12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心、國家稅務總局北京市稅務局等五部門聯(lián)合發(fā)布 《關于調整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，調整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%；商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調整，按11月貸款市場報價利率 （LPR） 計算，首套房貸利率最低為4.2%；以及普通住宅認定標準作了寬松化的調整。

這組新政一出即在業(yè)界引發(fā)震動，多位房地產銷售人員第一時間向記者發(fā)送了政策內容和銷售海報，并邀請記者看房簽約。有銷售人員連番更新朋友圈，曬出政策出臺當夜的銷售記錄。新政對房地產市場的激勵作用由此可見一斑。

在此之前，北京的二手房市場已經小“火”了一把。

“認房不認貸”實行了3個月之后，11月北京二手住宅網簽量回升至12545套，實現(xiàn)環(huán)比、同比“雙增長”。這一數據不僅是下半年以來的次高水平，也是近7年以來的同比次高水平，月成交量已經回升至業(yè)內認為的“正常的市場狀態(tài)”。

據《中國經濟周刊》記者走訪調查，這一時期二手房市場活躍度復蘇的背后，賣方主動降低價格，買方以滿足首套房剛需為主，業(yè)內總結為“以價換量”，市場自主調節(jié)成為這一輪二手房市場升溫的主要特征。

“以價換量”也引發(fā)不少業(yè)內人士對于市場上升趨勢能否持續(xù)的擔憂。正值此時，政策工具再度發(fā)力，北京住建委等五部門聯(lián)合出臺政策，在購房首付比例、房貸利率、普通住宅認定標準等方面作出調整優(yōu)化。就此，市場復蘇勢頭又多了一個政策“支點”。

“總價抹零”“爽快成交”

北京的一位房地產中介銷售人員向《中國經濟周刊》記者表示，其所在中介網點11月的二手房業(yè)務量較往常的確好了一些。“往年的十一二月也都是我們年底沖量的時候，今年還趕上了‘認房不認貸’，掛牌房源豐富，價格也下來了；購房者方面，心態(tài)也更貼近實際，不少購買二手房的客戶都是作為‘首套房’購買，比起花里胡哨的期房炒作，二手房的價格對于剛需更有吸引力。”

上一次二手房交易量月環(huán)比上漲出現(xiàn)在今年9月，當時恰值“認房不認貸”政策出爐，利好背景之下，當月二手住宅網簽量為14262套，環(huán)比8月增長30.13%。但與上一次的漲勢不同，11月的二手房交易量增長具有明顯的市場自主調節(jié)特征，不少掛牌房源價格主動下調以促成最終成交，這被業(yè)界稱作“以價換量”。

“以價換量”的說法在前述銷售人員口中得到證實?！半m然每個小區(qū)都有個均價水平線，但二手房的掛牌價受業(yè)主‘心理定價’影響很大，有的人覺得自己的房子不愁賣就掛高價，有的人急著用錢就會狠降一波，痛快成交?！痹撲N售人員說，“有的房子掛了都一年多了，前后不少人來看，業(yè)主（在價格上）不松口，臨近年底我們也會根據市場行情建議他低一些出手，購房者其實很吃這一套的（指降價）。有房源在總價上抹了零頭，買賣雙方就爽快成交?！?/p>

據安居客北京二手房價監(jiān)測數據顯示，今年9月之后，二手房均價由漲轉跌，9月的價格水平為60178元/平方米，10月為59139元/平方米，11月為59105元/平方米，最近的監(jiān)測數據為12月10日的58451元/平方米，其中跌幅最大的是大興區(qū)，跌幅為2.67%；與之對應的是，東城區(qū)的房價上漲2.81%。

前述銷售人員表示，影響二手房的價格因素較為復雜，特別是一些價格變動較為極端的情況，很難用市場行情一言以蔽之?！坝械纳狭四甏亩址吭缫巡皇恰帧?，其中可能已經轉手很多次了，現(xiàn)任業(yè)主如果是‘高位接盤’，自然不愿意輕易降價；有的房源可能是業(yè)主十幾年前購置，以當下的行情算，溢價很高，比別人多降一點方便出手，自己也能接受?！?/p>

“當然，那些地段好的房源行情依然很剛，現(xiàn)在漲價也不愁賣，但總價高風險高，普通購房者要多考慮一下自身經濟實力?！痹撲N售人員補充說。

當記者表達出購房意愿時，該銷售人員向記者推銷道：“現(xiàn)在的房價已經是谷底了，年底買房其實比‘金九銀十’更實惠，如果有看上的房子，價格上還能再往下談一談?！?/p>

