姚燕

物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要組成部分，在企業(yè)的長期發(fā)展中，物業(yè)管理已經(jīng)成為企業(yè)成本管理不可或缺的重要組成部分。本文結(jié)合筆者實際工作經(jīng)驗，通過對物業(yè)企業(yè)價值鏈的認識，將物業(yè)管理企業(yè)成本管理的重點和共性結(jié)合起來，建議房地產(chǎn)企業(yè)有針對性地采用適當(dāng)?shù)某杀竟芾砉ぞ吆褪侄危蛊髽I(yè)的運營效益達到最大化。

企業(yè)的經(jīng)營成本是公司可持續(xù)發(fā)展、提高競爭力的關(guān)鍵。目前中國的經(jīng)濟發(fā)展面臨著需求、供應(yīng)、市場預(yù)期等影響因素。房地產(chǎn)市場經(jīng)過二十余年的發(fā)展，目前已步入較為完善的發(fā)展期。本文從物業(yè)管理工作實際出發(fā)，對物業(yè)管理企業(yè)的成本管理工作作出總結(jié)，從企業(yè)的價值鏈條的基礎(chǔ)出發(fā)，尋求成本管理的有效途徑。

一、物業(yè)管理企業(yè)價值鏈相關(guān)概述

邁克爾·波特曾說過：“任何一家公司設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、運輸其產(chǎn)品的過程，都體現(xiàn)著同一條價值鏈”。從目前我國企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，有些仍在沿用傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，對價值鏈理念出發(fā)的經(jīng)營方式的認識不足。從理論上說，價值鏈模式下的成本管理對企業(yè)的效益和成本管理作用很大，但它的應(yīng)用還需要進一步檢驗。

目前我國企業(yè)普遍采用的成本管理以絕對成本為基礎(chǔ)，忽略了其實質(zhì)和效益。企業(yè)是緊密聯(lián)系在一起的經(jīng)濟組織，收入與產(chǎn)出是維持公司運作的重要手段，是公司發(fā)展的必要環(huán)節(jié)。而企業(yè)的收入和產(chǎn)出之間的差 額就是公司的收益。這種價值在整個企業(yè)的價值鏈中都有體現(xiàn)，它的成本也是由它所對應(yīng)的成本鏈條決定的。通過將各個環(huán)節(jié)的成本損失與在“這一環(huán)節(jié)”中所產(chǎn)生的價值進行比較，可以計算出相應(yīng)的成本數(shù)額。

成本的絕對值是衡量企業(yè)資源消耗的一個重要指標(biāo)，但是在成本鏈中，每個環(huán)節(jié)都是價值驅(qū)動的成本，它的相對價值比絕對值要大。以價值鏈為基礎(chǔ)的成本管理正是建立在這種基礎(chǔ)之上的，這種管理模式是以企業(yè)的利潤為基礎(chǔ)，并沒有對企業(yè)的絕對成本進行控制。改善企業(yè)的經(jīng)營效率、優(yōu)化價值鏈體系、降低企業(yè)的成本、提高企業(yè)的成本效益，既能有效控制企業(yè)的成本，又能增強企業(yè)的競爭能力。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的作用和原則

（一）物業(yè)管理企業(yè)成本管理的作用

從宏觀經(jīng)濟形勢來看，過去兩年我國經(jīng)濟總體上處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。不斷深化改革和創(chuàng)新，確保了工作有力、高效。一方面要肯定企業(yè)的發(fā)展成就，另一方面也應(yīng)該注意“市場的萎縮、供應(yīng)的震蕩和市場的疲軟”。從行業(yè)背景來分析：二十多年來，房地產(chǎn)管理產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展期，經(jīng)營業(yè)態(tài)不斷豐富，政策紅利不斷釋放，增值服務(wù)不斷涌現(xiàn)。但市場競爭日益加劇，企業(yè)的盈利能力也逐漸萎縮。在新的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境中，企業(yè)要立足市場發(fā)展壯大，同時還要提高企業(yè)的競爭能力和經(jīng)營效率。其中，物業(yè)成本管理和控制就是其中的一個重要環(huán)節(jié)。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理是企業(yè)經(jīng)營活動中的重要組成部分。當(dāng)前，普遍存在著諸如“增加收入就是硬道理”“成本管理是財務(wù)工作”“成本管理是財政工作”等誤區(qū)，將成本管理看作是制約和消極的行為。但是，應(yīng)該認識到在開源的同時，節(jié)流可以使公司的利潤達到最大化。

