周匯

相較于此前大規(guī)模棚改，本輪城中村改造側(cè)重于優(yōu)化房地產(chǎn)和土地要素供給結(jié)構(gòu)，強調(diào)用于保障房和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對房地產(chǎn)銷售和投資拉動明顯偏弱，更多利好基建、消費等領(lǐng)域。

7月以來，城中村改造成為資本市場的焦點話題之一。

2023年以來，中央高級別會議多次提及城中村改造問題。從4月28日中央政治局召開會議，明確提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，到7月21日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，要求加大對城中村改造的政策支持，再到7月24日中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作，再次指出要“積極推動城中村改造”。

7月28日，超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰出席會議并指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造是以習(xí)近平同志為核心的黨中央站在中國式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度作出的具有重大而深遠意義的工作部署。積極穩(wěn)步推進城中村改造有利于消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

這意味著城中村改造重要性再度提升，將成為超大特大城市改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。中信證券認為，城中村改造是未來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最重要的增量業(yè)務(wù)機會，也是資本市場最為關(guān)注的政策領(lǐng)域之一。

光大證券表示，相較于此前大規(guī)模棚改，本輪城中村改造側(cè)重于優(yōu)化房地產(chǎn)和土地要素供給結(jié)構(gòu)，強調(diào)用于保障房和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對房地產(chǎn)銷售和投資拉動明顯偏弱，更多利好基建、消費等領(lǐng)域。從體量上看，預(yù)計在5-7年建設(shè)周期下，城中村改造年均投資額為6300億-8900億元，考慮到本輪城中村改造以社會資本為主體，預(yù)計每年撬動的信貸資金為5000億-7000億元左右。

改造核心

從狹義上說，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊；或全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。從廣義上說，城中村是指在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

財通證券認為，城中村具農(nóng)村與城市的雙重屬性，通過大規(guī)模的城中村改造可釋放消費潛力和內(nèi)需。

在經(jīng)濟高速發(fā)展過程中，城市周圍農(nóng)業(yè)用地被合并劃入規(guī)劃發(fā)展范圍，原居住民住宅被城市包圍，形成新的特殊區(qū)域，即城中村。因其與城市規(guī)劃割裂，整體土地利用低效、發(fā)展不均。此外，城中村房屋通常為簡陋且臨時性的結(jié)構(gòu)，建筑安全性較低，缺乏基本公共服務(wù)設(shè)施，如供水、排水、電力、垃圾處理等。城中村人口密度高、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，居住條件與治安皆無法得到保障。然而因城中村聚集了大量的小商販、小作坊和小企業(yè)，成本較低，業(yè)態(tài)接地氣，也形成了獨特的經(jīng)濟活力。

自2020年“十四五”規(guī)劃提出“城市更新行動”以來，中國大力推動舊城區(qū)功能性改造。近段時間，城中村改造成為城市發(fā)展的重要議題，其對于提升城市整體形象具有重要作用。目前許多城市啟動了大規(guī)模城中村改造項目，以期完善基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)。因其涉及到大量居民的遷移和社會穩(wěn)定問題，且需要充足的改造資本，是個復(fù)雜而長期的過程。

城中村改造可強化城市硬支撐、提升城市軟實力，同時釋放消費潛力和內(nèi)需。隨著城市人口增加和經(jīng)濟發(fā)展，城市拓展需求增加，但土地資源有限，城中村改造可有效利用城市內(nèi)部空間，提升土地利用效率，提高城市規(guī)劃和管理水平。此外，改造后的城中村將引入更多商業(yè)和服務(wù)設(shè)施，吸引更多企業(yè)和人才進駐，促進城市經(jīng)濟的發(fā)展，釋放消費潛力和內(nèi)需。

從歷史進程和政策演變來看，舊改棚改率先全面鋪開，城中村改造是當(dāng)下趨勢。棚戶區(qū)改造對象為城鎮(zhèn)中歷史遺留的集中成片危舊住房、破房爛院，2015年《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》提出補償模式由實物安置和貨幣安置并重轉(zhuǎn)向貨幣化安置優(yōu)先，對三四線城市定向貨幣寬松，以此激活三四線城市的庫存去化。然而此種模式同時推高了房價，對社會補償資金需求較高，加重了居民與地方政府債務(wù)負擔(dān)，容易影響其他城市建設(shè)發(fā)展。因此自2018年起，國家調(diào)整大拆大建的棚改政策，自此規(guī)?？s緊。

