楊勇 上海悅達房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

引言

市場經(jīng)濟環(huán)境中，為滿足民眾日益增長的房產(chǎn)需求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度加快。就房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，傳統(tǒng)的預(yù)算管理方式已經(jīng)無法滿足新時代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理弊端逐漸暴露出來。在此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合時代發(fā)展特征及自身發(fā)展實際需求，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的預(yù)算管理理念及模式，以全面預(yù)算管理方式提高企業(yè)資金的配置率與利用率。全面預(yù)算管理，是企業(yè)將基本戰(zhàn)略目標作為管理目標，以預(yù)算編制、執(zhí)行及監(jiān)督等手段，實現(xiàn)對企業(yè)內(nèi)部資金的有效控制，提高企業(yè)內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)重視全面預(yù)算管理，能夠?qū)㈩A(yù)算管理的全過程性、全員性充分凸顯出來，優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理模式的同時，擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展。從此種角度來看，本研究有現(xiàn)實性的價值和意義。

一、房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的價值

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，重視全面預(yù)算管理十分有必要。其一，可明確目標。房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身實際情況，展開全面預(yù)算管理工作，能夠科學合理地安排各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動，量化決策目標，使企業(yè)各部門明確發(fā)展目標。其二，改善經(jīng)營狀況[1]。在全面預(yù)算編制下，企業(yè)可提前預(yù)測各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動潛在的風險，制定現(xiàn)金預(yù)算方案，實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營風險的控制，以達到改善經(jīng)營狀況目的。其三，促進各部門的協(xié)調(diào)?；谌骖A(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)可形成整體，使企業(yè)各部門人員明確自身崗位職責及價值，加強各部門間的聯(lián)系，促進各部門間的溝通，提高部門信息共享性。

二、房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀分析

（一）缺乏對全面預(yù)算管理的重視

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理過程中，缺乏對全面預(yù)算管理的重視是普遍問題?，F(xiàn)階段，不少房地產(chǎn)企業(yè)已對全面預(yù)算管理有正確的理解，并認識到全面預(yù)算管理對企業(yè)發(fā)展的重要性[2]。但是受多種因素影響，仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)并未充分了解全面預(yù)算管理，沒有加強對全面預(yù)算管理工作的重視。具體表現(xiàn)為，部分企業(yè)簡單地將全面預(yù)算管理歸于財務(wù)部門，并未專門設(shè)置全面預(yù)算管理部門及崗位，未配備專業(yè)技術(shù)人員展開全面預(yù)算管理工作，僅要求財務(wù)人員依據(jù)工作內(nèi)容展開全面預(yù)算管理。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)將全面預(yù)算管理的作用，歸納到資金管理，從此角度設(shè)置全面預(yù)算管理任務(wù)，不可避免地會影響全面預(yù)算管理作用的有效發(fā)揮。

（二）全面預(yù)算管理制度不夠完善

就房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀來看，部分房地產(chǎn)的全面預(yù)算管理制度不夠完善。全面預(yù)算管理制度在企業(yè)內(nèi)部行為約束中起著至關(guān)重要的作用[3]。但因部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏對全面預(yù)算管理的重視，導致企業(yè)只針對業(yè)務(wù)與財務(wù)構(gòu)建管理制度，并未構(gòu)建完善的全面預(yù)算管理制度。此種現(xiàn)象，導致企業(yè)全面預(yù)算管理工作的開展無據(jù)可依，容易造成全面預(yù)算管理工作流于形式。此外，雖然有部分房地產(chǎn)企業(yè)制定全面預(yù)算管理制度，但是并未結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實際情況，有針對性地完善管理制度，導致全面預(yù)算管理制度無法為房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作提供指導，執(zhí)行效率相對偏低。受全面預(yù)算管理制度不健全的影響，房地產(chǎn)企業(yè)并不能有效地開展監(jiān)督工作、考核工作等，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）全面預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)缺失

