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        住房公積金貸款管理風(fēng)險規(guī)避及方式選擇

        2023-05-30 10:48:04張曉靜
        時代商家 2023年16期
        關(guān)鍵詞:風(fēng)險規(guī)避住房公積金

        張曉靜

        摘要:根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對我國一些城市發(fā)展數(shù)據(jù)進行觀察,發(fā)現(xiàn)城市公積金個貸發(fā)放總體較為平穩(wěn),發(fā)放對象主要包括政府公務(wù)人員、事業(yè)單位、國有企業(yè)、教師群體,這些人占據(jù)了公積金個貸比例的50%以上。這些群體工作較為穩(wěn)定,收入處于社會中上水平,因此能夠按時歸還貸款,有效保障了職工購房資金的正常流動。本文以住房公積金貸款現(xiàn)狀作為切入點進行分析,總結(jié)導(dǎo)致住房公積金貸款管理風(fēng)險出現(xiàn)的原因,并對其展開深入分析,提出了住房公積金貸款管理風(fēng)險規(guī)避方式,希望能夠為住房公積金貸款管理提供一些經(jīng)驗,緩解職工購房壓力,推動社會穩(wěn)定發(fā)展。

        關(guān)鍵詞:住房公積金;風(fēng)險規(guī)避;貸款管理

        引言

        當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴大,人民群眾購房意愿攀升,推動著住房公積金貸款規(guī)模也呈現(xiàn)出穩(wěn)中上升的態(tài)勢。這種情況增大了住房公積金貸款監(jiān)督和管理的難度,許多風(fēng)險因素得不到有效控制。在我國市場經(jīng)濟高速發(fā)展的背景之下,住房公積金貸款受到了越來越多因素的影響,從而導(dǎo)致了更多風(fēng)險的產(chǎn)生。針對當(dāng)前出現(xiàn)的各類公積金貸款問題,需要進一步對風(fēng)險進行識別,對風(fēng)險成因展開分析,有針對性地采取防范措施,增強我國對住房公積金貸款風(fēng)險的管控,推動我國住房改革進一步深化。

        一、住房公積金貸款現(xiàn)狀

        當(dāng)前我國推行的住房公積金貸款制度,是國家政策性住房融資的重要方法之一。住房公積金貸款在貸款利率、辦理貸款方法和工作流程等多個方面都與其他商業(yè)性貸款有著極大的不同,并且具備自身獨特的優(yōu)勢,是我國中低收入職工購房的首要途徑,獲得了我國廣大中低收入人群的好評。我國房地產(chǎn)市場正處于黃金發(fā)展期,社會經(jīng)濟的快速發(fā)展,也推動著我國住房公積金貸款規(guī)模的逐漸擴大,出現(xiàn)貸款金額高、貸款時間長等情況。這些情況的產(chǎn)生,都成為住房公積金貸款管理工作面臨的重要風(fēng)險。當(dāng)前,我國住房公積金管理機構(gòu)需要不斷強化貸款管理制度,針對社會、市場等的變化,采取有針對性的措施進行風(fēng)險的規(guī)避,從而保障我國公積金的健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

        二、常見的住房公積金貸款風(fēng)險問題

        (一)市場風(fēng)險

        房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展,導(dǎo)致其自身出現(xiàn)許多不規(guī)范、彎道超車等問題,尤其是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有人員密集、資金占用較大、受政策影響較大等多重特點。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中常常有企業(yè)利用住房公積金貸款的形式將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給住房公積金。與此同時,結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的周期性特點,更是增加了貸款風(fēng)險發(fā)生的概率[1]。雖然我國人民群眾對住房需求量逐年增加,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了黃金時期,而房價的高漲嚴(yán)重影響了其真實的市場價值,這就使得房地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展階段存在泡沫經(jīng)濟的嚴(yán)重隱患。一旦這些虛高房價泡沫幻滅,房地產(chǎn)行業(yè)將會受到致命的創(chuàng)傷,當(dāng)房地產(chǎn)價格從高端急劇降落,作為抵押品的房屋價值迅速縮水貶值,這將會給公積金管理機構(gòu)帶來難以估量的損失,整個社會的發(fā)展都會受到嚴(yán)重的影響。

