文/邱文宇 上海德禾翰通律師事務(wù)所

抵押權(quán)作為一種重要的擔保物權(quán)形式，它的存在對于保障交易安全、促進交易效率發(fā)揮了極大作用。隨著《民法典》及相關(guān)司法解釋的陸續(xù)出臺，不僅將《物權(quán)法》整體納入了《民法典》物權(quán)編，同時對擔保物權(quán)尤其是抵押權(quán)制度也進行了較為細致的系統(tǒng)規(guī)范。

抵押物處置的法律規(guī)定

抵押權(quán)行使的條件。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的條件是，發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，若當事人之間未約定實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，則當債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)。

抵押權(quán)行使的方式。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。所謂優(yōu)先受償是相對于無擔保的普通債權(quán)人，但也可能存在以下兩種特殊情形：

同一財產(chǎn)向多個債權(quán)人抵押：同一抵押財產(chǎn)上設(shè)定多個抵押權(quán)的，各個抵押權(quán)之間的權(quán)利順位先后，其本質(zhì)上就是拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款的清償順序問題。

同一財產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)：根據(jù)我國法律規(guī)定，抵押權(quán)可以在動產(chǎn)、不動產(chǎn)和不動產(chǎn)用益權(quán)上設(shè)立，質(zhì)權(quán)可以在動產(chǎn)和權(quán)利上設(shè)立。也就是說，動產(chǎn)既可以成為抵押權(quán)的標的物也可以成為質(zhì)權(quán)的標的物。

抵押權(quán)的實現(xiàn)方式。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，實現(xiàn)抵押權(quán)的方式有折價、拍賣和變賣三種。

折價：為了更好地實現(xiàn)債權(quán)，抵押人和抵押權(quán)人可以協(xié)議約定在債務(wù)履行期限屆滿后將抵押物以折價的方式抵償債務(wù)，但前提是不得損害其他債權(quán)人的利益。

拍賣：人民法院拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)，應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機構(gòu)進行，并且可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)進行價格評估，對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，也可以不進行評估。拍賣應(yīng)當確定保留價，拍賣財產(chǎn)經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)機構(gòu)評估后，將評估價值作為第一次拍賣的保留價；對于未經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)機構(gòu)進行評估的財產(chǎn)，將由人民法院參照市場上公允價值進行確定。

變賣：“變賣”的關(guān)鍵在于一個“變”字，即將抵押物變成現(xiàn)金。當事人協(xié)議約定進行變賣的，其性質(zhì)與協(xié)議折價相似，卻沒有協(xié)議折價的弊端。人民法院對查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)進行變價處理時，應(yīng)當首先采取拍賣的方式，只有在當事人雙方及有關(guān)權(quán)利人同時同意變賣的情況下，方可進行變賣。針對變賣的價格，通常分為兩種情況，第一種是當事人及有關(guān)權(quán)利人對價格有約定的情況下，則依據(jù)約定價格進行變賣；第二種是針對當事人及有關(guān)權(quán)利人對變賣財產(chǎn)的價格并無約定的情況下，如果財產(chǎn)存在能夠被計量的公允價值，則變賣的價格不能低于市場上的公允價值；對于無法被可靠計量且無公允價值的變賣財產(chǎn)，應(yīng)委托第三方專業(yè)機構(gòu)進行評估，并依據(jù)評估價格進行變賣。

不良貸款抵押物處置現(xiàn)狀及難點

抵押人故意制造處置障礙。當債權(quán)人因債務(wù)人未能按照合同約定履行還款義務(wù)等原因向人民法院提起訴訟或進入執(zhí)行程序的，往往會出現(xiàn)抵押人不配合處置抵押物或處于失聯(lián)狀態(tài)的情況，部分抵押人甚至會為債權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)制造各種障礙。例如，授意他人依據(jù)虛假債權(quán)文書向人民法院起訴并查封抵押物；怠于行使債權(quán)或惡意拖延訴訟進程；與他人達成還款協(xié)議，并在協(xié)議中約定較長還款時間以及未履行完畢前不得解除抵押物的查封等，從而使抵押權(quán)人無法順利實現(xiàn)抵押權(quán)。

信息不對稱導致抵押物滅失。鑒于抵押權(quán)人無法全盤掌握債務(wù)人的其他債務(wù)、涉訴及被執(zhí)行情況，實務(wù)中可能發(fā)生首封法院（尤其是異地首封法院）在抵押權(quán)人不知情的情況下將被查封的抵押物處置完畢的情況，從而導致抵押物滅失，抵押權(quán)人無法實現(xiàn)抵押權(quán)。

房地分別抵押導致處置困難?；谖覈纱_立的關(guān)于“房隨地走、地隨房走”的“房地一體”原則，強調(diào)房屋與土地在抵押、查封和處置上的一致性。而在實踐中，由于部分地區(qū)的土地證和房產(chǎn)證相分離，一些抵押人會將土地和房產(chǎn)分別抵押給不同的抵押權(quán)人，致使同一房地產(chǎn)上出現(xiàn)多個抵押權(quán)人。這種情況下，僅依靠某一個抵押權(quán)人無法推動處置，需要與其他抵押權(quán)人合并處置。

