朱文磊

廣東蘊德律師事務所，廣東 廣州 510000

近幾年，有不少的借款及借貸糾紛，申請執(zhí)行抵押房產。在這一類案件中，往往有案外人提起異議，請求對不動產采取附帶租賃形式拍賣，之后繼續(xù)承租，不交付房屋。旨在確立租賃權，維護承租方權利，但根據(jù)實踐狀況，需厘清權利矛盾和協(xié)調平衡有關方的利益。實踐中一般有這幾類情況：抵押前承租；抵押后、查封前承租；查封后承租。基于買賣不破租賃原則，在把不動產出租后又設抵押，在保護層面上，受讓不動產租賃關系。待查清事實下，通常會駁回案外人請求，不附帶租賃拍賣。抵押后、查封前承租，此種現(xiàn)象比較復雜，還有著一定的爭議。

一、抵押權和租賃權

在擔保過程中，抵押權是非常關鍵的方式，它強調交換價值，就租賃權來看，它強調的是使用價值，也就是對物的使用。因為所追求的價值差異，對于同一物來說，可包含兩種權利。即便法律對這兩種權利關系開展了規(guī)定，但比較籠統(tǒng)，難以達到實踐中二者沖突的解決。所以，怎樣協(xié)調權利沖突，平衡有關方利益，對確保交易安全、推動融資、經濟建設有著很大的現(xiàn)實意義。在對不動產問題開展處理過程中，應有效區(qū)分兩權，之后進行有關的工作。通常來講，抵押權不會對占有物進行變化，而租賃權卻可以改變實體性權利，因此，在處理兩權期間，難免會形成沖突與矛盾。對此，要從立法層面上研究沖突點，并且要結合沖突情況開展相應處理。對于抵押權，一般指擔保財產，在沒有根據(jù)約定履行的情況下，就能變賣及拍賣，可獲得優(yōu)先償債的權利。根據(jù)相關規(guī)定，對于債權人來說，他們往往有抵押權，由抵押人提供財產，以此充當擔保，也就是抵押財產。對于租賃權，一般指根據(jù)租賃合同要求，待結束全部程序之后，享受使用權的總稱［1］。其有著一定爭議，這是由于本質上是債權，借助支付對價的手段獲得權能，然而，支配權卻包含于物權中，故而界定時有著多類學說。

二、解決權利沖突的原則

在權利產生沖突時，要對其開展平衡，當處理抵押權和租賃權沖突時，要堅持公平合理原則，根據(jù)各方權利性質，確定處理原則。第一，設立在先權利優(yōu)先。指基于明確權利設置的時間來確立順位，即先到先得，此原則滿足廣大群眾的行為習慣，也能應用于各種實踐活動。有關法規(guī)規(guī)定，當開展不動產抵押時要登記，若未根據(jù)規(guī)律實施，那么設立無效。因此，抵押前，在給出設立時間的同時，也應確立權利順位。對于后序權利人，一般能提前掌握先設權利形成的后果，基于此，再明確權利及義務，一旦確立下來，要面臨可能發(fā)生的風險。先序權利人在堅持該原則的前提下，就可以提升交易安全指數(shù)，而對于后序債權人，在全方位掌握可能面對的風險的前提下，可以決定是否參與交易，顯著提升了不動產交易安全性［2］。第二，約定優(yōu)先于法定。二者的存在旨在平等主體間權利，此過程中形成的租賃關系，是一種民事法律關系。在確保自愿與平等的基礎上，能夠優(yōu)先約定，這屬于權利的表現(xiàn)。針對優(yōu)先設立租賃權來講，承擔者能夠放棄優(yōu)先效力；在優(yōu)先具有抵押權的情況下，抵押者能選擇放棄。對于租賃者及抵押者，二者均具備優(yōu)先約定，可按照該原則來解決有關問題。針對兩權沖突的有關立法還有著不足的地方。不動產是不能缺少的生活資源，與社會和諧、經濟發(fā)展、群眾生活息息相關。對于抵押及租賃關系，即便二者進行私法調整，然而公法也應開展科學的調整，例如登記備案機制。伴隨立法逐漸完善，相信兩權會得到進一步平衡，將更好體現(xiàn)不動產價值。

三、抵押權和租賃權沖突成因

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）中指出，不動產所有權不能同時存在兩個，所有權要單一化。顯而易見，不動產物權及債權不能滿足此有關內容約束，未被限制。在國內外法規(guī)中，一般把租賃權歸于債權范圍。實際上，由于使用不動產屬于大眾的基本需求，并且價格較為昂貴，承租者沒有雄厚的經濟基礎，需要獲得保護。因此，大多數(shù)國家會提高租賃權和物權，旨在賦予其更好的保護。從本質上來分析，由于抵押權是一種物權，因此，也應該執(zhí)行法律原則，但因為過于強調不動產和交換價值，往往不夠重視支配權的運用。對此，租賃者能夠任意支配，從而實現(xiàn)了權利的并存。不過在實操中，往往發(fā)生權利不相容現(xiàn)象，當借助法律武器解決時，由于難度較大難以遵循法律原則，從而在權利之間形成了較大矛盾。