舊改大致可以2017年為界劃分為兩個主要階段。2017年以前各地舊改皆處于探索階段，多數(shù)項目包含在其他相關(guān)工程或“舊城改造”大系統(tǒng)之中，改造內(nèi)容為建筑修繕、提升基礎(chǔ)設(shè)施，對于老舊小區(qū)范圍沒有明確的界定。2017年，住建部在15個城市開始老舊小區(qū)改造試點，舊改自此系統(tǒng)化，舊改力度逐漸加大。2019年國務(wù)院常務(wù)會議進一步推進工作，如今老舊小區(qū)改造已發(fā)展為重大民生工程。至2022年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.25萬個，涉及居民876萬戶。

目前進入城中村改造階段，城中村改造更加溫和，顯示出長周期性特征。城中村改造的對象與模式?jīng)Q定了資金投入速度穩(wěn)的特點，但其可有效解決規(guī)劃缺位問題，注重生態(tài)環(huán)境保護與城市可持續(xù)發(fā)展，同時以多渠道方式融資，并形成供給端與需求端的有效對接，將以細水長流的方式拉動新一輪城市更新。

政策推進

城中村改造是城市更新的組成部分，屬于盤活存量資源、改善民生、擴大內(nèi)需的方式。此前的“十四五”規(guī)劃綱要中提出，“城市更新包括完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，基本完成大城市老舊廠區(qū)改造，改造一批大型老舊街區(qū)，因地制宜改造一批城中村”。

自2021年起，國家發(fā)改委陸續(xù)提出城中村改造，但并未形成系統(tǒng)完整的行動方案。地方城市建設(shè)的重心多以老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造收尾為主，城中村改造的節(jié)奏相對較慢。2023年以來，中央層面多次提出積極推進城中村改造，指向其緊迫性進一步提升。

4月28日，中央政治局會議明確提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)保障性住房。國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在6月份舉行的第十四屆陸家嘴論壇上曾表示，強化對投資的融資保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等重大項目建設(shè)。

7月5日，住建部發(fā)布的《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》中仍然強調(diào)堅持“留拆改”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵城市“微改造”和防止“大拆大建”，劃定項目范圍主要為既有建筑改造、城市生態(tài)修復(fù)等。

7月14日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于積極穩(wěn)步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。要充分發(fā)揮市場機制作用，加強標(biāo)準(zhǔn)指引和政策支持，充分調(diào)動民間投資積極性，鼓勵和吸引更多民間資本參與“平急兩用”設(shè)施的建設(shè)改造和運營維護。

7月19日，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的意見》出爐。其中提到，支持民營企業(yè)參與全面加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)民營資本參與新型城鎮(zhèn)化、交通水利等重大工程和補短板領(lǐng)域建設(shè)。

7月21日，國務(wù)院總理李強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》。會議指出，要堅持城市人民政府負主體責(zé)任，加強組織實施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。

根據(jù)2022年10月住建部公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，按照城區(qū)人口排序，全國現(xiàn)有超大城市8個、特大城市11個。中國超大特大城市均為核心城市，是中國穩(wěn)增長、擴內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型的基本盤。在城市社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中起到重要支撐作用，因此城中村改造可直接影響大量人口生活質(zhì)量和社會福祉。

7月24日，中央政治局會議再度提出“積極推動城中村改造，盤活改造各類閑置房產(chǎn)”。7月28日，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議召開，何立峰指出，“城中村改造是一項復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程，要從實際出發(fā)，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造。實行改造資金和規(guī)劃指標(biāo)全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，促進資金綜合平衡、動態(tài)平衡。必須實行凈地出讓。堅持以市場化為主導(dǎo)、多種業(yè)態(tài)并舉的開發(fā)運營方式?！?/p>

財通證券認為，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措，對提高居民生活品質(zhì)具有重大意義。

