周熹霖　李春龍

摘要：隨著城市化進程的不斷加快，我國建立了一套較為完整的不動產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展干預政策，不動產(chǎn)測量工作因此得到快速發(fā)展。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，不動產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)模逐漸擴大，這就更要求相關部門對其加強監(jiān)管，以確保不動產(chǎn)政策的有效性?；诖?，有關不動產(chǎn)測量工作需要保證測量數(shù)據(jù)的準確性和質量，提升測量效率，這樣才能從根源上確保不動產(chǎn)政策有效施行。

關鍵詞：測繪工程技術；不動產(chǎn)；測量

一、前言

不動產(chǎn)是非常重要的資產(chǎn)，隨著我國對不動產(chǎn)法律法規(guī)的不斷完善，不動產(chǎn)自身價值的不斷提升，不動產(chǎn)測量工作的重要性不言而喻。目前，城市建設、植樹造林、修建基礎設施等都離不開不動產(chǎn)測量，而保證不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)的精確性和可靠性是確保不動產(chǎn)測量質量的重要因素。對不動產(chǎn)進行測量的目的是獲得并展示不動產(chǎn)相關信息，明確其價值，這樣才能更好地對其利用，為社會建設作出更大的貢獻。而要提升不動產(chǎn)測量質量，就需要加強不動產(chǎn)測繪技術的研究創(chuàng)新，優(yōu)化測量方法，使用更先進的設備，這樣才能持續(xù)有效地推動我國不動產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、不動產(chǎn)測量概述

不動產(chǎn)測量是我國土地資源管理規(guī)劃中極為常用的方法，不動產(chǎn)測量是測繪學科中非常重要的組成部分，其測繪結果有著法律效力。目前，不動產(chǎn)測繪技術發(fā)展以不動產(chǎn)調查為基礎，通過現(xiàn)代測繪技術對不動產(chǎn)的面積、位置進行統(tǒng)計分析和規(guī)劃，并了解其屬性，最終形成具體的圖像數(shù)據(jù)信息給城市規(guī)劃管理者提供有效的依據(jù)，提升工作效率和質量，保證規(guī)劃具有極高的合理性。在城市規(guī)模不斷擴大、人口不斷增多，大量居民需要購置房產(chǎn)的背景下，不動產(chǎn)測量顯得更為重要。由于不動產(chǎn)測量信息與產(chǎn)權價值有著密不可分的關系，這使得不動產(chǎn)測量信息與居民利益直接掛鉤。因此，提升不動產(chǎn)測量的質量，也就是保證居民合法利益不會受到侵害，保證社會穩(wěn)定快速發(fā)展。

不動產(chǎn)指的是具有權屬性質的土地及上面建筑物的總稱，其與地籍有著非常緊密的聯(lián)系，所以不動產(chǎn)測繪也被稱為地籍測繪。地籍有著獨特的功能和特點，按照特點可以分為初始地籍和日常地籍。地籍測繪現(xiàn)在較為常用的方法有地籍控制測量、界址點測量和地籍圖測繪。房產(chǎn)圖測繪一般按照管理需求劃分為房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分宗平面圖和房產(chǎn)分戶平面圖。隨著科技的快速發(fā)展，目前大量的信息化技術被應用到測繪之中，這對于不動產(chǎn)測量產(chǎn)生了巨大的幫助，通過對各項數(shù)據(jù)信息進行采集整理分析，就能更好地為土地勘測、城市規(guī)劃、建筑施工提供幫助，這不僅能提高不動產(chǎn)測量的效率，還能極大地節(jié)約成本，促進不動產(chǎn)測量行業(yè)的發(fā)展[1]。

三、不動產(chǎn)測量的重要性

不動產(chǎn)測量的主要目的是給不動產(chǎn)使用者、管理人員、開發(fā)建設者等提供足夠的科學管理數(shù)據(jù)，其數(shù)據(jù)本身具有法律意義，通過數(shù)據(jù)就能對不動產(chǎn)產(chǎn)權信息進行證明，是一種有效的法律憑證。通過對不動產(chǎn)進行測量，各行業(yè)管理人員能了解不動產(chǎn)的地理位置、空間數(shù)據(jù)、面積等，為不動產(chǎn)登記、開發(fā)等工作提供依據(jù)（如圖1）。因此，不動產(chǎn)測量對于城市建設管理、基礎建設管理等有著較強的重要性，是建設規(guī)劃的基礎。

