任鳳 北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司

引言

作為資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。為落實(shí)國家“房住不炒”的總基調(diào)，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)，近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策多次縮緊，各地因地制宜、多措并舉。自2020 年以來，“三條紅線”“貸款兩集中”“土拍兩集中”“升級限購、限貸、限價(jià)、限售”及增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等在內(nèi)的調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，從融資、拿地、銷售等方面對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行更多的約束，加之受外部環(huán)境的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)資金管理帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

在此背景下，資金管理不善導(dǎo)致的現(xiàn)金流斷裂使得諸多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛破產(chǎn)，諸如恒大、融創(chuàng)、世貿(mào)等龍頭房地產(chǎn)企業(yè)也都相繼暴雷。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)格外注重資金管理，通過有效的資金預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，為企業(yè)發(fā)展提供資金保障，促使企業(yè)在市場環(huán)境中更具有競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的重要性

資金預(yù)算管理是建立在科學(xué)預(yù)測的基礎(chǔ)上，將企業(yè)未來一段期間的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)轉(zhuǎn)換成具體的投資計(jì)劃、融資計(jì)劃、運(yùn)營計(jì)劃，并通過數(shù)據(jù)的形式反映企業(yè)未來的現(xiàn)金收支情況，為企業(yè)管理者作出有效的經(jīng)濟(jì)決策提供數(shù)據(jù)支持。有效的資金預(yù)算管理應(yīng)以科學(xué)的預(yù)測及調(diào)查為前提，從資金預(yù)算的編制、審核、執(zhí)行、調(diào)整及考核多個(gè)方面進(jìn)行管控，是兼具資源分配、控制與激勵(lì)、考核與評價(jià)的全面管理體系。

資金運(yùn)動(dòng)是企業(yè)的“血液循環(huán)”，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期長，資金需求量大，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、樓市調(diào)控政策的影響，土地出讓價(jià)格和規(guī)模具有不確定性，存在巨額資金沉淀的風(fēng)險(xiǎn)。為此，資金預(yù)算管理對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。

（一）提升企業(yè)市場競爭力

面對日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也更大，唯有通過財(cái)務(wù)管理的強(qiáng)化，才能保證企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行。有效的資金預(yù)算管理通過對企業(yè)資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，將房地產(chǎn)企業(yè)資金配置與項(xiàng)目投融資、開發(fā)建設(shè)、銷售回款等多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行精準(zhǔn)匹配與銜接，可以為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化資金使用效率，提升資金周轉(zhuǎn)速度，避免資金閑置，從而為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供資金保障。

（二）降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)對資金預(yù)算的科學(xué)管理，有助于對成本的有效控制，避免出現(xiàn)對項(xiàng)目的盲目投資，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的降低，通過增加資金收益、降低資金使用成本，合理規(guī)劃和控制企業(yè)各項(xiàng)成本，從而提升企業(yè)整體效益。唯有保證資金預(yù)算管理工作的順利展開，強(qiáng)化企業(yè)投融資以及日常運(yùn)營等，才能夠由內(nèi)強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管控，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防控。

（三）實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)

隨著我國房地產(chǎn)市場的日益成熟，多項(xiàng)目開發(fā)已成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對競爭并獲取市場優(yōu)勢的重要戰(zhàn)略選擇。通過科學(xué)的資金預(yù)算管理以合理優(yōu)化配置企業(yè)資金，加強(qiáng)資金預(yù)算管理的執(zhí)行與考核，強(qiáng)化資金管控，并結(jié)合實(shí)際情況對企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，有助于在過程中對企業(yè)運(yùn)行情況進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理現(xiàn)狀

（一）資金預(yù)算管理意識(shí)不強(qiáng)

