèi)居民的居住權(quán)而提供的住房。與商品房相比，棚改房具有一定的個(gè)性化。對(duì)于戶(hù)型、價(jià)格及交易都有一定的限制。我國(guó)各省市之間的發(fā)展存在較大差異，因此不同城市的棚改情況也不一致。

按照棚戶(hù)區(qū)的改造類(lèi)型可以將其分為城市棚戶(hù)區(qū)、國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)、國(guó)有林區(qū)棚戶(hù)區(qū)，以及國(guó)有墾區(qū)危房改造等多個(gè)類(lèi)型。如果按照拆遷對(duì)象來(lái)對(duì)其進(jìn)行劃分，又可以將保護(hù)區(qū)分為農(nóng)村集體土地棚戶(hù)區(qū)改造安置和國(guó)有土地棚戶(hù)區(qū)改造安置。

商品房項(xiàng)目與棚改房項(xiàng)目之間的差距是非常大的。例如，二者之間在建設(shè)模式上存在不同。在對(duì)普通商品房進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，為了獲得更高的利潤(rùn)，通常開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)自行對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)成本進(jìn)行管理；而棚改房的建設(shè)模式主要為代建制和政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，建設(shè)的主體是政府部門(mén)。各地區(qū)都會(huì)根據(jù)自身的實(shí)際發(fā)展情況，委托行政機(jī)構(gòu)或是具有行政管理職能的事業(yè)單位代為開(kāi)展相關(guān)工作。除此之外，成本控制的主體也不一致。商品房項(xiàng)目的主體是房地產(chǎn)投資人，而棚改房項(xiàng)目則是由實(shí)施主體單位建設(shè)主體來(lái)開(kāi)展建設(shè)項(xiàng)目管理工作。在成本控制動(dòng)機(jī)上，商品房項(xiàng)目的成本控制動(dòng)機(jī)是獲得最高的利潤(rùn)，而棚改房項(xiàng)目的動(dòng)機(jī)則是在約定的成本下完成相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)。除此之外，商品房與棚改房在建設(shè)資金來(lái)源、成本控制范圍及收益來(lái)源等各個(gè)方面，均存在較大的差異。

二、價(jià)值工程的理念及準(zhǔn)則

（一）基本概念

對(duì)價(jià)值工程的應(yīng)用就是為了提高應(yīng)用對(duì)象的價(jià)值，在實(shí)際工作開(kāi)展的過(guò)程中，主要會(huì)從成本和功能兩個(gè)方面采取措施。一方面，價(jià)值工程能夠使產(chǎn)品的使用壽命成本得到控制，同時(shí)還能提高產(chǎn)品的使用效率；另一方面，產(chǎn)品自身的功能水平也將得到較大程度的提升。在這樣的情況下，產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本下降，使用價(jià)值便得到了最大限度的發(fā)揮，而從功能的角度來(lái)進(jìn)行分析，價(jià)值工程的應(yīng)用也能使產(chǎn)品的功能得到有效的發(fā)揮。既能夠剔除產(chǎn)品的無(wú)效功能和過(guò)剩功能，產(chǎn)品的有效功能又能得到最大化的實(shí)現(xiàn)。

