王林麗 北京建工地產有限責任公司

引言

隨著現(xiàn)代化社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，我國各行各業(yè)都得到較為蓬勃的發(fā)展，為企業(yè)發(fā)展獲得了更大的空間。隨著“房住不炒”以及國家對房地產行業(yè)在行政、貨幣方面的宏觀政策的出臺下，企業(yè)應緊跟宏觀環(huán)境發(fā)生的變化，對企業(yè)戰(zhàn)略及時進行調整，為企業(yè)發(fā)展確定相應的方向。近年來，越來越多的房地產企業(yè)開始注重于改革管理體制，以期通過對管理會計的合理運用促進其作用的充分發(fā)揮，以此為房地產企業(yè)有效落實戰(zhàn)略目標提供基礎。因此對于房地產企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展而言，對管理會計的完善運用，具有非常重要的意義。

一、管理會計概述

管理會計即成本管理會計，是從傳統(tǒng)會計系統(tǒng)中分離而來的，和財務會計并列，注重為企業(yè)提供最優(yōu)的經(jīng)濟決策，促進經(jīng)營管理，使企業(yè)經(jīng)濟效益服務得到提升。管理會計是服務于企業(yè)內部管理的，主要是為了利潤最大化的實現(xiàn)。

房地產企業(yè)在對管理會計進行運用時，可結合企業(yè)實際狀況，在對企業(yè)發(fā)展趨勢和規(guī)劃的考慮下，為企業(yè)經(jīng)營預測準確的目標，制定切實可行的方案并落實到位，最大限度地體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營活動的價值，同時有效考核評估企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，提高企業(yè)管理水平。房地產企業(yè)對管理會計的運用主要是預測企業(yè)經(jīng)營前景，規(guī)劃經(jīng)營目標，全面控制成本，并切實參與經(jīng)營決策。從本質上來看，即依照企業(yè)實際情況，對項目的銷售、成本及利潤進行預測，由此為企業(yè)實現(xiàn)決策目標提供參考，由此保證經(jīng)營方案的最佳編制。同時依照此編制，合理調整優(yōu)化相關資源配置，對經(jīng)濟目標作出確定，并在具體預算中得以落實，由此為控制成本奠定基礎。在目標成本制定中，應依照相關預算指標對目標成本進行分解，且具體到部門和個人，對其進行嚴格控制和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取有效措施。

二、管理會計在房地產企業(yè)中運用的意義

第一，有助于房地產企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。房地產企業(yè)在設定戰(zhàn)略目標時存在較為復雜的問題，特別是在實現(xiàn)戰(zhàn)略目標過程中，應對管理會計進行充分運用，以科學合理的方法為企業(yè)制定合理的目標。且在目標制定之后，對管理會計中的控制、分析、考核以及評價等相關管理方式的運用，及時進行有效監(jiān)控，使管理會計向已然制定的發(fā)展目標前進，為戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)助力。

第二，有利于房地產企業(yè)提高經(jīng)濟效益。大多數(shù)房地產企業(yè)在發(fā)展中對財務缺乏重視，特別是對管理會計缺乏相應的關注，認為其無法給企業(yè)帶來效率，其實這是一種錯誤的看法，盡管管理會計不會直接給企業(yè)帶來收益，但是卻能夠間接帶給企業(yè)一定的收益，如對資金成本、成本費用以及稅務成本等各方面的節(jié)約。為此，房地產企業(yè)在生產經(jīng)營中通過合理地運用管理會計，不僅可實現(xiàn)流程的進一步優(yōu)化，對風險進行有效防范，同時可避免占用較多資金，由此促進企業(yè)效益的進一步提升。

第三，有利于企業(yè)內部管理的順利展開。管理會計的運用，需要以科學、合理的基礎數(shù)據(jù)為前提，這套數(shù)據(jù)即管理會計的數(shù)據(jù)，否則無法切實采取有效措施，難以找到最終的問題，對問題的解決也將停留在表面。房地產企業(yè)對管理會計的運用，則能夠促進這一問題的有效解決，同時通過對可能存在威脅的防患，避免企業(yè)產生更多風險，促進企業(yè)內部管理效率的提高。

第四，有利于企業(yè)為未來經(jīng)濟發(fā)展走向的客觀預測。房地產企業(yè)經(jīng)營管理的重點是為企業(yè)健康發(fā)展制定與之相符的準確決策，這也符合了管理會計的職能，管理會計能夠為企業(yè)的經(jīng)營決策提供諸如資金、成本以及產品銷售等預測信息，助力企業(yè)資金運作方案的合理有效制定，為企業(yè)經(jīng)濟的良好周轉提供有效前提，同時合理預測企業(yè)資金的用途，從數(shù)據(jù)上為企業(yè)決策提供重要支持，保證企業(yè)做出正確的、可實施性的經(jīng)濟決策。