通過對房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)缺失。集中表現(xiàn)為，房地產(chǎn)企業(yè)獨立預(yù)算管理團隊不足。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展期間，并未專門構(gòu)建預(yù)算管理團隊，而是將所有的預(yù)算數(shù)據(jù)交由財務(wù)部門處理。企業(yè)的總預(yù)算涉及企業(yè)各個部門[4]。房地產(chǎn)企業(yè)管理者構(gòu)建預(yù)算管理小組，依據(jù)工作的內(nèi)容和性質(zhì)，對各部門提出相應(yīng)預(yù)算要求。各部門經(jīng)理獨立完成部門預(yù)算工作后，需要匯總到財務(wù)部，并由企業(yè)的高層管理人員審核。評審通過后，可報給人力資源備案。預(yù)算編制時，預(yù)算管理小組人員的能力有限，無法有效復核部門預(yù)算情況，預(yù)算是依據(jù)各部門上報數(shù)據(jù)計算形成的。若部門負責人匯報作假，將會對企業(yè)預(yù)算管理水平產(chǎn)生影響。最終制約企業(yè)的發(fā)展。

（四）全面預(yù)算編制方法不夠合理

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理時，全面預(yù)算編制方法不夠合理是重要的問題。預(yù)算編制方法，會對預(yù)算編制的效果及質(zhì)量產(chǎn)生影響。通常來說，固定預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)常用的預(yù)算編制方法[5]。此種方法固定，靈活性不強。在國家宏觀調(diào)控政策的實施下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制也隨之發(fā)生變化。房地產(chǎn)預(yù)算編制時，所應(yīng)用的預(yù)算編制方法并未考慮到宏觀政策問題，不可避免地會影響企業(yè)全面預(yù)算工作的開展。部分房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理時，并未對企業(yè)的外部環(huán)境進行衡量。此種預(yù)算編制會導致預(yù)算內(nèi)容與企業(yè)發(fā)展實際不符，影響全面預(yù)算編制的準確性。另外，預(yù)算編制管理時，以自上而下的方式進行預(yù)算編制管理，可能會造成預(yù)算編制松弛，降低預(yù)算編制執(zhí)行層的責任感，降低房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理水平。

三、房地產(chǎn)全面預(yù)算管理問題解決對策研究

（一）轉(zhuǎn)變理念并完善管理制度

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理過程中，應(yīng)結(jié)合當前企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)變管理理念并完善管理制度。一方面，轉(zhuǎn)變預(yù)算管理理念。企業(yè)管理者要發(fā)揮主觀能動作用，自覺學習全面預(yù)算管理相關(guān)知識，明確全面預(yù)算管理對財務(wù)管理及企業(yè)發(fā)展的重要性。積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)理念，形成以全過程為特征的全面預(yù)算管理理念[6]。同時，戰(zhàn)略角度出發(fā)正確理解全面預(yù)算，并促進全面預(yù)算與戰(zhàn)略發(fā)展方向的整合。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)管理者可定期組織召開會議，向各部門展開宣傳教育，在各環(huán)節(jié)活動中融入全面預(yù)算，確保其能夠發(fā)揮應(yīng)用的監(jiān)督作用。以此，從上至下地強化房地產(chǎn)全面預(yù)算管理意識。另一方面，完善管理制度。通常來講，制度具有約束性和規(guī)范性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)要在遵循國家法律法規(guī)及行業(yè)標準的基礎(chǔ)上，形成與企業(yè)發(fā)展相符合的全面預(yù)算管理制度。制度中要明確規(guī)定全面預(yù)算管理內(nèi)容及流程，嚴格按照流程審批業(yè)務(wù)活動所需資金，實現(xiàn)對業(yè)務(wù)流程的有效把控，確保全面預(yù)算部管理工作的開展有據(jù)可依。