首先，于提升生活質(zhì)量有益處：完善城市功能，提升城市品質(zhì)；改善人居環(huán)境，消除安全隱患；村民住宅轉(zhuǎn)變?yōu)樽C件齊全的商品房，提高村民長期的、穩(wěn)定的經(jīng)濟收益，同時為村民從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢;實現(xiàn)群眾利益的最大化。其次，有助于穩(wěn)投資、擴內(nèi)需：一方面，城中村改造可以帶動基建、地產(chǎn)上下游的投資，并在一定程度上刺激商品房需求；另一方面，城中村改造有助于優(yōu)化城市面貌，補齊相關(guān)短板，改善居民教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、家政等問題，從而解決大城市發(fā)展不平衡、不充分的矛盾，并進一步激發(fā)出居民在相關(guān)領(lǐng)域的消費需求。

城市“平急兩用”有利于解決大城市發(fā)展中面臨的一些突出問題和挑戰(zhàn)。首先，“平急兩用”建設(shè)有利于緩解大城市人口密度過高、資源環(huán)境壓力過大、基礎(chǔ)設(shè)施不足等問題，促進城市空間優(yōu)化布局，提高城市承載力和宜居性。其次，有利于提升大城市應(yīng)對重大公共突發(fā)事件的能力和水平，增加大城市應(yīng)急資源的儲備和調(diào)配能力，為防控救援提供有力保障。在遇到疫情、自然災(zāi)害等突發(fā)情況時，可以迅速啟動應(yīng)急預(yù)案，將“平急兩用”設(shè)施轉(zhuǎn)變?yōu)楦綦x收治、救援物資儲備、臨時安置等功能的場所，有效降低風(fēng)險和損失。

從地方層面看，上海、廣州、深圳、武漢、杭州、成都、濟南、合肥、昆明等部分城市陸續(xù)發(fā)布城中村改造計劃。其中，廣州、深圳城中村改造涉及的體量較大。

例如，廣州提出，2023年推進127個城中村改造項目，涉及983億元投資規(guī)模，占當(dāng)年城市更新投資計劃的49%。廣州市住建局表示，目前廣州共272個城中村，城中村村域面積743平方公里，其中常住人口674萬人，占全市常住人口的35.8%。6月，廣州市住建局發(fā)布《優(yōu)化城中村全面改造項目審批流程的通知》，加快推動城中村改造項目落地實施。

深圳方面，《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》提出，城中村的現(xiàn)狀建設(shè)用地占全市建設(shè)用地的31%，居住人口占全市實有人口約60%。據(jù)報道，深圳市城中村共有住房約540萬套（間）、約2億平方米，占全市租賃住房比例超過60%。2023年，深圳啟動首批40個城中村統(tǒng)籌規(guī)劃和整治提升試點，通過對城中村的集中改建，將其納入住房保障體系。

異于棚改

光大證券表示，從中央文件以及各地實施案例來看，此次面對超大特大城市推出的城中村改造與重點面向三四線城市的棚戶區(qū)改造，在政策導(dǎo)向、實施主體和投資規(guī)模上均有較大差異。

一是，從實施目的來看，城中村改造更側(cè)重于對房地產(chǎn)和土地要素供給側(cè)的優(yōu)化，而非棚改時期消化存量住房、刺激住房銷售的訴求，重點通過盤活低效存量用地資源，調(diào)整部分用地規(guī)劃，增加保障房、公共基礎(chǔ)設(shè)施和工商業(yè)建設(shè)，從而改善民生、帶動居民消費、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

當(dāng)前城中村建設(shè)以拆建和改建方式相結(jié)合，且拆建比例原則上不超過20%，預(yù)計多以原地房票安置為主，貨幣化安置比例偏低，對存量住房消化有限。何立峰提出，城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造，即新建、改建兩種形式相結(jié)合。

對于人口流入多、房價偏高、土地資源緊張的大城市而言，城中村改造是有效騰挪空間，增加保障性住房建設(shè)的重要渠道。例如，深圳通過對城中村的集中改建，將其納入住房保障體系；廣州市也有意通過城中村改造加強住房保障和人才安居等。

二是，從實施主體來看，城中村改造強調(diào)以市場化為主導(dǎo)，引入多元化融資主體。過去棚戶區(qū)改造以政府主導(dǎo)，由市場運作的模式開展，資金來源以財政資金、政策性銀行貸款為主，加大了地方債務(wù)壓力。而在當(dāng)前地方債務(wù)風(fēng)險加大的背景下，政府給予的財政資源相對有限，更多引入央國企、民間資本參與運營。此前國常會提出，“多渠道籌措改造資金，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵和支持民間資本參與”。

