周文文 馬春英

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，要通過籌措資金來擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提升經(jīng)營(yíng)效益。對(duì)于資金需求量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，籌資活動(dòng)進(jìn)行得順利與否對(duì)于企業(yè)來說是非常重要的。怎樣用最少的時(shí)間籌措到最多的資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是重中之重的事。如果籌資結(jié)構(gòu)不合理，不能及時(shí)還本付息，就會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。下面從綠地控股的短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力來識(shí)別該企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

1.短期償債能力

企業(yè)短期償債能力的高低可以通過流動(dòng)比率和速動(dòng)比率反應(yīng)出來。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率可以反應(yīng)出流動(dòng)資產(chǎn)和速動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)的快慢。流動(dòng)比率大小反映企業(yè)的短期償債能力的強(qiáng)弱，比較合理的流動(dòng)比率應(yīng)該為 2。由表1可知，2019—2021年綠地控股的流動(dòng)比率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，說明該企業(yè)的資金流動(dòng)速度變慢，償債能力下降，有可能讓企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要提高防范警惕。綠地控股2019—2021年的流動(dòng)比率都為1左右，且2020—2021年流動(dòng)比率下降較為明顯，說明短期償債能力變低，企業(yè)在未來的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中可能會(huì)面對(duì)這樣的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。速動(dòng)比率是用來衡量企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。比較合理的速動(dòng)比率應(yīng)為1左右。如表1所示2019—2021年的速動(dòng)比率都低于1，說明短期償債能力比較差。2019—2020年該企業(yè)的速動(dòng)比率由0.41上漲為0.49說明短期償債能力略有好轉(zhuǎn)，但2021—2021年速動(dòng)比率變小說明短期償債能力略有下降。

2 .長(zhǎng)期償債能力

長(zhǎng)期償債能力是用來衡量企業(yè)償還長(zhǎng)期負(fù)債的指標(biāo)，通過對(duì)長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)的計(jì)算與分析，可以分析企業(yè)長(zhǎng)期償債能力是否穩(wěn)定和企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等狀況。本文選取資產(chǎn)負(fù)債率分析綠地控股的長(zhǎng)期償債能力。資產(chǎn)負(fù)債率，是衡量企業(yè)用債權(quán)人提供的資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力的指標(biāo)，同時(shí)也是衡量債權(quán)人發(fā)放貸款是否安全的指標(biāo)，計(jì)算企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比值得出資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率與企業(yè)的償債能力呈反比，資產(chǎn)負(fù)債率越高，償債能力越弱。資產(chǎn)負(fù)債率較合理的比率應(yīng)低于50%。調(diào)查發(fā)現(xiàn)2019年—2021年三年的綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率都超過80%，說明企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，企業(yè)會(huì)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。

投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)相較于其他行業(yè)，利潤(rùn)比較高，但是其自身開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大的特點(diǎn)也意味著企業(yè)如果盲目投資會(huì)面臨比較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文從綠地控股的對(duì)內(nèi)投資和對(duì)外投資兩個(gè)方面來識(shí)別該企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

1.對(duì)內(nèi)投資

綠地控股所在的房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定了其投資量比較大。綠地控股2019—2021年構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金分別為8118632222.07元、9001173514.94元、6805589491.86元。2020年綠地控股的在構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金高達(dá)90億元。近年來國(guó)家開始為抑制房?jī)r(jià)出臺(tái)政策，面對(duì)此種狀況，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是十分不利的，綠地控股這樣的房地產(chǎn)企業(yè)如果投入大量資金在這方面，短時(shí)間內(nèi)資金不回流，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.對(duì)外投資

公司可能會(huì)選擇多種方式對(duì)外投資，本文選取了綠地控股收購債券、收購子公司支付的現(xiàn)金進(jìn)行分析。綠地控股2019—2021年綠地控股沒有收購債券，說明綠地控股在收購債券方面的投資相對(duì)保守。綠地控股2019—2021年收購子公司支付的現(xiàn)金分別為4771575302.22元、4239185598.70元、273380403.55元。2020—2021年該公司的收購子公司的現(xiàn)金大幅度下降，說明企業(yè)可能面臨到一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

通過上述對(duì)于綠地控股的籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的分析可知企業(yè)正面臨著一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)要采取措施來進(jìn)行防范。

對(duì)于籌資風(fēng)險(xiǎn)地防范措施 提高企業(yè)償債能力。房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)決定了其投資規(guī)模大，而綠地控股近年來投資規(guī)模增大，形成存貨堆積，存貨變現(xiàn)能力較差，會(huì)使企業(yè)資金被占用，這樣會(huì)降低企業(yè)償還債務(wù)的能力。綠地控股的應(yīng)收賬款在2019—2021年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在近三年總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這樣的現(xiàn)象對(duì)于企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)變差，也會(huì)影響企業(yè)的償債能力，使償債能力變差。總之，為了保持償債能力的穩(wěn)定性，綠地控股要合理管理其存貨和應(yīng)收賬款等資產(chǎn)。

對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)地防范措施

1.實(shí)施多元化戰(zhàn)略

如果企業(yè)盲目地進(jìn)行多元化擴(kuò)張，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，所以綠地控股應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的自身情況選擇合適的項(xiàng)目進(jìn)行投資，注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，關(guān)注企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)的核心業(yè)務(wù)是企業(yè)發(fā)展的根基，應(yīng)選選擇與核心業(yè)務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)進(jìn)行投資，更加有利于企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

2.分析投資可行性

綠地控股在投資之前應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)于投資的可行性分析，對(duì)于投資項(xiàng)目認(rèn)真調(diào)查研究，分析投資項(xiàng)目是否可行。公司要對(duì)被投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解，如被投資方的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況等。如果需要可以聘請(qǐng)外部專家為企業(yè)提供投資意見，并對(duì)于資金的使用情況進(jìn)行記錄，防止不必要的資金支出。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)地防范措施

1.加強(qiáng)存貨和應(yīng)收賬款地管理

存貨和應(yīng)收賬款對(duì)于企業(yè)是非常重要的，因此企業(yè)要重視對(duì)于存貨和應(yīng)收賬款的管理。綠地控股近年來存貨和應(yīng)收行款的數(shù)額較大。對(duì)于存貨企業(yè)應(yīng)當(dāng)了解自身生產(chǎn)需求狀況，根據(jù)實(shí)際需求制訂存貨采購計(jì)劃。面對(duì)應(yīng)收賬款較大這種情況，綠地控股應(yīng)制訂相應(yīng)的催收計(jì)劃，讓資金盡快回籠。

2.調(diào)整營(yíng)銷策略

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中占據(jù)主動(dòng)權(quán)，綠地控股要積極調(diào)整營(yíng)銷策略。隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，企業(yè)要積極創(chuàng)新營(yíng)銷模式，還要調(diào)高營(yíng)銷水平，要做到充分考慮消費(fèi)者需求，利用大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)推送。

房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、等待期長(zhǎng)等特點(diǎn)，與其他行業(yè)相比這些特點(diǎn)都十分明顯。房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著非常大的作用，房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)對(duì)整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶來非常大的影響。如何應(yīng)對(duì)并防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)都要面臨的問題。本文以綠地控股為例，從籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三個(gè)方面分析綠地控股可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且通過識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何防范。通過本文對(duì)于綠地控股的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防范，希望對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的其他企業(yè)提供參考。

作者單位：沈陽大學(xué)商學(xué)院