甄愛軍

“帶押過戶”制度下，交易者在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

“帶押過戶”全面推廣

日前，自然資源部聯(lián)合中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），深化不動(dòng)產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

何謂“帶押過戶”？《通知》明確，依據(jù)《民法典》第四百零六條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。”交易者在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

《通知》同時(shí)對(duì)“帶押過戶”的適用范圍做了明確規(guī)定，主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無逾期。需要注意的是，根據(jù)《自然資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2021〕54號(hào)），不動(dòng)產(chǎn)登記簿已記載禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)約定的，或《民法典》實(shí)施前已經(jīng)辦理抵押登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)商一致再行辦理。

據(jù)了解，目前全國(guó)有15個(gè)省份100多個(gè)地市開展了“帶押過戶”，其中江蘇、山西、浙江、山東、福建、天津、湖北等省份已經(jīng)全面開展。通過此前各地探索經(jīng)驗(yàn)，目前主要形成抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更等“帶押過戶”模式。

與轉(zhuǎn)按揭有所區(qū)別

“帶押過戶”是指房屋交易中賣家將一套貸款沒還完的二手房進(jìn)行交易，并將住房連同貸款同時(shí)轉(zhuǎn)移到買方名下。從表面上看，這和前些年被叫停的“轉(zhuǎn)按揭”有相似之處，但實(shí)際上兩者有著本質(zhì)的區(qū)別。

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒分析指出，在2007年以前實(shí)行的轉(zhuǎn)按揭，只有一次抵押，沒有“贖樓”程序，賣方的抵押貸款在房產(chǎn)交易過程中不需要提前償還，可直接把自己的債務(wù)經(jīng)過抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)移給買方，由買方代替賣方繼續(xù)履行原借款合同。這種交易模式，從某種程度上來說，可以認(rèn)為只是原借款合同中借款人發(fā)生變更。

周爭(zhēng)鋒認(rèn)為，現(xiàn)階段各地推行的帶抵押過戶房產(chǎn)交易方式，在交易過程中加入了“贖樓”程序，即需要用買方的按揭貸款償還賣方的抵押貸款。在這一過程中，銀行要依據(jù)買方買房時(shí)的住房貸款政策，審核買方的按揭貸款資料，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家的住房貸款政策，避免大量沒有購房能力的人購買房產(chǎn)，從而引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)人士就此表示，目前各地在“帶押過戶”的落地執(zhí)行中，仍有一定的優(yōu)化空間，尤其是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的把控尤為重要，需避免出現(xiàn)“一房二賣”、抵押權(quán)懸空等問題，以維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

將推動(dòng)二手房成交

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“帶押過戶”的推出，將推動(dòng)二手房成交，進(jìn)一步活躍樓市。同時(shí)，這對(duì)銀行、購房者而言，也是“好處多多”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從各地實(shí)際探索情況看，“帶押過戶”使得二手房的交易成本明顯降低。舉例說明，以100萬元總價(jià)的房子計(jì)算，購房者一般貸款金額約為70萬元。在居住一段時(shí)間之后，房產(chǎn)所有人若考慮賣出，其轉(zhuǎn)讓方式在“帶押過戶”政策實(shí)施之前與之后有著很大的區(qū)別。

如果按照過去的交易模式，購房者需要籌集至少50萬元資金先行還清銀行貸款，才可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照現(xiàn)在的政策，上述50萬元的提前支付成本可以省略，這自然使得二手房的交易明顯加快。

嚴(yán)躍進(jìn)說：“該政策的意義在于，后續(xù)對(duì)于盤活二手房市場(chǎng)、以二手房帶動(dòng)一手房交易等都具有積極的作用。近期各地二手房的交易復(fù)蘇，也有一部分原因和此類政策的推進(jìn)有關(guān)系。所以該政策要繼續(xù)推進(jìn)，也要積極推廣?！?/p>

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，“帶押過戶”解決了二手房交易中的很多痛點(diǎn)。以前是賣家必須先把房貸還清之后才能交易過戶，需籌錢先還房貸。如果是買家先墊付，為確保資金安全需要找擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保，要收擔(dān)保費(fèi)。而在現(xiàn)行制度下，無論是買家全款還是貸款，很多環(huán)節(jié)不復(fù)存在，會(huì)大大提高二手房交易的安全性和效率。

也有人認(rèn)為，“帶押過戶”政策將會(huì)形成多贏局面，對(duì)銀行和購房者來說，均有利而無害。對(duì)銀行來說，在原有機(jī)制下，一旦斷供，銀行只能收房并拍賣，拍賣價(jià)會(huì)被壓得很低，而且還存在流拍風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)購房者而言，“帶押過戶”能夠把損失降到最低。如原購房者因?yàn)榧彝ヘ?cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問題，無法繼續(xù)供樓，可以考慮以市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓，完全不必?fù)?dān)心房子被低價(jià)賤賣而導(dǎo)致價(jià)值打折，甚至變成負(fù)資產(chǎn)。

此外，“帶押過戶”還有可能成為降低房貸利率的工具，即在規(guī)則允許的前提下，賣家可以將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給直系親屬，從而獲得更低的房貸利率。不過，目前允許辦理此類業(yè)務(wù)的城市數(shù)量不多。如南方某特大城市，目前有個(gè)別銀行在辦理“帶押過戶”業(yè)務(wù)時(shí)，只要親屬符合貸款條件，允許直接過戶給直系親屬，從而將之前最高接近6%的房貸利率，直降為目前的4.3%。