同時，不動產(chǎn)測量所獲得的結果由于具有法律效力，因此相關部門在進行測量后都會將結果進行存檔，并在出現(xiàn)產(chǎn)權糾紛時將其作為證據(jù)，為案件的解決提供幫助。所以，保證不動產(chǎn)測量結果的精準性和可靠性對于社會各界都有著較大的影響，只有在不動產(chǎn)測量中積極地應用先進的測繪技術，才能為各方提供有力的保障。

四、不動產(chǎn)測量的特點

（一）具有權威性

不動產(chǎn)測量結果由于具有一定的法律效力，因此不動產(chǎn)測量有著一定的權威性，這就要求在測量的過程中，相關人員必須嚴格遵守國家相關的法律法規(guī)和程序來進行測量，測量的工具也一定要滿足要求，同時相關技術也應符合我國測量要求，并依靠專業(yè)的技術人員來進行測量，這樣才能保證測量結果的可靠性和精確性，并確保在測量時沒有出現(xiàn)違反相關法律法規(guī)的情況。

在測量完成后，測量單位要將不動產(chǎn)測量結果作為不動產(chǎn)的檔案進行保存，并送交相關部門保管審核。在進行不動產(chǎn)測量之前，測量部門還需要提前制定測量計劃和測量方案并送交相關部門審批。一旦審批通過，測量計劃和測量方案就不能再隨意修改，必須按原計劃進行，如果出現(xiàn)較大問題必須進行修改，也要先向相關部門提交申請，并制定修改后的方案和計劃送交審批，隨后才能繼續(xù)測量，這樣才能保證不動產(chǎn)測量具有較強的權威性。

（二）不動產(chǎn)測量比例尺和對象不同

一般，不動產(chǎn)測量的區(qū)域都較大，甚至可能是一整個城市或是整個片區(qū)，這就使得測繪圖紙需要表達出較多的內容，并且范圍也非常廣。由于區(qū)域較大，不動產(chǎn)測繪圖所使用的比例尺一般都會比普通圖紙大很多，因為區(qū)域的大小存在差異，比例尺的選擇也會存在一定的差異。

由于不動產(chǎn)測量是為了幫助相關人員對不動產(chǎn)的位置、數(shù)量、屬性、用途等方面進行了解，因此不動產(chǎn)測量相較于普通的地形測量有著明顯的對象差異。

（三）不動產(chǎn)測量使用的技術存在差異

由于不動產(chǎn)測量有著獨屬于自身的特點，可能還要兼顧土地測量和房屋測量，對測量人員的技術要求相較于地形測量人員會更高，因此在進行不動產(chǎn)測量時，需要聘請有著相關資質的專業(yè)人員，這樣才能保證測量人員對于技術和理論知識有著良好的認識和應用能力。

五、不動產(chǎn)測量存在的問題

（一）組織工作不力

由于不動產(chǎn)測量對于數(shù)據(jù)質量要求比較高，這就使得整個工作具有較強的復雜性，對于工作人員的專業(yè)知識要求較高，并且在進行不動產(chǎn)測量之前，還需要測量單位合理地對實際情況進行分析，制定出科學合理的計劃，并對各程序細節(jié)進行合理安排，確保整個測量工作有序進行。

目前，部分測量單位在進行不動產(chǎn)測量時會出現(xiàn)沒有進行科學規(guī)劃、組織不力的問題，這首先導致組織方案存在嚴重的不合理情況，在實際工作開展時，組織方案、測量方案與實際情況出現(xiàn)了嚴重的不匹配，測量單位就難以開展工作，從而影響正常的測量。

由于組織方案存在問題，還會出現(xiàn)嚴重的組織不力情況，在工作中出現(xiàn)人力資源配置不合理、部分重點區(qū)域人力資源不足的情況，使得測量效率和質量降低，最終影響整個測量工作的質量和完成速度。部分測量單位在測量時沒有制定明確的規(guī)章制度，在進行工作時沒有劃分工作內容和責任，這使得工作人員缺乏工作熱情，有關部門難以對工作人員的實際工作進行制約，使得測量質量下降，甚至可能出現(xiàn)測量數(shù)據(jù)錯誤、相互推卸責任的情況。

