高俊

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，稅收籌劃的重要性逐漸凸顯出來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，就必須做好稅收籌劃工作。尤其是在國(guó)家不斷出臺(tái)各種稅收優(yōu)惠政策的今天，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好稅收籌劃工作，這樣才能保證企業(yè)利潤(rùn)最大化，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展?；诖?，本文從房地產(chǎn)稅收籌劃的原則出發(fā)，在滿足稅收籌劃工作合法性的同時(shí)，通過(guò)事前籌劃、成本效益籌劃、循序漸進(jìn)推進(jìn)等方式，發(fā)掘稅收籌劃工作中存在的問(wèn)題，并從增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅幾個(gè)方面明確稅收籌劃工作中的重點(diǎn)內(nèi)容，制定籌劃措施，以此解決稅收籌劃中的各項(xiàng)問(wèn)題，規(guī)避稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；財(cái)務(wù)

引言

房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問(wèn)題，直接影響著企業(yè)的發(fā)展。因此，在實(shí)際工作中在很多問(wèn)題的影響下，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的水平和質(zhì)量，企業(yè)及其內(nèi)部人員需要對(duì)其進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，制定出一套合理有效的管理措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的原則

（一）合法性原則

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的開展，要堅(jiān)持合法性原則，只有這樣才能更好地保證稅收籌劃工作的順利進(jìn)行。首先，必須按照國(guó)家的法律法規(guī)來(lái)開展工作。其次，要堅(jiān)持合法性原則，對(duì)國(guó)家的相關(guān)政策進(jìn)行研究和分析，以制定出科學(xué)合理的稅收籌劃方案，確保稅收籌劃工作與該時(shí)期國(guó)家的政策與法律相一致。只有這樣才能更好地為企業(yè)謀求利益，并且還能使稅收籌劃工作更加科學(xué)化和規(guī)范化，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（二）事前籌劃原則

企業(yè)在開展稅收籌劃工作時(shí)，一定要遵守事前籌劃的原則。在稅收籌劃前，要充分了解我國(guó)的稅收政策，對(duì)不同的稅收政策進(jìn)行合理的運(yùn)用，才能使其發(fā)揮出最大的作用。如，我國(guó)對(duì)土地增值稅的優(yōu)惠政策方面，如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，能充分了解到國(guó)家對(duì)土地增值稅優(yōu)惠政策的具體規(guī)定，就可以有效避免土地增值稅稅收籌劃工作中的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還可以避免企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中增加更多的成本支出。

（三）成本效益原則

稅收籌劃應(yīng)充分考慮到成本和效益之間的關(guān)系，選擇最合適的稅收籌劃方案。成本效益原則是指稅收籌劃必須考慮到稅收籌劃所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，在此基礎(chǔ)上，盡可能地降低成本，節(jié)約資金。在實(shí)際工作中，為了保證成本效益原則的實(shí)現(xiàn)，要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：首先，應(yīng)考慮到稅收籌劃方案是否具有合理性；其次，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)要綜合考慮各種因素，從而制定出合理有效的方案；最后，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)充分考慮到自己的實(shí)際情況。只有這樣才能使稅收籌劃更加合理。如果只考慮成本效益原則而忽視其他因素，則會(huì)使稅務(wù)籌劃工作出現(xiàn)很多問(wèn)題。開展房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作中，可以通過(guò)稅收政策的應(yīng)用、納稅地點(diǎn)的選擇、銷售策略的輔助以及其他相關(guān)制度為稅收籌劃工作提供幫扶，以達(dá)到成本效益的控制與優(yōu)化目標(biāo)。

（四）循序漸進(jìn)原則

在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作中，應(yīng)該堅(jiān)持循序漸進(jìn)的原則，從而使房地產(chǎn)企業(yè)具備長(zhǎng)期發(fā)展能力，從根源上掌握稅收籌劃的工作方法，制定出與企業(yè)發(fā)展適配度較高的稅收籌劃策略。因此，在稅收籌劃工作中，要遵循循序漸進(jìn)的原則，對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真的考慮和研究，找到房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)今面對(duì)的主要矛盾，從而制定出合理有效的方案，通過(guò)循序漸進(jìn)的方式，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)，或是有效轉(zhuǎn)移稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作中存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)內(nèi)部原因造成稅收籌劃問(wèn)題