三是，從投資體量來看，城中村改造明顯弱于此前棚改力度。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2015-2018年，每年棚改開工量均在600萬套以上，其中，2017年、2018年投資額分別達到1.84萬億元、1.74萬億元。根據(jù)光大證券的測算，預(yù)計特大超大城市城中村總投資額為4.4萬億元，預(yù)計在5-7年建設(shè)周期下，城中村改造年均投資額為6300億-8900億元。

財通證券也表示，城中村改造與棚改、舊改的區(qū)別可大致分為以下幾個方面：

改造對象方面，城中村改造針對的是超大特大城市城中村；舊城改造的對象是舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊等；棚改則是城鎮(zhèn)中不符合整體居住水平的危舊住房。

改造模式方面，城中村改造為“留拆改增”，即以保留為主，拆除危房和公共短板嚴重的空間，同時增加公共服務(wù)設(shè)施，以政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)，企業(yè)實施，偏向市場化；棚改是政府為改善住房條件而推出的一項民心工程，以政府為主導(dǎo)，通過國企實施，整體偏向政策化；舊改則是綜合整治模式，政府引導(dǎo)，市場開發(fā)商主導(dǎo)，整體方向更加市場化、商品化。

改造周期方面，城中村改造要求“成熟一個推進一個，實施一項做成一項”，整體周期較長；舊改也因其有較為明確的流程管理，有較長的建設(shè)周期；而棚改則大拆大建，并因三四線城市拆遷較為容易而進展迅速。

資金來源方面，城中村改造主要通過財政補貼、專項債等方式解決，同時鼓勵和支持民間資本參與，以可持續(xù)運營為導(dǎo)向；棚改除中央補助資金、地方政府投入資金外就是地方平臺借貸，并進行滾動拆改，這同時產(chǎn)生了較大的債務(wù)；舊改資金由政府與居民、社會力量合理共擔(dān)，各地區(qū)有細化規(guī)定。

浙商證券也認為，城中村改造與棚戶區(qū)改造在推進原則上存在三大核心差異，即城中村改造推進區(qū)域更小，更聚焦于超大特大城市；城中村拆建比例更為可控；城中村貨幣化安置比例可能更低。從上述三大差異來看，城中村改造對地產(chǎn)投資及銷售的拉動作用可能明顯低于棚戶區(qū)改造。

改造模式

不同城市的城中村改造過程中，由于改造主體、拆遷補償方式、改建房屋類型、土地權(quán)屬變更及管理體制方面存在不同，各地已經(jīng)探索出多種不同的城中村改造模式。根據(jù)改造主體的不同，財通證券將城中村改造歸納為三種模式。

一是政府主導(dǎo)模式，又可分為兩類，一類為政府把控土地整理工作，如杭州；另一類為舊改模式，如上海。

杭州城中村改造的主體是政府，政府確定做地主體并把控前期土地整理工作。1998年，杭州啟動撤村建居改革試點和城中村改造工作，逐漸形成“政府主導(dǎo)”具有杭州特色的城中村改造模式。杭州市做地模式下，各個城中村項目的做地主體均由政府直接確定，完全由政府機構(gòu)或者國企公司把控前期土地整理工作。城中村的改造流程主要可以分為5步，城市體檢評估、市級城市更新專項規(guī)劃、區(qū)級更新建設(shè)規(guī)劃和更新計劃、更新片區(qū)策劃和更新項目實施。具體實施過程是由市級做地主體和區(qū)級做地主體承擔(dān)做地工作：市土地儲備中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓的前期準(zhǔn)備工作；各做地主體在指定區(qū)域范圍內(nèi)與市土地儲備中心合作開展土地前期開發(fā)整理。

杭州城中村改造效果顯著。截至2018年11月，杭州“十三五”期間推進的178個城中村改造已通過拆除重建、拆整結(jié)合、綜合整治，基本完成規(guī)劃設(shè)計。2023年5月，杭州市人民政府發(fā)布《關(guān)于全面推進城市更新的實施意見》，擬加快推進危舊房改造工作，全面推進老舊小區(qū)綜合整治改造，統(tǒng)籌未來社區(qū)、完整社區(qū)、現(xiàn)代社區(qū)創(chuàng)建工作，深化城中村改造工作。

