楊春明

摘要：限購令是國家對住房市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策之一。文章分析限購令政策實(shí)施的必要性，并以合肥市為例，通過分析限購令政策下合肥市住房價(jià)格的波動(dòng)，探究合肥市限購令政策實(shí)施效果，建議建立長效發(fā)展機(jī)制、規(guī)范房地產(chǎn)投資、完善租賃市場、改變住房消費(fèi)觀念。

關(guān)鍵詞：限購令政策；房地產(chǎn)價(jià)格；宏觀調(diào)控

隨著在長三角經(jīng)濟(jì)帶核心城市戰(zhàn)略地位的確立，合肥市躋身一線城市，GDP進(jìn)入萬億元時(shí)代，經(jīng)濟(jì)快速地發(fā)展。住房市場作為合肥市經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，近幾年也日新月異，住房市場的價(jià)格大幅度提高。住房是居民安居樂業(yè)的重要民生問題，所以在國家對住房市場進(jìn)行宏觀調(diào)控政策的指導(dǎo)下，合肥市對住房市場制定了一系列的限購令政策，以期引導(dǎo)其健康平穩(wěn)地發(fā)展。

住房市場是一個(gè)復(fù)雜的市場，限購令是影響住房市場價(jià)格波動(dòng)的眾多因素之一，學(xué)者們從不同角度研究了限購令政策對住房市場價(jià)格的影響。徐麗林，黃小春等以廈門為例，認(rèn)為限購令短期內(nèi)會(huì)減少住房市場的需求從而降低住房價(jià)格，但長期內(nèi)政策效果會(huì)被削弱。韓永輝，張佐敏等利用數(shù)值模擬分析，認(rèn)為限購令對中小城市住房和城市投機(jī)性住房的價(jià)格調(diào)控政策效果明顯。葉劍平，李嘉從住房、土地、財(cái)稅、金融四位一體調(diào)控政策角度分析住房市場調(diào)控的短期效果與長效機(jī)制。朱順則從法律角度分析限購令對住房價(jià)格宏觀調(diào)控的法律依據(jù)和法律效果。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，以合肥市住房市場為例，分析限購令政策實(shí)施對合肥市住房市場價(jià)格的影響。

一、住房市場宏觀調(diào)控的必要性

（一）住房的雙重屬性

住房作為人們“衣食住行”的主要構(gòu)成之一，與普通商品一樣具有使用功能，滿足人們居住的基本需求。但住房又不同于普通商品，具有增值保值功能。由于在房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展過程中，住房價(jià)格雖然短期內(nèi)會(huì)有波動(dòng)，但從長期來看一直保持上漲的趨勢，所以住房又具有了特殊的投資屬性，成了很多家庭投資的首選。住房的這種使用與投資的雙重屬性，使得住房市場的需求持續(xù)旺盛。

作為一種滿足居住需求的普通商品，住房和其他商品一樣，遵守供求定理。住房的價(jià)格受住房市場的供求關(guān)系影響。當(dāng)人們對住房的需求大于市場供給時(shí)會(huì)促使住房價(jià)格上漲，相反會(huì)導(dǎo)致住房價(jià)格下跌。作為投資品時(shí)，住房的價(jià)格受住房的投資收益率影響。當(dāng)住房的價(jià)格上漲時(shí)，能夠給購房者帶來較大的收益，居民會(huì)增加購買，刺激住房價(jià)格進(jìn)一步上漲。當(dāng)住房價(jià)格下跌時(shí)，會(huì)降低購房者的收益甚至造成損失，購房者會(huì)拋售住房，導(dǎo)致住房價(jià)格進(jìn)一步下跌。所以作為投資品的住房，由于購房者的追漲殺跌，使得住房價(jià)格具有自我維持的特性。

無論是作為使用屬性的普通商品還是作為投資屬性的投資品，如果任由住房市場上看不見的手自我調(diào)節(jié)，那么如果住房需求大于供給時(shí)，住房價(jià)格上漲，住房的投資屬性必然會(huì)推動(dòng)住房價(jià)格進(jìn)一步上漲；如果住房需求小于供給時(shí)住房價(jià)格下跌，住房投資屬性也會(huì)使得住房價(jià)格進(jìn)一步下跌。正是由于住房市場這種特性，對住房市場實(shí)施限購令政策是非常必要的。

（二）傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念“有房才有根”

中國幾千年的文明使得大多數(shù)人形成了根深蒂固的觀念，認(rèn)為“有房才有根”，否則就會(huì)有“漂”的感覺。即便人們在某個(gè)城市工作了幾十年，但如果沒有自有住房，總會(huì)感覺自己是漂泊的一族，所以就有類似“北漂”的概念。而一旦購買了住房，就感覺自己在這個(gè)城市真正扎下了根，融入了這個(gè)城市，是這個(gè)城市的一員了。近些年來城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，吸引著越來越多的年輕人加入，而且城市的發(fā)展也遠(yuǎn)快于鄉(xiāng)村，城市相對優(yōu)越的教育、醫(yī)療、生活、文化等條件也會(huì)吸引越來越多的人努力到城市扎根。城市越來越大，城市人口越來越多，住房需求日益增長，住房價(jià)格必然會(huì)被推高而且自我維持。這也成為對住房市場進(jìn)行調(diào)控的原因之一。

