甄愛(ài)軍

基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和各地房產(chǎn)普查情況，2022年底全國(guó)房屋建筑面積約為800億平方米。通俗地理解，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)覆蓋到全國(guó)800億平方米的所有房屋，或者說(shuō)都頒發(fā)了“身份證”。

全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

日前，自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。這意味著經(jīng)過(guò)10年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國(guó)土空間、涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

早在2013年3月，我國(guó)決定建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，提出將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”改革任務(wù)。

需要注意的是，“不動(dòng)產(chǎn)”不單單只是指住宅，要比“房地產(chǎn)”的范圍更廣，主要包括土地、海域、房屋、林木等定著物，即其不單純指土地和房屋。在房屋方面，包括了全國(guó)各種房屋類型。概括起來(lái)，既包括城市房屋，也包括農(nóng)村房屋;既包括住宅，也包括商鋪和廠房等;既包括個(gè)人房屋，也包括企業(yè)房屋。

據(jù)易居研究院信息，基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和各地房產(chǎn)普查情況，2022年底全國(guó)房屋建筑面積約為800億平方米。通俗地理解，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)覆蓋到全國(guó)800億平方米的所有房屋，或者說(shuō)這些房屋都有了專門(mén)的“身份證”。

另?yè)?jù)自然資源部統(tǒng)計(jì)，10年來(lái)，全國(guó)累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)7.9億多本，全面建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

有哪些變化？

實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，必然會(huì)帶來(lái)一些變化。

首先，我們來(lái)看到底“登記”了什么？不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，涉及“硬內(nèi)容”和“軟內(nèi)容”的登記。其中，硬內(nèi)容是指可以測(cè)繪或直接統(tǒng)計(jì)到的內(nèi)容，包括房屋坐落、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、房屋用途、房屋面積等。這些均屬于看得見(jiàn)、摸得著的內(nèi)容，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的部分內(nèi)容。

而軟內(nèi)容是指權(quán)利，包括權(quán)利人名字（如戶主名字、企業(yè)名字等）、權(quán)利類型（如土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等）、權(quán)利性質(zhì)（如出讓、商品房等）、使用期限（如土地使用權(quán)截止年限等）、權(quán)利其他狀況（如房屋結(jié)構(gòu)、樓層、竣工時(shí)間等）。當(dāng)然和居民家庭或普通老百姓關(guān)系較大的，主要指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。另外從這兩年各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心的推進(jìn)情況看，部分地方增加了居住權(quán)、繼承權(quán)等新內(nèi)容。

其次，我們要了解到底“統(tǒng)一”了什么？上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這里所指的“統(tǒng)一”，包括4層含義：第一是統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，即由自然資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，各城市成立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén);第二是統(tǒng)一的登記簿冊(cè)，即紅色的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū);第三是統(tǒng)一的登記依據(jù)，包括民法典、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例等法規(guī)。第四是統(tǒng)一的信息平臺(tái)，即各城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心和信息平臺(tái)。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，有兩個(gè)方面的變化最為直接。其一，過(guò)去土地、海域、房屋、林木等不動(dòng)產(chǎn)登記是分散在不同部門(mén)的，而現(xiàn)在統(tǒng)一歸屬于不動(dòng)產(chǎn)登記中心，即交由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，涉及申請(qǐng)、受理、審核、登簿、頒證等工作。其二，各地業(yè)務(wù)部門(mén)的名字或有差異，如不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域網(wǎng)上辦事服務(wù)平臺(tái)、不動(dòng)產(chǎn)登記一體化平臺(tái)、不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)上“一窗辦事”平臺(tái)等，但功能相似，均屬于信息平臺(tái)和數(shù)據(jù)庫(kù)。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“此類信息庫(kù)實(shí)現(xiàn)了縱向和橫向的打通，其中縱向指國(guó)家、省、市、縣四級(jí)打通;橫向指自然資源、房管、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)打通?！?/p>

有何影響？

此次自然資源部宣布全國(guó)全面實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，引起了社會(huì)大眾的關(guān)注，也引起了一些焦慮或討論。

綜合來(lái)看，關(guān)注焦點(diǎn)主要集中在三方面問(wèn)題：房東是否會(huì)加快拋售房屋？是否會(huì)開(kāi)征房地產(chǎn)稅？房?jī)r(jià)是否會(huì)下降？

拋售潮是否會(huì)來(lái)臨？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，短期內(nèi)并不會(huì)出現(xiàn)這種情況。此次全國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的消息發(fā)布，是全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議的情況匯報(bào)，不能理解為針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)。所以購(gòu)房者或房東無(wú)需多慮，也無(wú)加快拋售一說(shuō)。

房地產(chǎn)稅隨即開(kāi)征？可能性不大。嚴(yán)躍進(jìn)表示，全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，利好房產(chǎn)信息掌握和使用，將有利于房地產(chǎn)稅開(kāi)征工作的推進(jìn)。但房地產(chǎn)稅在2023年沒(méi)有開(kāi)征基礎(chǔ)。后續(xù)即便開(kāi)征，也會(huì)考慮共同富?？傮w框架、財(cái)稅政策改革導(dǎo)向、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化等內(nèi)容。

還有專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛企穩(wěn)，在經(jīng)濟(jì)剛剛復(fù)蘇的情況下，未必是出臺(tái)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的最佳時(shí)機(jī)。不過(guò)，一旦樓市出現(xiàn)過(guò)熱的跡象，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案出臺(tái)的可能性就比較大。堅(jiān)持“房住不炒”仍然是基本原則。

那么，房?jī)r(jià)會(huì)否因此而下降？嚴(yán)躍進(jìn)表示，從短期來(lái)看，全國(guó)住房市場(chǎng)正處于復(fù)蘇階段，房?jī)r(jià)總體企穩(wěn)回升。從中期看，新型城鎮(zhèn)化工作繼續(xù)推進(jìn)，合理住房消費(fèi)需求繼續(xù)釋放，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)向好。從長(zhǎng)期看，要關(guān)注房地產(chǎn)稅推進(jìn)情況、租賃住房市場(chǎng)發(fā)展情況等。