高睿

外地投資客減少對(duì)鶴山市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定影響。繼廣佛為樓市松綁后，鶴山市多次放寬、放松購房政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

鶴山市是廣東省江門市代管的縣級(jí)市。據(jù)廣東省江門市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，今年7月，鶴山市住宅成交324套，環(huán)漲8%，同降43.7%；成交均價(jià)約6568元/㎡，環(huán)降3.8%，同降2.1%。庫存方面，鶴山市住宅庫存11319套，環(huán)降0.6%，同降16.2%。

數(shù)據(jù)顯示，上半年鶴山市一手住宅的成交中，本地戶籍購房占比37%、外地戶籍購房占比63%。2020年、2021年，鶴山市外地戶籍購房占比為75%，2022年外地戶籍購房占比下降至65%，2023年上半年外地戶籍購房占比進(jìn)一步下降至63%。由于鶴山房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于“外向型”，外地客戶占比減少，會(huì)整體拉低鶴山房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量。

廣佛等外地客戶占比減少

今年上半年，鶴山一手住宅成交2649套，同比下跌26.3%；成交均價(jià)為6795元/平方米，同比增長1.2%。作為對(duì)接廣佛都市圈的“橋頭堡”，鶴山毗鄰廣佛的地緣優(yōu)勢(shì)持續(xù)增強(qiáng)，城市發(fā)展日新月異，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極具競(jìng)爭力，交通四通八達(dá)，到廣州1小時(shí)車程，到佛山40分鐘車程，到中山珠海1.5小時(shí)車程。鶴山憑借獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為粵港澳大灣區(qū)購房者投資置業(yè)的重要選擇之一。

今年上半年，鴻升春江明月成交163套，排名區(qū)域第二名。該項(xiàng)目營銷相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自項(xiàng)目推出以來，產(chǎn)品不僅得到鶴山本土置業(yè)者的關(guān)注，更吸引了來自廣州、佛山等粵港澳大灣區(qū)城市置業(yè)者的青睞。一直以來，外區(qū)客戶占比近六成，今年上半年這一占比有所下降。

廣佛等外地客戶是鶴山房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，然而，今年上半年這部分客戶或正在流失。美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭表示：“在‘房住不炒的主基調(diào)下，鶴山房地產(chǎn)市場(chǎng)的外區(qū)客戶有所減少，市場(chǎng)逐漸回歸真實(shí)需求?！?/p>

對(duì)此，鶴山正尋求有效措施，助推鶴山的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。近年來，在品質(zhì)新城、交通路網(wǎng)、民生設(shè)施、城市更新、產(chǎn)城融合、人文景觀等各方面都實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，城市面貌煥然一新。比如，建成了鶴山市文化中心、北湖公園改造、國道G325線鶴山大雁山至桃源段改線等一系列城鎮(zhèn)提質(zhì)項(xiàng)目。

鶴山市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然外地投資客減少會(huì)對(duì)鶴山市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定影響，但鶴山市將會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”政策，支持剛性和改善型住房需求，引導(dǎo)房企做好市場(chǎng)調(diào)研，合理設(shè)計(jì)戶型，滿足剛需和改善型的購房需求。同時(shí)，鼓勵(lì)房企進(jìn)一步提升房屋質(zhì)量、美化小區(qū)環(huán)境、完善配套設(shè)施，建造高品質(zhì)的房屋產(chǎn)品，提振消費(fèi)信心，從而促進(jìn)鶴山市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

政策發(fā)力信貸環(huán)境相對(duì)寬松

今年以來，鶴山首套房首付比例降至2成并可實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽，意味著鶴山購房者的置業(yè)門檻進(jìn)一步降低。在此之前，繼廣佛為樓市松綁后，鶴山便持續(xù)跟進(jìn)，多次放寬、放松購房政策，刺激鶴山樓市，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。最低房貸利率從5.4%到5.25%再到5.2%；公積金貼息貸款額度上浮10%。

從鶴山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，伴隨政策端持續(xù)發(fā)力，信貸環(huán)境相對(duì)寬松，鶴山市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖。今年3月29日起，江門多子女家庭住房公積金貸款額度有新變化。3月28日，江門市住房公積金管理委員會(huì)第三十次全體委員會(huì)議召開。據(jù)悉，去年江門市住房公積金繳存額68.1億元，提取額55.19億元，發(fā)放貸款9773筆，共34.67億元。會(huì)議決定從3月29日起，提高購買首套自住住房的多子女家庭住房公積金貸款額度。

在江門市首次用公積金貸款買房的二孩家庭職工，住房公積金最高貸款額度提高到江門市住房公積金最高貸款額度的1.1倍，即購買不帶裝修新建商品住房和存量住房的，一個(gè)人最高貸款額度原來是30萬元，現(xiàn)提高至33萬元。

在江門市首次用公積金貸款買自住房的三孩家庭職工，住房公積金最高貸款額度提高到江門市住房公積金最高貸款額度的1.2倍，即最高貸款額度上浮20%，為36萬元。如果購買的是全裝修新建商品房，每人最高貸款額度還可以增加5萬元。譬如，一對(duì)三孩夫婦在江門市購買一套總價(jià)為120萬元的全裝修新建商品住房，符合公積金首套房貸款條件及商業(yè)貸款條件，按原政策最多只能申請(qǐng)70萬元的公積金貸款。提高購買首套自住住房的多子女家庭住房公積金貸款額后，最多可以申請(qǐng)82萬元公積金貸款，額度增加12萬元。

3月29日起，提高購買一星級(jí)或以上綠色建筑住宅的住房公積金貸款額度。職工在江門市購買綠色建筑住宅（按照房地產(chǎn)買賣合同或協(xié)議、《廣東省建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書》等相關(guān)材料認(rèn)定）的，住房公積金貸款額度上浮20%，但不超過江門市住房公積金最高貸款額度。2023年3月28日前已審批未發(fā)放的住房公積金貸款按原額度執(zhí)行。

3月29日起，實(shí)施住房公積金貸款二手房“帶押過戶”新模式。這意味著，在江門市，如果賣方有尚未還清的公積金貸款，可以不解除抵押狀態(tài)，辦理房屋過戶后，用買方的貸款還清賣方的貸款。如果賣方有尚未還清的商業(yè)銀行住房貸款，也可以辦理“帶押過戶”后，用買方的公積金貸款還款。實(shí)施公積金貸款二手房“帶押過戶”新模式，減輕了二手房買賣雙方“過橋資金”壓力，實(shí)現(xiàn)了原抵押權(quán)注銷登記和新抵押權(quán)登記的無縫銜接，可有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)，縮短交易周期，促進(jìn)二手房交易流轉(zhuǎn)。

編輯/胡妍