（二）數(shù)據(jù)統(tǒng)計精準性較差

目前的不動產(chǎn)測量工作中還存在一定的數(shù)據(jù)測量問題。由于數(shù)據(jù)劃分概念并沒有完全明確，這就導致在實際的測量工作中，一些工作人員使用的數(shù)據(jù)測量概念存在一定的差異，導致在實際工作中出現(xiàn)數(shù)據(jù)相互混淆，從而降低數(shù)據(jù)的精準性和質量。數(shù)據(jù)的精準性一旦存在問題，就會進一步影響后續(xù)的測量工作，如，在測量房屋高度時，某工作人員使用的是凈高，但另一名工作人員使用的是層高，這導致房屋高度數(shù)據(jù)存在差異，在后續(xù)的測量工作中，房屋的實際使用空間計算也會出現(xiàn)誤差。

一些客觀因素也會對數(shù)據(jù)精準性產(chǎn)生影響，例如在安設一些測量設備時，由于墻體的厚度不同也會造成一定的誤差。同時，由于建筑存在公攤面積，而不同房地產(chǎn)企業(yè)對于公攤面積的計算方式也各不相同，一旦測量單位沒有對情況進行了解，也可能會因為計算方式錯誤導致測量數(shù)據(jù)出現(xiàn)錯誤。因此，在進行測量時，相關單位不僅要使用先進的測量技術和測量儀器，更是要對實際情況進行深入地了解，這樣才能確保數(shù)據(jù)的精確性和有效性[2]。

六、測繪工程技術在不動產(chǎn)測量的實施分析

（一）數(shù)字攝影測量技術的應用

目前，大量先進的測繪技術被應用到了不動產(chǎn)測量中，具有代表性的就是數(shù)字攝影測量技術。該技術最早被應用于航空航天領域中，通過高分辨率，高靈敏度、高光譜識別度的攝影設備來對需要測量的區(qū)域進行拍照和測量，該方法具有極高的智能化，工作人員只需要根據(jù)實際的測量需求確定測量方式，就可以開始進行人工遙控測量，隨后就可以在系統(tǒng)之中獲得數(shù)據(jù)。

由于該系統(tǒng)有著極高的智能化和靈活性，因此在進行測量時，工作人員可以依照不同的工作需求對測量的工作目標進行靈活設定，這極大降低了工作成本，提升了工作效率，并且由于數(shù)據(jù)通過計算機運算直接得出，也極大地保證了數(shù)據(jù)的準確性，將人工計算的誤差降低到了最低點。

該系統(tǒng)使用遙控衛(wèi)星對區(qū)域進行測量，還具有較強的動態(tài)性，可以長時間對某一個區(qū)域進行監(jiān)測，讓工作人員能更及時地獲取該區(qū)域的數(shù)據(jù)，對不動產(chǎn)和國土資源發(fā)生的變化更加了解，為數(shù)據(jù)應用提供更好的幫助。

（二）3S技術的應用

3S技術分別是RS技術、GIS技術和GPS技術，三種技術有著一定的關聯(lián)性，但是在特點上又各有千秋。

RS技術一般被利用在土地利用率監(jiān)測上，工作人員會通過遙感測量的方式對需要測量的區(qū)域拍照，并獲取相應的數(shù)據(jù)信息。隨后工作人員會將圖片以及數(shù)據(jù)信息匯總到計算機系統(tǒng)中，通過計算機系統(tǒng)對信息和圖片進行處理，讓信息和圖片具有更高的可辨識度和可利用性，工作人員還可以依靠該系統(tǒng)對被測量區(qū)域進行周期性的監(jiān)測，找到土地利用變化規(guī)律，并計算出相應的結果，得出更為準確的結論。

GPS技術與RS技術較為類似，但其操作更加便捷，并且還有定位精度高、可以全天候作業(yè)的優(yōu)點，在對不動產(chǎn)進行測量時，GPS技術主要被利用在對土地進行勘測的方面，工作人員可以通過多相正交變換的方式來完成數(shù)字變頻，達到測量的目的。

