林惠玲

在新的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉型升級。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理方法、考核目標，都過度追求經(jīng)濟利潤，很難科學分析企業(yè)的財務運行狀態(tài)，也不能及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)運行中出現(xiàn)的問題，導致管理決策只關注短期利益。盡管部分企業(yè)已經(jīng)建立財務管理制度，但是使用的管理辦法落后，很難實現(xiàn)長遠發(fā)展目標。

為了促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，就必須科學控制財務管理風險。房地產(chǎn)企業(yè)的投入資金大、開發(fā)周期長、稅負高，導致財務管理風險問題非常多，當風險控制策略不完善時，會制約企業(yè)各項業(yè)務活動的開展。房地產(chǎn)市場競爭激烈，必須制定科學的財務管理體系，從而降低風險發(fā)生率，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標。

一、房地產(chǎn)財務管理的變化

在新發(fā)展時期，房地產(chǎn)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的財務管理方式，提出嚴格的財務管理要求。

第一，網(wǎng)絡技術的快速發(fā)展，對企業(yè)財務管理的影響較大，因此要通過大數(shù)據(jù)技術、信息技術提升財務管理效率，為企業(yè)決策提供詳細的財務信息作為參考。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)開展財務管理工作時，所用的管理模式非常多，但是在國家宏觀調控影響下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的發(fā)展阻力，企業(yè)為了擴大市場份額，必須擴充融資渠道，創(chuàng)新預算與盈利模式。

第三，經(jīng)濟常態(tài)化發(fā)展環(huán)境下，不再以發(fā)展速度為唯一目標，而是注重經(jīng)濟結構的優(yōu)化，建立經(jīng)濟循環(huán)機制。經(jīng)濟循環(huán)的常態(tài)化，可以有效規(guī)避“泡沫經(jīng)濟”，國家在調整房地產(chǎn)市場后，企業(yè)要持續(xù)提升經(jīng)營管理能力，優(yōu)化調整財務管理措施，形成科學的財務管理防范與控制體系。

二、房地產(chǎn)財務管理的風險分析

新時期，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴大，導致財務管理工作面臨較多難題。由于受到外部環(huán)境影響，企業(yè)的財務管理水平不高，面臨較多的財務風險，對自身發(fā)展的阻礙很大。

（一）籌資風險

房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動獲得資金支持，所以籌資能力會影響企業(yè)的資金使用情況，還會決定企業(yè)的償債能力。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，籌資風險問題多表現(xiàn)在資產(chǎn)負債率方面，負債率高就意味著凈利潤率低，債務償還難度大。在國家宏觀調控市場環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度減慢，但企業(yè)多采用銀行貸款方式獲取現(xiàn)金，所以面臨的籌資風險比較高。

（二）投資風險

房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動主要為新設項目拿地，投資拿地時既要考慮政策影響，評估土地費用成本，減少售價低、成本高現(xiàn)象，規(guī)避項目虧損風險，同時還要分析投資報告的預算問題，人為降低造價費用，控制實際成本和預測成本的偏差。在工程投資中，測算資金與時間價值比會增加房地產(chǎn)的測算成本偏差。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得短期效益，常常盲目測算投資量，不僅無法獲得準確的測算數(shù)據(jù)，反而會增加售價、成本的倒掛風險。

（三）營運風險

國家宏觀調控策略會影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，導致企業(yè)面臨以下風險：第一，業(yè)務收益不確定；第二，業(yè)務的資金需求度高。房地產(chǎn)企業(yè)受到大環(huán)境影響，缺少充足的運營資金，因此在營業(yè)收入、流動負債、周轉率方面的缺陷較多。上述問題多是由于企業(yè)業(yè)務開展不順利、銷售業(yè)務成效不理想、資金變現(xiàn)能力低等因素所致。

（四）資金回收風險

當前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭日益激烈，為了減輕競爭壓力，多選擇分期付款銷售模式，積累大量應收賬款，嚴重影響企業(yè)的資金周轉率，因此要制定對應的管理措施。但是多數(shù)企業(yè)都面臨應收賬款回收難問題，出現(xiàn)大量呆賬、壞賬，導致資金流斷裂，加劇運營風險。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時，通過預售按揭模式規(guī)避賒銷問題，加快資金回收速度。然而國家對房地產(chǎn)預售的限制大，導致資金回籠時間長，資金回收風險仍然比較高。