價(jià)值工程在棚改房項(xiàng)目中的應(yīng)用必須由專(zhuān)人進(jìn)行引導(dǎo)，在將該理論應(yīng)用于棚改房項(xiàng)目前，需要工作人員按照相應(yīng)的步驟和程序開(kāi)展相關(guān)工作。首先，需要相關(guān)領(lǐng)域的工作人員共同參與價(jià)值工程的討論，分析價(jià)值工程開(kāi)展中的核心問(wèn)題，并針對(duì)實(shí)際情況制定有效的解決策略，這樣才能使棚改房的核心價(jià)值得到最大限度的發(fā)揮。為了使棚改房的成本和功能能夠平衡，在控制成本的過(guò)程中，還需要提高棚改房的功能。對(duì)于成本的控制，除了要考慮棚改房建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性外，還要考慮棚改房的壽命成本、維護(hù)成本等多方面的內(nèi)容。對(duì)于棚改房的全流程成本控制，從棚改房的建設(shè)一直到維護(hù)等各個(gè)階段都是成本控制的內(nèi)容。一方面，價(jià)值工程中的棚改房成本控制，既包含棚改房的建設(shè)成本，也包含棚改房投入使用后的維護(hù)成本。因此，必須要搞清棚改房在建設(shè)過(guò)程中所產(chǎn)生的成本費(fèi)用，而人工成本和后期的維護(hù)成本都是要單獨(dú)進(jìn)行調(diào)整的內(nèi)容，只有這樣才能使總成本得到較好的控制。另一方面，棚改房的全流程成本控制與棚改房的功能也有著密切的關(guān)聯(lián)。要提高棚改房某一部分的功能，這一部分的分支成本就會(huì)增加，同樣如果要使總成本不變，那么另一部分的分支成本就會(huì)相應(yīng)減少，所以在開(kāi)展工程時(shí)，必須盡可能平衡功能和總成本之間的關(guān)系，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，才能夠使棚改房工程的全流程壽命運(yùn)行更長(zhǎng)。

（二）價(jià)值工程的基本準(zhǔn)則

價(jià)值工程的應(yīng)用必然要引入相關(guān)的原理，其中便包括價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)原理、功能變量原理等多種內(nèi)容。在工程開(kāi)展的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)原理，首先需要工作人員能夠設(shè)立實(shí)施目標(biāo)。在開(kāi)展工程項(xiàng)目前，工作人員需根據(jù)棚改房項(xiàng)目的實(shí)際情況，構(gòu)建好產(chǎn)品價(jià)值工程的最終分析功能，如此才能為方案提供價(jià)值保障，進(jìn)而形成標(biāo)準(zhǔn)化思路，這決定著棚改房工程的價(jià)值是否能夠得到最終的實(shí)現(xiàn)。

功能變化原理是指以棚改房的功能為基礎(chǔ)，使棚改房的價(jià)值能夠得到最大化實(shí)現(xiàn)的一種原理。這需要建筑工程師在開(kāi)展工程前，對(duì)棚改房工程的基本功能進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上提出優(yōu)化策略，以創(chuàng)新的方式使棚改房工程的各項(xiàng)功能得到最優(yōu)配置。

功能和成本動(dòng)態(tài)原理也是棚改房工程開(kāi)展中會(huì)使用到的一種方法，棚改房的造價(jià)控制價(jià)值工程與棚改房的功能和成本有著一定的關(guān)聯(lián)。所以需要對(duì)這二者之間的相關(guān)性進(jìn)行深入研究，這樣才能夠在此基礎(chǔ)上通過(guò)增加成本來(lái)改善棚改房工程發(fā)揮不佳的功能，同時(shí)也能夠?qū)ζ渲胁槐匾墓δ苓M(jìn)行削減，進(jìn)而達(dá)到控制經(jīng)濟(jì)成本的作用。棚改房工程的功能和成本必然是互相聯(lián)系、互相交叉的，工作人員只有清楚這二者之間的關(guān)系，才能夠更好地運(yùn)用基本原理來(lái)對(duì)棚改房的功能和成本進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。只有對(duì)棚改房工程的基本結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，改變成本值，才能夠使棚改房工程的基本價(jià)值得到提升。