市場復蘇態(tài)勢消化了部分二手房掛牌庫存

回到數據層面，成交量上升的同時，二手房掛牌量也出現(xiàn)回落。據鏈家網收錄的掛牌二手房源數量顯示，12月10日，該網站掛牌二手房數量降至約14.24萬套，而在11月初，這一數據接近17萬套。

就供需基本面的情況，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《中國經濟周刊》記者分析表示，二手房掛牌量較多的原因之一在于此前“認房不認貸”下賣房來獲得首套房資格的操作比較多，房源方面總體還是以購房者可接受可承受為主。

今年上半年，二手房市場經歷了一番“過山車”式的大幅波動，進入下半年則表現(xiàn)較為穩(wěn)定。綜合今年下半年以來的北京二手房市場表現(xiàn)，二手住宅網簽的月度數據從7月以后基本可以保持在1萬套以上，11月網簽12545套，環(huán)比增長17.8%，同比增長16.7%。這一數據為今年下半年次高，僅次于9月份的14262套；同比為近7年來的次高，僅次于2020年11月的17268套。

另外，以季度為周期，今年第三季度、第四季度前兩個月都能各自保持遞增態(tài)勢；而去年下半年，二手住宅網簽的月度數據變化表現(xiàn)為高開低走，去年第四季度更是出現(xiàn)連續(xù)遞減的情況。

業(yè)內觀點認為，北京的二手房月成交量在1.2萬套到1.7萬套之間屬于比較正常的市場狀態(tài)，火熱的基礎線是單月成交1.5萬套。因而，11月超1.2萬套的網簽成交量，說明二手房市場的流通性已回歸至正常區(qū)間，未來如能繼續(xù)保持增長態(tài)勢，有望逼近“火熱”。

嚴躍進分析表示，當前二手房交易數據表現(xiàn)充分說明，一線城市交易活躍、動力足，此前的政策效應積極顯現(xiàn)，房地產市場有企穩(wěn)的跡象。此次二手房成交量拉升，說明政策效應正在逐漸釋放。一線城市購房利好政策接連出臺，賣方也降低了姿態(tài)，掛牌價、意向價和實際交易價都出現(xiàn)了下調，議價空間增大，進一步降低了接盤方的購房成本。

政策工具再度發(fā)力，未來可期

細溯源頭，此番市場回暖情況與3個月前出臺的“認房不認貸”政策有關?！罢J房不認貸”政策較大程度上便利了居民住房“以舊換新”，激活了改善性住房需求，不少人正是因此有了“掛舊房買新房”的行動，大量房源涌入二手房市場，房價不免出現(xiàn)下滑。

有論調認為，當前的復蘇勢頭是二手房“以價換量”換來的，房價不可能無限制下探，這種回升很難持續(xù)。要消除市場的憂慮情緒，此時政策工具再發(fā)力“添一把火”就顯得十分必要。

12月14日的新政在購房首付比例、房貸利率、普通住宅認定標準等方面作出調整優(yōu)化，這讓市場復蘇勢頭又多了一個政策“支點”。

北京金訴律師事務所主任王玉臣是一名專業(yè)房產律師，他在接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示，本輪新政對二手房交易會產生比較積極的影響。首先，在降低首付比例的同時又延長貸款年限，不僅會降低購房門檻，還可以降低每月還貸的成本，鼓勵剛需和改善需求的購房人買房。其次，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也降低了，也從房貸上降低了購房人購房貸款的成本。此外，新政還調整了普宅的認定標準，調整后，北京市普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值稅優(yōu)惠政策。新政可以從一定程度上有效激發(fā)二手房市場活力，尤其是在短期內可能成效比較明顯，長期還要看后續(xù)市場反應。

對購房者降門檻、降負擔，是否能止住二手房價下跌的趨勢？對此，王玉臣認為，能否止住房價下跌趨勢現(xiàn)在還不太好說，新政固然好，但是老百姓的購買力以及對樓市的信心等也對房價的變化有著直接或間接的影響。對于難賣的房源，新政應該能從一定程度上推進“去化”進程，但是究竟影響有多大，還需要時間來驗證。

對于即將到來的市場變化，嚴躍進認為，市場在年底確實存在一波購房需求，對于二手房的消化能力有所增強，且各類二手房的銀行貸款政策友好，中介營銷節(jié)奏也加快，更加利好高總價房源的去化。同時，交易活躍也為明年新房認購提供了比較充裕的資金，利好新房市場活躍。

責編：郭霽瑤" guojiyao@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