        (二)政策風(fēng)險

        國家設(shè)立住房公積金的目的,是為了降低廣大中低收入職工購房的壓力。然而在實際工作中,一方面,公積金貸款的額度是跟隨房地產(chǎn)市場價格、不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異而不斷調(diào)整的,其利率也是在不斷進行改變。如果社會環(huán)境穩(wěn)定性不足,同等條件下貸款額度則會因為時間不同而產(chǎn)生較大差異,這就是差異貸款額度現(xiàn)象產(chǎn)生的原由,這樣的情況同樣也會對公積金的利息收入產(chǎn)生影響[2]。另一方面,社會環(huán)境的改變,不可抗力等情況的發(fā)生,例如席卷全國的新冠疫情,我國各地區(qū)出臺了許多延遲還款和降低利率等多項措施,這些政策的出臺都對住房公積金貸款產(chǎn)生了不同影響。

        (三)信用風(fēng)險

        住房公積金最突出的特點為保障性和互助性。保障性體現(xiàn)在,公積金較好地幫助中低收入職工解決購房問題;互助性主要表現(xiàn)在,建立起有房職工幫助無房職工的重要渠道。這些公積金的突出特點就使得我國公積金貸款所面對的群體,主要是社會中低收入的職工群體。在我國社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期,許多企業(yè)改制、社會用工制度發(fā)生巨大變化,導(dǎo)致一些企業(yè)職工收入大大減少,在疫情期間更是嚴(yán)重影響了普通大眾的收入,這些情況均會造成貸款逾期現(xiàn)象的發(fā)生。還有一些貸款人,因病或出現(xiàn)意外事故,導(dǎo)致失去償還貸款的能力等等。這些情況也都成為公積金貸款中所必須面臨的信用風(fēng)險。

        三、導(dǎo)致住房公積金貸款管理風(fēng)險出現(xiàn)的原因

        (一)市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險

        使用公積金購房貸款,其還款期限較長,在整個漫長的還款期內(nèi),社會市場經(jīng)濟和環(huán)境會發(fā)生難以預(yù)料的各種變化。疫情的肆虐使得我國不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市中房地產(chǎn)市場發(fā)展差距越來越大,北上廣深等大型城市聚集了大量精英人才,是國家經(jīng)濟和政治文化的中心,房價始終堅挺甚至上浮。而一些中小城市,特別是曾經(jīng)的資源型城市,一旦自然資源開發(fā)枯竭,城市生產(chǎn)生活難以為繼,房價就會出現(xiàn)垮塌現(xiàn)象。這就導(dǎo)致中小城市房價一旦下降,貸款人還款意愿降低,自然而然公積金的提取和貸款會受到嚴(yán)重影響[3]。這些不同的社會經(jīng)濟、環(huán)境所產(chǎn)生的變化,最終都會體現(xiàn)在公積金的發(fā)展趨勢當(dāng)中,產(chǎn)生公積金貸款流動性風(fēng)險提升、逾期率增加等一系列問題。由于公積金的利率較為固定,假如出現(xiàn)大幅度通貨膨脹的情況,必然出現(xiàn)公積金貶值。而住房公積金貸款具有突出的單一性特點,使得其難以像商業(yè)銀行那樣開展多方面、多種類的業(yè)務(wù)將風(fēng)險進行分散和及時規(guī)避。與公積金貸款緊密相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè),其發(fā)展的速度和勢頭又對金融市場的穩(wěn)定有著密切的關(guān)聯(lián),房價的過高或者過低,就必然導(dǎo)致住房公積金風(fēng)險的變化。

        (二)內(nèi)部管理制度不完善

        住房公積金是國務(wù)院以《條例》形式確定的一項強制性制度,是我國政府機關(guān)、企事業(yè)單位和各類社會團體等多種機構(gòu),為在職員工所繳納的一項長期住房儲備資金。公積金由職工本人和企事業(yè)單位以1∶1的比例共同繳納。因此這一保障制度涉及的管理層面廣泛,管理范圍覆蓋面廣大,管理的難度較大。當(dāng)前我國內(nèi)部公積金管理制度仍然存在一些缺陷,在進行實踐工作的過程中,一旦沒有依照規(guī)定進行,就會導(dǎo)致違規(guī)貸款等情況的出現(xiàn),使得公積金貸款機構(gòu)產(chǎn)生巨大損失。當(dāng)前,一些工作人員沒有認(rèn)識到公積金貸款的重要意義,管理意識十分淡漠,導(dǎo)致內(nèi)部監(jiān)管出現(xiàn)混亂的情況。例如進行借款人情況調(diào)查時,標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)格,審理不細(xì)致,資料不充足,這些都容易引發(fā)貸款風(fēng)險的發(fā)生。