（二）完善組織機構(gòu)及預(yù)警機制

在房地產(chǎn)全面預(yù)算管理期間，需要完善組織機構(gòu)及預(yù)警機制。其一，完善組織機構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合全面預(yù)算管理的實際需求，設(shè)置預(yù)算編制部門，合理劃分崗位并配備預(yù)算編制人員，要求預(yù)算編制人員有較強的預(yù)算方案制定及執(zhí)行能力?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)預(yù)算制度，預(yù)算編制部門要能夠制定出與企業(yè)發(fā)展相符合的預(yù)算編制方案，由預(yù)算管理委員會審批，指導預(yù)算編制工作。其二，完善預(yù)警機制。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險規(guī)避的前提是企業(yè)建立完善的預(yù)算預(yù)警機制[7]。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要從發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，通過全面分析的方式確定預(yù)警界限，在特定范圍內(nèi)控制業(yè)務(wù)活動額預(yù)算，為企業(yè)獲取效益奠定基礎(chǔ)。同時，要將部門員工的職責、績效與全面預(yù)算相掛鉤，形成內(nèi)部相互競爭與合作的工作氛圍，激發(fā)員工的工作熱情，提高員工的工作積極性和主動性，促進房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要定期調(diào)研市場環(huán)境，結(jié)合市場的波動情況，及時對預(yù)算內(nèi)容進行調(diào)整，要提高全面預(yù)算的靈活性，將預(yù)算預(yù)警機制的作用充分發(fā)揮出來。

（三）創(chuàng)新全面預(yù)算編制方法

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理時，要不斷創(chuàng)新全面預(yù)算編制方法。預(yù)算編制是全面預(yù)算管理工作的起點。預(yù)算編制質(zhì)量會對預(yù)算執(zhí)行管理效果產(chǎn)生直接的影響[8]。目前，常見預(yù)算編制方法較多，包括滾動預(yù)算法、固定預(yù)算法、零基預(yù)算法等。不同預(yù)算方法，所取得的預(yù)算效果存在差異。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理時，要根據(jù)其自身發(fā)展實際情況合理選擇。比如，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的租賃、辦公室及房屋折舊費用等，此類費用并不會在經(jīng)營業(yè)務(wù)改變的情況下發(fā)生相應(yīng)變化，屬于固定費用，因而可選擇固定預(yù)算法。應(yīng)用零基預(yù)算法時，該方法不會過多受上期預(yù)算收支影響。此種特性，能夠提高零基預(yù)算法在分配資金方面的適用性。依據(jù)預(yù)算費用需求情況，可合理調(diào)撥。對于緊急的差旅費、房租費等，可優(yōu)先撥款；對于非緊急的廣告費、招商費等，可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)情況適當調(diào)整。綜合來看，房地產(chǎn)全面預(yù)算管理過程中，需要圍繞自身發(fā)展實際，在諸多全面預(yù)算編制方法中選擇最為合理的方法。

（四）加大預(yù)算執(zhí)行管理力度

在房地產(chǎn)全面預(yù)算管理期間，務(wù)必要提高預(yù)算執(zhí)行管理力度。績效與激勵機制，是全面預(yù)算部管理執(zhí)行力度提高的前提[9]。房地產(chǎn)企業(yè)在對考核指標管理時，可選擇平衡記分卡方法，了解房地產(chǎn)企業(yè)利益并細化整體戰(zhàn)略，形成不同時期的戰(zhàn)略目標，將戰(zhàn)略重點凸顯出來。對指標進行量化，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為的衡量。同時要不斷提高考核與執(zhí)行管理的操作性水平，對業(yè)績評價時，要分析原因、結(jié)果的影響因素，確定房地產(chǎn)企業(yè)全體員工均為考核對象，確保預(yù)算管理有序開展。將平衡計分卡應(yīng)用于全面預(yù)算管理中時，可將其分成財務(wù)維度、內(nèi)部流程維度、顧客維度、學習與成長維度等。在此基礎(chǔ)上，細化戰(zhàn)略維度目標。財務(wù)維度可分為成本費用、營業(yè)收入及營業(yè)利潤等；內(nèi)部流程維度可分為成本管理、工程管理、采購管理等；顧客維度可分為顧客的滿意度、忠誠度；學習與成長維度可分為員工培訓、團隊建設(shè)。