（一）抵押權和租賃權并存

按照物權法原理，不能并存兩個所有權，可同設兩個物權，也能設多個債權，在不形成沖突及矛盾的前提下，保證物權的有效。雖然把租賃權歸屬于債權，但也提供了物權效力。對于它的設立，無需開展實體支配，也能占有使用。所以針對同一物品，設立抵押權與租賃權有效，這為二者形成矛盾的前提。研究權利并存成因，要分析權利特性。對于抵押權實現(xiàn)而言，其涵蓋所有權轉移，租賃權是債權，因此，在抵押權實現(xiàn)時，不能一味遵循“買賣不破租賃”原則［3］。物權特性，是兩種權利形成矛盾的根源。

1．抵押權性質。一是具備價值權。物權人能支配物品，也能對物開展價值支配。即便不轉移占有，未達到實際的支配，不過針對交換價值來看，它是具備一定支配權的。所以，彰顯了物權價值比。該權利所具備的特性，能對實體及價值支配權開展有效分離。當明確抵押權后，能占有使用，也能對抵押物開展處分，能用于清債，增強償還能力，并且，不用對保管風險進行承擔。所以在融資交易方面，抵押權得到廣泛使用，是擔保之王；二是具備物權屬性。針對抵押權來看，它是限定物權，所以也有物權屬性：從支配性方面來看，享有支配權，但相比于一般物權，支配方式及效力有所不同。通過設立抵押權，旨在追求貨幣價值。即便不開展實體支配，但支配貨幣價值，能基于拍賣、變賣等實現(xiàn)，本質上是對物的支配。追及性是派生屬性，物權人能取回物品，享有物權。能追及到所有人，針對抵押物行使權利；三是具備絕對性，當不履行債務時，無需同意與配合就能進行拍賣、變賣，行使優(yōu)先受償權。

2．租賃權物權效力。把租賃權歸于債權范圍，債權具備相對性，無法對抗第三人。實際上，租賃權也屬于一種債權。即便把它列為債權編，但提供物權效力。主要表現(xiàn)于這些方面：一是使用收益的權利，對價值進行支配；二是存在用益物權性質。約定設租賃權，行使占有、收益等權利，基于支付租金獲得使用價值。在使用目的上，存在用益物權性質；三是，存在對抗效力。通常來講，設立擔保物權時，需根據(jù)設立時間明確優(yōu)先效力，若先設租賃權，在處于行使范圍的前提下才能形成效力。

（二）權利形成沖突的條件

1．權利共存同一不動產。針對同一物品，在具有抵押權及租賃權的情況下，才會出現(xiàn)權利的矛盾。但也有著特殊現(xiàn)象，例如，用地使用權設了抵押，此后新增了建筑，租給第三人。即便新增建筑未處于抵押范圍，不過因為使用權和建筑有著不可分性，當?shù)盅簷鄬崿F(xiàn)時，就干擾建筑租賃權，由此造成權利形成沖突。

2．期限有交叉。存續(xù)期間有著交叉，屬于權利矛盾形成的要件。何謂抵押期限，主要指存續(xù)期間，在訴訟時效屆滿之前，要使用抵押權，在期限屆滿后，即便還存在實體權利，應當具有抗辯權，若能通過抵押權實現(xiàn)債權，則抗辯權就沒有意義，規(guī)避了訴訟時效。在抵押過程中實現(xiàn)抵押權，而期限沒有屆滿時，會引起權利的沖突。若在實現(xiàn)抵押權時，期限已滿，租賃權已失去了意義，那么權利不會形成沖突［4］。

3．涉及抵押物支配。抵押權設立，不將轉移占有當作條件，而租賃權享有使用價值。所以，針對同一物品價值使用，二者不會形成矛盾。唯有在不償債時，要實現(xiàn)抵押權，二者才會形成矛盾。所有權出現(xiàn)轉移，對其采取占有權與支配權時，若此時有著租賃權，權利將會形成矛盾。

