倪鵬飛

當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢比較嚴(yán)峻，采取措施穩(wěn)住市場已是共識，但需清醒準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場形勢的特征、性質(zhì)，準(zhǔn)確地分析房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢與任務(wù)、條件與風(fēng)險，才可以確定精準(zhǔn)有效的房地產(chǎn)政策目標(biāo)與措施。此前中央經(jīng)濟(jì)工作會議有關(guān)房地產(chǎn)的政策措施我們做了學(xué)習(xí)，我有六點(diǎn)思考。

第一點(diǎn)思考是，近期市場呈現(xiàn)快速但不失速的下行。具體表現(xiàn)在：下降速度較快但沒有失速，各項指標(biāo)降幅有不同程度的波動；房地產(chǎn)主要指標(biāo)的變化不同等。

第二點(diǎn)思考是，房地產(chǎn)下行是外部沖擊觸發(fā)的市場調(diào)整。從性質(zhì)上判斷，是由于市場在高飽和高位平穩(wěn)狀態(tài)下，外部沖擊發(fā)出的一次深度調(diào)整。但沒有失速、沒有恐慌、沒有拋售，也沒有著陸。房地產(chǎn)下行的原因，總結(jié)起來就是：沖擊在環(huán)境端，問題在供給端，核心在金融端，出路在需求端，化解是在政府端。

第三個思考是，中國房地產(chǎn)有條件實(shí)現(xiàn)軟著陸。一是因為中國房地產(chǎn)還有巨大的結(jié)構(gòu)潛力；二是因為中國房地產(chǎn)市場是一個行政性管制很強(qiáng)的市場，政府有很強(qiáng)的力量阻滯過速的下行；三是過去一年不斷加碼的政策使得市場風(fēng)險得到控制，下行但沒有失速。

第四個思考是，中國房地產(chǎn)軟著陸還要防范和化解的一些風(fēng)險。首先要化解四個新房市場供給端的風(fēng)險，具體包括債務(wù)風(fēng)險、交付風(fēng)險、薪資違約風(fēng)險、資產(chǎn)貶值風(fēng)險。其次要防范七個潛在風(fēng)險，具體包括房地產(chǎn)整體風(fēng)險、系統(tǒng)性金融風(fēng)險、財政風(fēng)險、系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、外部沖擊風(fēng)險、預(yù)期敏感風(fēng)險、政策落實(shí)不當(dāng)風(fēng)險。另外，外部沖擊風(fēng)險、預(yù)期敏感風(fēng)險等是原因性的風(fēng)險，也需要防范。

第五個思考是，有條件又有風(fēng)險怎么辦？爭取實(shí)現(xiàn)“彈跳式軟著陸”。目標(biāo)是順應(yīng)著陸、換擋和轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢，抵消市場及預(yù)期快速下行的慣性，防范和化解風(fēng)險。必須加大政策力度，力爭實(shí)現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，讓市場及預(yù)期反轉(zhuǎn)。

第六個思考是，未來要實(shí)現(xiàn)“彈跳式軟著陸”，要實(shí)現(xiàn)三個趨勢決定的四個任務(wù)：防風(fēng)險、軟著陸、換擋速、轉(zhuǎn)模式。這四個任務(wù)是相互促進(jìn)的，但又有輕重緩急。對此建議：1.減緩沖擊是條件。通過加快復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，增加收入，擴(kuò)大就業(yè)，防范和減緩?fù)獠坎淮_定性沖擊；2.保證交樓是重點(diǎn)。要加快解決三支箭的梗阻，結(jié)合新住房融資模式的建設(shè)，建立房地產(chǎn)紓困基金，定向用于出險或困難企業(yè)及項目的股權(quán)投資；3.處置債務(wù)是要務(wù)。要探索建立政府引導(dǎo)、社會參與的房地產(chǎn)引導(dǎo)基金，加快戰(zhàn)略并購、債務(wù)重組和資產(chǎn)盤活，重塑和縮小企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，構(gòu)建企業(yè)新開發(fā)模式；4.擴(kuò)大需求是基礎(chǔ)。從需求端來說，要放寬購房條件，降低購房成本；5.穩(wěn)定房價是關(guān)鍵。房價下降有助于降低生活和商務(wù)成本，但要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過速的情況，可以采取一些臨時性管制措施；6.扭轉(zhuǎn)預(yù)期是保障。

（本文為作者2022年12月18日在“《財經(jīng)》年會2023：預(yù)測與戰(zhàn)略”上的發(fā)言，有刪減）

學(xué)術(shù)觀點(diǎn)

設(shè)立城市商業(yè)銀行的積極影響

廈門大學(xué) 陳勇兵 陳永安

東北財經(jīng)大學(xué) 王貝貝

“金融如何支持創(chuàng)業(yè)：基于城市商業(yè)銀行設(shè)立的自然實(shí)驗”

《世界經(jīng)濟(jì)》2022年第12期

促進(jìn)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展是當(dāng)前“保市場主體，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)基本盤”的關(guān)鍵之策。本文借助1994年-2011年中國城市商業(yè)銀行分批分次設(shè)立的自然實(shí)驗，利用工商注冊企業(yè)數(shù)據(jù)考察了地區(qū)金融發(fā)展對創(chuàng)業(yè)活動的影響。研究發(fā)現(xiàn)，城市商業(yè)銀行的設(shè)立顯著提高了地區(qū)新企業(yè)成立的數(shù)量，且地區(qū)創(chuàng)業(yè)質(zhì)量沒有明顯下降。此外，城市商業(yè)銀行緩解地區(qū)創(chuàng)業(yè)融資約束的具體機(jī)制并不是傳統(tǒng)的銀行競爭加劇和信貸供給擴(kuò)張，而是通過發(fā)揮本地信息優(yōu)勢緩解地區(qū)銀企間信息不對稱現(xiàn)象，促進(jìn)了地區(qū)具有比較優(yōu)勢行業(yè)的創(chuàng)業(yè)。本文強(qiáng)調(diào)了地區(qū)性和全國性銀行機(jī)構(gòu)之間的互補(bǔ)性關(guān)系，為中國如何發(fā)揮銀行間比較優(yōu)勢、優(yōu)化全國金融系統(tǒng)結(jié)構(gòu)以支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策調(diào)整提供了微觀證據(jù)。

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資料來源：《財經(jīng)》APP