三、房地產企業(yè)中管理會計運用存在的問題

（一）管理會計缺乏完善頂層設計

房地產企業(yè)在運用管理會計時，所涉及管理層面非常廣泛，如戰(zhàn)略、預算、風險、績效、成本以及資金等各個方面，相較于傳統(tǒng)財務會計而言，管理會計無論在內涵還是在功能上，遠遠都有所超越，在極大程度上打破了財務會計的局限性，在企業(yè)經(jīng)營方面涉及更加廣泛的管理，由此可知，管理會計在企業(yè)中的運用已然超出了財務部門及少數(shù)決策部門的限制。然而，從當前房地產企業(yè)對管理會計的實際運用來看，存在著頂層設計不夠完善的問題，而公司層面表現(xiàn)更為明顯，導致管理會計在運用中并沒有完全實現(xiàn)涉及，在使用中僅限于績效評價、全面預算管理等方面，未形成較為系統(tǒng)、全面的運用體系，最終導致管理組織結構過于松散，缺乏明確職能?；陧攲釉O計的不完善，管理會計在化部門以及環(huán)節(jié)的運用較為混亂，在收集數(shù)據(jù)，標準分析上缺乏統(tǒng)一，同時難以切實為經(jīng)濟決策的制定提供有效信息。同時使得管理會計無法落于實踐，難以在企業(yè)經(jīng)營管理中全面參與其中，不利于提高決策質量。

（二）現(xiàn)金流量管理缺乏充足力度

房地產企業(yè)在實際中以管理會計對現(xiàn)金流的管理依舊存在不少問題，如此使得企業(yè)在日常經(jīng)理管理中面臨資金緊張等問題。為此需通過對管理會計知識的運用，對最佳持有量、浮游量等數(shù)值進行計算，將其控制在合理范圍內，若房地產企業(yè)無法儲備充足的資金，或儲備資金僅能維持企業(yè)日常經(jīng)營，將使房地產企業(yè)在資金上面臨著較大的風險。

從資金具體投入方面來看，第一，房地產企業(yè)在公開競價拿地環(huán)節(jié)以及“三通一平”期間，相關稅費和地價對資金占用量較大，尤其是前期對項目的勘察等方面亦是如此。第二，在上述工作完成之后，工程建設施工也需要更多投入，為依照施工進度結算工程，按時對工程進度款和勞務人員工資進行支付，保證順利完成工程。第三，在《商品房預售許可證》取得之后，企業(yè)應以專業(yè)的營銷團隊推薦宣傳商品房。當前市場上85%的商品房是經(jīng)由中介完成的，在完成預定之后，房地產開發(fā)企業(yè)需要提前為中介支付約3%的傭金，此時購房者并沒有通過商業(yè)貸款獲得款項。另外，一些房地產企業(yè)甚至會突破政策底線，違反規(guī)定，在首付款30%上作出相應的限制，由此使得房地產企業(yè)負擔更多的現(xiàn)金流。若分期中企業(yè)未徹底調查客戶資質信用，將難以及時收回款項，給企業(yè)帶來不必要的經(jīng)濟損失。

（三）管理會計人員的匱乏

在房地產企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展中，管理會計人才在其開發(fā)管理中占據(jù)著重要地位。從當前房地產企業(yè)管理會計的運用方面來看，企業(yè)缺乏充足的管理會計人員，且其素質通常較低，給管理會計的具體運用帶來不利影響，這主要在于企業(yè)未認識到管理會計工作的重要性，依然將會計核算視為工作重點，較少關注決策方面。同時，未設置專門的管理會計部門。與傳統(tǒng)財務管理相比，管理會計對人才要求更嚴，為此管理會計人才在具有專業(yè)的會計實踐能力外，還需要在管理會計方面具有更高水平的專業(yè)化理念，能夠和其他部門進行積極有效的溝通。但是當前我國大多數(shù)房地產企業(yè)的管理會計運用并不徹底，大多還是處于過渡時期，未明確管理會計的定位，具體管理中的技能和專業(yè)過于片面，從而不利于房地產企業(yè)順利展開管理會計工作。

四、加強房地產企業(yè)中管理會計運用的有效策略

（一）優(yōu)化管理會計頂層設計

房地產企業(yè)在運用管理會計時，應從更加深入層面對管理會計方法和工具進行準確分析，從企業(yè)實際發(fā)展情況出發(fā)，為管理會計的運用建立有效的框架，讓管理會計能夠在企業(yè)經(jīng)營管理的整個過程中貫徹實施。為對管理會計頂層設計進行完善和優(yōu)化，可注重以下兩個方面。

第一，對運用管理會計的組織結構進行完善。房地產企業(yè)應從企業(yè)層面出發(fā)，為管理會計設立相應的組織結構，為戰(zhàn)略管理、內部控制、全面預算以及績效評價等建立委員會，促進管理會計展開。第二，對業(yè)務流程進行全面優(yōu)化調整，建立管理會計運用體系。管理會計在報告內容及核算形式上不夠統(tǒng)一，為此可從企業(yè)決策信息要求方面出發(fā)，在傳統(tǒng)財務數(shù)據(jù)前提下，對其進行重新分類和整理，形成具有統(tǒng)一口徑的管理數(shù)據(jù)報告。房地產企業(yè)在運用管理會計時應在企業(yè)實際管理引導下，對業(yè)務流程進行梳理，以頂層設計的高度，對傳統(tǒng)財務會計及管理會計工作進行合理統(tǒng)籌，為信息的收集、核算及分析建立相應的分類體系，避免重復對數(shù)據(jù)進行核算，促進工作效率的提升。在優(yōu)化頂層設計時，應對管理會計核算及財務報告體系進行創(chuàng)新，建立符合企業(yè)決策信息的管理體系。

