趙學(xué)軍

房貸利率“3時代”來臨，提前還貸是賺了還是虧了？

提前還房貸的話題高居熱門話題榜已經(jīng)有一年多了。

最近，連心貸、合力貸、百歲貸、彩禮貸等多個話題接二連三登上熱搜，又將房貸話題推到了輿論中心。

春節(jié)后，從一部分人試探性提前還房貸，到很多人預(yù)約提前還房貸而搶不到名額，提前還房貸似乎已經(jīng)成了一股風(fēng)潮。

這場“提前還貸潮”可以追溯到2022年8月。

2021年以前購買的存量房貸款利率平均值在5.56%附近，當(dāng)時，為了刺激購房者入市，5年期以上貸款市場報價利率（LPR）從4.45%下調(diào)為4.3%。

到了2023年1月5日，央行和銀保監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)布通知，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這個通知一發(fā)出，30個城市調(diào)整了首套房貸利率，多地降到4%以下，“3時代”來臨。

一場斗智斗勇的較量，正在銀行和還貸人之間涌動。

用閑錢買理財，不如提前還貸？

春節(jié)后，徐曼打開手機(jī)銀行提前還貸頁面，準(zhǔn)備申請第一筆10萬元的提前還貸，看到的卻是一個彈窗，上面寫著“線上申請預(yù)約額度已滿，如有疑問請聯(lián)系客戶經(jīng)理或咨詢貸款經(jīng)辦行”。

在杭州的思悅說：“我從去年11月初在工商銀行排隊到現(xiàn)在還排不上，排了3個多月了?！?/p>

類似徐曼和思悅的提前還貸人還有很多。

同樣是貸款100萬元、期限30年，在4.1%和高位6.1%的房貸利率下，每個月的還款額相差將近1200元，總利息相差44萬元。

這背后是存量房貸和新增房貸間利差超過2%的事實。

全國多個城市首套房貸利率快速下行引發(fā)市場關(guān)注，隨之出現(xiàn)了提前還貸“搶號難”“排隊難”等現(xiàn)象。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出：“提前還貸如此艱難的局面與銀行方面密切相關(guān)?！?/p>

此前，面對疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)不景氣的情況，同時伴隨房貸利率大幅下降，提前還貸是為了對沖房價的下跌，以及投資收益跑不贏房貸利息帶來的風(fēng)險。

日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家、野村證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家辜朝明在《大衰退：如何在金融風(fēng)暴中幸存和發(fā)展》中將這種金融危機(jī)之后的企業(yè)和家庭選擇減持風(fēng)險資產(chǎn)、增持安全資產(chǎn)，減少借貸、提前還貸的現(xiàn)象稱為“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”。

換言之，這種現(xiàn)象將是一種普遍性的、持續(xù)性的現(xiàn)象。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2020年，中國家庭負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了56.5%，戶均負(fù)債為51.2萬元。

到了2021年，中國家庭負(fù)債率上漲到了62%，而導(dǎo)致家庭負(fù)債率持續(xù)攀升的主要原因當(dāng)數(shù)房地產(chǎn)。

中國人一向厭惡借債，信奉“無債一身輕”的觀念。

在大部分人的眼里，“借債”絕對是貶義詞，“欠錢”也總是與“貧窮”“疾病”“失敗”有著直接的關(guān)聯(lián)。

因此，有錢就提前還貸的做法，也是受到這種傳統(tǒng)觀念的影響。

在理財顧問公司為客人提供理財咨詢的客戶經(jīng)理陳媛媛說：“過去兩年，借款平均要等3個月，今年還款要等3個月甚至半年，市場真的很魔幻?！?/p>

在陳媛媛看來，市場缺乏有吸引力資產(chǎn)也是引發(fā)提前還貸潮的因素之一。

由于復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，市場利率持續(xù)走低，導(dǎo)致存款、貨幣基金等低風(fēng)險產(chǎn)品收益隨之走低；此前受偏愛的理財產(chǎn)品不僅收益明顯低于房貸利率，而且凈值波動增大，出現(xiàn)少部分理財破凈；加之金融市場波動劇烈，投資者風(fēng)險偏好明顯降低，普遍反映缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置。

對于少數(shù)手中有大筆“閑錢”的存量房購房者，提前還房貸就是變相投資。

陳媛媛說：“過去3年，很多客戶都選擇了把錢留在手里應(yīng)急?，F(xiàn)在防疫政策放開了，手里攢的錢找不到更好的去向，拿來提前還貸，省下的利息比很多理財產(chǎn)品都劃算。房貸利率高達(dá)5%左右，早期所還的房貸中，利息幾乎占到了2/3，而放在手里的閑錢，理財收益只有2%—3%，甚至還有虧本的風(fēng)險。一筆一筆算下來，提前還房貸就是最好的選擇，說不定這就是年輕人在玩的一種很新的理財?！?h3>提前還貸的號比周杰倫演唱會的票還難搶

