曹陽

摘 要：本文以房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長效機制的構(gòu)建為主要研究對象，在深入分析我國房地產(chǎn)市場行業(yè)政策環(huán)境的基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟進行集中討論，據(jù)此提出構(gòu)建房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長效機制的戰(zhàn)略措施，以期為我國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供有益的建議與思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);基礎(chǔ)性制度;長效管理機制

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，在過去二十多年的發(fā)展過程中為社會經(jīng)濟的發(fā)展作出了重要貢獻。為了推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，政府在2016年提出“房住不炒”戰(zhàn)略，旨在促進供給主體和保障渠道多元化，并在政策方面大力推進購房與租房并舉，由此建立平衡穩(wěn)定的市場機制，維護人民群眾的基本權(quán)益。

一、當下房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整的必要性

隨著分稅制改革和住房制度改革的實施，我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。從2003年到2015年這12年間，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入快車道，全國房地產(chǎn)價格普遍上漲。但是從2015年開始，房地產(chǎn)市場進入深度分化階段，一、二線城市的住房供給仍然短缺，房價高；三、四線城市的住房供給則出現(xiàn)過剩，房產(chǎn)去庫存壓力增大，房地產(chǎn)投機逐步降溫。因此，在當前形勢下，各地區(qū)的政府部門必須要掌握宏觀調(diào)控主動性，切實完善各項基礎(chǔ)制度，出臺一系列有力的調(diào)控措施，消化房地產(chǎn)市場風險，引導市場預期重回正軌。

（二）“房住不炒”的戰(zhàn)略定力與實踐成效

建立平穩(wěn)運行的行業(yè)市場“房住不炒”戰(zhàn)略自在2016年12月的中央經(jīng)濟工作會議上被首次提出以來，中央政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中始終堅持“房住不炒、因城施策”的政策調(diào)控導向，政府先后在2021年12月的中央經(jīng)濟工作會議與2022年的中央政治局會議上多次重申“房住不炒”戰(zhàn)略，明確“房住不炒”定位。黨中央面對當前的經(jīng)濟形勢，仍堅持“房住不炒”的戰(zhàn)略定位和政策基調(diào)，加大力度推進供給側(cè)改革，促進我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

（三）構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機制的環(huán)境基礎(chǔ)

早在2016年，“房住不炒”的理念就在市場中流行，該政策對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)節(jié)力度較大，主要體現(xiàn)在房產(chǎn)價格方面。第一輪價格調(diào)節(jié)持續(xù)了近17個月，而第二輪價格調(diào)節(jié)則持續(xù)37個月。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截止2022年5月，我國一線城市和二線城市的商品房住宅價格同比呈上漲趨勢，上漲約3.5%、0.3%。經(jīng)過價格調(diào)節(jié)，我國房地產(chǎn)市場的投資預期發(fā)生了明顯變化，建立市場長效機制指日可待。

二、房地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟之間的矛盾分析

（一）土地供需失衡

土地供需失衡是我國房地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟之間的主要矛盾之一，主要表現(xiàn)在以下三個方面：第一，建設用地在城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村之間配置失衡。人口和產(chǎn)業(yè)從鄉(xiāng)村流入到城市，城市的建設和用地需求強而供給弱，農(nóng)村則有大量的廢棄耕地。第二，城鎮(zhèn)用地在地區(qū)、城市之間配置失衡。產(chǎn)業(yè)和人口的聚集效應使得北、上、廣等一線城市的建設用地供不應求，而中小城市則建設用地供需失衡，房地產(chǎn)資源出現(xiàn)嚴重過剩。第三，城鎮(zhèn)建設用地在利用結(jié)構(gòu)上配置失衡。城鎮(zhèn)建設用地最終用來搞住房建設的比例嚴重偏低，大致只有10%，房地產(chǎn)建設用地總體供應規(guī)模與人口實際住房需求不匹配。

（二）融資比例失調(diào)

根據(jù)人民銀行統(tǒng)計，2021年末，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額192.69萬億元，同比增長11.6%。其中，房地產(chǎn)貸款余額52.17萬億元，同比增長 7.9%，在全部貸款中的占比為27.07%。雖然房地產(chǎn)行業(yè)同時帶動了上下游制造業(yè)及物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是房價的快速上漲推高了實體經(jīng)濟成本。

（三）房地產(chǎn)稅費占地方財力比重較高

土地出讓收入和房地產(chǎn)稅費是我國地方財政的主要財源，按照國家財政部公布的2021年財政收支數(shù)據(jù)顯示：2021年全年，國有土地使用權(quán)出讓收入87051億元，同比增長3.5%，其增速較2020年、2019年、2018年的25%、11.4%和15.9%而言明顯下降。此外，全國2018年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅相當于地方財政收入的34.4%，而2018年土地出讓收入占地方政府總財政收入的29.2%，各地區(qū)土地出讓收入占總財政收入的比例差異較大，從浙江的52.8%到西藏的3.8%不等。上述數(shù)據(jù)表明“土地財政”不可持續(xù)且地方政府對“土地財政”的依賴度畸高，存量房時代土地財政亟待轉(zhuǎn)型。

