常玲

[摘 要]在新的社會經(jīng)濟發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)進入了穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵階段，但在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在著極大的資金壓力，資金永遠都是企業(yè)基礎(chǔ)性的物質(zhì)，融資問題也一直是企業(yè)的難題，特別是針對房地產(chǎn)開發(fā)這種資金消耗量較大的行業(yè)更是如此。文章分析了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，思考房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理價值，分析其中存在的問題，并提出切實提高資金管理效率的有效對策，以期幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地管理資金，提高經(jīng)濟效益和社會效益。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；管理效率；提升策略

中圖分類號：F275.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2023）11-0082-03

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

一般來說，資金管理是針對資金進行的籌集、使用、分配及監(jiān)督等多方面的管理工作，當房地產(chǎn)企業(yè)籌集了一定數(shù)量的資金時，就能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)及擴大再生產(chǎn)的目標。其中的資金管理主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理活動中，對于項目應(yīng)用到的各類型資金實施管控，這會直接影響到企業(yè)的管理質(zhì)量和發(fā)展速度。

首先，資金管理具有復(fù)雜性。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營投入產(chǎn)出的周期都比較長，可能會遇到各種各樣的問題和阻礙，不僅會受到國家政策因素的影響，而且會受到社會經(jīng)濟環(huán)境變化的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)與其他行業(yè)相比更加復(fù)雜。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)中的資金運籌具有互補性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和投資活動具有階段性，隨著分階段地逐步投入，企業(yè)的資金也逐步得到回收，特別是期房交易的存在會導(dǎo)致資金運籌方面存在著投資及回收的互補性特點，比如房地產(chǎn)企業(yè)可將回收的資金用于商品房的再開發(fā)，商品房的不斷開發(fā)又能讓資金不斷回收，真正實現(xiàn)資金使用價值的最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理價值

近年來，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步認識到資金管理的價值，因此積極開展更科學(xué)的資金管理工作，保障資金管理的實際成效。如今，國家對整個行業(yè)加大了監(jiān)管力度，包括房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境及土地的出讓政策，都對房地產(chǎn)企業(yè)的激進擴張狀態(tài)產(chǎn)生了抑制作用，會導(dǎo)致部分潛藏債務(wù)風(fēng)險的企業(yè)受到極大的影響。這些宏觀政策會使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理體系得到完善，需要他們在發(fā)展和建設(shè)過程中進一步思考如何提高資金管理效率，使企業(yè)的管理模式得到優(yōu)化和完善，在競爭激烈的市場中占據(jù)更加有利的地位。對于企業(yè)來說，資金管理是極其關(guān)鍵的管理內(nèi)容，資金的作用不容忽視，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)這種資金密集型企業(yè)更是如此。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金管理制度尚未完善

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理應(yīng)當有完整的制度體系作為基礎(chǔ)和依據(jù)，尤其是要求各部門員工熟知自身崗位任務(wù)并在崗位上奮發(fā)努力，追求卓越，但實際上，房地產(chǎn)企業(yè)對這些內(nèi)容的認知并不清晰，導(dǎo)致資金管理工作的落實情況并不樂觀。具體表現(xiàn)為企業(yè)的資金管理體系尚不完善，管理架構(gòu)并不明確和清晰，管理過程中的一些問題沒有得到有效解決，負責(zé)資金管理崗位的人員職責(zé)權(quán)限不明、分工不明確。

因此，在資金管理過程中，可能會出現(xiàn)重復(fù)管理或是管理不到位的現(xiàn)象，甚至有員工在工作中審批一些不符合自己崗位要求及規(guī)范的事務(wù)，嚴重影響到了房地產(chǎn)企業(yè)資金的用途及資金管理的最終效果。

（二）融資方式比較單一

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開舉債經(jīng)營，融資是房地產(chǎn)企業(yè)的必由之路，也是企業(yè)的重要組成部分，然而這種模式的運行絕不會一帆風(fēng)順，企業(yè)極易受到阻礙。如今，國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提出了更加嚴格的要求、更多規(guī)范性的條件，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題有了更加規(guī)范的解決途徑，因此房地產(chǎn)企業(yè)會有更多的債務(wù)性融資產(chǎn)生，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的負債持續(xù)升高。

當前，房地產(chǎn)企業(yè)可能會采取個人按揭貸款的方式獲得融資，這種融資的要求更高，其實施過程中并不簡單，會在一定程度上阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營及發(fā)展，使企業(yè)規(guī)模的擴大受到阻礙，也會對房地產(chǎn)企業(yè)的持久發(fā)展造成影響。

