董余峰

（?？诼?lián)合農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，海南 ?？?570200）

在現(xiàn)代生活方式中，住房是人們最為基礎(chǔ)的一項(xiàng)生活需求，這也是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格得到急速增長(zhǎng)的主要原因之一。但是由于房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了家庭收入增長(zhǎng)速度，不少年輕人只能通過(guò)個(gè)人貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)買房的目標(biāo)。而在這一過(guò)程中，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)往往會(huì)受到客戶收入情況變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變動(dòng)等諸多因素的影響[1]。因此對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，需要重視個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理，做好提前的預(yù)防與預(yù)測(cè)，以此確保商業(yè)銀行的持續(xù)穩(wěn)定增收，保證金融市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

一、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)特征概述

個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行向個(gè)人發(fā)放住房貸款，受客觀因素影響無(wú)法及時(shí)回收本金與利息。結(jié)合當(dāng)下金融環(huán)境，在借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行需要結(jié)合個(gè)人住房貸款的基本特征建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度，從信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)等角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)個(gè)貸全過(guò)程管理；同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理手段方面，商業(yè)銀行應(yīng)采取定量分析法，運(yùn)用多種數(shù)理模型識(shí)別、分析、監(jiān)控和評(píng)價(jià)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，確定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、處置與補(bǔ)償措施，相對(duì)于其他種類的貸款風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的特征主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面。

首先，個(gè)人住房貸款在客戶來(lái)源方面，不僅呈現(xiàn)著覆蓋面廣的特點(diǎn)，而且客戶情況也存在著很大的差異，主要表現(xiàn)在年齡、職業(yè)、地區(qū)的不同。這一特點(diǎn)也就決定了借款人還款能力的不確定性，由于受個(gè)人身體健康、收入以及多種家庭社會(huì)因素的影響，比較容易發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)。

其次，相比于其他的貸款業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款具有期限長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)潛伏期長(zhǎng)的特點(diǎn)。因?yàn)閷?duì)于當(dāng)前大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，很難一次性或者短期內(nèi)支付完住房支出，且個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，在如此長(zhǎng)期的時(shí)間段里十分容易受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家政策以及借款人個(gè)人等諸多影響因素的影響，因此存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

再次，房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)家政策調(diào)控有著很強(qiáng)的聯(lián)系，這表示個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)具有一定的社會(huì)性。解決住房問(wèn)題是國(guó)家穩(wěn)定社會(huì)的關(guān)鍵舉措，同時(shí)，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。因此，從政府角度來(lái)說(shuō)，政府會(huì)在政策方面向個(gè)人購(gòu)房者傾斜，比如首付比例的調(diào)整、貸款額度的限制等。因此，社會(huì)保障體系的完善性在一定程度上影響著個(gè)人住房貸款的穩(wěn)定性。

最后，個(gè)人住房貸款還具有風(fēng)險(xiǎn)分散的特點(diǎn)。由于申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的對(duì)象大多為居民消費(fèi)群體，而不同對(duì)象人員的資信狀況差異較大；同時(shí)，相較于企業(yè)，個(gè)人貸款涉及金額較小，階段性還款現(xiàn)金流不大，使得銀行很難對(duì)個(gè)人開(kāi)展信用調(diào)查、資信跟蹤等，加之個(gè)人信用信息來(lái)源渠道分散、獲取步驟復(fù)雜，反而會(huì)增加管理成本，帶來(lái)分散性風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)類型分析

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房貸款中最為常見(jiàn)、最為主要的一種風(fēng)險(xiǎn)，又被稱作違約風(fēng)險(xiǎn)，其具體表現(xiàn)為以下三個(gè)方面，即借款人違約、提前還款、惡意騙貸。其中，違約風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)借款人意愿可以分為兩類，一類是被迫違約，另一類是理性違約。前者指的是借款人受個(gè)人家庭因素、工作因素而導(dǎo)致收入出現(xiàn)變化，難以及時(shí)償還貸款，從而出現(xiàn)被迫違約。理想違約所出現(xiàn)的情況大多與房?jī)r(jià)大幅度下跌有關(guān)，即在房?jī)r(jià)大幅度下跌的背景下，借款人基于財(cái)務(wù)狀態(tài)的分析，故意拖欠貸款，主動(dòng)違約的行為。而提前還款則是指在還款日期到期之前，全部還款的行為，這種行為發(fā)生的原因多與借款人收入提高有關(guān)，此外也與市場(chǎng)利率有關(guān)，比如合同利率高于市場(chǎng)利率時(shí)。惡意騙貸指的是借款人利用銀行監(jiān)管中所存在的漏洞，以及信息不對(duì)稱故意騙取資金，然后將其用于風(fēng)險(xiǎn)更高的投資當(dāng)中，這種行為不僅會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)極大的資金損失，而且還會(huì)阻礙金融市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）抵押風(fēng)險(xiǎn)