小婁在今年2月初成功提前還款。

說起為何會想要提前還貸，小婁說：“我買房時房貸利息剛好在高位，我就想趕快還清房貸，減少負(fù)債。提前還了25萬元，計算總利息省了18萬元?！?/p>

這筆“理財”也成了最近他見人就聊的談資。

小婁說：“卷又卷不贏，躺也躺不平，當(dāng)代年輕人理財太難了。買股票容易變成韭菜，而買銀行理財同樣會面臨虧損，過低的收益甚至遠(yuǎn)不如房貸利率。思前想后，最終還是把年終獎都用在了還貸上?！?/p>

豆瓣小組“社畜買房共進(jìn)會”有20多萬名成員，以前小組內(nèi)都在討論該不該買房、去哪里買、怎么融資，而最近討論最多的是要不要提前還房貸。

小組內(nèi)有不少人分享還貸經(jīng)歷，還有教大家如何還貸劃算的帖子和筆記。

有人在房貸利率為5.98%的時候“上車”，提前還貸后立馬節(jié)省了60萬元利息；有人通過消費降級，帶領(lǐng)全家人攢錢湊夠50萬元提前還房貸，月供減少了一半多；也有人只是小部分還貸，不降低生活質(zhì)量，也減輕了房貸壓力；有的甚至把房貸全部還清了，聲稱“可以躺平了”。

為了順利還款，他們與銀行斗智斗勇。甚至有人給網(wǎng)友支招：先逾期一兩個月，等銀行來催收的時候表示想提前還貸，“保證秒通過”。

思悅是個90后，獨自在杭州打拼的她，在2021年靠自己買了人生中的第一套房。

房貸利率降低后，思悅從去年年底開始預(yù)約，至今還沒提前還上貸款。

思悅說：“去年年底，我聯(lián)系了銀行，剛開始銀行網(wǎng)點說需要我自己在App上搶預(yù)約名額，不可以線下預(yù)約，每天下午2點開放預(yù)約。我一連幾天每天上好了鬧鐘搶，但每次點進(jìn)去就沒有了，比周杰倫演唱會門票還難搶。誰能想到給銀行送錢都得搶名額？我還查詢到貸款經(jīng)辦行貸款部電話，按要求電話預(yù)約還款。然而，這個電話號碼從來沒有打通過。”

思悅說，此電話前后打了不下20個，在電話提示的“早上9點到下午5點”的工作時間，這個號碼永遠(yuǎn)處于正在通話中的狀態(tài)，非工作時間則沒有人接電話。她連續(xù)一個月不斷嘗試，從未成功。

后來思悅到營業(yè)廳去咨詢，營業(yè)廳給她的答復(fù)是可以提交申請，但需要交給分行審批，審批過程需要等待四五個月。

思悅至今還在提前還貸的名單中排隊等候，她說：“后來說可以在App上接著搶，線下也可以約，不過線下已經(jīng)約到半年后了。這幾年我也沒什么好的投資方式，理財收益基本上也就2%左右，我覺得在留有一定現(xiàn)金流的情況下提前還了房貸是更好的選擇。”

更多的人還是試圖通過撥打銀行客服、銀保監(jiān)會和金融消費權(quán)益保護(hù)咨詢的電話，以期引起監(jiān)管部門對大家提前還房貸意愿的重視。

為什么欠錢的人拼命要還銀行錢，而銀行千方百計地“阻撓”客戶還錢呢？

陳媛媛說：“因為對于銀行來說，房貸算是頂級優(yōu)質(zhì)貸款。6%的貸款利率，還有抵押物，貸款人的收入穩(wěn)定性還高小企業(yè)主不知道多少倍，而且愿意未來二三十年都按這么高的利率還款。盡管目前還款難，但銀行是不能拒絕你提前還貸的，也不敢拒絕。如果消費者找到銀保監(jiān)會投訴，銀行會被警告、罰款等。網(wǎng)上有人調(diào)侃不要輕易打舉報電話，不然今天打電話，明天就讓你還款，錢還沒到賬呢。如果銀行真的嚴(yán)重拖延，你還可以收集證據(jù)，要求銀行賠償你推遲還款這段時間的損失。”

為了提前還貸，年輕人學(xué)會了“無痛攢錢”