三、價(jià)值工程在棚改房建設(shè)成本控制中的具體應(yīng)用

（一）設(shè)計(jì)階段的價(jià)值分析

設(shè)計(jì)階段的價(jià)值分析主要分為兩個(gè)方面，一是設(shè)計(jì)方案的價(jià)值分析，二是施工圖設(shè)計(jì)的價(jià)值分析。對(duì)于設(shè)計(jì)方案的價(jià)值分析，首先需要工作人員對(duì)建筑物的內(nèi)外部形式進(jìn)行明確，對(duì)尺寸進(jìn)行有效控制，并提出總體的方案。在這一階段，想要使價(jià)值工程真正發(fā)揮實(shí)際的作用，就必須做好設(shè)計(jì)的招標(biāo)和競(jìng)標(biāo)工作。招標(biāo)文件需要明確評(píng)價(jià)指標(biāo)等各方面的內(nèi)容，這樣才能更好地應(yīng)用價(jià)值工程，使其發(fā)揮出更好的效果。通常情況下，評(píng)價(jià)指標(biāo)會(huì)因項(xiàng)目之間存在的差異而發(fā)生改變。所以，評(píng)價(jià)指標(biāo)必須具備實(shí)用性和美觀性的特點(diǎn)。對(duì)于棚改房的規(guī)劃是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作，因此設(shè)計(jì)方案必須具備整體性特點(diǎn)，方案中需要覆蓋樓間距、層數(shù)及戶(hù)型等不同的內(nèi)容。這一階段的工作是非常重要的，對(duì)于后期的建設(shè)項(xiàng)目成本起著決定性的影響。而在初步的方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員需要考慮設(shè)計(jì)是否能夠滿(mǎn)足回遷居民的要求及棚改項(xiàng)目的功能要求。在這一階段運(yùn)用價(jià)值工程，能夠幫助設(shè)計(jì)人員尋求不同的創(chuàng)新方案，這樣設(shè)計(jì)人員就能夠根據(jù)實(shí)際情況對(duì)不同的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)而能夠選擇將價(jià)值最大化的方案。而在施工圖的設(shè)計(jì)階段，需要做好對(duì)于各項(xiàng)施工目標(biāo)的統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作，對(duì)各項(xiàng)目標(biāo)都要做好統(tǒng)籌兼顧。設(shè)計(jì)人員需要在價(jià)值工程的基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，進(jìn)而對(duì)施工圖的預(yù)算進(jìn)行詳細(xì)的分析。這一階段對(duì)于價(jià)值工程的應(yīng)用涉及材料的選擇，所以?xún)r(jià)值工程能夠更好地控制造價(jià)。如果從項(xiàng)目全生命周期的角度對(duì)其進(jìn)行分析，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)的過(guò)程中就需要對(duì)各種新型的材料和工藝進(jìn)行綜合考量，從中選擇最具經(jīng)濟(jì)性的施工方案?？梢詫⒁恍┬滦偷牟牧虾凸に囘\(yùn)用到施工中，進(jìn)而替代一些難度較大或是施工質(zhì)量無(wú)法保障的項(xiàng)目，既能夠節(jié)省工期又能夠降低施工成本。而這也能夠減少棚改房投入使用后的后期維護(hù)成本，提高住房的質(zhì)量和延長(zhǎng)使用壽命。

（二）優(yōu)選設(shè)計(jì)方案的方法

首先要對(duì)目標(biāo)任務(wù)進(jìn)行明確，以棚改房的初步設(shè)計(jì)項(xiàng)目為價(jià)值工程的研究對(duì)象，之后才能在此基礎(chǔ)上對(duì)初步設(shè)計(jì)階段的資料進(jìn)行重點(diǎn)收集，其中包括回遷居民對(duì)于住宅的使用建議，同時(shí)還要對(duì)該地區(qū)相同類(lèi)型住宅的造價(jià)成本進(jìn)行調(diào)查，了解類(lèi)似的住宅施工情況，對(duì)于各項(xiàng)新型的技術(shù)和材料的數(shù)據(jù)進(jìn)行全面收集。除此之外，更要了解相關(guān)的法規(guī)、政策文件。在收集到相關(guān)的資料后，還需要建立起相應(yīng)的功能指標(biāo)體系。住宅的功能可以分為三個(gè)二級(jí)指標(biāo)，分別是美觀環(huán)保、居住舒適及安全便捷。而這些二級(jí)指標(biāo)又可以將其詳細(xì)劃分為九個(gè)三級(jí)指標(biāo)，不同的指標(biāo)之間有著一定的差異，從不同的視覺(jué)來(lái)進(jìn)行分析也有著較大的差別。而作為設(shè)計(jì)人員，對(duì)于這些指標(biāo)之間的差異必須詳細(xì)掌握，這樣在設(shè)計(jì)的過(guò)程中才能從不同的方面對(duì)其進(jìn)行綜合考量。對(duì)于各功能的評(píng)分，可以從業(yè)主單位、設(shè)計(jì)單位及施工單位三個(gè)不同的角度來(lái)進(jìn)行分析，根據(jù)實(shí)際情況賦予三者一定比例的權(quán)重。