（三）房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟(jì)中的重要性

房地產(chǎn)業(yè)在我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中地位十分突出，在很多地方經(jīng)濟(jì)中的作用尤為重要，是地方GDP的重要構(gòu)成部分。房地產(chǎn)業(yè)的興衰，會(huì)對一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要的影響。為了維持和促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與繁榮，房地產(chǎn)業(yè)既不能蕭條萎縮也不能發(fā)展過速。所以維持住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展，對住房市場宏觀調(diào)控非常必要，避免由于房地產(chǎn)業(yè)的蕭條導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，或者由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快帶來經(jīng)濟(jì)增長的泡沫。

二、合肥市住房市場限購令政策的成效

由于住房市場的特殊性，如果僅僅依靠看不見的手引導(dǎo)市場資源進(jìn)行自由配置，必然會(huì)導(dǎo)致住房市場失靈，所以需要看得見的手進(jìn)行宏觀調(diào)控引導(dǎo)。根據(jù)價(jià)格理論，住房市場的價(jià)格由需求和供給均衡決定。限購令政策直接作用于需求方，干預(yù)住房市場的交易，對購房數(shù)量進(jìn)行限制，同時(shí)明確規(guī)定購買首套房和二套房的貸款利率不同，稅收也不同。因此限購令政策會(huì)抑制住房市場的需求。當(dāng)需求大大減少，而住房市場供給變化不大時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致需求曲線向左平移，市場均衡點(diǎn)向左下方移動(dòng)，住房市場的均衡價(jià)格降低（如圖1）。但由于住房市場的復(fù)雜性，影響住房市場價(jià)格的還有其他很多因素，如城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民常住人口總數(shù)、商品房的銷售面積等，限購令政策往往達(dá)不到預(yù)期的住房市場價(jià)格干預(yù)的效果。

我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控經(jīng)歷了密集調(diào)控（2010～2014年）、放松調(diào)整（2014～2016年）、政策重啟（2016年～至今）幾個(gè)階段。從2008年金融危機(jī)以后我國房地產(chǎn)市場一直保持高熱狀態(tài)。為防止房地產(chǎn)市場泡沫的積聚，2010年4月國務(wù)院制定了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，開啟以北京為首的首輪限購。2011～2013年期間房地產(chǎn)市場在波動(dòng)中降溫。2014年以后我國GDP增長速度逐年放緩，房地產(chǎn)庫存逐步走高。為此，央行發(fā)布了“9·30房貸新政”，支持居民合理房貸需求、放松公積金貸款條件等措施加大去庫存力度。2015年國家繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)庫存降低，如規(guī)定降低二套房首付比例、免收兩年以上住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅等。在國家寬松化政策的指導(dǎo)下，這期間很多城市取消了限購限貸等政策，降低了房地產(chǎn)市場的庫存，但同時(shí)也拉動(dòng)了各地的住房價(jià)格攀升。為了促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，2016年以后在政府政策指導(dǎo)下各地又重啟限購政策。

在國家宏觀政策的指導(dǎo)下，合肥市因城施策也對住房市場進(jìn)行了調(diào)控。2009年合肥市住房市場迎來了高增長時(shí)期，住房市場的價(jià)格、成交面積飛速上漲。為此2010年合肥市實(shí)行了限購令，規(guī)定本市戶口暫停購買第三套、外地戶口需提供納稅證明并禁止購買第二套、在四個(gè)主要行政區(qū)域?qū)嵭醒胄邢嚓P(guān)政策等措施，對合肥市住房市場進(jìn)行調(diào)控。隨后的幾年合肥市從不同方面制定了適合合肥市的住房調(diào)控措施，并取得了一定的成效。如表1所示，2010～2013年合肥市住房市場商品房銷售均價(jià)在波動(dòng)中明顯下降，住房均價(jià)環(huán)比增長率由7.12%下降到2.06%，甚至在2012年還出現(xiàn)了負(fù)增長。雖然2013年有所回升，但上漲的幅度不大。合肥市住房市場的限購令政策短期內(nèi)取得了較好的成效。但是到了2014年，在國家去庫存的寬松化政策指導(dǎo)下，合肥市住房市場調(diào)控政策有所松動(dòng)，商品房的銷售均價(jià)環(huán)比上漲了13.9%。2015年環(huán)比增長率略有下降，但2016年又大幅度上升達(dá)到21.75%。依據(jù)國家宏觀調(diào)控政策，2016年10月合肥市重啟房地產(chǎn)市場限購令政策，發(fā)布樓市新政、重啟“房十條”，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、清理已供專項(xiàng)用地、實(shí)行區(qū)域性住房限購、實(shí)施差異化信貸、加強(qiáng)聯(lián)合監(jiān)管等政策，維持合肥市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。2017～2019年合肥市住房市場住房均價(jià)環(huán)比增長率維持在12%～14%之間，說明住房市場的價(jià)格開始穩(wěn)步增長，基本維持了住房市場平穩(wěn)增長。合肥市住房市場2016年新一輪限購令政策在短期內(nèi)效果明顯。