（五）土地增值稅務風險

房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納土地增值稅，但由于稅額占比大，加重了企業(yè)的稅負比重，稅務核算難度大。土地資源為不可再生資源，再加上國家土地供給制度嚴格，導致可用的土地資源非常稀缺。國家稅務部門嚴格管控房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅征收，導致土地增值稅的稅負持續(xù)攀升，企業(yè)面臨較高的稅收籌劃風險。通過項目調研可知，企業(yè)受到高額地價影響，所以開發(fā)一系列高附加值產(chǎn)品用于增加經(jīng)濟效益，但是此種舉措會增加土地增值稅，企業(yè)仍然面臨較高的稅收風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險的成因分析

（一）預算管理不完善

房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對國家經(jīng)濟運行的影響大，所以開發(fā)項目對資金流的需求高。社會經(jīng)濟發(fā)展下，不管是建筑造價還是地價，都出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)開展財務管理工作時，如果不重視預算管理工作，則會影響財務管理成效，增加財務風險系數(shù)。當前，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂風險，因此很難參與到項目開發(fā)活動中，甚至遇到了預算管理失控問題。

（二）缺乏財務風險預警體系

房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理系統(tǒng)存在較多問題，再加上風險預警體系不完善，業(yè)務多以短期目標和任務為主，所以風險隱患大。如果企業(yè)不注重對財務經(jīng)濟活動的監(jiān)測，只是基于財務預警結果開展風險管理，則很難獲得高效的風險預警效果。財務人員不重視風險預警，多是受到企業(yè)領導層的影響，領導層認為風險預警與財務管理的關聯(lián)性不大，所以很少參與到財務經(jīng)濟活動中。企業(yè)開展業(yè)務活動、風險預警活動、業(yè)務流程監(jiān)管活動、內(nèi)部控制活動時，也很少邀請財務人員參加，導致財務人員不太熟悉業(yè)務情況，所以無法為企業(yè)發(fā)展提供決策參考。

（三）缺乏完善的信息化管理系統(tǒng)

在現(xiàn)代科技支持下，可以以信息化方式管理財務活動，從而加強財務管理的效率與質量。現(xiàn)代信息技術快速發(fā)展，如果財務管理與信息技術不同步，則會面臨被淘汰風險。數(shù)字化、互聯(lián)化、智能化已經(jīng)成為信息技術創(chuàng)新的主要特征，盡管有利于財務管理工作，但是也為企業(yè)轉型帶來新挑戰(zhàn)。

（四）財務內(nèi)部控制不足

市場環(huán)境日益復雜，打破了房地產(chǎn)企業(yè)的原有格局，比如內(nèi)控建設與業(yè)務拓展、組織活動的差距大，增加了潛在風險隱患。房地產(chǎn)企業(yè)建立初期，多采用激勵管理模式，比如業(yè)績考核法，但由于企業(yè)不太關注管理問題，致使操作風險、信用風險升高。此外，管理層未正確認識到財務管理工作的價值，缺乏財務管理意識，很難發(fā)揮出財務管理工作的作用。由于思想認知的缺失，企業(yè)上下都不太關注財務管理問題，導致財務監(jiān)管力度不足，工作內(nèi)容與方式過于形式化，無法發(fā)揮出風險管理制度的作用。

四、房地產(chǎn)財務管理風險防范與控制對策

（一）不同風險的防控對策

1.籌資風險

籌資是重要經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉變原有籌資結構來降低籌資風險，但由于企業(yè)缺乏成熟的財務管理體系，且擁有大量的短期債務，加劇了財務管理體系的運行壓力。為了解決以上問題，企業(yè)要優(yōu)化籌資結構，規(guī)避“財務杠桿”引發(fā)的籌資風險。企業(yè)進行外部籌資時，可以選擇多種籌資模式，比如民間籌資、商業(yè)貸款、存貨籌資等。通過長期籌資經(jīng)驗可知，企業(yè)應當按照業(yè)務發(fā)展情況，選擇適宜的籌資渠道，合理搭配長期籌資、短期籌資模式，從而降低財務風險。

2.投資風險

房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動能夠增加經(jīng)濟收益，所以必須全面考慮投資活動過程。

第一，全面分析、評估房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目，重點評估項目的風險性、可行性，從而保證投資項目選擇的適宜性。企業(yè)要考察國家政策與相關法規(guī)、行業(yè)規(guī)劃、市場動態(tài)，掌握投資項目的風險問題。但由于房地產(chǎn)項目周期長，資金占用量大，所以企業(yè)還要考慮資金回收時間，嚴格控制貨幣、時間的價值變化，降低財務風險。