（三）資金預(yù)算管理質(zhì)量有待提高

房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率相對來說比較低，這和房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理成效不高存在著緊密關(guān)聯(lián)。實際上，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的效果不佳，除體現(xiàn)在企業(yè)的融資成效不高之外，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的融資利用率比較低、資金配置不夠完善及資金回款速度相對緩慢三個方面。這些問題的產(chǎn)生和企業(yè)的資金管理不足具有緊密聯(lián)系，與資金預(yù)算的成果不符合要求和標準也息息相關(guān)。

首先，當前的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和建設(shè)過程中構(gòu)建的資金預(yù)算體系比較落后，在應(yīng)用過程中出現(xiàn)了很多問題。企業(yè)可能處于起步階段，其管理模式相對單一、落后，對于資金的管理經(jīng)驗停留在表層，沒有從深層次的角度判斷資金的使用情況，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有在內(nèi)部設(shè)立專門負責(zé)資金預(yù)算管理的部門，沒有制定相應(yīng)的預(yù)算制度。即便有一些房地產(chǎn)企業(yè)按要求設(shè)立了負責(zé)資金預(yù)算的部門，也沒有安排專業(yè)的人員規(guī)范預(yù)算人員的職責(zé)要求，沒有要求預(yù)算人員在實際工作中作出表率和規(guī)范處理，也沒有要求其精準地控制和執(zhí)行預(yù)算，因此，預(yù)算的考核標準并不明確，導(dǎo)致預(yù)算的可執(zhí)行性極低。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在實施預(yù)算管理時，并沒有聯(lián)合內(nèi)部控制部門及財務(wù)部門，監(jiān)測和管控項目資金的使用情況，導(dǎo)致資金的預(yù)算無法得到順利實施，也無法體現(xiàn)出預(yù)算指導(dǎo)的成效。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制動態(tài)調(diào)整存在不足，編制預(yù)算時沒有綜合考慮多方面的因素和問題，預(yù)算編制的時間相對較長，導(dǎo)致預(yù)算結(jié)果和模式不能適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，預(yù)算的實際執(zhí)行效果并不理想。

（四）資金風(fēng)險管控不到位

房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較大、項目周期較長，易受到外界因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會遇到很多不確定的問題，企業(yè)的資金風(fēng)險有所提高。房地產(chǎn)企業(yè)的資金可能來自債務(wù)性融資，獲得這種較高比例負債率的資金，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用受到限制。尤其是一些企業(yè)的資金風(fēng)險管控成果并不理想，企業(yè)的發(fā)展也無法達到預(yù)想的狀態(tài)，歸根結(jié)底是因為房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險管控不到位。比如房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段相對單一，在開發(fā)項目前，沒有充分調(diào)查、分析房地產(chǎn)企業(yè)的市場環(huán)境，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在資金鏈及現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險，加上房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率較高，都可能會導(dǎo)致企業(yè)面臨償債的風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)提高資金管理效率的措施

（一）優(yōu)化完善企業(yè)資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定更加系統(tǒng)、完善的資金管理制度，為資金管理工作的開展提供參考依據(jù)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理成效，提升制度體系中各各細節(jié)的全面性和具體性，為資金管理工作的開展提供參考依據(jù)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化和完善資金管理人員的組織結(jié)構(gòu)，明確資金管理部門人員的崗位要求，在不同崗位中配備足夠的專業(yè)人才，防止出現(xiàn)越權(quán)審批的現(xiàn)象。

其次，要精細化處理房地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度的各個細節(jié)，企業(yè)中所擁有的現(xiàn)金及各項貨幣資金都需要有明確的管理要求和標準，以便為后續(xù)管理工作的實施做好充分準備，包括這些資金使用需要填制的憑證等。

例如，針對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金管理，需要規(guī)定采用其他的方式無法支付時才能使用現(xiàn)金支付，規(guī)定現(xiàn)金支付的范圍，關(guān)于現(xiàn)金的使用額度則需要由有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)人員共同審批決定。在銀行存款管理方面，可以規(guī)定通過銀行匯票及支票匯兌等方式實現(xiàn)銀行匯款的收支處理，安排專業(yè)人員處理銀行結(jié)算憑證，提高資金管理的成效，最大程度地防止開發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)造成重大影響或經(jīng)濟損失的項目[1]。

（二）拓展融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展過程中，要根據(jù)自身的運行狀況及資金的結(jié)構(gòu)，在項目立項之前就對融資的方式進行科學(xué)的規(guī)劃和安排，要綜合考慮不同融資渠道的優(yōu)勢和缺陷，使融資方法更加科學(xué)合理。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得資金的渠道包括以下幾種。

一是來自銀行貸款，銀行方面對于房地產(chǎn)企業(yè)提供的貸款產(chǎn)品豐富多樣，包括針對房產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)貸、流動資金貸、并購貸及政策性貸款等。