資金預(yù)算編制是資金預(yù)算管理的起點(diǎn)，企業(yè)管理層對預(yù)算管理的認(rèn)知程度直接影響著下級各部門對預(yù)算管理的重視程度。部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中雖然建立了全面預(yù)算管理制度，但是企業(yè)管理層并未形成正確的資金管理理念，對企業(yè)資金預(yù)算管理缺乏正確的認(rèn)識(shí)，并將企業(yè)資金預(yù)算工作單一劃歸為財(cái)務(wù)部門管理，簡單地認(rèn)為資金預(yù)算管理就是財(cái)務(wù)部門年度按部就班完成的重點(diǎn)工作之一，企業(yè)管理層沒有真正重視企業(yè)資金預(yù)算管理，更未意識(shí)到資金預(yù)算管理對于企業(yè)發(fā)展的重要性。預(yù)算管理意識(shí)的薄弱直接影響企業(yè)預(yù)算管理的有效性，各部門對預(yù)算管理工作的不重視，使得財(cái)務(wù)部門獲取的數(shù)據(jù)可靠性下降，致使后期實(shí)際執(zhí)行過程中易出現(xiàn)較大偏差，不僅談不上對企業(yè)資源的有效配置，更是影響了企業(yè)資金管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）缺乏健全的預(yù)算管理組織體系

當(dāng)前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在組織架構(gòu)上并未設(shè)置專門的預(yù)算管理組織或部門，也沒有建立健全的資金預(yù)算管理制度，而僅是將資金預(yù)算作為財(cái)務(wù)/運(yùn)營部門的日常職責(zé)之一，更有甚者僅將其單純地作為財(cái)務(wù)核算的常規(guī)性“報(bào)表任務(wù)”，不重視對資金預(yù)算專職人員的培養(yǎng)，以至于具體的資金預(yù)算編制人員缺乏專業(yè)性，僅僅是在了解業(yè)務(wù)單位基本情況的基礎(chǔ)上，對各業(yè)務(wù)單位上報(bào)的預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單的匯總、審核，沒有將其上升到資源配置的地位。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了資金預(yù)算管理制度，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的變化和企業(yè)自身的發(fā)展，這些制度已然不能滿足企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展需求。這都容易導(dǎo)致企業(yè)資金預(yù)算管理流于形式、形同虛設(shè)，資金預(yù)算管理未能真正地起到相應(yīng)的調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致財(cái)務(wù)與營銷、運(yùn)營等事業(yè)部門不能很好地協(xié)調(diào)配合，影響了各項(xiàng)現(xiàn)金的使用效率，最終使得企業(yè)實(shí)際開展的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)與資金預(yù)算管理發(fā)生嚴(yán)重脫節(jié)，造成資金預(yù)算內(nèi)容脫離企業(yè)實(shí)際發(fā)展需求。

（三）預(yù)算編制缺乏科學(xué)性

科學(xué)合理的編制是良好預(yù)算執(zhí)行的基礎(chǔ)，資金對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是至關(guān)重要的，資金預(yù)算管理的重點(diǎn)也是要合理平衡投融資資金流入與流出、銷售回款與投資支出、工資薪金以及稅金支付等方面。針對國有房地產(chǎn)企業(yè)，更需特別考慮國資委“三降一減”等專項(xiàng)工作要求的影響。盡管我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都在積極開展財(cái)務(wù)管理工作，但是卻忽略了資金預(yù)算管理工作，沒有建立系統(tǒng)的資金統(tǒng)籌調(diào)配機(jī)制，致使企業(yè)現(xiàn)存的預(yù)算編制流于形式，并未將房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營節(jié)點(diǎn)與資金預(yù)算編制進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，使得資金預(yù)算編制內(nèi)容與企業(yè)真實(shí)運(yùn)營情況嚴(yán)重不匹配。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在制定資金預(yù)算管理規(guī)劃時(shí)，為了更好地提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，會(huì)從理論方面預(yù)測企業(yè)經(jīng)營成果，采用企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理模式，預(yù)測企業(yè)經(jīng)營發(fā)展和成本收支等相關(guān)指標(biāo)，沒有結(jié)合企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營發(fā)展情況，導(dǎo)致企業(yè)在資金預(yù)算管理工作中出現(xiàn)各種問題。

（四）預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管不嚴(yán)