隨著監(jiān)管層密集發(fā)聲，目前部分銀行開始主動降低提前還貸門檻，加速處理提前還貸申請，此前“隱身”的線上預(yù)約渠道也開始陸續(xù)恢復(fù)。

在銀行工作的員工黃嘉敏說：“提前還貸的客戶一直都有——因為房屋買賣需要結(jié)清貸款，去年下半年開始確實多了點，但并沒有如外面?zhèn)鞯哪菢印Ｏ鄬τ诖媪康馁J款數(shù)量來說，提前還貸的客戶比例并不大，連千分之一都不到。我個人在柜臺做業(yè)務(wù)，感覺并沒有網(wǎng)絡(luò)傳的那么夸張。我們也有同事準(zhǔn)備提前還貸，也都在排隊。因為提前還貸操作涉及很煩瑣的流程，也比較費時，在流程優(yōu)化前除了排隊沒有別的辦法?！?/p>

在這時候，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示堅決反對提前還貸。

經(jīng)濟(jì)學(xué)專家馬光遠(yuǎn)在他的自媒體賬號上宣稱，他是堅決反對提前還房貸的，并認(rèn)為房貸其實是老百姓占銀行的便宜。

馬光遠(yuǎn)說：“這是算了小賬丟大賬，無論以前利率是多少，提前還貸在投資上絕對不合算，原因就在于貨幣貶值。我個人不會提前還貸，因為我認(rèn)為我在占銀行的便宜。貨幣貶值的趨勢是百分百確定的，10年后、20年后、30年后，現(xiàn)在的100萬元還值多少錢？我個人第一次貸款買房，房價37萬多元，貸款30萬元，每個月還款2000多元。當(dāng)時對我而言，每個月2000多元的支出真心不小，但過了不到10年，錢的購買力已經(jīng)下降很多，每個月還2000元已經(jīng)不是負(fù)擔(dān)。這就是我不會提前還貸的原因。盡管本金加利息，看起來銀行30年賺了你不少錢，但如果未來30年貨幣貶值厲害，大概率占便宜的是你。”

提前還貸對普通存量房購房者意味著什么？其背后有何影響與風(fēng)險？

在銀行業(yè)內(nèi)人士看來，是否適合提前還貸，至少要滿足四方面條件：房貸剩余期限夠長；原先的房貸利率夠高；購房者現(xiàn)期有大額的“閑置”資金；暫時找不到風(fēng)險、收益匹配的資產(chǎn)。

如果提前還貸，一定要充分考慮自己未來幾年的置業(yè)需求和生活、工作情況，留足現(xiàn)金流，謹(jǐn)慎做決策，而不僅僅是因為從眾心理以及“無債一身輕”的傳統(tǒng)觀念，就提前還掉房貸。

在提前還貸潮的背后，有房一族的年輕人發(fā)明了“無痛攢錢”法。

“無痛攢錢”法又被稱為00后的“投幣式許愿”法，每日僅需一個廣東紅包的面額，即可助力自己未來的一個夢想。

它以每次攢錢數(shù)小、周期短、目標(biāo)小為特點，在不知不覺中實現(xiàn)“痛感”極低的攢錢計劃，從而達(dá)成提前還貸的目標(biāo)。

根據(jù)近日國家發(fā)展和改革委員會公布的2022年居民新增人民幣存款情況，2022年居民新增人民幣存款為17.84萬億元，較2021年多增7.94萬億元。

中國人民大學(xué)研究生院常務(wù)副院長陳彥斌認(rèn)為，2022年出現(xiàn)的居民“超額儲蓄”現(xiàn)象，主要源于居民消費意愿下降導(dǎo)致的儲蓄被動上升。

從這方面而言，居民儲蓄快速增加也可能部分增強(qiáng)提前還貸能力。

思悅說：“自從買房后，我的消費欲望在下降，甚至過起了‘低配版生活，能省則省，不知不覺就存下了不少錢，這才想起可以提前還貸。我現(xiàn)在也很適應(yīng)這種‘低配生活，希望早點把房貸還清，可以早日‘躺平?！?/p>

事實上，很多年輕人的消費觀也證明了這一點。

如果說老一輩攢錢是在為未來做打算，那很多90后、00后攢錢在很大程度上只是為了將來能更好地花錢。

他們將不同的“無痛攢錢”方式命名為“公主存錢法”“365天存錢法”“木魚存錢法”等，待存夠了一定金額后再去消費。

就像松浦彌太郎在《慢慢變富：讓人生更富有的金錢與工作法則》說的：“攢錢比花錢更容易。畢竟花錢的方法有很多，但攢錢的方法就只有一個，那就是少花錢?！?/p>