二是來自非標債務(wù)融資貸款，這種融資貸款主要是指企業(yè)沒有通過銀行或證券交易市場等金融機構(gòu)獲得的融資。它可以依靠應(yīng)收賬款或承兌匯票融資，獲得相對應(yīng)的款項，貸款方式較豐富。

三是房地產(chǎn)企業(yè)可以借助海外子公司發(fā)行債券，達到融資的目的，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和建設(shè)過程中充分了解自身的特點，明確競爭優(yōu)勢，從而獲得相應(yīng)的融資，實現(xiàn)融資的目標。

四是房地產(chǎn)企業(yè)也需要結(jié)合自身的計劃，科學(xué)合理地安排融資，選擇更加科學(xué)的融資渠道，完成融資的目標和任務(wù)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地節(jié)省融資成本，降低融資過程中產(chǎn)生的風(fēng)險[2]。

（三）做好項目可行性規(guī)劃和預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)對于資金有著極高的依賴性，需要在資金管理方面投入更多的關(guān)注，房地產(chǎn)企業(yè)中的很多風(fēng)險均來自資金管理環(huán)節(jié)。提高企業(yè)的資金管理效率可以提高資金的利用率，有助于實現(xiàn)資金優(yōu)化配置的目標。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要開展資金預(yù)算的編制工作，綜合分析判斷不同環(huán)節(jié)的資金調(diào)配及使用情況，完成預(yù)算編制，制定項目的拓展開發(fā)計劃，精準判斷和合理分析資金的使用情況。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)要強化對房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算環(huán)節(jié)的控制，充分理解房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算的編制是資金管理的重要參考依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)各部門及人員都能夠根據(jù)資金預(yù)算的實際狀況，明確資金的用途及資金的標準，規(guī)范資金的使用數(shù)量，特別是要組織開展針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門及各大項目的監(jiān)督管理工作，編制有效的方案，了解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在問題的關(guān)鍵原因，針對預(yù)算編制偏離的情況制訂應(yīng)對的方案。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建預(yù)算動態(tài)分析體系，了解房地產(chǎn)企業(yè)不同資金的使用狀況，開展動態(tài)化分析，判斷預(yù)算項目執(zhí)行過程中的實際情況和遇到的問題，并對這些問題予以解決。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中存在的管理問題比較復(fù)雜，因為房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期比較長，項目流程比較復(fù)雜，在此過程中，國家的一系列政策及市場環(huán)境都可能會產(chǎn)生變化，導(dǎo)致編制的資金預(yù)算與企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀無法實現(xiàn)充分匹配，房地產(chǎn)企業(yè)必須了解市場環(huán)境，根據(jù)實際情況作出調(diào)整，優(yōu)化資金的預(yù)算編制，以便為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展作出更多貢獻[3]。

（四）強化資金風(fēng)險管控

房地產(chǎn)企業(yè)要加強對資金風(fēng)險管理問題的重視，在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建更加完善的風(fēng)險防范體系，設(shè)立資金風(fēng)險管控部門，并明確該部門的職責(zé)，以及資金風(fēng)險管控的標準和措施，包括房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險的評估、預(yù)警體系的構(gòu)建以及處理資金風(fēng)險的措施和方式。

房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)資金風(fēng)險管控工作人員面臨的資金風(fēng)險問題，制定對應(yīng)的解決措施。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開展資金風(fēng)險管控的過程中，預(yù)警信息不及時，或是風(fēng)險評估不完善，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到限制和影響，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的經(jīng)濟損失[4]。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的過程中，需要始終明確國家的政策導(dǎo)向，了解自身的生存及發(fā)展環(huán)境，在國家政策的支持下，提高企業(yè)內(nèi)部資金管理的精細度，規(guī)范化管理房地產(chǎn)企業(yè)的資金，提高資金的使用效率，加快資金的周轉(zhuǎn)速度，使資金的用途更加明確、使用效果更好，實現(xiàn)科學(xué)管理房地產(chǎn)資金的目標。由于房地產(chǎn)企業(yè)是典型的負債型企業(yè)，在其管理的過程中需要注意的問題非常多，負債是企業(yè)管理過程中的關(guān)鍵組成，因此，要強化負債管理，尋找合適的融資渠道，推動房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉建軍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效率提升探索[J].當代會計，2021（24）：103-105.

[2]王偉.論房地產(chǎn)企業(yè)營運資金的有效管理與效率提升[J].知識經(jīng)濟，2018（07）：103-104.

[3]張顯俊.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計界面管理研究[D].重慶大學(xué)，2014.

[4]梁守杰.企業(yè)資金集中管理的路徑探索[J].產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究，2022（10）：148-150.