GIS技術一般被用于已經(jīng)完成了RS和GPS的工作之后，該技術是要工作人員對相關數(shù)據(jù)庫進行搭建，通過數(shù)據(jù)庫來對測量數(shù)據(jù)進行整理匯總分析，讓測量記錄變得更加完善。同時，數(shù)據(jù)庫還能方便工作人員對數(shù)據(jù)屬性進行分析，并對數(shù)據(jù)進行應用，提升不動產(chǎn)測量工作的效率和質量[3]。

（三）數(shù)字化掃描技術的應用

在對不動產(chǎn)進行測量時，使用數(shù)字化掃描技術能更好地對地形地貌進行勘測，同時也能非常好地適應建筑的掃描勘測。通過掃描，工作人員能較好地了解建筑設計情況和土地資源狀態(tài)，并提升信息資源整合的有效率，為建立不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫提供較為可靠的數(shù)據(jù)。通過該系統(tǒng)的支持，工作人員也能更好地把握整體測量進度，讓整體測量較為高效、準確。

利用該系統(tǒng)對區(qū)域進行掃描后，就能生成相關數(shù)據(jù)，這些圖像數(shù)據(jù)能讓工作人員對區(qū)域情況進行詳細地了解，但在掃描時，依然可能出現(xiàn)一些問題，因此，這要求工作人員熟練地掌握掃描技術，這樣才能保證掃描的準確性。

基于數(shù)字化掃描技術的不動產(chǎn)測量能夠讓工作人員更好地對實際設計中的路線分布和整體布局進行了解，提升不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)的可信度。這對于不動產(chǎn)測量之后的工作有著至關重要的作用，極大地保證了不動產(chǎn)測量的效果[4]。

（四）RTK定位技術的應用

RTK定位技術也是被廣泛應用在不動產(chǎn)測量中的技術，通過RTK技術的加持，測量單位能得到更加準確的測量數(shù)據(jù)，這種技術還有著極高的操作便捷性和自動化優(yōu)勢，極大地節(jié)約了人力資源和工作時間，提升了工作效率。該技術也能實現(xiàn)對區(qū)域信息的實時監(jiān)控分析，確保數(shù)據(jù)變化不會對測量結果造成嚴重的影響，高度自動化、智能化的系統(tǒng)也盡可能降低了人為誤差率，保證了數(shù)據(jù)的進度。

相較于傳統(tǒng)的測量方法，該方法受環(huán)境影響較小，進行勘測時幾乎不會對周邊環(huán)境和居民生活造成影響。而傳統(tǒng)的測量方法可能需要進入居民樓中對各類數(shù)據(jù)進行勘測，不僅會對居民正常生活造成困擾，也會極大提升工作量和工作難度。

（五）三維激光掃描技術的應用

該技術是使用激光對區(qū)域內的不動產(chǎn)進行掃描，隨后生成數(shù)字信息，再通過系統(tǒng)將這些信息轉變?yōu)閿?shù)據(jù)的方法。該技術相比于傳統(tǒng)測量技術有著極高的準確性，能極大地提升工作效率。該技術還有操作便捷、適用性強的優(yōu)點，能較好地適應各類復雜地形，在對復雜地貌進行勘測時，多數(shù)會采用該技術。

該技術在使用之前，工作人員首先要對周邊環(huán)境的地貌進行監(jiān)測，隨后再利用三維掃描技術和定位系統(tǒng)來收集數(shù)據(jù)，從而形成完整的數(shù)據(jù)測量網(wǎng)。在收集所有數(shù)據(jù)后，工作人員就能利用系統(tǒng)將這些數(shù)據(jù)進行建模，隨后對區(qū)域進行精準測量，并利用專業(yè)的繪圖軟件形成三維立體空間，確保工作效率和質量。

該技術同樣也會使用到GPS技術，GPS技術會首先對需要測量的區(qū)域進行靜態(tài)觀測和定位，工作人員對三等控制網(wǎng)進行布設，并通過碎步測量的方式來構建基本模型從而獲取初步的數(shù)據(jù)。隨后工作人員就可以在模型的輔助下對各類數(shù)據(jù)進行測量和完善。

（六）坐標解析法

在對不動產(chǎn)面積進行測量時，目前還出現(xiàn)了全新的坐標解析法，該方法主要被應用在房屋用地規(guī)劃面積、公攤面積、房屋建筑面積等計算測量中。該方法對于房屋面積計算較為精確，能較好地對房屋用地測量糾紛事件進行預防和提供證據(jù)。由于具有較好的測量準確性，該方法還能幫助相關部門更好地建立起不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息檔案，讓相關部門能更好地對不動產(chǎn)情況進行監(jiān)控，當出現(xiàn)不動產(chǎn)糾紛案件時，為判罰提供有力的依據(jù)。