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)缺少稅收籌劃意識(shí)。有些企業(yè)的管理層沒(méi)有意識(shí)到稅收籌劃的重要性，在進(jìn)行投資決策時(shí)并沒(méi)有進(jìn)行相關(guān)的稅收籌劃工作，而是完全依據(jù)個(gè)人喜好或者是其他因素對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，不合理地將投資收益最大化作為投資目標(biāo)。另一方面，房地產(chǎn)存在稅收籌劃工作不及時(shí)現(xiàn)象，由于稅收籌劃任何一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，一旦稅收籌劃缺少及時(shí)性，籌劃內(nèi)容就將存在缺失，造成企業(yè)的稅收籌劃成本增加，尤其是滯納金、罰款的繳納等出現(xiàn)，也會(huì)影響企業(yè)自身的口碑與信譽(yù)。同時(shí)，有些企業(yè)的稅收籌劃工作沒(méi)有真正落到實(shí)處。由于部分企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)對(duì)國(guó)家稅收政策關(guān)注得較少，稅務(wù)處理工作并未落實(shí)到位，在實(shí)施過(guò)程中不能按照相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)自身情況進(jìn)行操作，這就使得稅收籌劃工作沒(méi)有真正落到實(shí)處。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因造成稅收籌劃問(wèn)題

在我國(guó)營(yíng)改增政策出臺(tái)與實(shí)施中，增值稅已經(jīng)成為我國(guó)最重要的稅種之一，其在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中備受關(guān)注。但是受其價(jià)外稅的身份影響，具有轉(zhuǎn)嫁性，在被確認(rèn)后就需要繳納相應(yīng)的稅款，增值稅的納稅籌劃工作也因此受到較多限制，可操作空間較小。同時(shí)，部分企業(yè)在缺少正向的稅收籌劃意識(shí)下會(huì)選擇偷稅漏稅的方式控制稅費(fèi)的繳納限度，而這也將影響企業(yè)之后一段時(shí)間的稅務(wù)籌劃工作，在五至十年的稅務(wù)籌劃調(diào)查中，一旦之前年度稅務(wù)籌劃與繳納工作出現(xiàn)問(wèn)題，則之后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作成果都將會(huì)受到質(zhì)疑，尤其是在面對(duì)多個(gè)年度稅務(wù)減免的情況下，自稅務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)問(wèn)題的年度起，剩余年度的稅務(wù)賬目也將隨之出現(xiàn)問(wèn)題，這不僅會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)支出數(shù)量，也會(huì)為企業(yè)帶來(lái)大量的工作，更會(huì)影響企業(yè)信譽(yù)。除此之外，我國(guó)目前雖然有大量的稅務(wù)代理與咨詢中介機(jī)構(gòu)，但是受自身專業(yè)能力情況影響，稅務(wù)籌劃工作質(zhì)量也十分有限，尤其是大量稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所在招聘與管理中，會(huì)選擇吸納大量未取得專業(yè)資格證的人員擔(dān)任助理，以此降低所內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成本，但是工作質(zhì)量，尤其是稅務(wù)信息的提取、稅務(wù)的籌劃準(zhǔn)備工作均將受到影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅方面的籌劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅籌劃目標(biāo)建設(shè)的過(guò)程中，需要在第一時(shí)間做出稅收籌劃的主要方向，建立稅收籌劃工作體系，并按照標(biāo)準(zhǔn)開展稅收籌劃工作，其中房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅計(jì)稅方式選擇方面的籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)銷售付款中的稅收籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)端選擇中的稅收籌劃、增加精裝修比例開展稅收籌劃、建材購(gòu)置稅籌劃等方式均可在此中應(yīng)用。

