張玉榮

2023年以來(lái)，湖南省長(zhǎng)沙市從不同維度對(duì)樓市政策進(jìn)行了多次調(diào)整，包括全面實(shí)施“交房即交證”、二手房“帶押過(guò)戶”模式落地、優(yōu)化人才落戶政策、多孩家庭購(gòu)房政策、公積金政策等。

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2023年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，長(zhǎng)沙6月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲3.6%，連漲4個(gè)月；據(jù)湖南中原數(shù)據(jù)顯示，今年長(zhǎng)沙1—6月新房供應(yīng)394萬(wàn)方，同比微降0.4%，成交458萬(wàn)方，同比上漲9%，客戶需求量低溫復(fù)蘇。

政策，往往影響樓市走向。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年全國(guó)有超百省市（縣）出臺(tái)政策超300條。公積金支持政策、購(gòu)房補(bǔ)貼是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。

“房?jī)r(jià)友好型”城市——長(zhǎng)沙，密集發(fā)布多條政策，主要體現(xiàn)在調(diào)控優(yōu)化方面。

密集發(fā)布多條政策鼓勵(lì)樓市交易

長(zhǎng)沙，湖南省省會(huì)，特大城市，長(zhǎng)江中游地區(qū)重要的中心城市。作為樓市調(diào)控模范生，春節(jié)前后，長(zhǎng)沙從鼓勵(lì)生育增加購(gòu)房指標(biāo)、放寬人才落戶限制、提升公積金貸款額度、降低購(gòu)房首付等限購(gòu)限貸等方面，密集發(fā)布了多條政策，鼓勵(lì)樓市交易。

1月12日，長(zhǎng)沙市住建局、市衛(wèi)健委、市公安局聯(lián)合下發(fā)《依法生育兩個(gè)及以上子女的本地戶籍家庭購(gòu)買(mǎi)商品住宅實(shí)施細(xì)則》。政策的適用對(duì)象為依法生育兩個(gè)及以上子女的本市戶籍家庭，符合二孩及以上家庭購(gòu)房政策認(rèn)定條件的，可在原有家庭限購(gòu)2套的基礎(chǔ)上增加1套購(gòu)房指標(biāo)，長(zhǎng)沙市戶籍家庭購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)區(qū)域第三套商品住房不受繳交社?；騻€(gè)稅、房屋網(wǎng)簽或辦理不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)間等限制。

1月18日，長(zhǎng)沙市住建局、市委人才辦印發(fā)的《關(guān)于強(qiáng)省會(huì)人才購(gòu)房實(shí)施細(xì)則》明確，45周歲（含）以下，具有專(zhuān)科及以上學(xué)歷（博士、碩士不限年齡）或中級(jí)及以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格（高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格不限年齡）的人才，落戶長(zhǎng)沙并繳納社保或個(gè)稅后，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套商品住房。

1月30日，長(zhǎng)沙市住房公積金管理委員會(huì)《關(guān)于明確2023年個(gè)貸倍數(shù)的通知》顯示，該市繳存職工（含省直分中心）可貸額度，按照借款人夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的16倍計(jì)算，自2月1日起施行。而之前的兩年長(zhǎng)沙均實(shí)施的個(gè)貸倍數(shù)為15。

1月31日，據(jù)長(zhǎng)沙晚報(bào)，從2022年度湖南金融運(yùn)行形勢(shì)新聞發(fā)布會(huì)獲悉，湖南合理確定各市州個(gè)人住房貸款首付比下限。目前，全省13個(gè)非限購(gòu)市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個(gè)限購(gòu)市（長(zhǎng)沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。據(jù)悉，此前在長(zhǎng)沙購(gòu)房二套房首付比例為45%，這意味著，在長(zhǎng)沙購(gòu)買(mǎi)二套房的“上車(chē)”門(mén)檻再降低了。

