宋杰

“前兩天我還接到中介電話，說他們資方準(zhǔn)備了100個人去搖號，肯定搖得中。問我要不要，要就安排我和搖中號碼的人結(jié)婚。真是烏煙瘴氣?！?月30日，上海沈小姐在朋友圈評論“云錦東方云筑退款公告”（云錦東方云筑即云錦東方三期項(xiàng)目，下文統(tǒng)稱“云錦東方三期”）時(shí)如是寫道。

5月中旬，位于上海徐匯區(qū)的云錦東方三期開啟認(rèn)購，受限價(jià)影響，項(xiàng)目一、二手房價(jià)存在明顯倒掛（即新房比周邊二手房便宜），“買到躺賺千萬”的誘惑吸引了大批買家涌入搶購。有媒體在現(xiàn)場拍攝到的畫面顯示，疑似“結(jié)婚黃牛”“代持黃?！薄百Y金黃牛”等在現(xiàn)場尋找客戶“配對”撮合一日夫妻，幫認(rèn)購者湊積分，獲得搖號資格。

此番“打新”亂象引發(fā)各方關(guān)注，關(guān)于假結(jié)婚、代持的投訴不斷涌向相關(guān)部門。近日，該樓盤開發(fā)主體上海東航置業(yè)有限公司通過公眾號發(fā)布暫停銷售公告，同時(shí)提出，因搖號選房時(shí)間暫不確定，如需退出本次認(rèn)購活動的認(rèn)購人有權(quán)要求退還認(rèn)購金，認(rèn)購金退款辦理截止日期是6月7日。

沈小姐告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，由于她經(jīng)常去看樓盤，房產(chǎn)中介有她聯(lián)系方式，“本來以為讓這批人鉆空子了，沒想到這次直接喊停了，簡直大快人心”。

云錦東方三期項(xiàng)目

記者注意到，就在云錦東方三期項(xiàng)目叫停后，6月7日，上海市第五批次集中供應(yīng)新房名單總計(jì)供應(yīng)房源7087套中沒有一個是10萬元/平方米以上項(xiàng)目。

“第五批項(xiàng)目多分布在郊區(qū)市場，更多體現(xiàn)為剛需盤。此類項(xiàng)目充分說明供應(yīng)策略有所調(diào)整。其原因在于，此前云錦東方房價(jià)倒掛事件后，市場秩序有所紊亂，所以相關(guān)方面會積極管控。這也意味著市區(qū)項(xiàng)目后續(xù)可能會調(diào)整認(rèn)購規(guī)則等?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析。

金融游戲：

一個項(xiàng)目鎖定購房資金300億

6月4日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在云錦東方三期現(xiàn)場看到，正門外掛著“正在施工、請勿靠近”的牌子。記者來到原本被定為開盤銷售地點(diǎn)的芒果廣場A棟22樓，也處于裝修狀態(tài)，一個工作人員也沒有。6月8日，記者數(shù)次撥打云錦東方官方電話，想詢問購房者退出情況，電話始終無人接聽。

公開信息顯示，今年上海第四批次入市新盤中的云錦東方三期，共推售105套房源，包含洋房、別墅，備案均價(jià)為16.4907萬元/平方米，其中，洋房均價(jià)約13.2萬元/平方米，別墅均價(jià)約17.82萬元/平方米，處于同期各項(xiàng)目之首，逼近滬上知名豪宅翠湖天地16.5萬元/平方米的備案均價(jià)“天花板”。該項(xiàng)目認(rèn)購時(shí)間為5月12日—5月16日，原計(jì)劃6月3日開盤。

據(jù)中介回顧，2013年云錦東方一期的均價(jià)是6.5萬元/平方米，二期在2019年入市時(shí)均價(jià)10.6萬元/平方米。

據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，一套云錦東方二手洋房的成交單價(jià)超23萬元/平方米；在3、4月成交的兩套別墅，單價(jià)則高達(dá)24萬～26萬元/平方米。