上海的城中村改造則大多通過舊改的方式進行。2014年，上海市出臺《關(guān)于本市開展“城中村”地塊改造的實施意見》，對城中村改造提出了具體的要求，并開始啟動第一批城中村改造。2016年以前，上海城中村改造以“拆、改、留”為主，其后堅持以保留保護為主的“留、改、拆”并舉，更強調(diào)完善慢行系統(tǒng)、開放空間、公共服務(wù)設(shè)施配套等“功能修補”，從而實現(xiàn)功能提升。2022年，上海打響“兩舊一村”改造攻堅戰(zhàn)，即舊區(qū)改造、舊住房更新、“城中村”改造，目前上海市仍以舊改為主，整體核心政策突出“政府引導(dǎo)下的減量增效”，以社會參與、有效激勵作為運作模式。

上海城中村改造模式可分為土地儲備、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行改造或引入優(yōu)質(zhì)市場主體共同改造、公益性項目建設(shè)三種，其中采取第三種方式的由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請辦理集體土地征收手續(xù)。資金來源方面，上海是“多渠道籌措改造資金”的典型落地案例，除財政經(jīng)費、土地出讓金，改造項目由房企和險資共同設(shè)立城市更新基金800億元。

上?！皟膳f一村”總體目標(biāo)為：到2025年，上海中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造全面完成，小梁薄板房屋改造基本完成；到2027年，小梁薄板房屋改造、上海中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面完成；到2032年，不成套職工住宅改造、上海“城中村”改造項目全面完成。2020-2022年，上海完成中心城區(qū)成片舊改185.7萬平方米，于2022年7月提前完成中心城區(qū)成片舊改任務(wù)。截至2023年4月，上海已批“城中村”改造項目共62個。

二是開發(fā)商主導(dǎo)模式，如珠海市城中村改造實行“政府決策，政策推動，市場運作”的方式。

具體而言，珠海主要政策措施和做法是政府調(diào)控市區(qū)其他地段的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，為城中舊村改造騰出市場空間。舊城鎮(zhèn)改造將由各區(qū)政府（管委會）為主體，建立投融資平臺，采取市場開發(fā)方式進行運作。政府扶持房地產(chǎn)開發(fā)商參與改建城中村，并嚴格通過公開招標(biāo)引入有實力的開發(fā)商，這樣也可以防止舊村改造出現(xiàn)后患。同時為了避免開發(fā)商逐利而造成其他社會矛盾，珠海市政府也給房地產(chǎn)開發(fā)商一些優(yōu)惠政策，最主要的是“拆1免1.2”，即根據(jù)舊村的區(qū)位和拆遷量，現(xiàn)狀房屋認定面積1.2倍以內(nèi)的住宅功能部分，地價不計收；其余部分，地價按新規(guī)劃條件下相應(yīng)用途單宗土地市場評估價的100%計收。

根據(jù)《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中長期計劃》，2023-2025年，全市推動實施全面改造項目64個，供應(yīng)用地規(guī)模共762.99公頃。其中，計劃推進共21個城中村改造項目，到2025年，10個項目全部竣工或首期竣工、4個項目實現(xiàn)新開工、7個項目取得改造方案批復(fù)；計劃推進15個舊城鎮(zhèn)改造項目，到2025年，9個項目全部竣工或首期竣工、6個項目實現(xiàn)新開工。

三是村集體主導(dǎo)模式，如廣州。村集體為主導(dǎo)的改造模式是指政府以優(yōu)惠的改造政策指導(dǎo)“城中村”改造活動，以村為操作主體，以集體經(jīng)濟為基礎(chǔ)，由村民通過民主協(xié)商、集體討論的形式確定本村的改造方案，并通過自籌資金、自行補償、自我安置的原則完成自我改造任務(wù)。

廣州村民主導(dǎo)型的城中村改造模式以村集體和村民個人出資為主，無房地產(chǎn)開發(fā)商插手，通過“三個一點”方式落實資金問題，包括當(dāng)?shù)卮宓募w經(jīng)濟或改制后的股份經(jīng)濟實體拿一部分資金，原村民共同集資和銀行優(yōu)惠貸款等方式籌資，區(qū)政府財政再拿出一部分資金。

2023年，廣州推進中心城區(qū)城中村改造，堅持“拆、治、興”并舉，推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。

盈利模式

城中村改造因耗時長、資金占用長，導(dǎo)致了其盈利模式與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式存在很大的不同。