抵押風(fēng)險(xiǎn)的存在與當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)法規(guī)不健全有著很大的關(guān)系，即借款人違約后，商業(yè)銀行處理抵押物的進(jìn)程會(huì)受到嚴(yán)重的影響。并且，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展時(shí)期，因此在相關(guān)制度以及經(jīng)驗(yàn)上還存在著不足，導(dǎo)致了抵押物變現(xiàn)渠道窄、成本較高的情況發(fā)生。除此之外，抵押風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)還與價(jià)格因素以及人為因素有關(guān)，比如受市場(chǎng)情況影響所造成的抵押物價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)，以及人為對(duì)房屋造成破壞，導(dǎo)致抵押物價(jià)格出現(xiàn)下降的情況[3]。

（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是住房貸款債權(quán)難以及時(shí)得到變現(xiàn)，這樣就會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)上的損失。比如，自2020年受新冠疫情影響以來(lái)，便出現(xiàn)了全球金融市場(chǎng)流動(dòng)性不足的問(wèn)題[4]。之所以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)會(huì)存在著較為嚴(yán)重的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，究其原因主要與其特點(diǎn)有關(guān)，由于其貸款時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致資金回籠的速度非常慢，這就非常容易造成商業(yè)銀行出現(xiàn)長(zhǎng)貸問(wèn)題，對(duì)其相關(guān)業(yè)務(wù)造成負(fù)面影響。

（四）操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)也是存在于商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中比較常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)之一，也是極難有效避免的一種風(fēng)險(xiǎn)。尤其是隨著90后購(gòu)房需求的不斷增加，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)量也隨之得到了相當(dāng)大的增長(zhǎng)，在這種情況下，很多商業(yè)銀行工作人員所需面臨的工作量得到了激增，然后就有可能出現(xiàn)放松信息審查以及簡(jiǎn)化放貸手續(xù)的情況，進(jìn)而提高了操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。同時(shí)，對(duì)于很多商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，由于其房貸業(yè)務(wù)量的激增，就會(huì)給相關(guān)工作人員帶來(lái)相當(dāng)大的任務(wù)量，加之部分工作人員素質(zhì)、能力較低，也很有可能出現(xiàn)操作風(fēng)險(xiǎn)。比如提交造假的審核文件、與借款人相互串通，以及鉆取制度漏洞等。

三、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防控策略

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)的分析

個(gè)人住房貸由于期限相對(duì)較長(zhǎng)，因此不得不面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)，所以在制定其風(fēng)險(xiǎn)防控策略的過(guò)程中，企業(yè)方面需要針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行全面分析，并對(duì)其未來(lái)走向進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)，以此來(lái)保證每筆貸款的質(zhì)量，提升對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。為此，就需要加強(qiáng)對(duì)大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用，并引入更為先進(jìn)的分析工具，以此掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)、住房需求的精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。

（二）合理篩選客戶，優(yōu)選自住型購(gòu)房客戶

商業(yè)銀行要意識(shí)到信息審核對(duì)于貸款的重要性，不能隨意、盲目的貸款，對(duì)借貸人信息全面審核，符合相關(guān)要求的可以發(fā)放貸款，保證及時(shí)還款，商業(yè)銀行內(nèi)部資金可以穩(wěn)定流動(dòng)。此外，想要對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防護(hù)，還需要強(qiáng)化對(duì)客戶的篩選與分析，根據(jù)每一名客戶的特征進(jìn)行合理分類。比如，自住型客戶存在斷供的可能性就相對(duì)較小，一般投機(jī)型客戶選擇斷供的可能性就相對(duì)較大。因此商業(yè)銀行在對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行管理的過(guò)程中，需要遵循自住型和改善型客戶優(yōu)先準(zhǔn)入的原則，以此不斷提升客戶質(zhì)量，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（三）引入個(gè)人住房貸款綜合保險(xiǎn)，合理轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