第二，企業(yè)要確保投資項目的合理性，基于科學理論分散處理潛在風險。比如投資項目不能局限于單一項目，而是分散到多元化項目中，從而降低投資活動的風險。智能化、信息化的普及，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過網(wǎng)絡技術獲取項目信息，科學預控潛在的財務風險。

3.營運風險

房地產(chǎn)企業(yè)的應收賬款比較多，因此要建立完善的應收賬款體系，從而減少呆賬、壞賬，不再依賴“財務杠桿”調控經(jīng)濟活動。企業(yè)在開展業(yè)務時，必須準確評估和判斷合作方的信譽度，保證在規(guī)定時間內(nèi)回收款項。此外，企業(yè)要關注應收賬款的回收工作，不能為了短期效益影響資金回收，還要管控好成本費用。成本控制操作中，要重視安置費用、工程費用的管控，深入分析成本變動因素，建立動態(tài)化成本控制體系，科學預防財務風險。

4.資金回收風險

房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風險多集中在銷售回款方面，所以要采取以下措施進行規(guī)避：

第一，企業(yè)發(fā)展過程中，匯總和整理不同項目的銷售情況，保證銷售信息的真實性和準確性。通過分類模式統(tǒng)計和整理回收資金。企業(yè)在處理未回收資金問題時，也要制定相應的資金回收計劃。

第二，企業(yè)要合理使用促銷方式，既要滿足市場需求，還要保證促銷方案的可行性，減少資金回收困難問題。

第三，企業(yè)要了解經(jīng)營業(yè)務的現(xiàn)狀，制定詳盡的可行性報告，準確反映項目營銷情況?；趯嶋H銷售情況編制資金回收計劃，降低財務風險概率。

（二）加強土地增值稅籌劃意識

土地增值稅的周期長，主要為“先預征、后清算”模式。如果稅收政策解讀不準確，則會增加增值稅籌劃難度。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進程中，要合理劃分土增稅的風險防控工作，措施如下：

第一，財務人員要加強納稅風險意識，掌握土增稅的計算方法，了解稅收制度，準確計算項目的土增稅。

第二，項目投資初期，財務人員要按照投資目標成本建立土增稅測算模型。利用彈性敏感分析法，保證項目利潤、投資測算的準確性。

第三，項目開發(fā)要結合最新稅收政策、優(yōu)惠政策，修改土增稅模型，實現(xiàn)土增稅監(jiān)測、調控的目標。此外，財務人員還要掌握國家宏觀政策、財稅政策信息，以免企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失。

（三）建立滾動預算機制

房地產(chǎn)企業(yè)通過建立滾動預算機制，科學編制現(xiàn)金流預算，管理財務預警分析工作。企業(yè)不能只看重項目的盈利能力，還要關注現(xiàn)金流問題，如果現(xiàn)金流預算不準確，則要及時發(fā)出預警信號，反映現(xiàn)金余缺情況，盡早采取管控措施降低風險。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，所以必須保證現(xiàn)金流預算的準確性，參考項目開發(fā)與銷售計劃，以量化方式表達銷售收現(xiàn)、預期收益、投融資計劃，形成全面預算機制，準確預測現(xiàn)金收支情況。同時要劃分不同的時間周期，編制滾動預算機制，反映現(xiàn)金流變動情況。

（四）提升員工的風險管控意識

房地產(chǎn)企業(yè)要加強員工的財務風險管控意識，由于不同層次員工均會影響到風險管理，所以要督促員工及時發(fā)現(xiàn)財務風險，并且反饋給上級部門，制定科學的風險防御對策。企業(yè)利用信息溝通渠道，向員工傳達風險化解措施。企業(yè)要消除員工的“本位主義”，強化不同部門的責任感，引導員工自覺規(guī)避和管理風險。企業(yè)基于現(xiàn)有治理體系，持續(xù)提升市場價值，以合理籌資方式促進采購組織的深化改革。企業(yè)還要優(yōu)化員工結構，提升風險崗位的福利待遇，激勵員工提升工作積極性。在開展風險管理工作時，要做好員工的風險培訓與協(xié)作工作，以定期輪崗制分散風險。在實行風險控制方法時，要以定期安全檢查與演習方式為主，持續(xù)提升員工的風險抵抗能力，實現(xiàn)業(yè)務與技術的完美銜接，以分級打分方式降低總體風險。

結語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)開展財務管理工作時，面臨的財務風險問題非常多，因此要持續(xù)加強風險防范意識，建立一套完整的風險防范體系，同時要對財務活動進行嚴格監(jiān)管，以財務激勵方式加強財務管理成效，進一步提升企業(yè)的市場競爭實力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標。