2023年對中國房地產(chǎn)行業(yè)來說，必定是不平凡的一年。

回顧2023全年，房地產(chǎn)市場形勢在上下兩個(gè)半年中呈現(xiàn)出不同的運(yùn)行軌跡。上半年，行業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)短暫的“樓市小陽春”后，形勢便出現(xiàn)回落，年中總結(jié)時(shí)，不少行業(yè)評論都以“高開低走”一言以蔽之；下半年，行業(yè)具有明顯的政策激勵(lì)色彩，一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降首付比例降房貸利率”，其他城市的政策出臺(tái)頻率更加頻繁，尺度也更加奔放，樓市整體呈現(xiàn)出震蕩中趨穩(wěn)的走勢。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行持續(xù)走訪、觀察，與諸多專家進(jìn)行了長期探討交流，目擊了購房者們的眾生相，也見證了行業(yè)的時(shí)代性蛻變。

“自救”中的房企：

“請?jiān)俳o我們一點(diǎn)時(shí)間”

從“開發(fā)商違約”“樓盤爛尾”“股債雙殺”到“投資者追債”“業(yè)主維權(quán)”，房企“爆雷”并不是今年才有的新現(xiàn)象，但始終是行業(yè)無法回避的年度關(guān)鍵詞之一。也正是基于這一現(xiàn)實(shí)原因，今年行業(yè)的主流力量聚焦在“保交樓”“房企自救”方向。

一家房企銷售負(fù)責(zé)人在采訪中回憶起年初的“樓市小陽春”時(shí)表示，“那時(shí)我們一度以為行業(yè)復(fù)蘇會(huì)輕輕松松”。

但之后，行業(yè)形勢很快讓這種過于樂觀的想法回到現(xiàn)實(shí)。年中，A股諸多房企因股價(jià)長期走低觸發(fā)“交易類強(qiáng)制退市”條件而被迫退市。房地產(chǎn)板塊整體股價(jià)下跌。

這一現(xiàn)象前后，樓市銷售一度出現(xiàn)萎縮。前述銷售負(fù)責(zé)人曾將這一時(shí)期的訪客登記簿展示給記者看，“售樓部可謂是門可羅雀，經(jīng)常一連幾周無人光顧，每天只安排幾個(gè)人去值班”。

市場銷售遇挫背后，房企也經(jīng)歷了一番低谷求生。

“融資更難了，資金壓力劇增，有的項(xiàng)目困難到一分閑錢都拿不出來?！币患摇氨住狈科蟮墓P(guān)負(fù)責(zé)人談及這一經(jīng)歷時(shí)大倒苦水，“我們想盡各種辦法籌資推進(jìn)樓盤項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程，找遍各種當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)機(jī)構(gòu)尋求融資合作，一個(gè)樓盤一個(gè)樓盤地立項(xiàng)解決‘保交樓’問題?！?/p>

進(jìn)入下半年，行業(yè)終于在多重綜合政策工具的連番發(fā)力下出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。特別是一線城市接連宣告“認(rèn)房不認(rèn)貸”的相關(guān)政策后，樓市銷售端恢復(fù)了一定程度的活力。至今年12月，以一線城市“降首付比例降房貸利率”為標(biāo)志的又一輪新政出臺(tái)，一些熱門樓盤一度開啟“不打烊”的銷售模式。

其間，新一輪以金融支持房企為重要內(nèi)容之一的“25條”（指央行、金融監(jiān)管總局等八部門聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于強(qiáng)化金融支持舉措 助力民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的通知》）出臺(tái)，讓一些經(jīng)歷了“爆雷”的頭部房企迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

前述房企公關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，此前企業(yè)一直忙于解決債務(wù)展期的協(xié)商，“25條”之后，融資進(jìn)程有了轉(zhuǎn)機(jī)。該企業(yè)旗下位于上海的一個(gè)重要項(xiàng)目在此契機(jī)下得到某AMC機(jī)構(gòu)（資產(chǎn)管理公司）的融資合作機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)紓困盤活。