原計(jì)劃6月3日開盤銷售的地點(diǎn)：芒果廣場A棟22樓

這樣一比，在很多買家看來，云錦東方三期均價(jià)雖然比一期、二期都高，但在二手市場只要賣掉就能穩(wěn)賺千萬。有媒體報(bào)道稱，截至5月30日，105套房源吸引了約900組認(rèn)購人。

這個認(rèn)購數(shù)據(jù)有多“嚇人”？要先看看開發(fā)商提出的認(rèn)購入圍條件有多苛刻：參加認(rèn)籌，需要一次性交齊500萬元認(rèn)購金，同時(shí)，首套購房者凍結(jié)資金900萬元，二套房購房者凍結(jié)資金2900萬元，凍結(jié)結(jié)束時(shí)間要持續(xù)到原計(jì)劃6月3日的三期開盤日，理財(cái)或股票資質(zhì)證明都不行，而且只接受工行、建行、北京銀行、招行4家銀行在上海徐匯區(qū)網(wǎng)點(diǎn)出具的凍結(jié)證明，外加一年銀行流水驗(yàn)資。

這是什么概念？若按二套房購房人來算，云錦東方三期這900組認(rèn)購人群，鎖定了900×（500萬+2900萬）=306億元左右的資金。而徐匯區(qū)2022年一年的區(qū)級財(cái)政收入是226.25億元。

認(rèn)購現(xiàn)場的 “一日夫妻”

在上海買新房，尤其是買這種人氣較旺的豪宅，有資金還是次要的，最關(guān)鍵的是要有積分，盡可能接近滿分的積分才有搖號資格，沒有較高的積分，自己都沒信心遞材料。

相對于找人代持[代持買房，指不符合購房政策或不愿意出面的購房者（實(shí)際出資人），借符合購房條件者（名義產(chǎn)權(quán)人）的名義，由自己出資購房，在房地產(chǎn)權(quán)簿上登記名義產(chǎn)權(quán)人的行為——編者注]的不確定性而言，找滿分的人結(jié)婚，“假結(jié)婚”變真結(jié)婚（領(lǐng)證）也許是這些人鉆積分漏洞的人眼里最“合法”的購房途徑。

“中介對我說，如果我要，就走‘婚更（指婚姻變更手續(xù)）。只有婚更是合法的，充分利用法律；如果已經(jīng)結(jié)婚，就先跟自己伴侶離婚，跟他們搖中號碼的人結(jié)婚，再讓搖中號碼的凈身出戶，再和伴侶復(fù)婚?！鄙蛐〗銓Α吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者說。

沈小姐說：“他們是有專門團(tuán)隊(duì)的，有人幫你搞資金，有人幫你搞婚姻手續(xù)，歸根結(jié)底，都是沖著買到就能賺到千萬的利潤去的。所以認(rèn)購現(xiàn)場就出現(xiàn)了‘一日夫妻，有的人連對方名字都叫不出?！?/p>

在這些炒房客眼中，婚姻只是一個常規(guī)的賺錢動作而已。

“樓盤上市認(rèn)購組數(shù)超過可售房源套數(shù)一定比例時(shí)，將采取計(jì)分排序的方法，按積分高低排序選取進(jìn)入公證搖號選房的人員名單，其余認(rèn)購人不再進(jìn)入公證搖號選房環(huán)節(jié)。越熱門樓盤對積分要求越高，積分則是綜合購房人擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進(jìn)行計(jì)算。2021年2月起，上海對新房認(rèn)籌采取積分制，觸發(fā)積分的樓盤5年限售。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹。

云錦東方三期樓盤已經(jīng)觸發(fā)了“5年限售”，5年內(nèi)不能買賣。

盧文曦表示：“其實(shí)‘假結(jié)婚就是黃牛通過婚配的方式找個高分的人結(jié)婚，利用高分達(dá)到入圍目的。一旦買好后，就用離婚方式把名字去掉，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不需要滿5年后再以買賣方式去名字。因此依然有擦邊球可以打?！?/p>

北京德和衡（上海）律師事務(wù)所高級合伙人白耀華律師對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，法律沒有“假結(jié)婚”一說，法律上只有“已婚”和“未婚（包括離異）”的區(qū)分。