四、針對被查封的不動產兩權沖突的處理建議

兩權形成的沖突會影響房地產行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，也將損害雙方權益，久而久之，也將影響經濟體系的穩(wěn)定。所以，要第一時間解決被查封不動產兩權之間的矛盾問題。在實踐中，要遵循有關的原則，例如約定優(yōu)先。要綜合考量先后順序，判斷抵押與租賃的次序；需保護抵押權方利益，簽署合同期間，確定租賃關系，簽署有效應的文件，并且，也需維護租賃人權益；此外，合理改進公示制度，唯有如此，方可確保抵押和租賃行為的公正與公平；需合理評估不動產價值，據(jù)此明確房產損害前后形成的差值，可以進行相應的經濟賠償，達到權利保護。

（一）對先后次序開展科學分析

當處理權利矛盾時，應對先后次序開展科學分析。第一，對于被查封不動產來看，要求其抵押在前。可按照《民法典》的相關調控規(guī)定開展精準判斷。抵押者有責任通知承租者，并且在《民法典》中規(guī)定，租賃不能和抵押開展對抗。換句話來講，不能影響抵押方，否則，先去除后拍賣；第二，租賃先于抵押。針對被查封的不動產來說，如果租賃在前，就可按照《民法典》物權編相關條款開展準確判斷。并且，為避免由于人為原因以各種形式損害利益，應全面分析租賃關系。唯有如此，方可防止權利形成沖突。

（二）保護抵押權人的權益

近年來，針對被查封不動產權利沖突，即便有關法律已提出了解決方法，不過對于抵押權人權益，在保護上還有著一定欠缺?；诜稍瓌t，承租人享有行使權利，所以，在將物品抵押給債權人后，當期限屆滿時還不能償還，簽訂違法合同，由此極大影響抵押權人權益。對此，在簽訂合同期間，需要確定租賃關系，簽署有效文件，避免出現(xiàn)簽訂虛假合同的情況，還可以切實保護權益。

（三）對承租人權益開展保護

對于被查封的不動產來說，在開展抵押和租賃時，它會對承租者利益造成較大的損害，因此，應強化對后者的保護，提高對有關方面的重視。構建有效協(xié)調機制，持續(xù)優(yōu)化，除了可以兼顧雙方的利益，也能深入健全保護制度，推動租賃活動正常進行，確保不動產合理流通。并且，也應該持續(xù)強化利益維護，可在確保權益的基礎上，平衡承租者利益，采取細化抵押權的手段來科學分配權益。例如，緩期交付機制，可要求承租方支付使用對價，也就是租金。如果承租人未支付超30 天的租金，在催繳之后還不進行支付的，將不享有緩期交付利益，可及時要求其搬出房屋［5］。此項制度的確定，可以同時兼顧雙方利益，為權利沖突提供了解決方法，有必要借鑒。

（四）合理優(yōu)化公示制度、有效落實公示活動

當對不動產開展登記時，要合理開展有關的公示工作。結合有關調查得知，如今包含兩種模式，依次是登記生效與對抗。針對先租后抵的方式，也就是對抗模式，它不具備公平性，因此，應該優(yōu)化公示制度，唯有如此，方可確保被查封不動產租賃和抵押的公正。此外，同第三方串通，簽訂違法合同、編造虛假憑證等現(xiàn)象還有發(fā)生，部分債務者會把財產違法轉移，對于種種不良情形，改進公示制度非常重要，公示的落實非常關鍵。采取公示的方法，在保護所有權的同時，也可以保護經濟權益，并且也能防止發(fā)生不良行為。

（五）各方有效協(xié)調，合理評估不動產價值

權利矛盾問題較多，其中比較突出的是因為承租人個人因素而引起減損價值。當使用房屋時，難免對其造成一定破壞，這將影響抵押權方的權益，在后果較為嚴重的情況下，還能導致租賃關系解除。在影響抵押權方利益的同時，也減小了不動產價值，使得其難以開展評估，更難以開展有關的經濟賠償。為有效處理此類情況，雙方要開展有效溝通，并且科學評估不動產價值，按照評估結果來明確差值，除了能夠有效保護抵押權方利益，也能開展相應的經濟賠償。

總而言之，基于買賣不破租賃原則，考慮當事人訴求有助于處理被查封不動產權利的沖突，實現(xiàn)立法統(tǒng)一。在抵押權實現(xiàn)上，租賃關系發(fā)揮的影響并非確定的，要開展利益計算。第一，租賃出現(xiàn)于抵押之后，然而卻具備租賃合同，同時還是在承租方使用過程中，若是租賃對拍賣造成影響，那么往往會不負擔租賃權，然后開展拍賣，反之亦然；第二，法院按照提交的證據(jù)裁判，滿足法律原則。同時可區(qū)分把不動產用于居住的承租人，他們也具備去除請求權，同時還兼具舉證的責任；第三，增加判定舉措，例如居住時長的規(guī)定、對占有時間開展分析。也能根據(jù)權利的公示方式，例如判決宣告、存檔登錄，也能是審批許可等。