談及“爆雷”問題的解決，該負(fù)責(zé)人坦言：“我們是在與時(shí)間賽跑，從來都沒想過要躺平擺爛，有時(shí)候真想對債權(quán)人和業(yè)主們說一句‘請?jiān)俳o我們一點(diǎn)時(shí)間’?！?/p>

“90后”購房者：

“買房就像是一座圍城”

不論是剛需還是改善性需求，房地產(chǎn)市場從來不缺購房需求方，這是一個(gè)數(shù)量龐大的群體。在這一背景下，房地產(chǎn)市場階段性銷售遇挫的現(xiàn)實(shí)引發(fā)諸多反思，房地產(chǎn)似乎正由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。

“買方市場”的前置設(shè)定下，不少行業(yè)研究慣常以供需基本面情況研判市場走向，卻往往忽略了購房群體的心理因素差異。

以房價(jià)走勢為例，今年以來，多數(shù)城市的新房、二手房市場均出現(xiàn)房價(jià)下跌現(xiàn)象。觀望者中，有觀點(diǎn)認(rèn)為房價(jià)泡沫依然存在，“買房子是用來住的，要考慮性價(jià)比”“等等再看”；也有觀點(diǎn)認(rèn)為“買漲不買跌”，從購置資產(chǎn)的角度而言，持續(xù)跌價(jià)過程中買入依然有“高位接盤”的風(fēng)險(xiǎn)。

已購房者中，有觀點(diǎn)認(rèn)為房價(jià)已跌至匹配經(jīng)濟(jì)承受能力，“房住不炒”“早買早享受”；也有觀點(diǎn)認(rèn)為市場中依然有值得投資的房地產(chǎn)，“好地段、好樓盤就算是跌也不會(huì)跌多少”“說不定還會(huì)漲”。

買房置業(yè)本是傳統(tǒng)觀念，但當(dāng)年輕一代成長為房地產(chǎn)市場的買方時(shí)，購房觀念也在發(fā)生微妙變化。

令人印象深刻的是，一位“90后”已購房者曾在采訪中向記者發(fā)問“你看過錢鐘書的《圍城》嗎？都說婚姻像一座圍城，未婚的想進(jìn)去，已婚的卻想出來，買房何嘗不是如此”。

在“買房置業(yè)”與“不做房奴”之間，年輕一代的市場買方自有其區(qū)別于傳統(tǒng)觀念的權(quán)衡考量。

該購房者坦言“后悔買了房”，“買房就意味著每個(gè)月大部分收入用于償還房貸，房子占據(jù)了生活的最大份額……人生不應(yīng)該與房子綁定在一起，如果當(dāng)初沒買房，現(xiàn)在應(yīng)該自在得多?！?/p>

刷屏提問：

“2024年，房地產(chǎn)會(huì)好起來嗎”

房地產(chǎn)行業(yè)一頭連著金融、地方財(cái)政等核心經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，另一頭連著更為重要的民生。不論從哪個(gè)角度出發(fā)，行業(yè)未來的走向都牽動(dòng)著諸多社會(huì)神經(jīng)元。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在2023—2024中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)上表示，今年以來，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)前高中低后穩(wěn)的態(tài)勢，從數(shù)據(jù)上看，1—11月全國一手房交易量下降，二手房交易上升，一二手房合起來實(shí)現(xiàn)同比正增長，說明住房需求保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)明顯的收縮，而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。房地產(chǎn)業(yè)正處于轉(zhuǎn)型調(diào)整中，需要準(zhǔn)確識(shí)變、科學(xué)應(yīng)變、主動(dòng)求變，把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這一過程中，如何構(gòu)建新的房地產(chǎn)發(fā)展模式，值得全行業(yè)為之深思。

臨近2023年終，不少房地產(chǎn)行業(yè)研究者都在總結(jié)回顧這一年的歷程。在某機(jī)構(gòu)一名網(wǎng)紅研究員的網(wǎng)絡(luò)直播中，網(wǎng)友在彈幕中提問最多的問題就是——“2024年，房地產(chǎn)會(huì)好起來嗎？”

這應(yīng)該是市場諸方共同的心聲。

責(zé)編：楊琳" yanglin@ceweekly.cn

美編：孟凡婷