人民法院在執(zhí)行階段也會遇到處置困境：

同一張他項權(quán)證上存在多個抵押物，但無法實現(xiàn)部分解押。當?shù)盅喝藢⒍鄠€抵押物同時抵押給抵押權(quán)人且多個抵押物登記在同一張他項權(quán)證上的，人民法院進入執(zhí)行程序后，抵押權(quán)人向當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)申請對他項權(quán)證上的部分抵押物進行解押時，部分地方的不動產(chǎn)登記機構(gòu)存在著不受理部分解押的情形，因為其只能就他項權(quán)證上的所有抵押物辦理一并解押。

抵押物為抵押人的唯一居所或處于非空置狀態(tài)。當?shù)盅何餅榉慨a(chǎn)時，抵押人如果以該抵押物為其唯一居所為由進行抗辯的，無論抵押人的經(jīng)濟條件如何，人民法院在大部分情況下都不會強制執(zhí)行。針對抵押物中有人居住的情況，不管抵押物中的居住者是承租人或是其他債權(quán)人，或者雖然抵押物無人居住，但是抵押物中存放有生活物品的，人民法院大多時候也不愿推動強制執(zhí)行。

司法拍賣中的處置障礙

因抵押權(quán)人非首封債權(quán)人導致其債權(quán)無法全額受償。很多時候存在著抵押物同時被多家執(zhí)法機關(guān)查封的情況，倘若抵押權(quán)人的抵押物被其他執(zhí)法機構(gòu)查封，即使抵押手續(xù)完備，抵押權(quán)人也無法優(yōu)先推動對其抵押物的司法拍賣，而應(yīng)當由首封法院主持進行。由于抵押物的評估價格與最終變現(xiàn)的價格往往存在一定差距，如果抵押物變價所得的款項在優(yōu)先受償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)金額以及人民法院的執(zhí)行費用后所剩無幾，或者根本無法覆蓋首封債權(quán)人的債權(quán)清償請求，那么首封債權(quán)人很有可能會怠于申請拍賣該抵押物，或者即使首封債權(quán)人申請拍賣的，人民法院也可能會以拍賣屬于對債權(quán)清償無實際利益的“無益拍賣”為由而不予啟動拍賣程序。此時，只有抵押權(quán)人與首封債權(quán)人達成協(xié)議，放棄部分債權(quán)金額的優(yōu)先受償，以平衡雙方利益的方式推動抵押物變現(xiàn)。

抵押物拍賣變現(xiàn)時，受償范圍以登記公示為限。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔保制度的解釋》的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿就抵押財產(chǎn)、被擔保的債權(quán)范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應(yīng)當根據(jù)登記簿的記載確定抵押財產(chǎn)、被擔保的債權(quán)范圍等事項。

抵押物上設(shè)立租賃權(quán)或居住權(quán)導致拍賣受阻。根據(jù)《民法典》規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。也就是說，租賃權(quán)可以對抗抵押權(quán)的情形必須滿足以下兩個條件：一是存在租賃外觀，即當事人之間簽訂的租賃合同；二是存在事實行為，即承租人實際占有租賃物。因此，若租賃權(quán)設(shè)立在抵押權(quán)之前，或者租賃權(quán)的設(shè)立是經(jīng)銀行同意的，那么即使抵押物進行拍賣，該租賃關(guān)系仍然有效，不會受到該抵押權(quán)實現(xiàn)的影響。而在實踐中，抵押人為阻止抵押權(quán)人處置抵押物，很有可能存在故意訂立虛假長期租賃合同，并偽造承租人實際占有租賃物的假象。

為加快抵押物的處置效率，人民法院依托各大網(wǎng)絡(luò)平臺開展網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，使拍賣效率大幅提升。得益于網(wǎng)絡(luò)平臺龐大的客戶群體與司法拍賣的受眾范圍不斷擴大，越來越多的人參與其中，目前用戶群體最多、參與拍賣最多的網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺為淘寶司法拍賣與京東司法拍賣。但并不是所有標的物都能在網(wǎng)絡(luò)上進行司法拍賣，只有完全無瑕疵的抵押物才能在網(wǎng)絡(luò)上進行司法拍賣，這就導致大部分抵押物處置效率依然得不到有效提升。

也存在阻礙抵押物處置的其他因素，比如轉(zhuǎn)讓稅費。我國對商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓的稅費高于民用住宅轉(zhuǎn)讓，這給商業(yè)用房拍賣帶來了一定的難度。我國現(xiàn)階段對二手商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓征收的稅種包括：契稅、營業(yè)稅、個稅、印花稅、土地增值稅等五種，稅率從固定的0.05%到差額的30%不等，高額轉(zhuǎn)讓稅費往往導致商業(yè)性質(zhì)的抵押物屢屢流拍。商