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在編制資金預(yù)算后，沒有很好地執(zhí)行到位，也沒有根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況調(diào)整相關(guān)投資、融資、成本開支等方面預(yù)算內(nèi)容，存在“重編制、輕執(zhí)行”的傾向，忽視了資金預(yù)算在執(zhí)行過程中管理問題，具體體現(xiàn)在對資金預(yù)算編制與執(zhí)行中的偏差不夠重視，發(fā)生偏差也未及時(shí)調(diào)整，缺乏對項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的跟蹤管理與過程控制，超預(yù)算或無預(yù)算照樣開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，預(yù)算執(zhí)行情況未及時(shí)總結(jié)與反饋，致使企業(yè)資金預(yù)算管理未發(fā)揮對實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)應(yīng)有的指導(dǎo)和控制作用。同時(shí)，由于資金管理職責(zé)不明晰，缺乏對相關(guān)預(yù)算的責(zé)任部門和責(zé)任人的獎(jiǎng)懲機(jī)制，使得參與資金預(yù)算編制的部門及人員敷衍塞責(zé)，致使企業(yè)資金預(yù)算管理放在后期執(zhí)行，都是企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)完成后才進(jìn)行預(yù)算控制，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員沒有提前介入預(yù)算控制，使得房地產(chǎn)企業(yè)在資金預(yù)算管理上出現(xiàn)嚴(yán)重的滯后，對企業(yè)資金預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)帶來嚴(yán)重不利影響。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的策略

（一）加強(qiáng)資金預(yù)算管理意識(shí)

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸重視全面預(yù)算管理工作，意識(shí)到資金預(yù)算管理對于企業(yè)發(fā)展的重要性。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該具備資金預(yù)算管理意識(shí)，在企業(yè)內(nèi)部樹立全局觀念，將預(yù)算管理的觀念有效地傳達(dá)給企業(yè)全體員工，通過預(yù)算目標(biāo)的細(xì)致分解，層層落實(shí)，確定各部門管理人員的職責(zé)范圍，使得企業(yè)各部門作為一個(gè)整體高效參與到企業(yè)資金預(yù)算的管理工作中；其次，企業(yè)業(yè)務(wù)部門應(yīng)強(qiáng)化主動(dòng)創(chuàng)效意識(shí)，在資金預(yù)算的編制過程中，以財(cái)務(wù)部門牽頭，營銷策劃、工程管理、投資運(yùn)營、成本管理等部門積極配合，提升業(yè)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，結(jié)合企業(yè)實(shí)際運(yùn)營情況開展資金預(yù)算編制，保障企業(yè)資金預(yù)算能夠自上而下得到落實(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的合理分配以及科學(xué)統(tǒng)籌，為企業(yè)發(fā)展提供資金保障；最后，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)提高預(yù)算管理責(zé)任意識(shí)，正確理解資金預(yù)算精細(xì)化管理的內(nèi)涵，提升預(yù)算編制的權(quán)威性，堅(jiān)決執(zhí)行預(yù)算管理，科學(xué)統(tǒng)籌資金，不斷提升資金使用效率。

（二）完善資金預(yù)算管理組織和制度

科學(xué)合理的資金預(yù)算管理體系能夠有助于企業(yè)積極有效地開展資金預(yù)算管理工作，并能夠?yàn)槠髽I(yè)的健康發(fā)展提供科學(xué)有效的指導(dǎo)。一是應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立專門的預(yù)算管理工作委員會(huì)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌企業(yè)整體的預(yù)算管理工作，審議預(yù)算管理制度、預(yù)算目標(biāo)、預(yù)算編制方法和程序等，并負(fù)責(zé)跟蹤、監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)、解決預(yù)算編制及執(zhí)行過程中的問題，為企業(yè)資金預(yù)算管理的實(shí)施提供決策支持。二是應(yīng)增設(shè)獨(dú)立的預(yù)算管理部門或小組，培養(yǎng)專業(yè)化的預(yù)算管理人員，尤其對于規(guī)模較大的企業(yè)來說，專業(yè)化的預(yù)算團(tuán)隊(duì)能夠合理指導(dǎo)各個(gè)部門編制預(yù)算，對預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題也能夠及時(shí)糾正，協(xié)調(diào)企業(yè)各個(gè)部門在預(yù)算執(zhí)行過程中的矛盾問題，促使企業(yè)各項(xiàng)制度能夠高效運(yùn)行，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。三是應(yīng)制定并及時(shí)調(diào)整企業(yè)的預(yù)算管理制度，明確企業(yè)各項(xiàng)管理機(jī)構(gòu)相關(guān)職責(zé)，落實(shí)預(yù)算規(guī)章制度的相關(guān)制度，設(shè)定科學(xué)合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，細(xì)化預(yù)算審批、執(zhí)行、調(diào)整和分析的要求，并明確預(yù)算考核與監(jiān)督的職責(zé)部門。

