胡志挺

在利率高點(diǎn)時(shí)買了房，當(dāng)時(shí)卻不曾猶豫

相較前幾年 5%、6%以上的利率，不少地方的首套房貸利率已跌破 4%并在不斷下探。提前還貸，似乎成了貸款者與銀行雙方的一場博弈，前者希望盡快提前還貸降成本，后者則希望前者慢點(diǎn)還或不要提前還。

與房貸利率相關(guān)的信息，無一不牽動人心。最近，央行銀保監(jiān)會首套房利率新政、還款年齡延長、延遲退休、醫(yī)保改革、人口負(fù)增長等消息接踵而至，無論是否直接與房相關(guān)，都會讓人們聯(lián)想到房貸，聯(lián)想到幾年前自認(rèn)為不算高點(diǎn)的房貸利率。

“2018年，5.88%”“2019年，5.83%”“2020年，5.4%”“2021年，6.37%”，不少前幾年購房的年輕人都認(rèn)為自己是在利率高點(diǎn)時(shí)買了房，但當(dāng)時(shí)卻不曾猶豫。

“所有的年輕人都覺得自己買在了高點(diǎn)，在那個(gè)蓬勃向上的年份，誤以為這個(gè)世界是屬于他的。當(dāng)年輕人掏空了口袋，卻發(fā)現(xiàn)夢想是一文不名的。貸款不可怕，但貸款跟裁員幾乎是前后腳來的?！庇?2019 年在江蘇南京購房的 80 后小張說。

小張直言，他們這代人受歐美文化影響很大，是看《老友記》成長起來的，篤信斷舍離，追求及時(shí)行樂。除了 2008 年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，他們幾乎沒遇上過什么坎兒，是有史以來最敢貸款的一代，直到這波開始被教育。

首套房貸利率大幅下行

2022 年以來，部分地區(qū)的按揭貸款利率接連下調(diào)。進(jìn)入 2022 年 5 月，先是央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)新發(fā)放首套房貸利率下限，由不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）調(diào)整為不低于相應(yīng)期限 LPR 減 20 個(gè)基點(diǎn)；隨后，5 年期以上LPR 超預(yù)期較 4 月下調(diào) 15 個(gè)基點(diǎn)，降至 4.45%。這也是自 LPR 新機(jī)制建立以來，5 年期以上 LPR 下調(diào)幅度最大的一次。此后，多地首套房貸款利率低至4.25%。

進(jìn)入 2023 年，央行、銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，明確新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù) 3 個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。隨之而來的，是又一輪房貸“降息潮”，不少地方的首套房貸款利率已跌破 4%，至 3.7%甚至 3.6%。

“房貸對年輕人意味著什么？其實(shí)，這意味著更多的機(jī)會和更少的自由。”90后小聞坦言，如果她有房貸，可能會那么想。2020 年，她在一座二線城市花了近400 萬元全款買了一套房。

在五線城市工作的小吳則表示，當(dāng)?shù)胤績r(jià)低，父母出錢付了首付，自己還了一年商貸后全轉(zhuǎn)公積金貸款了，現(xiàn)在每月的公積金可直接沖抵房貸，也沒有房貸煩惱。如今結(jié)了婚，夫妻二人的公積金，其實(shí)還能支持再買一套房。

但多數(shù)年輕人沒這么幸運(yùn)。幾年時(shí)間，各城市房貸利率紛紛下行，此前房貸利 率 超 過 6% 的 鄭 州 如 今 已 出 現(xiàn) 了3.8%的首套房貸款利率。若貸款 100 萬元，按等額本息、30 年期限計(jì)算，2.5 個(gè)百分點(diǎn)的利率差則意味著月供 存在1500 多元的差額。

提前還貸不易，關(guān)注存量貸款會否降息

可見的是，存量房貸利率過高，或是當(dāng)下百姓提前還貸的主因。多位 90 后“有貸人士”表示，如果手頭有點(diǎn)錢，還是愿意去提前還貸的，利率相差太大了。但是，提前還貸不容易。

如大街小巷上四處播放著的《孤勇者》中所唱：“愛你破爛的衣裳，卻敢堵命運(yùn)的槍。愛你和我那么像，缺口都一樣?！比笔裁?？錢。85 后小程在談及是否會提前還貸時(shí)直言，不關(guān)注，因?yàn)闆]錢。

“我覺得房貸對我沒有啥特殊含義，但如果我有錢肯定提前還掉。”90 后小于此前在合肥購買首套房時(shí)的利率為5.88%，他直言，現(xiàn)在利率太“背刺”（即“背后一擊”，該詞出自游戲當(dāng)中，也指購買游戲一段時(shí)間后，游戲降價(jià)甚至免費(fèi)了，等于給玩家背后刺了一刀）存量房了，也去了解了提前還貸的情況，得去銀行預(yù)約，還得強(qiáng)硬點(diǎn)。如果銀行拖著，不怕費(fèi)事就說要打電話去銀保監(jiān)投訴，這樣就能提前一些，不至于排隊(duì)到半年后。

2023 年 2 月 10 日，中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，1 月份人民幣貸款增加 4.9 萬億元，同比多增 9227 億元，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)以來單月信貸投放最高紀(jì)錄。但從結(jié)構(gòu)上看，企事業(yè)貸款表現(xiàn)強(qiáng)勁，居民部門貸款持續(xù)疲軟，占全部新增貸款的比例僅為 5%，顯示居民部門持續(xù)去杠桿的現(xiàn)象仍在持續(xù)。