（二）物業(yè)管理企業(yè)成本管理原則

在價值鏈下，成本管理的目標(biāo)就是要通過協(xié)調(diào)價值鏈中的每一個環(huán)節(jié)，從而達到最好的業(yè)務(wù)績效。所以，企業(yè)的成本管理應(yīng)該堅持系統(tǒng)優(yōu)化的原則，從整個價值鏈的角度出發(fā)，系統(tǒng)地分析并控制整個價值鏈中的相關(guān)企業(yè)，從而達到企業(yè)的整體成本最低的目的。成本管理80/20原則認為，企業(yè)80%的成本都是由20%的操作造成的，因為企業(yè)在整個價值鏈中所擁有的資源和實力都是有限的，因此，以價值鏈為基礎(chǔ)的成本管理應(yīng)該是一種更有針對性的成本管理方式，價值鏈成本的優(yōu)化應(yīng)該遵循成本效益的原則，把成本管理的重心放在那些對價值鏈整體成本和競爭優(yōu)勢有決定性影響的環(huán)節(jié)上。要想實現(xiàn)價值鏈的優(yōu)化，就應(yīng)該積極構(gòu)建價值鏈聯(lián)盟，通過核心企業(yè)與整個價值鏈聯(lián)盟的密切合作，優(yōu)化并重組每個企業(yè)的內(nèi)部價值鏈，從而達到不斷降低價值鏈整體成本的目的。這樣既可以實現(xiàn)核心企業(yè)的目標(biāo)，也符合相關(guān)聯(lián)的其他企業(yè)的利益。

三、物業(yè)管理企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理企業(yè)的成本管理工作開始于物業(yè)部門的接管驗收。事實上，物業(yè)管理本身的特點，包括物業(yè)的規(guī)模、物業(yè)的設(shè)計特點、在管理過程中使用的各種材料以及物業(yè)質(zhì)量等，這些都決定了一個物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、定位以及相應(yīng)的物業(yè)管理成本和效率的高低。目前，物業(yè)管理企業(yè)面臨著成本、管理體制等困境。具體地說，傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)管理采用的成本控制方法一般是統(tǒng)一管理、分級核算的模式，即物業(yè)管理企業(yè)中的會計工作都集中在企業(yè)的總部，而下屬的管理處只設(shè)置了基本的出納崗位，以便于整體的成本管理目標(biāo)的實現(xiàn)?，F(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中，采用的成本管理方法局限比較大。一提到成本管理，首先想到的就是降低成本，片面地理解為在物業(yè)管理企業(yè)中裁員等。目前物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中所采用的成本管理方法有責(zé)任成本法、標(biāo)準成本法等，具有傳統(tǒng)性和局限性。雖然在某些情況下可以起到一定的作用，但是與當(dāng)前市場發(fā)展需求不匹配，其中標(biāo)準成本法和責(zé)任成本法所體現(xiàn)的都是差額管理的思想。大型企業(yè)在發(fā)展過程中配備的成本管理人員，一般都是具有豐富經(jīng)驗的成本管理規(guī)劃人員，他們在企業(yè)中工作的時間較長，對企業(yè)中各項產(chǎn)品的生產(chǎn)業(yè)務(wù)流程以及存在的問題有更多的了解，對于市場中同行業(yè)的競爭情況以及變化的趨勢也更敏感，可以及時發(fā)現(xiàn)市場中存在的問題，幫助企業(yè)找到控制、降低成本的有效途徑和方法。

四、基于價值鏈理念的物業(yè)管理企業(yè)成本管理策略

（一）營造成本管理的環(huán)境

成本管理的環(huán)境和組織管理制度的健全，是成本管理工作順利進行的重要保障。公司由總經(jīng)理、財務(wù)主管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)部負責(zé)計劃和執(zhí)行，由稽查單位進行審核，各物業(yè)單位共同努力，形成全員認同、全員參與、全過程管理的良好態(tài)勢。要樹立全過程的成本控制理念，企業(yè)的成本管理不僅僅是財務(wù)部門的工作，它需要企業(yè)上下、各部門共同努力。全流程管理是對企業(yè)價值鏈中的每一個環(huán)節(jié)進行單獨的成本管理，并對其進行全面的綜合管理。