（1）增值稅計(jì)稅方式選擇。在我國(guó)營(yíng)改增政策實(shí)施后，企業(yè)可以利用政策縮減土地出讓金的資金使用，得到正規(guī)增值稅票據(jù)，按照一般計(jì)稅方法入場(chǎng)，獲得增值稅專用發(fā)票，用于日后的稅務(wù)抵扣工作。（2）商品銷售付款稅務(wù)籌劃。為滿足年度稅收抵扣標(biāo)準(zhǔn)，商品房的銷售時(shí)間與資金到位時(shí)間也是稅務(wù)籌劃工作的一種方式，商品房的收款時(shí)間如果發(fā)生在下一年度，則稅收基數(shù)將會(huì)隨之變小，稅費(fèi)金額隨之降低。（3）房地產(chǎn)企業(yè)可利用增值稅抵扣規(guī)則，通過(guò)與小規(guī)模納稅人、一般納稅人的合作完成稅務(wù)的抵扣工作，做到稅務(wù)控制，但其中需要注意的是，此類稅率抵扣金額較少，企業(yè)的稅務(wù)籌劃優(yōu)勢(shì)也將降低，企業(yè)需做好抵扣金額比對(duì)，科學(xué)利用優(yōu)惠政策。（4）精裝修房屋數(shù)量控制實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃。精裝修房屋作為另一種商品和毛坯房不同，所需抵扣稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)與基數(shù)也將不同，將精品房數(shù)量控制在合理范圍內(nèi)，則稅收籌劃工作下的稅務(wù)資金基數(shù)也將隨之變小，而這些裝修支出的材料費(fèi)用也可以用于增值稅的票據(jù)抵扣中。（5）房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)端選擇中的稅收籌劃。建筑裝修材料的供應(yīng)商選擇也可以開展稅收籌劃工作，合適的供應(yīng)商中，其一般納稅人資格可以為房地產(chǎn)企業(yè)開出增值稅專用發(fā)票，也可以確保建材質(zhì)量，方便房地產(chǎn)企業(yè)完成稅收籌劃工作。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的籌劃工作

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅方面的稅收籌劃工作來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員、稅務(wù)籌劃人員均需加強(qiáng)對(duì)土地增值稅在該時(shí)間區(qū)域的政策的了解，如，財(cái)務(wù)人員需關(guān)注土地增值稅的稅率變化情況，土地增值稅的免稅標(biāo)準(zhǔn)，土地增值稅的預(yù)繳稅時(shí)間是否超出，線是否需要繳納滯納金，土地增值稅的增值額，如果出現(xiàn)免征數(shù)額，則可按照增值率進(jìn)行計(jì)算，或是按照收入與扣除項(xiàng)目金額除以增值率計(jì)算稅費(fèi)金額。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅方面的籌劃工作

和其他稅費(fèi)相比，企業(yè)所得稅的扣除比率較高，扣除的稅率為25%。因此，企業(yè)在稅收籌劃過(guò)程中需要關(guān)注應(yīng)繳納稅費(fèi)的影響因素，將稅率的分析工作放在重要位置，降低應(yīng)繳納稅費(fèi)的金額，實(shí)現(xiàn)降本增效的目標(biāo)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家調(diào)整稅收的關(guān)節(jié)下，可以根據(jù)自身的實(shí)際情況，延長(zhǎng)竣工與驗(yàn)收的時(shí)間，以推遲企業(yè)所得稅的繳納期限。但是，此種延長(zhǎng)驗(yàn)收的方式需要企業(yè)具備一定的資金實(shí)力，如果企業(yè)回款需求較大，企業(yè)的負(fù)債基數(shù)較大，則其他成本金額也會(huì)增加，如果延長(zhǎng)時(shí)間較長(zhǎng)，則可能會(huì)導(dǎo)致成本數(shù)量增加，超出需繳納稅費(fèi)的金額，這將導(dǎo)致企業(yè)的時(shí)間成本、銷售優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)成本等方面受到各種問(wèn)題影響。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收政策的應(yīng)用方面，優(yōu)惠政策的提出可為企業(yè)提供相應(yīng)的幫助，尤其是經(jīng)營(yíng)成本、費(fèi)用與稅費(fèi)繳納等均可在企業(yè)所得稅計(jì)算基數(shù)中刨除。但需要注意的是，對(duì)于有爭(zhēng)議的刨除項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)還需仔細(xì)斟酌，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定該項(xiàng)目為虛假數(shù)據(jù)，企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)因此產(chǎn)生，且在之后的五到十年內(nèi)也會(huì)被反復(fù)分析?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃工作中，需要仔細(xì)研讀企業(yè)所得稅的抵扣標(biāo)準(zhǔn)，以做到精準(zhǔn)把控。如，職工的福利費(fèi)占工資總數(shù)的比例如果超出標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)的所得稅抵扣項(xiàng)目，將會(huì)因此減少，導(dǎo)致成本上升。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部稅收籌劃工作的優(yōu)化策略