梳理總結(jié)，春節(jié)前，長(zhǎng)沙兩條新政核心直指限購(gòu)政策的放松，春節(jié)后則是限貸政策的放松。

網(wǎng)簽滿4年即可出售

3月，據(jù)長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，長(zhǎng)沙已對(duì)住房限售政策做出調(diào)整，由原來(lái)的“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿4年方可上市交易”，調(diào)整為“網(wǎng)簽滿4年即可出售”。

據(jù)了解，在這之前，長(zhǎng)沙購(gòu)房政策為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿4年方可上市交易”。一般而言，新房要2年交房，而在之前交房后要2年才能拿證，拿證后4年賣(mài)房，前后加起來(lái)差不多8年時(shí)間。而現(xiàn)在調(diào)整為網(wǎng)簽滿4年即可出售，大大降低了交易門(mén)檻，不少房源得到有效釋放。

“此次長(zhǎng)沙放松限售政策，充分體現(xiàn)了政策繼續(xù)放松的導(dǎo)向。長(zhǎng)沙限售政策始于2018年，當(dāng)時(shí)是為了防投機(jī)炒作。此次限售政策放松，也是因?yàn)槭袌?chǎng)的基本面發(fā)生了變化?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，限售政策放松，有助于相關(guān)房源流動(dòng)性的增加，刺激了換房需求，有利于支持剛性和改善性住房消費(fèi)的需求釋放，促進(jìn)新房及二手房市場(chǎng)良性循環(huán)。

值得一提的是，本次政策調(diào)整是時(shí)隔近五年后，長(zhǎng)沙松綁售購(gòu)政策的重要調(diào)整。在此之前，長(zhǎng)沙曾是全國(guó)執(zhí)行限售政策最嚴(yán)格的城市。

2018年6月，長(zhǎng)沙出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，通知從項(xiàng)目監(jiān)管、土地出讓、購(gòu)房資格、戶籍管理、打擊炒房等多個(gè)方面對(duì)樓市進(jìn)行了全面調(diào)控，其中規(guī)定，商品房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證4年后方可交易，該通知一度被稱(chēng)為湖南“最嚴(yán)調(diào)控令”。

中指院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，長(zhǎng)沙的本次放松限售政策“網(wǎng)簽滿4年即可出售”，一定程度能改善當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)流動(dòng)性，提升市場(chǎng)活躍度。

市場(chǎng)銷(xiāo)售尚未恢復(fù)至正常水平

多重利好政策之下，今年一季度，長(zhǎng)沙樓市回暖跡象明顯，活躍度、成交量提升。2月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2023年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)走勢(shì)連續(xù)26個(gè)月上浮，保持著穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

至今年2月，長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)成交情況有所好轉(zhuǎn)。其中，長(zhǎng)沙2月新建商品住宅成交面積78萬(wàn)平方米，達(dá)到2022年以來(lái)月度最高水平，低基數(shù)因素下，今年2月長(zhǎng)沙新房成交面積同比增長(zhǎng)近8成，環(huán)比增加161%。不過(guò)，2月長(zhǎng)沙新房成交面積相較于2018至2021年的月均水平仍有較大差距，市場(chǎng)銷(xiāo)售尚未恢復(fù)至正常水平。

二手房方面，記者從房天下房?jī)r(jià)行情報(bào)告獲悉，3-6月全市成交量呈現(xiàn)逐漸下滑趨勢(shì)，7月成交套數(shù)出現(xiàn)回升。8月參考均價(jià)為10596元/平，環(huán)比上月下調(diào)0.81%；7月成交3675套，環(huán)比上月上調(diào)14.53%。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波介紹，今年上半年，長(zhǎng)沙與許多城市相比、尤其是一二線城市在今年的上半年依然是處于市場(chǎng)上行階段，其房?jī)r(jià)及部分項(xiàng)目的成交量“也還不錯(cuò)”。不過(guò)，據(jù)張波了解，7月以來(lái)，長(zhǎng)沙的新房銷(xiāo)售情況已經(jīng)出現(xiàn)了一定下降，一些項(xiàng)目案場(chǎng)的實(shí)際來(lái)訪量有所下滑，而購(gòu)房者心態(tài)也發(fā)生了一些“微妙的變化”。

編輯/麥婉華