“但是需要特別指出的是，即使男女雙方辦理了婚姻登記，也并不能表明以夫妻名義或夫妻身份所實(shí)施的民事活動或法律行為就一定會得到法律保護(hù)，這是兩個層面的法律關(guān)系。其所實(shí)施的民事活動或法律行為是否有效，是否應(yīng)受法律保護(hù)，需要結(jié)合結(jié)婚目的，根據(jù)與民事活動有關(guān)的法律法規(guī)、政策規(guī)定進(jìn)行評價(jià)和認(rèn)定。以本次事件為例，仍需根據(jù)是否損害國家、社會、集體或第三人的利益，是否違背公序良俗，是否違反國家及本市住房限購政策和‘房住不炒的相關(guān)政策來進(jìn)行認(rèn)定和評判?！卑滓A說。

針對云錦東方三期是否會出臺打擊黃牛以及湊積分的政策情況，上海市房管局相關(guān)人士近期回應(yīng)，云錦東方項(xiàng)目還在資質(zhì)排查階段，目前已聯(lián)合民政等各部門協(xié)同參與，具體工作正在加速進(jìn)行中，同時(shí)也在研究后續(xù)工作的開展。

白耀華告訴記者，有關(guān)部門一般會審查申報(bào)材料是否真實(shí)、合法、有效；是否涉嫌偽造、變造資金流水、工作和收入證明、購房資金是否來源于自有資金；是否存在涉嫌非法集資或者多人眾籌等情形。另外，可能還會通過詢問、約談、調(diào)查等方式了解申請人的結(jié)婚目的、購房意圖，是否存在違反“房住不炒”政策、騙取購房指標(biāo)的情況。

“‘太陽底下沒有新鮮事，類似事件其它城市也有處理的先例，比如北京警方曾在早幾年以‘黑中介大量電子轉(zhuǎn)賬記錄為突破口，嚴(yán)打通過結(jié)婚為手段過戶北京車牌指標(biāo)的違法犯罪行為，多人被追究法律責(zé)任甚至是刑事責(zé)任?！卑滓A說，具體承擔(dān)何種法律責(zé)任需要根據(jù)涉及的情形和不同的案情才能得出結(jié)論。

他還說，若通過“婚姻黃牛”來購房，哪怕約定了房屋按份共有，但由于存在升值獲利空間，未來對于房屋權(quán)屬的歸屬，買房“夫妻雙方”之間或者購房人與“資金黃?！被蛘摺盎橐鳇S牛”之間都有可能會產(chǎn)生較大的爭議和糾紛，極有可能造成自身資金的損失和權(quán)益受損。

期待政策補(bǔ)丁

“這只是個案，雖然上海樓市整體非常健康，但這一破圈事件也成為很多人茶余飯后的吐槽對象。我遠(yuǎn)在縣城的老媽也問我：‘上海樓市這么亂？”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士盧俊認(rèn)為，“云錦東方事件”不能就這么算了。

“這牽扯到一個問題，就是上海調(diào)控到底合理嗎？當(dāng)然合理。不論是現(xiàn)在的一手市場活力，還是二手市場價(jià)格下調(diào)，土地市場的被認(rèn)可，整體已經(jīng)是權(quán)衡各個因素之后定的方案。其中需要強(qiáng)調(diào)的是，一手房有限價(jià)，圍繞著一手房制定的積分制本質(zhì)上是買房排序制度，讓沒買房的、上海戶籍的、社保時(shí)間夠長的人群優(yōu)先買房，是最大程度的公平了?！北R俊認(rèn)為，這是一次利用問題暴露為政策打補(bǔ)丁的機(jī)會，比如為買房而結(jié)婚，可以出政策阻止，規(guī)定離婚后多久買房依然視為限購，制定相關(guān)政策避免為了套利買房而結(jié)婚等。此外，懲罰的方式可能有多種，比如積分直接歸零、上征信、取消購房資格等。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次事件是上海嚴(yán)管部分市場亂象的標(biāo)志性事件，是上海落實(shí)房住不炒導(dǎo)向的體現(xiàn)——