（三）對(duì)于方案評(píng)估的優(yōu)化改進(jìn)

方案創(chuàng)造階段所產(chǎn)生的方案數(shù)量是非常多的，所以還需要后續(xù)進(jìn)行評(píng)估和改進(jìn)，同時(shí)放棄一些不合理的方案。對(duì)這些方案進(jìn)行篩選的過(guò)程需要耗費(fèi)工作人員大量的時(shí)間，才能選出具有價(jià)值的方案。為了盡可能提高效率，需要對(duì)方案進(jìn)行粗略評(píng)價(jià)和詳細(xì)評(píng)價(jià)兩個(gè)環(huán)節(jié)。首先，根據(jù)實(shí)際情況建立起質(zhì)量、成本、工期等評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，之后對(duì)方案進(jìn)行首次初評(píng)。對(duì)大家都認(rèn)可的方案進(jìn)行保留，淘汰少數(shù)人認(rèn)可的方案。其次，對(duì)保留下來(lái)的方案進(jìn)行評(píng)估和改進(jìn)，利用價(jià)值系數(shù)計(jì)算不同方案的價(jià)值。最后，針對(duì)某一個(gè)具體的問(wèn)題，制定價(jià)值系數(shù)最大的改進(jìn)方案。

（四）設(shè)計(jì)方案及價(jià)值工程的成果匯報(bào)

初步設(shè)計(jì)方案完成后，還需要形成一個(gè)書(shū)面的報(bào)告及優(yōu)化后的設(shè)計(jì)方案，之后將提交方案和報(bào)告。報(bào)告中需要詳細(xì)記錄價(jià)值工程研究的目的、過(guò)程及成果等多項(xiàng)內(nèi)容，由決策層對(duì)報(bào)告和方案進(jìn)行最終的審核，審核通過(guò)后將最終的設(shè)計(jì)方案交由設(shè)計(jì)單位繪制施工圖紙。

（五）實(shí)施階段

在對(duì)圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)的階段，還可以將價(jià)值工程應(yīng)用于工藝及材料等多個(gè)方面，這也能夠使工程的價(jià)值得到提升。從項(xiàng)目全生命周期的角度出發(fā)，設(shè)計(jì)人員能夠?qū)σ恍┬碌牟牧虾凸に囘M(jìn)行綜合考量，使這些工藝和技術(shù)能夠應(yīng)用于設(shè)計(jì)當(dāng)中，進(jìn)而形成最經(jīng)濟(jì)的技術(shù)方案。通過(guò)使用這些方法，能夠有效減少工程過(guò)程中的維修費(fèi)用，同時(shí)也能使房屋的價(jià)值得到最大限度的提升。

結(jié) 語(yǔ)

價(jià)值工程理論體系在棚改房建設(shè)成本控制當(dāng)中的應(yīng)用，要著重體現(xiàn)出應(yīng)用的“價(jià)值”，這樣才能使棚改房的施工成本得到有效控制。在制定施工方案的過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員應(yīng)從價(jià)值工程理論的內(nèi)涵及功能系數(shù)等多個(gè)方面出發(fā)，進(jìn)行綜合考量，保證成本的預(yù)算和控制能夠一致。在開(kāi)展成本控制的過(guò)程中，也要盡可能避免成本的增加，進(jìn)而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。將價(jià)值工程理論應(yīng)用于棚改房的成本控制當(dāng)中，必須保證方案的科學(xué)性及合理性。在滿(mǎn)足成本控制需求的過(guò)程中，也要盡可能提升棚改房的建設(shè)質(zhì)量，這樣才能使棚改房工程建設(shè)的功能得到最大限度的發(fā)揮。而在這一過(guò)程中，也需要設(shè)計(jì)人員注重工程的造價(jià)、功能及成本三個(gè)方面之間的平衡，以保證棚改房項(xiàng)目建設(shè)的安全性和穩(wěn)定性。價(jià)值工程在棚改房建設(shè)項(xiàng)目中的應(yīng)用有著重要意義，這不僅能夠使工程的建設(shè)成本得到較好的控制，對(duì)于提升企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也有著重要作用。