該方法首先要在結合界址點上確定坐標，隨后對不動產(chǎn)實施方差測量，這樣就能有效保證數(shù)據(jù)測量精準度，這種方法能極大地減少測量誤差，提高數(shù)據(jù)準確性[5]。

（七）地理信息系統(tǒng)技術的應用

工作人員在對地理信息系統(tǒng)技術進行應用之前，首先要掌握全球地理學和全球地圖學以及各類遙測計算機信息科學，隨后就能通過對各類不動產(chǎn)相關數(shù)據(jù)的收集、整理、存儲、分析來自動生成各種信息地理登記信息，而這些信息能進一步整合，并構建出不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。

通過地理信息系統(tǒng)技術，工作人員能在計算機中將不動產(chǎn)三維圖像化，隨后就能通過遙感技術的三維圖像進一步對數(shù)據(jù)進行完善。通過三維立體圖像設計、動畫顯示技術等現(xiàn)代化科技手段，工作人員能在計算機內將整個區(qū)域的全貌以三維建模的方式呈現(xiàn)出來，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)信息的測量，并進一步完善不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫。

由于信息直接出現(xiàn)在計算機數(shù)據(jù)庫中，還能實現(xiàn)數(shù)據(jù)庫的實時統(tǒng)一采集管理，計算機也能更好地對數(shù)據(jù)進行分類處理，確保數(shù)據(jù)使用的便捷性，確保了數(shù)據(jù)安全。

（八）傾斜攝影技術

近些年在國際測繪領域中出現(xiàn)了全新的傾斜攝影技術，該技術能對原有的攝影測量技術進行補充，彌補原有技術的局限性。該技術配備了多個傳感器，并增加了多個角度的攝像頭，保證所采集到的影像更具有直觀性和真實性。

在進行測量前，工作人員首先要在無人機上安裝傾斜影像機，通過無人機獲取需要測量區(qū)域的地貌數(shù)據(jù)，并為后續(xù)的地籍測圖工作奠定基礎。傾斜攝影技術能極大地減少工作量，降低人工成本，提高工作效率[6]。

七、結語

不動產(chǎn)測量對于我國城市發(fā)展、社會進步有著重要的影響，精確的不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)能保障相關人員的利益，減少糾紛出現(xiàn)的概率，同時也能更好地解決糾紛，并且還能讓城市管理人員更好地對城市區(qū)域進行規(guī)劃，構建出更合理的現(xiàn)代化城市。但要保證不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)具有極高的權威性、可靠性、有效性和準確性，就需要不斷提高測量水平，而傳統(tǒng)的地貌測量技術與不動產(chǎn)測量技術有著一定的差異，這就使得將傳統(tǒng)測量技術應用到不動產(chǎn)測量中有著一定的難度，因此，專業(yè)技術人員必須對測量技術進行創(chuàng)新，并融入各類先進的智能化手段，通過這種方式來提高測量技術的應用水平。在對不動產(chǎn)進行測量時，相關工作人員還要加強管理，這樣才能高質量地完成測量工作，并保證數(shù)據(jù)質量和工作效率。

參考文獻

[1]劉艷亮，王斌，朱業(yè)來.測繪工程技術在不動產(chǎn)測量中的實踐應用分析[J].門窗， 2022（16）：235-237.

[2]黃秋華.探討測繪工程技術在不動產(chǎn)測量中的實踐應用分析[J].中國科技期刊數(shù)據(jù)庫工業(yè)A，2023（04）：5-7.

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[4]陳建濤.試究測繪工程技術在不動產(chǎn)測量中的實踐應用[J].建筑工程技術與設計，2018（20）：579.

[5]敖繼斌．無人機航測技術在不動產(chǎn)權籍調查測繪中的應用[J]．中國科技投資，2020（26）：29-30+34．

[6]余輝.淺析不動產(chǎn)測量中測繪工程技術的應用[J].地礦測繪，2021，4（03）：19-20.

作者單位：重慶市勘測院

責任編輯：尚丹