另外，成本管理要做到動態(tài)化管理。成本管理工具、方法、成本管理重點等都不能一成不變，要適應(yīng)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，適應(yīng)內(nèi)部和外部的情況。企業(yè)的成本管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的先決條件和保障。成立專項的費用控制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，以總經(jīng)理為首，財務(wù)部主任和其他副總為組長，負責(zé)制定本部門的費用控制工作方案，對工程進度進行監(jiān)控和跟進，并負責(zé)組織實施費用控制與考核獎罰工作，研究、決策方案落實中的重大事項；財務(wù)部經(jīng)理和物業(yè)項目經(jīng)理落實公司的各項決定，制定并落實公司的具體工作方案，達到成本控制的目的。要想使成本管理得到有效的執(zhí)行，必須建立起一套完整的成本管理制度，使成本管理制度化、程序化。從預(yù)算管理、費用申報、考核獎懲等方面加強成本管理的剛性約束，做到執(zhí)行有標(biāo)準、控制有遵循、檢查可追溯、考核有依據(jù)。

（二）進行戰(zhàn)略成本管理

在成本控制中，如果缺乏與成本相關(guān)的知識，就難以對其進行有效的管理。戰(zhàn)略費用管理是以戰(zhàn)略的視角，運用成本信息確定業(yè)務(wù)的發(fā)展方向、規(guī)劃營銷、配置資源、實施策略，提高競爭力。在企業(yè)的經(jīng)營中，要拋棄以節(jié)約為首要目標(biāo)的傳統(tǒng)的企業(yè)經(jīng)營策略。成本的減少需要滿足條件，如果一味地削減，必然會使物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量下降，從而影響公司的信譽和運營效益。戰(zhàn)略成本管理是從長遠、全局、外延等角度審視成本，它將成本管理與企業(yè)的經(jīng)營活動結(jié)合在一起，實現(xiàn)持續(xù)的成本優(yōu)勢。

（三）物業(yè)服務(wù)成本管理

基于企業(yè)的價值鏈條，將成本經(jīng)營理念延伸到企業(yè)的外部是一種全新的成本控制方式。如果物業(yè)公司管理多個物業(yè)，集中采購保安、保潔、綠化等，并根據(jù)物業(yè)的不同性質(zhì)提供相應(yīng)的服務(wù)，可以增加物業(yè)的尋價還價能力，從而減少物業(yè)費用。通過長期合同、戰(zhàn)略聯(lián)盟、參股、合資甚至控股等手段實現(xiàn)物業(yè)公司的縱向一體化，為公司節(jié)約大量的資金。目前，在政府的支持與引導(dǎo)下，各類高技術(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)也相繼推出智慧園區(qū)解決方案，為物業(yè)的成本管理提供可學(xué)習(xí)的范例。

（四）人力資源成本管理

在企業(yè)價值鏈中，人力資源是最主要的支撐力。實行人力資源成本管理，企業(yè)的人力資源由原來的成本導(dǎo)向向利益導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，使企業(yè)的人力資源經(jīng)營效率得到提升。一是精簡機構(gòu)，合理安排工作。物業(yè)企業(yè)要進行組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整，使人力資源得到合理的分配，從而降低人力資源的浪費。在人事工作中，要堅持精簡、高效的用人原則，科學(xué)合理地確定人員的配置，明確崗位責(zé)任，使員工都能充分發(fā)揮自己的作用。二是對工資制度的優(yōu)化和評價。將員工的工作表現(xiàn)和服務(wù)質(zhì)量與工資水平相結(jié)合，建立激勵和評價體系，使員工的工作效率得到提升。在物業(yè)管理的價值鏈中，更新改造、物業(yè)服務(wù)和人力資源管理是非常重要的成本管理活動。從管理層面講，物業(yè)企業(yè)對人員實行績效考核，能夠提升人員的工作積極性。如，有的人員可以通過工作中多勞作，獲得薪資獎勵。對于平時工作積極性不高，工作效率差的人員要給予批評，同時也要制定相關(guān)工作標(biāo)準，對于違反工作標(biāo)準，不能認真對待工作事宜，不服從安排的，給予淘汰。利用工作考核機制約束工作人員的行為，可以提升工作質(zhì)量也是另一種意義上的降低成本。

結(jié)語：

物業(yè)管理公司必須根據(jù)內(nèi)部和外部環(huán)境采取適當(dāng)?shù)某杀竟芾泶胧┖褪侄危_到降低總成本、提高經(jīng)濟效益的目的。在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的進程中，一旦疏忽成本管理，就會產(chǎn)生一些企業(yè)效益的問題，影響物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中的競爭力。所以，作為物業(yè)管理企業(yè)必須結(jié)合企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，找到適合物業(yè)管理企業(yè)的成本管理方法。同時物業(yè)管理企業(yè)也要與時俱進，無論在人員配備上，還是管理理念，都要統(tǒng)一認識，爭取實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的成本管理目標(biāo)。