央行 2022 年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查則顯示，去年第四季度，全國 50個(gè)城市 2 萬戶城鎮(zhèn)儲戶的收入感受指數(shù)、收入信心指數(shù)、就業(yè)預(yù)期指數(shù)等均環(huán)比下降。去年四季度的收入感受指數(shù)為43.8%，比上季下降 3.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，10.8%的居民認(rèn)為收入“增加”，比上季減少 1.3 個(gè)百分點(diǎn)，65.9%的居民認(rèn)為收入“基本不變”，比上季減少 3.8 個(gè)百分點(diǎn)，23.3%的居民認(rèn)為收入“減少”，比上季增加 5.2 個(gè)百分點(diǎn)。收入信心指數(shù)為 44.4%，比上季下降 2.1 個(gè)百分點(diǎn)。

收入預(yù)期不穩(wěn)定、投資收益下行、LPR 多次下調(diào)等，使得越來越多的人開始關(guān)注提前還貸。但這些人的貸款，均為存量房貸。存量房貸利率能不能調(diào)整，這個(gè)話題略顯敏感。此前，銀行業(yè)人士多明確表示，存量房貸款利率不可能調(diào)整。如今，有銀行業(yè)人士表示，這幾個(gè)月較為“真空”，再等幾個(gè)月看看，不知道是否會有相關(guān)的政策出臺。也有專家學(xué)者撰文認(rèn)為存量房貸利率的調(diào)整條件已經(jīng)成熟。

不過，對銀行而言，無論是提前還貸還是調(diào)整存量房貸利率，都會造成自身的經(jīng)營壓力。對于當(dāng)下的提前還貸行為，一家國有大行人士此前表示，房貸收益對于銀行來說是一筆長期穩(wěn)定的生息資產(chǎn)，如果都紛紛提前還款，會影響銀行對長期資產(chǎn)的計(jì)劃安排。

亦有銀行業(yè)人士透露，銀行不希望房貸業(yè)務(wù)下降太快，同時(shí)也不希望自己已經(jīng)鎖定的收益或有較高收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受到太大影響。

借助消費(fèi)貸、經(jīng)營貸置換房貸存在多重風(fēng)險(xiǎn)

就整體貸款利率看，各地的企業(yè)貸款利率屢創(chuàng)新低，個(gè)人經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等利率也保持低位。例如，2022 年 12 月，北京新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.09%，再創(chuàng)統(tǒng)計(jì)以來新低；2022 年 12月，上海企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.59%，比上年末下降 62 個(gè)基點(diǎn)。2023年春節(jié)前后，各大銀行業(yè)務(wù)員紛紛開始推銷個(gè)人信用貸、消費(fèi)貸業(yè)務(wù)優(yōu)惠活動，不少銀行的利率低于 4%。

而與之相比的個(gè)人住房貸款利率，雖有下調(diào)，但與上述貸款之間的利率仍有差距，存量貸款利率則差距更大。

出于對當(dāng)前收入、未來工作以及經(jīng)濟(jì)預(yù)期的考量，小張?jiān)谶@幾年間多次提前還貸，截至目前，已提前還貸 175 萬元 。 她 認(rèn) 為 ， 當(dāng) 年 的 貸 款 利 率 是5.83%，但那一年可以輕松買到年化7%的安全的理財(cái)產(chǎn)品。2020 年之后，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新周期，鋪天蓋地的裁員新聞也出來了，所以現(xiàn)在能提前還一點(diǎn)是一點(diǎn)。

針對當(dāng)下貸款利率下行的趨勢，一些人打起了消費(fèi)貸、經(jīng)營貸置換房貸的主意。也正因如此，一些中介也在力推此類業(yè)務(wù)，稱可以節(jié)省成本。要注意的是，并非所有人都能承受住房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸、消費(fèi)貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)。況且，中介在幫助操作相關(guān)轉(zhuǎn)貸時(shí)，自身的訴求也是收取中介費(fèi)。不過，雖然業(yè)務(wù)不合規(guī)，但房貸利率差過大的現(xiàn)狀，使得一些人愿意冒險(xiǎn)嘗試。

根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸都會約定明確的資金用途，“轉(zhuǎn)貸”后，若銀行發(fā)現(xiàn)貸款人未按約定用途使用相關(guān)貸款資金，可以按照貸款人違約而要求提前收回貸款并會影響個(gè)人征信等。在期限方面，房貸的時(shí)間較長，而消費(fèi)貸、經(jīng)營貸的期限較短，且多要求一次性歸還本金。若貸款人無穩(wěn)定的資金來源，貸款到期后不能及時(shí)償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

最近，“南寧房貸年齡期限可延長至80 歲”等新聞又沖上熱搜榜，這也說明了房貸在貸款期限上的優(yōu)勢。根據(jù)相關(guān)報(bào)道，有銀行正式將個(gè)人住房按揭貸款借款人的年齡期限從原先的 70 歲調(diào)整至 80 歲，即便是年滿 50 周歲的購房者，只要符合貸款條件均可按最高 30 年期限申請房貸。

然而，在當(dāng)下新房和二手房貸款需求雙雙疲軟之際，這一消息在年輕人中獲得的反饋卻并不一致。有人在相關(guān)微博下評論稱，“為了套房奮斗到 80 歲？”更多的人，則關(guān)心的是———提前還貸如何退潮？何時(shí)才能上車？