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        關(guān)于構(gòu)建房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長效機(jī)制的戰(zhàn)略思考

        2023-07-20 05:05:26曹陽
        中國民商 2023年6期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)

        曹陽

        摘 要:本文以房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長效機(jī)制的構(gòu)建為主要研究對象,在深入分析我國房地產(chǎn)市場行業(yè)政策環(huán)境的基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行集中討論,據(jù)此提出構(gòu)建房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長效機(jī)制的戰(zhàn)略措施,以期為我國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供有益的建議與思考。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);基礎(chǔ)性制度;長效管理機(jī)制

        房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè),在過去二十多年的發(fā)展過程中為社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。為了推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展,政府在2016年提出“房住不炒”戰(zhàn)略,旨在促進(jìn)供給主體和保障渠道多元化,并在政策方面大力推進(jìn)購房與租房并舉,由此建立平衡穩(wěn)定的市場機(jī)制,維護(hù)人民群眾的基本權(quán)益。

        一、當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析

        (一)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整的必要性

        隨著分稅制改革和住房制度改革的實施,我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。從2003年到2015年這12年間,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車道,全國房地產(chǎn)價格普遍上漲。但是從2015年開始,房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度分化階段,一、二線城市的住房供給仍然短缺,房價高;三、四線城市的住房供給則出現(xiàn)過剩,房產(chǎn)去庫存壓力增大,房地產(chǎn)投機(jī)逐步降溫。因此,在當(dāng)前形勢下,各地區(qū)的政府部門必須要掌握宏觀調(diào)控主動性,切實完善各項基礎(chǔ)制度,出臺一系列有力的調(diào)控措施,消化房地產(chǎn)市場風(fēng)險,引導(dǎo)市場預(yù)期重回正軌。

        (二)“房住不炒”的戰(zhàn)略定力與實踐成效

        建立平穩(wěn)運(yùn)行的行業(yè)市場“房住不炒”戰(zhàn)略自在2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上被首次提出以來,中央政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中始終堅持“房住不炒、因城施策”的政策調(diào)控導(dǎo)向,政府先后在2021年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議與2022年的中央政治局會議上多次重申“房住不炒”戰(zhàn)略,明確“房住不炒”定位。黨中央面對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢,仍堅持“房住不炒”的戰(zhàn)略定位和政策基調(diào),加大力度推進(jìn)供給側(cè)改革,促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

        (三)構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的環(huán)境基礎(chǔ)

        早在2016年,“房住不炒”的理念就在市場中流行,該政策對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)節(jié)力度較大,主要體現(xiàn)在房產(chǎn)價格方面。第一輪價格調(diào)節(jié)持續(xù)了近17個月,而第二輪價格調(diào)節(jié)則持續(xù)37個月。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),截止2022年5月,我國一線城市和二線城市的商品房住宅價格同比呈上漲趨勢,上漲約3.5%、0.3%。經(jīng)過價格調(diào)節(jié),我國房地產(chǎn)市場的投資預(yù)期發(fā)生了明顯變化,建立市場長效機(jī)制指日可待。

        二、房地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)之間的矛盾分析

        (一)土地供需失衡

        土地供需失衡是我國房地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)之間的主要矛盾之一,主要表現(xiàn)在以下三個方面:第一,建設(shè)用地在城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村之間配置失衡。人口和產(chǎn)業(yè)從鄉(xiāng)村流入到城市,城市的建設(shè)和用地需求強(qiáng)而供給弱,農(nóng)村則有大量的廢棄耕地。第二,城鎮(zhèn)用地在地區(qū)、城市之間配置失衡。產(chǎn)業(yè)和人口的聚集效應(yīng)使得北、上、廣等一線城市的建設(shè)用地供不應(yīng)求,而中小城市則建設(shè)用地供需失衡,房地產(chǎn)資源出現(xiàn)嚴(yán)重過剩。第三,城鎮(zhèn)建設(shè)用地在利用結(jié)構(gòu)上配置失衡。城鎮(zhèn)建設(shè)用地最終用來搞住房建設(shè)的比例嚴(yán)重偏低,大致只有10%,房地產(chǎn)建設(shè)用地總體供應(yīng)規(guī)模與人口實際住房需求不匹配。