在對(duì)任何風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移都是比較有效的一種手段，在對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行防控的過(guò)程中也是如此。具體來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行需要積極借鑒國(guó)外銀行的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)商業(yè)保險(xiǎn)對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移，以此來(lái)有效降低貸款資金損失。比如，可以積極推廣個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)，然后基于自身的實(shí)際發(fā)展情況，制定出合理的綜合貸款服務(wù)方案，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的合理轉(zhuǎn)嫁。

（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資料信息的監(jiān)管

商業(yè)銀行需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資料信息的監(jiān)管，在與各項(xiàng)樓盤項(xiàng)目進(jìn)行合作的過(guò)程中，需要明確具體的準(zhǔn)入原則，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)信用記錄以及真實(shí)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，比如通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及相關(guān)證明材料的分析，就能在一定程度明確其企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)效益，實(shí)現(xiàn)對(duì)其信用的精準(zhǔn)評(píng)級(jí)。除此之外，還需要確保評(píng)級(jí)體系嚴(yán)格按照相關(guān)流程進(jìn)行開(kāi)展，對(duì)整個(gè)信貸流程進(jìn)行嚴(yán)格的管理與監(jiān)督，尤其是對(duì)于評(píng)級(jí)下降的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要采取及時(shí)的控制措施。在項(xiàng)目確認(rèn)得到準(zhǔn)入以后，商業(yè)銀行還需要對(duì)整個(gè)樓盤項(xiàng)目的信息進(jìn)行持續(xù)關(guān)注，明確了解所存在的風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，從而避免出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)情況大，開(kāi)發(fā)進(jìn)度相對(duì)緩慢的情況發(fā)生。如果其間存在著諸如工程款糾紛、業(yè)務(wù)維權(quán)糾紛的情況，則需要立即開(kāi)啟真實(shí)性審查，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的有力監(jiān)管。此外，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)遇冷后，不少房地產(chǎn)企業(yè)難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，比如恒大，不少房產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾，購(gòu)房者為保證自身利益，及時(shí)止損，主動(dòng)停止月供，而還未完工的房屋抵押價(jià)值較低，進(jìn)而導(dǎo)致銀行利益受損。

（五）優(yōu)化個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系

從當(dāng)前大多數(shù)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分系統(tǒng)來(lái)看，主要由兩部分所組成，即借款人的基本信息以及以往的各類信用記錄等。比如詳細(xì)的收入情況、過(guò)往的違約情況，以及公積金繳納水平等。所以在對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的過(guò)程中，還需要進(jìn)一步優(yōu)化個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系，通過(guò)與專業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)以及政府方面進(jìn)行合作，獲取到更為完整的客戶信息，這樣就能在很大程度上提升信貸決策的科學(xué)性，有效減少違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，由于個(gè)人住房貸款客戶來(lái)源途徑較多，使得吸引資金穩(wěn)定性存在差異，會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。所以要根據(jù)客戶實(shí)際情況采取相應(yīng)措施，保證客戶在還款的同時(shí)慢慢增強(qiáng)誠(chéng)信意識(shí)。