中信證券表示，城中村改造耗時長、難度大。整體規(guī)劃制定，拆遷補償談判、回遷方案談判、居民拆遷安置等流程復(fù)雜，許多城中村改造項目的時間跨度大于10年。而且，隨著時間的推移，新的城中村改造的耗時時間甚至要多于歷史上的水平。較長的時間跨度使得其對資金的占用時間較長，和房地產(chǎn)開發(fā)拿地后最快半年就可以帶來資金回流不同。

據(jù)《廣州日報》7月3日的報道《審批全流程優(yōu)化城中村改造提速》，“目前廣州已完工的全面改造城中村項目多為2010年左右批復(fù)，批后實施周期平均5.5年……如今，在建城中村的批后實施周期平均已超過7年，隨著周期加長，村民臨遷、融資利息等成本不斷推高，或?qū)е马椖恳蛸Y金短缺推進困難?！?/p>

因此，中信證券認為，部分城中村改造項目的整體盈利能力雖然可能豐厚，但不確定性高。城中村可能是企業(yè)避免激烈的招拍掛拿地，控制土地成本，獲得核心區(qū)域土地的重要辦法。不過，城中村改造則將面臨更多風(fēng)險，尤其是回遷進度不及預(yù)期的風(fēng)險，也包括整體規(guī)劃建設(shè)方面的不確定性。而且，房地產(chǎn)開發(fā)項目如果投資決策失準(zhǔn)，一般也能降價或者整體出讓。城中村如果回遷不及預(yù)期，就不能獲得現(xiàn)金回流，也很難整體轉(zhuǎn)讓。換言之，城中村改造存在大量現(xiàn)金流出之后，可面臨沒有現(xiàn)金流入的風(fēng)險。

城中村改造幾乎一定包含多業(yè)態(tài)，更考驗不動產(chǎn)運營能力。由于城中村所處的位置一般比較核心，而且改造要求多業(yè)態(tài)并舉，所以往往會有大量的非住宅用地，且通常會要求城中村改造方持有運營這些投資性物業(yè)。

長期而言，城中村改造的結(jié)束也不意味資金的完全回收，企業(yè)將持有大量的持有物業(yè)，企業(yè)的收益取決于持有物業(yè)的運營效率。

中信證券認為，城中村改造需要開發(fā)商對本地市場非常熟悉。城中村改造可能涉及較為復(fù)雜的歷史問題，這往往不是“初來乍到”的公司短時間內(nèi)可以解決的，對本地市場更熟悉的公司會更有利于城中村改造項目的推進。本地化的公司往往對于市場最為熟悉，但也有一些全國性公司對于區(qū)域情況十分了解。

體量如何

由于城中村改造還處在前期，各城市披露的數(shù)據(jù)資料較為有限，加之政策細則尚未完全落實，項目運作模式和節(jié)奏并不明晰，仍需要增量信息的確認，光大證券進行了大致估算。

根據(jù)國務(wù)院于2014年下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。根據(jù)這一劃分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合第七次人口普查數(shù)據(jù)，中國有7個超大城市，14個特大城市，七普數(shù)據(jù)顯示，總?cè)丝诠灿?.1億人。

光大證券首先根據(jù)七普數(shù)據(jù)披露的各城市自建房戶數(shù)占總房屋戶數(shù)比例作為城中村人口比例，其次結(jié)合城區(qū)人口數(shù)，用于估算超大特大城市的城中村人口數(shù)。最后，結(jié)合估測的城中村人口和各地人均建筑面積，測算總體的城中村建筑面積。結(jié)果顯示，根據(jù)自建房比例估算的城中村建筑面積共計為5.8億平方米。

但從實際情況看，這種測算存在一定程度低估。例如，廣州和深圳存在大量的城中村，《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》提出，計劃至2035年推進舊村改造210平方公里，對應(yīng)2.1億平方米；根據(jù)2023年數(shù)據(jù)，深圳市城中村共有住房約2億平方米。但根據(jù)上述測算方法，廣州和深圳的城中村面積共計1億平方米，低于廣深官方披露的實際4.1億平方米的城中村面積。因此，根據(jù)上述已披露的數(shù)據(jù)對測算得出的廣州和深圳的城中村面積進行調(diào)整。綜上，光大證券預(yù)計21個特大超大城市的城中村面積為8.9億平方米。