        (二)融資比例失調(diào)

        根據(jù)人民銀行統(tǒng)計,2021年末,金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額192.69萬億元,同比增長11.6%。其中,房地產(chǎn)貸款余額52.17萬億元,同比增長 7.9%,在全部貸款中的占比為27.07%。雖然房地產(chǎn)行業(yè)同時帶動了上下游制造業(yè)及物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,但是房價的快速上漲推高了實體經(jīng)濟(jì)成本。

        (三)房地產(chǎn)稅費(fèi)占地方財力比重較高

        土地出讓收入和房地產(chǎn)稅費(fèi)是我國地方財政的主要財源,按照國家財政部公布的2021年財政收支數(shù)據(jù)顯示:2021年全年,國有土地使用權(quán)出讓收入87051億元,同比增長3.5%,其增速較2020年、2019年、2018年的25%、11.4%和15.9%而言明顯下降。此外,全國2018年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅相當(dāng)于地方財政收入的34.4%,而2018年土地出讓收入占地方政府總財政收入的29.2%,各地區(qū)土地出讓收入占總財政收入的比例差異較大,從浙江的52.8%到西藏的3.8%不等。上述數(shù)據(jù)表明“土地財政”不可持續(xù)且地方政府對“土地財政”的依賴度畸高,存量房時代土地財政亟待轉(zhuǎn)型。

        (四)房屋銷售與房屋租賃占比不均衡

        與發(fā)達(dá)國家相比,我國的房屋租賃市場制度環(huán)境仍有待完善且租賃比例低于多數(shù)發(fā)達(dá)國家。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù),2020年我國城鎮(zhèn)家庭住房自有率已經(jīng)達(dá)到96%,粗略換算即租房家庭比例已降至4%。隨著一、二線城市和三、四線城市的房地產(chǎn)市場的分化進(jìn)一步加深,一、二線城市的房地產(chǎn)市場將率先進(jìn)入“存量房”階段,房屋租賃比例將出現(xiàn)大幅度上升。

        (五)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定

        當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的資源錯配,表現(xiàn)為人口資源向大城市集中,而中小型城市的房屋資源則出現(xiàn)過剩。在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)在中小城市的樓盤銷售停滯,就會導(dǎo)致整個公司、集團(tuán)的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題,最終出現(xiàn)風(fēng)險傳導(dǎo)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

        (六)市場秩序不規(guī)范

        過去二十年是我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的二十年,政府和房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中普遍缺乏外部監(jiān)管和自我管理意愿,導(dǎo)致當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場在房屋買賣、住房租賃和物業(yè)服務(wù)方面存在諸多亂象。這些問題很大程度上是由于監(jiān)管缺位所引起的。房地產(chǎn)市場秩序失衡不僅不利于社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,也不利于人民群眾幸福感和獲得感的提升。

        三、構(gòu)建房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長效機(jī)制的戰(zhàn)略措施

        (一)金融方面:投融資制度

        構(gòu)建完善的投融資制度對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是很有必要的。一方面,政府和銀行對購房者等消費(fèi)群體要加強(qiáng)監(jiān)管:針對具備“首套房”資格的住房剛需群體,政府和銀行要盡可能提供長期穩(wěn)定、貸款優(yōu)惠力度合理的金融政策;針對已擁有多套住房的投資者群體,政府和銀行要適當(dāng)提高住房首付貸款比例,合理控制信貸風(fēng)險。另一方面,政府和銀行對房地產(chǎn)企業(yè)等生產(chǎn)群體也要加強(qiáng)監(jiān)管:進(jìn)一步明確對房地產(chǎn)企業(yè)融資的三條監(jiān)管紅線,加強(qiáng)對重點房地產(chǎn)企業(yè)信貸資金流向的監(jiān)測,加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)資金的審查力度,實施房地產(chǎn)貸款集中管理制度,嚴(yán)防房地產(chǎn)市場出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