（二）強化管理房地產企業(yè)資金流

房地產企業(yè)在生產經(jīng)營方面，需要在資金上保持適量的儲備，以較大的投入量為其順利展開奠定基礎。房地產企業(yè)需巧用管理會計對資金的預算安排、使用強化管理，并結合分析企業(yè)內外部市場變化、供給以及具體情況，為資金預算提供有效參考。這一過程中，房地產需強化控制企業(yè)資金流，以適度資金的儲備避免給企業(yè)帶來較大的財務風險，讓企業(yè)在理性投資下促進持續(xù)發(fā)展。

通常情況下，房地產企業(yè)在管理企業(yè)資金時，應進一步強化管理營運資金，始終保持凈資金流為正值。為此，應嚴格依照項目預算對資金開支進行有效控制，依照合同進度和節(jié)點對款項進行支付，強化管理企業(yè)的應收、應付款項以及其他應收款項等，讓企業(yè)在符合合同要求的基礎上盡早收回貨款，而較晚的對款項進行支付，通過對時間差和現(xiàn)金浮游量等的有效運用，讓企業(yè)的現(xiàn)金持有量能夠時刻保持在最佳狀態(tài)，由此促進企業(yè)在經(jīng)營活動中增加凈現(xiàn)金流量凈額。另外，從源頭上對房地產企業(yè)資金的結構進行關注，由此讓企業(yè)能夠有效地控制和防范財務風險，同時該方面對企業(yè)資金的籌集產生一定的影響，為此企業(yè)應讓相應的資金取得以及使用比例能夠一直保持在較為合理的區(qū)間范圍內，如此最大可能地降低房地產企業(yè)的財務風險，使企業(yè)的資本結構能夠保持在最佳狀態(tài)，為企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展提供有效保障。

（三）注重管理會計人才培養(yǎng)

房地產企業(yè)生產經(jīng)營中，為更好地運用管理會計，需注重對管理會計人才的培養(yǎng)。作為管理會計人員，應首先在財務會計方面具有更加專業(yè)的知識儲備，并不斷豐富自身的工作經(jīng)驗，從而更加準確、有效地分析財務數(shù)據(jù)。同時，房地產企業(yè)應從更為深入方面對管理會計人才進行挖掘，為其制定相應的培訓，讓他們不斷地學習會計專業(yè)知識，并不斷了解房地產企業(yè)市場行情，以充足的業(yè)務經(jīng)驗和豐富的房地產企業(yè)經(jīng)驗為管理會計的順利實施制定有效基礎，使房地產企業(yè)具有更加適宜的工作制度。另外，需要為管理會計人才制定更加完善的體系，以更加標準化的人才選聘體系，為企業(yè)培養(yǎng)更加專業(yè)的管理會計人才，并以相應的考核、激勵機制為企業(yè)引入更多優(yōu)秀人才。并可讓企業(yè)管理會計人才能夠走進其他優(yōu)秀企業(yè)，對他們先進的工作經(jīng)驗進行學習，將專業(yè)技能有效的融入實際工作當中，讓管理會計人才樹立正確的思想道德，提高執(zhí)行力，為企業(yè)培養(yǎng)出更多具有良好會計職業(yè)道德，以及在執(zhí)行力上更加優(yōu)秀，具有創(chuàng)新力以及管理能力的綜合型管理會計人才，促進管理會計充分發(fā)揮其在企業(yè)戰(zhàn)略以及資金管理方面的重要作用。

房地產企業(yè)應對管理會計人員的崗位職責，發(fā)展方向進行確定，要求他們在對當前狀態(tài)的優(yōu)化下，積極學習更多專業(yè)知識以促進自身專業(yè)素質的提高。另外房地產企業(yè)可通過借助有效的激勵機制，為企業(yè)留下更多優(yōu)秀的管理會計人才，避免人才流失，或以職位晉升或物質獎勵等激勵措施吸引管理人才，讓管理會計人員能夠在房地產企業(yè)生產經(jīng)營中投入更多精力。

結語

隨著社會經(jīng)濟越來越高的精細化管理要求，管理會計愈加廣泛地在企業(yè)中得到運用。為此，房地產企業(yè)應在企業(yè)生產經(jīng)營中進一步認識到管理會計的重要性，強化管理會計的具體運用，促進管理會計在企業(yè)運用中獲取更多的支持。從當前房地產運用管理會計的情況來看，依然存在著管理會計缺乏完善頂層設計，現(xiàn)金流量管理缺乏充足力度以及管理會計人員的匱乏等問題，需要通過不斷地優(yōu)化管理會計頂層設計，強化管理房地產企業(yè)資金流，并通過對管理會計人才強化培養(yǎng)進行改進，以促進房地產企業(yè)管理會計的有效運用，實現(xiàn)房地產企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。