（五）完善信息化預(yù)算反饋制度

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理過程中，完善信息化預(yù)算反饋制度是十分有必要的。隨著信息時代的來臨，先進技術(shù)不斷更新，信息數(shù)據(jù)日益多樣和海量[10]。房地產(chǎn)全面預(yù)算管理時，需要縱觀全局，深入分析各環(huán)節(jié)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，形成完善的信息管理體制。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)需要借助先進的技術(shù)，加強對電子化計算機化預(yù)算反饋系統(tǒng)建設(shè)的重視，優(yōu)化預(yù)算管理內(nèi)容。運行預(yù)算反饋制度時，房地產(chǎn)企業(yè)要準確地評價財務(wù)預(yù)算管理情況，明確企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題和缺陷。同時，要促進房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的信息一體化，使企業(yè)實時獲取數(shù)據(jù)動態(tài)，并能夠?qū)崿F(xiàn)對數(shù)據(jù)的分享，提高數(shù)據(jù)共享性。基于信息化預(yù)算反饋的數(shù)據(jù)共享，可極大程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作量，也可促進部門間的協(xié)調(diào)，提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源、物力資源的利用率。除此之外，借助計算機系統(tǒng)，可及時掌握預(yù)算數(shù)據(jù)問題，通過預(yù)警及時對預(yù)算數(shù)據(jù)進行處理，保障預(yù)算數(shù)據(jù)的真實性與完整性。

（六）組建優(yōu)質(zhì)預(yù)算管理團隊

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理時，預(yù)算管理人員是直接接觸預(yù)算管理工作的人員。預(yù)算管理人員的專業(yè)能力與綜合素質(zhì)，會對預(yù)算管理質(zhì)量及效率產(chǎn)生影響。在此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可組建優(yōu)質(zhì)預(yù)算管理團隊。一方面，加強對預(yù)算管理人員招聘的重視。在招聘人才前，要對預(yù)算管理人員所處的崗位進行分析，明確預(yù)算管理人員應(yīng)該具備的能力和素質(zhì)，確定預(yù)算管理人員的工作范圍及職責。在此基礎(chǔ)上，制定人才招聘方案。面向全社會公開招聘，對應(yīng)聘者的學歷、專業(yè)能力及工作經(jīng)歷展開調(diào)研，選擇學歷高、能力強且有工作經(jīng)驗的人員，堅持擇優(yōu)錄用的原則。另一方面，加強對預(yù)算管理人員培訓的重視。定期組織在崗的預(yù)算管理人員接受培訓，培訓內(nèi)容包括預(yù)算管理理論、預(yù)算管理流程、預(yù)算管理注意事項等，強化預(yù)算管理人員的全面預(yù)算意識，提高預(yù)算管理人員的綜合能力。以此，為房地產(chǎn)全面預(yù)算管理工作的開展提供人才保障。

結(jié)語

現(xiàn)代社會發(fā)展中，國家相關(guān)部門逐漸加強對房地產(chǎn)行業(yè)的重視。從某種角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展期間重視全面預(yù)算管理，能夠從整體上優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理模式及內(nèi)容，促進資金的優(yōu)化配置，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供充足的資金。本文在明確房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分別從轉(zhuǎn)變理念并完善管理制度、完善組織機構(gòu)及預(yù)警機制、創(chuàng)新全面預(yù)算編制方法、加大預(yù)算執(zhí)行管理力度、完善信息化預(yù)算反饋制度等方面，研究房地產(chǎn)全面預(yù)算管理問題解決對策。期望通過本次研究，為日后提高房地產(chǎn)全面預(yù)算管理水平提供建議。