從廣州、杭州、上海等地的城中村改造案例來看，由于城中村改造的經(jīng)營屬性較強，涉及環(huán)節(jié)較多，包括土地費用、拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建造、以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)及商業(yè)園區(qū)建設(shè)，總投資成本較高，多超過5000元/平方米。保守假設(shè)每平米的投資成本為5000元，因此，8.9億平方米的城中村面積，對應(yīng)4.4萬億元總投資額。

目前看，廣州城中村改造對應(yīng)約5-7年的建設(shè)周期。根據(jù)廣州市政府披露，目前廣州已完工的全面改造城中村項目多為2010年左右批復(fù)，批后實施周期平均5.5年。如今，隨著周期加長，村民臨遷、融資利息等成本不斷推高，或?qū)е马椖恳蛸Y金短缺推進困難，在建城中村的批后實施周期平均已超過7年。

從資金來源的角度看，城中村改造，本質(zhì)上與棚戶區(qū)改造、城市更新、老舊小區(qū)改造的資金來源方式是一致的，只不過政策支持力度不同，資金來源的重點也會有較大差異。與棚戶區(qū)改造資金主要來自政策性金融支持不同，本輪城中村改造項目更多強調(diào)民間資本參與。結(jié)合當(dāng)前廣東、上海推動的城中村改造情況以及政策層表態(tài)，光大證券預(yù)計，本輪“城中村改造”的資金來源中，社會資本是重要主體，地方財政資金發(fā)揮杠桿作用。同時地方專項債、政策性金融機構(gòu)信貸放量均是未來可能的政策空間。

綜合來看，按照每年6300億-8900億元的投資體量來進行測算，考慮到目前政策性金融支持的空間與力度均有限，每年需要撬動的社會投資在5000億-7000億元左右。一是，近年來全國財政內(nèi)預(yù)算資金支持棚改建設(shè)在1000億元以下，如果細分到超大特大城市城中村改造，那么空間會進一步縮窄；二是，棚改專項債近年來總體發(fā)行規(guī)模在3000億-4000億元之間，但多以支持在建收尾項目為主，如果未來向“超大特大城市城中村改造”放量，空間存在較大彈性，謹慎視角下，初步按照每年放量400億-500億元估算；三是，類似政策性金融工具可能會出臺，按照2022年10倍杠桿（撬動社會投資規(guī)模、政策性金融工具規(guī)模）經(jīng)驗測算，預(yù)計規(guī)模上限在1000億元左右，綜上本輪超大特大城市城中村改造的政策性金融支持大約在1500億元，每年需要撬動的社會投資在5000億-7000億元左右。

浙商證券表示，綜合2019-2021年間的平均投資規(guī)模和部分省市的“十四五”城市更新投資規(guī)劃，“十四五”期間城市更新拉動投資規(guī)模10萬億-12萬億元以上，期間平均每年拉動投資規(guī)模約2萬億-2.5萬億元。

從具體結(jié)構(gòu)來看，考慮到絕大多數(shù)省市并未公布城中村改造在城市更新中的投資占比，用城中村改造的典范城市廣州市的結(jié)構(gòu)進行類推，廣州市2023年城市更新投資規(guī)劃約 2000億元，其中城中村改造規(guī)模約983億元，占比約49%。如使用廣州市的占比結(jié)構(gòu)類推，則“十四五”期間平均每年全國城中村改造投資規(guī)?？赡芪挥?萬億-1.25萬億元之間。

但廣州市作為超大城市，城中村改造的推進力度可能顯著高于全國水平，即全國城市更新中的城中村改造占比可能低于49%，對應(yīng)“十四五”期間全國平均每年城中村改造投資規(guī)?？赡苈缘陀?萬億元。

華創(chuàng)證券則認為，從對投資的拉動來看，城中村改造的投資體量預(yù)計大于舊改，與保障性租賃住房的投入接近，遠小于棚改的投資體量。城中村居民居住面積估算約11.2億平方米，假設(shè)每年改造1.12億-2.24億平方米，改造為拆后重建（若類似老舊小區(qū)，則體量較?。＝ò餐顿Y同樣按3500元/平方米，則對應(yīng)每年投資在3920億-7840億元左右（未考慮拆遷補償、容積率提升以及城中村非住宅區(qū)的改造）。