三、政策建議

（一）制定住房市場長效發(fā)展機(jī)制

由圖2可以看出，2010～2019年合肥市住房均價(jià)隨著限購令政策而波動(dòng)。住房市場的成交數(shù)據(jù)表明，無論是2010～2014年的限購令政策還是2016年以后重啟的限購令新政，在短時(shí)期內(nèi)均具有較好的成效。但從2014～2016年合肥市住房銷售均價(jià)上升可以看出，限購令對合肥市住房市場的調(diào)控效果有限，尤其是在限購政策放松或者取消的情況下。近幾年來，合肥市飛速發(fā)展吸引著大量的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和高端人才加入，人口急劇增加，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速超過全國平均水平。這些都決定著未來合肥市住房市場的剛性需求會(huì)繼續(xù)攀升，合肥市的住房價(jià)格也會(huì)不可避免地繼續(xù)上漲。如果限購令政策制定不合理，就只能在政策實(shí)施的短期內(nèi)對住宅市場產(chǎn)生影響抑制價(jià)格上漲，而不能做到長期有效的調(diào)控，引導(dǎo)合肥市住房市場走上長期的健康發(fā)展道路。

（二）堅(jiān)持“房住不炒”，引導(dǎo)住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展

隨著自貿(mào)區(qū)的建立、城市大建設(shè)的推進(jìn)，合肥市作為安徽省的省會(huì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速、科研實(shí)力雄厚、醫(yī)療教育等資源優(yōu)越，人口增長速度加快，必然加大了住房市場的需求。2020年合肥市GDP突破了萬億大關(guān)，同時(shí)也大大提高了合肥市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入。而房價(jià)上漲，使得房產(chǎn)具有了保值和增值的功能，成了很多居民投資的首選，推高了房地產(chǎn)的價(jià)格，也促使了房價(jià)泡沫的形成。政府既要繼續(xù)促進(jìn)合肥市經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，同時(shí)也要引導(dǎo)居民投資具有生產(chǎn)性、創(chuàng)新性的活動(dòng)，以創(chuàng)造更多的價(jià)值。堅(jiān)持“房住不炒”的目標(biāo)，積極穩(wěn)妥地引導(dǎo)合肥市住房市場平穩(wěn)健康地向前發(fā)展。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)投資行為，避免盲目開發(fā)

近年來合肥市房地產(chǎn)投資一直處于增長趨勢，這是合肥市經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的需要，但同時(shí)也影響著房地產(chǎn)市場的供給，促使了房地產(chǎn)價(jià)格的提高。政府要規(guī)范房地產(chǎn)的投資行為，通過控制土地供給、制定貨幣政策、實(shí)施行政措施等手段，形成適當(dāng)?shù)恼呓M合，既要滿足合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，又要避免房地產(chǎn)市場的盲目開發(fā)。針對合肥市居民住房的剛性需求，設(shè)計(jì)建造經(jīng)濟(jì)適用的普通商品房，減少高端奢華的房地產(chǎn)投資，完善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。

（四）完善租賃市場，改變住房消費(fèi)觀念

隨著合肥城市價(jià)值的不斷提升，年輕的城鎮(zhèn)居民逐漸成為房地產(chǎn)市場的主力軍，推動(dòng)著住房價(jià)格的上漲，但房價(jià)收入比又使得年輕人購房舉步維艱。合肥市政府一方面應(yīng)該引導(dǎo)居民改變傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念，可以通過選擇租賃房屋來改善居住條件，同時(shí)逐步推進(jìn)合肥市住房長期租賃市場，降低居民住房租賃的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；另一方面可以綜合土地、稅費(fèi)、貨幣、保障性住房等政策，增加住房市場的供給，促進(jìn)住房市場的均衡，引導(dǎo)住房市場的合理預(yù)期，爭取早日實(shí)現(xiàn)合肥市住房市場的租購并舉、租購?fù)瑱?quán)與供求動(dòng)態(tài)平衡。

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＊基金項(xiàng)目：安徽省人文社科重點(diǎn)項(xiàng)目“限購令政策對合肥市住房市場價(jià)格影響研究”（項(xiàng)目編號：SK2019A0665）。

（作者單位：安徽建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）