（三）科學(xué)編制資金預(yù)算管理方案

科學(xué)合理的資金預(yù)算管理方案可以為房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的投融資決策提供支撐，房地產(chǎn)編制科學(xué)合理的資金預(yù)算管理方案應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手：一是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定年度經(jīng)營管理發(fā)展目標(biāo)，這直接影響到企業(yè)資金預(yù)算管理工作的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在年度經(jīng)營目標(biāo)制定過程中，應(yīng)該充分考慮企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)上的相互統(tǒng)一，綜合評估企業(yè)內(nèi)外部潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，深入調(diào)查企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各個(gè)環(huán)節(jié)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況制定科學(xué)合理的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，采取有效的方式穩(wěn)步推進(jìn)資金預(yù)算管理工作的有序開展。二是房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制過程中，應(yīng)該采用科學(xué)合理的預(yù)算編制方法，并對預(yù)算執(zhí)行過程中的偏差及時(shí)進(jìn)行更新調(diào)整，包括但不限于固定預(yù)算、彈性預(yù)算等預(yù)算方法，不同的企業(yè)在面對不同的情況時(shí)，選取的預(yù)算編制方法也不盡相同，企業(yè)需要結(jié)合自身的實(shí)際情況來選擇適合自己的預(yù)算編制方法。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)為了自身經(jīng)營發(fā)展需求，通常會(huì)選擇滾動(dòng)預(yù)算和固定預(yù)算來開展預(yù)算編制工作。

（四）加大資金預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管力度

房地產(chǎn)企業(yè)在資金預(yù)算管理執(zhí)行過程中，預(yù)算管理機(jī)制流于表面形式。為了改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化對資金預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)管，追蹤并調(diào)查預(yù)算執(zhí)行差異的原因，確保企業(yè)資金預(yù)算管理工作順利開展。一是結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整資金預(yù)算管理方案，當(dāng)企業(yè)一旦下達(dá)管理方案以后，就應(yīng)該深入調(diào)查分析企業(yè)超預(yù)算現(xiàn)象發(fā)生的原因，科學(xué)判斷企業(yè)超支發(fā)生是否合理，確保企業(yè)資金預(yù)算管理工作的有效性和前瞻性；二是逐步完善內(nèi)部考評機(jī)制，針對資金預(yù)算管理過程進(jìn)行專業(yè)化考核，通過將預(yù)算參與部門及人員的薪酬與預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行掛鉤，不斷提高內(nèi)部人員對資金預(yù)算管理的重視程度，真實(shí)獲取企業(yè)各個(gè)部門的資金預(yù)算數(shù)據(jù)；三是逐步建立資金預(yù)算管理信息化平臺(tái)，將各業(yè)務(wù)部門或各項(xiàng)目信息錄入信息化平臺(tái)進(jìn)行統(tǒng)一管理，改變效率低的人工核算等方式，并可通過智能化信息平臺(tái)對企業(yè)資金預(yù)算管理過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)警，對資金預(yù)算管理流程實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、系統(tǒng)化管理，把控好資金預(yù)算管理的每道防線。

結(jié)語

我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而資金預(yù)算管理作為一項(xiàng)系統(tǒng)性較強(qiáng)的工作，其貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營的始終。受各類融資監(jiān)管限制、國家宏觀政策及突發(fā)公共事件的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平已大不如前，為更好地應(yīng)對激烈的行業(yè)競爭，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更加重視資金預(yù)算，科學(xué)合理編制預(yù)算，并根據(jù)自身的實(shí)際情況落實(shí)好預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算考核、預(yù)算調(diào)整等制度，對企業(yè)自身在組織制度、編制科學(xué)性以及執(zhí)行監(jiān)管等方面存在的問題進(jìn)行分析并優(yōu)化，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對資金預(yù)算的有效管理，充分發(fā)揮其資金配置的作用，從而促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。