（六）完善個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程

商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理必須要具備非常強(qiáng)的責(zé)任感，對(duì)于信貸風(fēng)險(xiǎn)也需要做到足夠的認(rèn)識(shí)，這樣才能確保開(kāi)展詳盡的貸前調(diào)查，做到對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)堅(jiān)守底線，避免受理準(zhǔn)入條件不合格的客戶。在對(duì)借款人各項(xiàng)資料信息進(jìn)行審核的過(guò)程中，商業(yè)銀行還需要積極借鑒國(guó)外銀行的一些做法，強(qiáng)化對(duì)大數(shù)據(jù)模型以及信用風(fēng)險(xiǎn)模型的應(yīng)用，從而通過(guò)龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)有效提升其審核材料的真實(shí)性，實(shí)現(xiàn)對(duì)借款人償還能力的正確研判。此外，商業(yè)銀行還必須提升貸款審批人的各項(xiàng)能力，確保其具備專業(yè)的判斷貸款風(fēng)險(xiǎn)判斷能力。同時(shí)，在貸中審核過(guò)程中，貸款審批人還需要具備邏輯性分析的能力，確保能夠了解借款人購(gòu)房的真實(shí)目的，以及借款人實(shí)際的還款能力，在此基礎(chǔ)上才能保證其審批決策的精準(zhǔn)度，從而提升商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的能力。

除此之外，商業(yè)銀行還需要對(duì)現(xiàn)有的審批層級(jí)、審批制度以及相關(guān)體系不斷進(jìn)行完善，不斷提升審批流程的健全度，以此有效避免形式化問(wèn)題的出現(xiàn)。同時(shí)，如果在貸中審查環(huán)節(jié)中發(fā)現(xiàn)存在貸款瑕疵，則需要及時(shí)對(duì)客戶了解情況，并對(duì)客戶展開(kāi)重新地調(diào)查，然后再重新提升審批，嚴(yán)格執(zhí)行銀行準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)“人情”審批的情況。

（七）健全內(nèi)部管理制度

商業(yè)銀行的工作人員要增強(qiáng)自身責(zé)任意識(shí)，在工作中做好信息審核、市場(chǎng)調(diào)查等工作，將違約風(fēng)險(xiǎn)降到最低。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制實(shí)現(xiàn)了對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的全覆蓋，在不同業(yè)務(wù)模塊實(shí)施管理，避免責(zé)任漏洞，有效解決過(guò)程中問(wèn)題。為了提高員工工作積極性，確保具有認(rèn)真負(fù)責(zé)態(tài)度，商業(yè)銀行要建立起獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)于工作表現(xiàn)好人員給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。此外，還需要對(duì)各崗位職責(zé)進(jìn)行明確，基于實(shí)際的房貸業(yè)務(wù)量科學(xué)配置崗位人數(shù)，這樣才能提升貸款審查質(zhì)量，降低操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。在上述一系列內(nèi)部管理制度的約束下，商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理會(huì)更加地規(guī)范化、科學(xué)化，管理機(jī)制也會(huì)逐漸成熟，從而提升銀行的安全性。

（八）推進(jìn)個(gè)人住房貸款證券化

商業(yè)的銀行的主要業(yè)務(wù)——銀行存款業(yè)務(wù)，則是5年以下的定期存款與活期存款。所以在對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范的過(guò)程中，為了有效避免流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響，就需要盡可能地推動(dòng)個(gè)人住房貸款證券化，以此緩解商業(yè)銀行在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)方面所存在的壓力，確保企業(yè)資產(chǎn)的正常流動(dòng)。此外，個(gè)人住房貸款證券化還能將一部分住房貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他的投資人，這樣就能有效降低銀行的損失，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分散。

（九）合理配置資產(chǎn)負(fù)債

在開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程中，商業(yè)銀行自身需要提升對(duì)流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的防控意識(shí)，一條行之有效的手段便是對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，合理配置資產(chǎn)負(fù)債。比如，當(dāng)前很多商業(yè)銀行都開(kāi)始紛紛打造了一些個(gè)性化的金融產(chǎn)品，這樣就能極大地提升其吸納存款的能力，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的有效應(yīng)對(duì)。此外，還需要不斷拓展其他業(yè)務(wù)，以提升自身外部融資能力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行負(fù)債的多元化，這樣才能通過(guò)充足的流動(dòng)現(xiàn)金有效抵御流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，近些年來(lái)受疫情因素、社會(huì)因素的共同影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一些問(wèn)題，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展的風(fēng)險(xiǎn)也急劇增長(zhǎng)。在此背景下，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)的分析、引入個(gè)人住房貸款綜合保險(xiǎn)、完善個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程、健全內(nèi)部管理制度，以及合理配置資產(chǎn)負(fù)債。只有這樣，才能提升商業(yè)銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力，確保其實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的發(fā)展。