        (三)信息共享機制不健全

        公積金管理機構(gòu)一方面需要嚴(yán)格進行管理,另一方面也扮演著商業(yè)銀行與貸款者之間的連接人角色,只有公積金管理機構(gòu)將這兩個方面的工作高效率、高質(zhì)量地完成,才能夠推動我國房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。當(dāng)前一些公積金管理機構(gòu)信息共享機制較為落后,造成房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行和貸款人等信息難以溝通和共享,甚至出現(xiàn)信息壁壘的情況,嚴(yán)重影響了公積金貸款的申請和發(fā)放工作。一旦公積金管理機構(gòu)中的高層設(shè)計存在問題,導(dǎo)致信息披露延遲,都會給銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商等帶來資產(chǎn)、負(fù)債流動性匹配困難,大大增加資金流動性風(fēng)險。

        四、住房公積金貸款管理風(fēng)險規(guī)避方式

        (一)完善住房公積金貸款審批制度

        住房公積金的貸款業(yè)務(wù)管理工作中應(yīng)當(dāng)推行崗位責(zé)任制,這樣能夠有效完善住房公積金貸款審批制度。對公積金貸款中不同的崗位職責(zé)進行明確,可以有效避免出現(xiàn)崗位工作分配混亂和重復(fù)的情況,造成工作拖沓、推諉的現(xiàn)象。在住房公積金貸款審批制度的改進與完善中,還需要建立多頭多級的審批制度,這樣能夠使得公積金貸款申請流程管理更加嚴(yán)格規(guī)范。運用合同簽訂、制作協(xié)議等方式,進一步了解借款人的征信情況,深入調(diào)查借款人的還款能力,有效避免公積金貸款風(fēng)險的產(chǎn)生。完善住房公積金貸款審批制度,需要在公積金管理機構(gòu)內(nèi)部做到科學(xué)、合理化分工,嚴(yán)格把控貸款流程,從而在公積金貸款的前期就能夠發(fā)現(xiàn)風(fēng)險因素,并進行嚴(yán)格的控制。

        (二)加強住房公積金管理

        第一,在公積金管理上,工作人員在思想認(rèn)識上加強對各類資金風(fēng)險防控的警惕性,公積金管理機構(gòu)必須嚴(yán)格依照國家的政策方針進行公積金的管理工作,并以此為基礎(chǔ),對本機構(gòu)內(nèi)部的管理制度進行修訂與完善,將公積金管理風(fēng)險防控意識貫穿于整個機構(gòu)工作流程當(dāng)中。第二,將資金管理作為核心,根據(jù)相關(guān)政策和制度,對貸前審查、逾期貸款催收、平衡資金提取和保障貸款業(yè)務(wù)等重點問題進行深入思考,對機構(gòu)內(nèi)部的資金管理制度、工作流程進行調(diào)整改進。針對一些遺留下來的資金管理問題,制定具有具體內(nèi)容的衡量標(biāo)準(zhǔn),增強資金管理制度的實際操作性。第三,從貸款管理的層面進行分析,對貸款管理流程不斷完善和改進。提高貸款風(fēng)險管理力度,分別從“貸款前、貸款中、貸款后”三個階段強化風(fēng)險管理力度。公積金管理機構(gòu)分別與銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商之間進行協(xié)作溝通,建立反應(yīng)靈敏的聯(lián)動機制,將貸款前的審查工作做得更加細(xì)致深入。一方面需要認(rèn)真核查貸款資料的真實性;另一方面,對貸款人信用情況以及抵押物市場價值展開全方位評價,一旦貸款人存在不良信用記錄,必須嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。當(dāng)規(guī)定形式的不良記錄或普通形式不良記錄超過規(guī)定次數(shù)時,拒絕發(fā)放貸款,嚴(yán)禁出現(xiàn)違規(guī)貸款的情況。