其一，此類樓盤屬于房價(jià)倒掛比較明顯的樓盤項(xiàng)目，各類打新沖動很強(qiáng)，都是沖著房價(jià)倒掛、買到即賺到的心理。而此次開發(fā)商暫停銷售后，相信政府部門肯定會有一些嚴(yán)管操作，這也是促使房地產(chǎn)市場秩序回歸正常的重要體現(xiàn)。

其二，此類事件對于市區(qū)項(xiàng)目或豪宅項(xiàng)目的影響還比較大。銷售暫停后，后續(xù)上海其他一些豪宅項(xiàng)目的銷售或也要進(jìn)行整頓。很多新盤項(xiàng)目都需要重新做調(diào)整和規(guī)范。一些豪宅項(xiàng)目要重視此類政策，積極落實(shí)新的營銷計(jì)劃。但原則是很清晰的，即不能炒作，同時(shí)加強(qiáng)資格審核。

其三，雖然近期全國房地產(chǎn)市場有降溫態(tài)勢，但是局部市場、局部物業(yè)還是有炒作現(xiàn)象。鑒于此類市場更加特殊，后續(xù)在房價(jià)倒掛等方面應(yīng)該落實(shí)長效機(jī)制，真正讓住房回歸居住屬性。

上海、北京和蘇州“打新”獲利最高

6月9日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布 《一二手房價(jià)格倒掛研究》 報(bào)告，分析了全國20個重點(diǎn)城市重點(diǎn)區(qū)域的房價(jià)倒掛現(xiàn)象。

該報(bào)告定義：房價(jià)倒掛差=二手房均價(jià)-新房均價(jià)。若房價(jià)倒掛差＞0，則可以認(rèn)為該城市存在房價(jià)倒掛現(xiàn)象。市區(qū)認(rèn)購一套新房的打新獲利=所在城市的房價(jià)倒掛差×住宅套均面積。

統(tǒng)計(jì)顯示，全國20個城市中，有15個城市存在不同程度的房價(jià)倒掛現(xiàn)象。城市排序來看，房價(jià)倒掛差最明顯的城市為北京，其倒掛差水平達(dá)到22395元/平方米。而上海、蘇州、杭州等城市的房價(jià)倒掛差也比較明顯，分別為21581元/平方米、16265元/平方米和10045元/平方米。相對來說，廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞的房價(jià)倒掛差為負(fù)值，分別為-10502元/平方米、-10183元/平方米、-7316元/平方米、-4765元/平方米和-3823元/平方米。對此類城市的通俗理解是，此類城市沒有明顯的房價(jià)倒掛現(xiàn)象，其新房總體比二手房昂貴。

報(bào)告顯示，上海、北京和蘇州的打新獲利最高，其分別為309萬、280萬和251萬元/套。其通俗理解是，在上海、北京和蘇州的市區(qū)認(rèn)購新房，每套房可以輕松賺取309萬、280萬和251萬元，該獲利空間相當(dāng)于在三四線城市可以輕松買一套豪宅。從這個角度看，認(rèn)購此類新房的誘惑力非常大，打新的動力也會非常強(qiáng)。

該報(bào)告認(rèn)為，房價(jià)倒掛的問題和市場行情走勢有關(guān)。一方面，各地從房企盈利、優(yōu)化營商環(huán)境的角度出發(fā)，預(yù)售許可和限價(jià)政策略有放松。另一方面，二手房拋售潮背后必然帶來房價(jià)的自主下調(diào)。這兩者結(jié)合起來，可以認(rèn)為三季度房價(jià)倒掛現(xiàn)象將有所減弱。當(dāng)然，要真正治標(biāo)治本，也不能寄希望于短期的變化，而要從供求平衡關(guān)系修復(fù)、科學(xué)定價(jià)體系建立、購房秩序引導(dǎo)等角度入手。唯有這樣，才能根治此類問題、平衡各方利益，最終促進(jìn)購房市場的公平有序。