（一）樹立正向的稅收籌劃意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，就必須樹立正向的稅收籌劃意識(shí)。首先，企業(yè)內(nèi)部必須要建立完善的稅收籌劃制度，以企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃的重視程度，提升財(cái)務(wù)人員在稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)知識(shí)水平。最后，企業(yè)要加大對(duì)財(cái)務(wù)人員和相關(guān)管理人員稅收籌劃意識(shí)培養(yǎng)與教育工作的投入力度。選擇利用外部稅務(wù)籌劃與內(nèi)部籌劃相結(jié)合的方式，排查稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，提升稅務(wù)籌劃工作質(zhì)量。

（二）增加自身與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的溝通

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，如果要進(jìn)行稅收籌劃，首先需要考慮的就是稅務(wù)機(jī)關(guān)的意見。因?yàn)椴煌貐^(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅收政策有不同的理解，在企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)需要與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，使稅務(wù)機(jī)關(guān)可以從房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，從而降低稅收成本。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)政策進(jìn)行分析，并和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該增加對(duì)稅務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)人員能夠更好地理解政策并靈活運(yùn)用。也可以邀請(qǐng)稅務(wù)部門進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，從而提高自身的業(yè)務(wù)水平和財(cái)務(wù)管理能力。其次可以聘請(qǐng)專業(yè)咨詢公司或會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，為企業(yè)提供有價(jià)值的稅收籌劃方案。

（三）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作人員的專業(yè)素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，稅務(wù)籌劃工作是一項(xiàng)復(fù)雜且具有挑戰(zhàn)性的工作，需要財(cái)務(wù)人員具備一定的專業(yè)知識(shí)。對(duì)于稅務(wù)籌劃人員而言，不僅要具備較強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)，還需要對(duì)稅法知識(shí)進(jìn)行深入學(xué)習(xí)。這就需要加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)力度，以提高稅務(wù)籌劃人員的綜合素質(zhì)，同時(shí)還需要做好財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)工作，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力和業(yè)務(wù)水平。此外，為了增強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和防范意識(shí)，還可以通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)定來(lái)增強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并且還需要加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)籌劃人員相關(guān)法律知識(shí)、納稅申報(bào)工作等方面內(nèi)容的培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)活動(dòng)，提高稅務(wù)籌劃人員的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，本文主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作內(nèi)容展開研究，通過(guò)對(duì)稅務(wù)籌劃中各項(xiàng)問(wèn)題的分析，找出其中存在的問(wèn)題，并制定出相應(yīng)的優(yōu)化措施。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)增值稅方面，增值稅計(jì)稅方式選擇、商品銷售付款稅務(wù)籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)可利用增值稅抵扣規(guī)則、精裝修房屋數(shù)量控制實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)端選擇中的稅收籌劃等內(nèi)容均是稅務(wù)籌劃工作的重點(diǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的籌劃工作、房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅方面的籌劃工作也需加強(qiáng)重視，從國(guó)家的政策與企業(yè)的實(shí)際情況著手，確定最科學(xué)的稅收籌劃策略。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需增強(qiáng)對(duì)其內(nèi)外部的稅務(wù)籌劃資源的利用，保證稅收籌劃工作的合法性，維護(hù)企業(yè)的信譽(yù)與形象。

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