        (三)優(yōu)化流動性風(fēng)險管理體系

        伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展進步,我國城市中的公積金繳存呈現(xiàn)逐年增長的形勢,繳存余額規(guī)模越來越大,貸款周期逐漸延長。針對此種情況,社會對公積金的運行和流通管理提出了越來越高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。一方面,需要推動公積金滿足政府發(fā)布的貸款調(diào)整政策;另一方面,更是需要最大限度地確保資金的安全。站在社會長期發(fā)展進程角度觀察,我國公積金管理需要不斷匹配和調(diào)整繳存與使用之間的關(guān)系,使得二者保持平衡,幫助政府有效解決人民群眾的住房問題。公積金管理對我國未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)影響,想要充分發(fā)揮公積金的保障作用,首先應(yīng)當(dāng)不斷繼續(xù)對公積金風(fēng)險進行管控,綜合各方面的條件,不斷完善住房公積金管理制度,確保國家的住房公積金政策能夠幫助更多的購房者,并有效規(guī)避和控制公積金管理的各項風(fēng)險因素。在公積金管理的過程中,需要切實提升工作人員專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng),將管理工作同績效考核關(guān)聯(lián),調(diào)動工作人員的工作積極性。首先,對公積金管理風(fēng)險的各項指標(biāo)體系進行完善,利用科學(xué)、合理的體系標(biāo)準(zhǔn),有效將風(fēng)險約束在合理范圍。其次,對公積金管理機構(gòu)加強內(nèi)部考核機制、提升考核水平,結(jié)合外部監(jiān)督管理工作,加強機構(gòu)內(nèi)外管理考核的銜接程度,降低公積金管理風(fēng)險發(fā)生的概率。

        (四)促進信息共享

        信息化時代的來臨,對社會各個行業(yè)帶來了巨大的改變,信息安全性能越來越高,工作流程越來越透明化。在住房公積金貸款管理工作中,需要全方位發(fā)揮信息化時代的各項科學(xué)技術(shù)優(yōu)勢,全面促進公積金管理工作中的信息共享。推進公積金貸款業(yè)務(wù)辦理方法的改進與完善,可以采用“線上”和“線下”兩種方式開展業(yè)務(wù)的辦理。充分利用信息化時代的科學(xué)技術(shù),對公積金管理工作進行改進。利用信息技術(shù)對住房公積金貸款的各項風(fēng)險因素進行準(zhǔn)確的篩選,管理人員和管理機構(gòu)利用大數(shù)據(jù)展開深入的分析并進行歸納,針對不同的風(fēng)險因素制定對應(yīng)的監(jiān)管措施,實現(xiàn)精準(zhǔn)管理,有效降低風(fēng)險因素所帶來的不利影響。公積金貸款風(fēng)險評價和防范工作中,利用信息技術(shù)及時發(fā)現(xiàn)其中的疏漏之處,展開修正和不斷改進,根據(jù)風(fēng)險因素的變化轉(zhuǎn)變思路,改進方法。在信息化時代背景下,加強風(fēng)險防范敏感度,在不斷發(fā)展的住房市場中,把握好這項國家的惠民政策,才能夠為更多的購房者提供安全、高效、滿意的服務(wù)。

        五、結(jié)束語

        對于當(dāng)前我國城市中的購房者來說,公積金貸款是最主要的途徑之一。住房公積金是國家的一項重要惠民措施,極大地緩解了購房者的貸款壓力。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,國家政策的不斷調(diào)整,住房公積金貸款中的資金安全必須得到嚴(yán)格的監(jiān)管,從管理層面上充分認(rèn)識到強化公積金貸款風(fēng)險防控的重要性,盡可能降低貸款風(fēng)險,保障公積金的資金安全。

        參考文獻

        [1]范艷芳.住房公積金貸款管理風(fēng)險規(guī)避及方式選擇[J].中國產(chǎn)經(jīng),2021(08):131-132.

        [2]張睿.論住房公積金貸款管理風(fēng)險規(guī)避及方式選擇[J].時代金融.2020(12):123-124.

        [3]寧甫燕.芻議住房公積金貸款管理風(fēng)險與規(guī)避方式[J].中外企業(yè)家,2016(27):42-43.

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