        (二)稅收方面:優(yōu)化財稅結(jié)構(gòu)

        加快推進(jìn)財稅體制改革,進(jìn)一步優(yōu)化財稅結(jié)構(gòu)。為此,政府要做好以下幾方面工作:第一,適時出臺增值稅和所得稅優(yōu)惠政策,稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)要對房地產(chǎn)企業(yè)實施精細(xì)化管理,重點針對房地產(chǎn)生產(chǎn)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)實施減稅降費(fèi)政策,降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)成本。第二,稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)要針對抬高房地產(chǎn)價格的投機(jī)群體要加強(qiáng)稅務(wù)監(jiān)管。

        (三)租賃市場方面:住房供給體系

        當(dāng)前,我國房屋銷售和房屋租賃占比不平衡,各級政府、金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)必須加大資源投入力度,平衡市場住房供給結(jié)構(gòu),協(xié)調(diào)好租賃市場與交易市場的關(guān)系。其中,租賃市場是滿足市場房源供給需求的主要渠道。各地政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)租賃市場調(diào)控,引導(dǎo)市場形成“先租房、后買房”的消費(fèi)理念,促進(jìn)房屋供給渠道多元化,也能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)市場庫存消化與租賃市場規(guī)模化發(fā)展協(xié)同。

        (四)提高房地產(chǎn)行業(yè)法制化水平

        房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制的構(gòu)建需要較為完善的法制環(huán)境為其提供制度保障,所以政府必須著重提高房地產(chǎn)行業(yè)法制化水平。第一,作為立法機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場法律體系建設(shè),加快推動與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的土地、稅收、房屋租賃,保障性住房等配套法律法規(guī)體系建設(shè)。第二,重點關(guān)注房地產(chǎn)稅立法工作,加快推動房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程,盡快建立起與房地產(chǎn)稅改革同頻共振的房產(chǎn)稅法律體系。

        (五)推動不動產(chǎn)系統(tǒng)建設(shè)

        房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長效機(jī)制的構(gòu)建也需要互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等先進(jìn)信息技術(shù)的支持,在構(gòu)建全國聯(lián)網(wǎng)的不動產(chǎn)信息登記系統(tǒng)的過程中就必須依靠上述信息技術(shù)來對房地產(chǎn)登記信息進(jìn)行統(tǒng)籌管理。不動產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)能夠確保全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)登記信息的真實性和客觀性,是構(gòu)建房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制所需的一手?jǐn)?shù)據(jù)來源。通過不動產(chǎn)信息系統(tǒng),中央和各級地方政府可以實現(xiàn)對國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享,一方面可以為后續(xù)的房地產(chǎn)稅立法工作提供詳實的數(shù)據(jù)參考,另一方面也可以向全國的購房群體提供實時、透明的房地產(chǎn)市場信息,幫助房地產(chǎn)市場交易行為逐漸回歸理性。

        四、結(jié)語

        綜上所述,當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)間存在諸多問題,要構(gòu)建房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與長效機(jī)制就必須從土地供給制度、房地產(chǎn)投融資制度、財稅結(jié)構(gòu)改革、住房供給體系建設(shè)、房地產(chǎn)行業(yè)法制化建設(shè)與不動產(chǎn)系統(tǒng)建設(shè)六方面入手解決上述問題,幫助房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

        參考文獻(xiàn):

        [1]黃奇帆.關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的若干思考[J].財經(jīng)縱橫,2018(11):103+105.

        [2]王鋒.關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的建議[J].房地產(chǎn)市場,2017(10):95+96

        [3]顧建發(fā),王烽.探索房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制 ——以發(fā)展住房租賃市場為重點[J].上海房地,2017(06):15+16.

        [4]辜勝阻,楊嵋,鄭超. 房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的戰(zhàn)略思考[J].江淮論壇,2018(2):95+96.

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