（四）房屋銷售與房屋租賃占比不均衡

與發(fā)達國家相比，我國的房屋租賃市場制度環(huán)境仍有待完善且租賃比例低于多數(shù)發(fā)達國家。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2020年我國城鎮(zhèn)家庭住房自有率已經(jīng)達到96％，粗略換算即租房家庭比例已降至4％。隨著一、二線城市和三、四線城市的房地產(chǎn)市場的分化進一步加深，一、二線城市的房地產(chǎn)市場將率先進入“存量房”階段，房屋租賃比例將出現(xiàn)大幅度上升。

（五）行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定

當前，我國房地產(chǎn)市場存在嚴重的資源錯配，表現(xiàn)為人口資源向大城市集中，而中小型城市的房屋資源則出現(xiàn)過剩。在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)在中小城市的樓盤銷售停滯，就會導致整個公司、集團的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，最終出現(xiàn)風險傳導引發(fā)系統(tǒng)性風險。

（六）市場秩序不規(guī)范

過去二十年是我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的二十年，政府和房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中普遍缺乏外部監(jiān)管和自我管理意愿，導致當前我國房地產(chǎn)市場在房屋買賣、住房租賃和物業(yè)服務方面存在諸多亂象。這些問題很大程度上是由于監(jiān)管缺位所引起的。房地產(chǎn)市場秩序失衡不僅不利于社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，也不利于人民群眾幸福感和獲得感的提升。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長效機制的戰(zhàn)略措施

（一）金融方面：投融資制度

構(gòu)建完善的投融資制度對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是很有必要的。一方面，政府和銀行對購房者等消費群體要加強監(jiān)管：針對具備“首套房”資格的住房剛需群體，政府和銀行要盡可能提供長期穩(wěn)定、貸款優(yōu)惠力度合理的金融政策；針對已擁有多套住房的投資者群體，政府和銀行要適當提高住房首付貸款比例，合理控制信貸風險。另一方面，政府和銀行對房地產(chǎn)企業(yè)等生產(chǎn)群體也要加強監(jiān)管：進一步明確對房地產(chǎn)企業(yè)融資的三條監(jiān)管紅線，加強對重點房地產(chǎn)企業(yè)信貸資金流向的監(jiān)測，加強對房地產(chǎn)企業(yè)資金的審查力度，實施房地產(chǎn)貸款集中管理制度，嚴防房地產(chǎn)市場出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風險。

（二）稅收方面：優(yōu)化財稅結(jié)構(gòu)

加快推進財稅體制改革，進一步優(yōu)化財稅結(jié)構(gòu)。為此，政府要做好以下幾方面工作：第一，適時出臺增值稅和所得稅優(yōu)惠政策，稅務征收管理機關(guān)要對房地產(chǎn)企業(yè)實施精細化管理，重點針對房地產(chǎn)生產(chǎn)、建設、銷售等環(huán)節(jié)實施減稅降費政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負成本。第二，稅務征收管理機關(guān)要針對抬高房地產(chǎn)價格的投機群體要加強稅務監(jiān)管。

（三）租賃市場方面：住房供給體系

當前，我國房屋銷售和房屋租賃占比不平衡，各級政府、金融機構(gòu)和企業(yè)必須加大資源投入力度，平衡市場住房供給結(jié)構(gòu)，協(xié)調(diào)好租賃市場與交易市場的關(guān)系。其中，租賃市場是滿足市場房源供給需求的主要渠道。各地政府應當加強租賃市場調(diào)控，引導市場形成“先租房、后買房”的消費理念，促進房屋供給渠道多元化，也能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)市場庫存消化與租賃市場規(guī)?；l(fā)展協(xié)同。

（四）提高房地產(chǎn)行業(yè)法制化水平

房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制的構(gòu)建需要較為完善的法制環(huán)境為其提供制度保障，所以政府必須著重提高房地產(chǎn)行業(yè)法制化水平。第一，作為立法機構(gòu)要進一步加強房地產(chǎn)市場法律體系建設，加快推動與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的土地、稅收、房屋租賃，保障性住房等配套法律法規(guī)體系建設。第二，重點關(guān)注房地產(chǎn)稅立法工作，加快推動房地產(chǎn)稅立法進程，盡快建立起與房地產(chǎn)稅改革同頻共振的房產(chǎn)稅法律體系。

（五）推動不動產(chǎn)系統(tǒng)建設

房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長效機制的構(gòu)建也需要互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等先進信息技術(shù)的支持，在構(gòu)建全國聯(lián)網(wǎng)的不動產(chǎn)信息登記系統(tǒng)的過程中就必須依靠上述信息技術(shù)來對房地產(chǎn)登記信息進行統(tǒng)籌管理。不動產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設能夠確保全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)登記信息的真實性和客觀性，是構(gòu)建房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制所需的一手數(shù)據(jù)來源。通過不動產(chǎn)信息系統(tǒng)，中央和各級地方政府可以實現(xiàn)對國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享，一方面可以為后續(xù)的房地產(chǎn)稅立法工作提供詳實的數(shù)據(jù)參考，另一方面也可以向全國的購房群體提供實時、透明的房地產(chǎn)市場信息，幫助房地產(chǎn)市場交易行為逐漸回歸理性。

四、結(jié)語

綜上所述，當前我國房地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟間存在諸多問題，要構(gòu)建房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長效機制就必須從土地供給制度、房地產(chǎn)投融資制度、財稅結(jié)構(gòu)改革、住房供給體系建設、房地產(chǎn)行業(yè)法制化建設與不動產(chǎn)系統(tǒng)建設六方面入手解決上述問題，幫助房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場健康長遠發(fā)展。

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