華泰證券梳理了21個超大特大城市的城中村改造目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)過半城市已經(jīng)對城中村改造制定了量化目標(biāo)，但由于口徑不一、披露詳細度不一，難以進行加總測算。在披露了計劃投資額的城市中，廣州2023年計劃推進127個城中村改造項目，計劃完成固定資產(chǎn)投資983億元；杭州“十四五”期間城中村改造和拆遷安置房項目建設(shè)計劃總投資600億元；青島2023年計劃推進城中村改造項目85個，計劃完成投資175億元。各地年投資額差距較大，單項目年投資額在2.06億-7.74億元，據(jù)此粗略估計全國城中村改造年投資額可能為數(shù)千億量級，“十四五”期間累計規(guī)?？赡艹f億元。

圖1：超大特大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全國比重約40%

資料來源：各省市統(tǒng)計局，長江證券研究所

圖2：中國建成于2000年以前的房屋面積占比約31%

資料來源：國家統(tǒng)計局，長江證券研究所

需求拉動

不言而喻，城中村改造對建材需求的拉動最為直接，財通證券以廣州城中村改造模式為例，測算了全國城中村改造后能夠帶動新增建材需求規(guī)模。

2020年9月，廣州市住建局、市規(guī)自局推出《廣州市深化城市更新工作推進高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》，并制定“3年、5年、10年”任務(wù)清單。2021年3月，廣州市發(fā)改委發(fā)布《廣州市2021年重點建設(shè)項目計劃》，其中涉及部分城中村改造項目。根據(jù)統(tǒng)計的部分建設(shè)項目，單個城中村項目平均占比面積約71萬平方米，平均容積率約3。

假設(shè)改造完成速度相同，則廣州市2020-2023年年均完成城中村改造11個，同時根據(jù)上述計算的單個城中村項目平均占比面積約為71萬平方米，2020-2023年年均改造對應(yīng)占地面積783萬平方米，對應(yīng)建筑面積2405萬平方米。同樣條件和假設(shè)下，2024-2025年年均完成城中村改造建筑面積為5467萬平方米，2026-2030年年均完成城中村改造建筑面積為4374萬平方米。

全國范圍的城中村改造相關(guān)指導(dǎo)意見2023年落地，因此合理假設(shè)全國城中村改造進度滯后廣州約3年左右。廣州市城區(qū)面積為2256平方公里（2021年），全國超大特大城市城區(qū)面積為61117萬平方米，根據(jù)比例可計算得出，2024-2025年全國超大特大城市年均完成城中村改造占地面積為21211萬平方米，建筑面積為65155萬平方米。

但由于廣州城中村數(shù)量較多，且較早開始實行城中村改造，因此全國超大特大城市的城中村面積無法簡單通過比例計算得出，因此設(shè)置樂觀、中性、悲觀的調(diào)整系數(shù)分別為1、0.5、0.2，在中性場景下，2024-2025年全國超大特大城市年均完成城中村改造占地面積為10605萬平方米，建筑面積為32577萬平方米。

其中，防水需求包括防水卷材和防水涂料，防水卷材主要應(yīng)用于屋面，防水涂料主要應(yīng)用于室內(nèi)衛(wèi)生間、陽臺、廚房等地。中性場景下，2024-2025年全國城中村改造年均對應(yīng)新增防水卷材規(guī)模約127億元，新增防水涂料規(guī)模約78億元，2024-2025年全國年均合計新增防水規(guī)模約205億元。

PVC管材需求包括室外落水管及空調(diào)冷凝管道。中性場景下，2024-2025年全國城中村改造年均對應(yīng)新增落水管規(guī)模約5億元，新增空調(diào)冷凝管規(guī)模約22億元，2024-2025年全國年均新增PVC管材規(guī)模約27億元。

建筑涂料主要用于內(nèi)墻及外墻場景。中性場景下，2024-2025年全國城中村改造年均對應(yīng)新增內(nèi)墻涂料規(guī)模約153億元，新增外墻涂料規(guī)模約114億元，2024-2025年全國年均新增涂料規(guī)模約267億元。

綜合而言，城中村改造對于建材新增需求存在一定拉動，在改造進度持續(xù)推進的基礎(chǔ)上，財通證券預(yù)測2024-2025年中性場景下全國超大特大城市城中村改造年均新增建材規(guī)模約499億元，其中防水、PVC管材、涂料每年分別新增205億元、27億元、267億元。