鄺嘉明

摘?要：在如今房地產(chǎn)行業(yè)日趨火熱的發(fā)展前景和氛圍之下，企業(yè)要增強(qiáng)自身管理能力，通過管理項(xiàng)目成本而進(jìn)一步提高企業(yè)效益是一條非?？尚械耐緩?。在管理房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，材料采購管理環(huán)節(jié)是最能影響項(xiàng)目成本的核心因素，同時(shí)科學(xué)合理的采購也能夠確保整體項(xiàng)目的有序推進(jìn)和最終驗(yàn)收。為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)項(xiàng)目采購管理環(huán)節(jié)的策略。本篇文章基于整個(gè)采購流程進(jìn)行細(xì)節(jié)分析，針對(duì)每一環(huán)節(jié)提出針對(duì)性地改進(jìn)意見，希望能夠?qū)Ξ?dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；材料采購管理；改進(jìn)；優(yōu)化

中圖分類號(hào)：F23?????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.07.043

0?引言

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，企業(yè)想要在競爭之下存活下來，并不斷獲得企業(yè)發(fā)展，需要進(jìn)一步提高企業(yè)在市場當(dāng)中的核心競爭力，對(duì)于項(xiàng)目采購管理進(jìn)行不斷的優(yōu)化和改進(jìn)，以此實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)更加長遠(yuǎn)的發(fā)展。

一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的采購不僅是在實(shí)際的物資采購過程中，而且是在采購過程中它包括采購方法的結(jié)構(gòu)、采購計(jì)劃的定義、采購流程的制定、材料分類和交付企業(yè)管理等諸多內(nèi)容構(gòu)成了一個(gè)完整的物資采購體系，此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目直接來自政策、市場、地方經(jīng)濟(jì)政策等因素。所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購都應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際情況和特點(diǎn)進(jìn)行。在市場競爭日益激烈的背景下，房地產(chǎn)公司必須不斷改進(jìn)和優(yōu)化項(xiàng)目管理，為了在激烈的市場競爭中占有一席之地，實(shí)現(xiàn)更長遠(yuǎn)的發(fā)展，下面就如何改進(jìn)和優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的物資采購管理進(jìn)行一系列探討。

1?采購管理概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目的材料采購環(huán)節(jié)不僅僅是材料的買賣，還包括在前期采購模式的構(gòu)思、采購計(jì)劃的確定、具體材料分類、采購整個(gè)流程的梳理以及選擇供應(yīng)商等，這些均屬于項(xiàng)目材料采購內(nèi)容。不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目勢必會(huì)受到當(dāng)?shù)匾蛩氐挠绊?，例如地區(qū)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)卣咭笠约爱?dāng)?shù)夭牧鲜袌霏h(huán)境等，每一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都因此而具有一定的特點(diǎn)，從材料供應(yīng)鏈的管理來看，材料采購環(huán)節(jié)應(yīng)該要遵循這些特點(diǎn)和各自的要求進(jìn)行材料采購，并不是簡單的套用其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的采購模式。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，該企業(yè)也需要從各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)一步壓縮項(xiàng)目成本，提高利潤空間，應(yīng)該要對(duì)于項(xiàng)目材料采購環(huán)節(jié)進(jìn)行不斷的優(yōu)化工作，一方面能夠促進(jìn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目管理的控制水平，另一方面也能夠有效達(dá)到提升企業(yè)效益的目的，增強(qiáng)企業(yè)在今后市場競爭當(dāng)中的綜合競爭力。

2?采購管理需遵循的原則

遵循一定的標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行采購，才能夠確保整個(gè)采購過程是符合標(biāo)準(zhǔn)的，也能夠在一定的成本預(yù)算之內(nèi)完成采購。

第一項(xiàng)原則即是適價(jià)原則。對(duì)于材料采購而言，價(jià)格永遠(yuǎn)是采購過程中的焦點(diǎn)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層最關(guān)心的即是利用多少資金能夠完成采購，在采購過程中能夠如何節(jié)約成本支出，所以采購人員會(huì)因此而將較多的精力放在與供應(yīng)商的價(jià)格商談上。材料價(jià)格是會(huì)受其他因素影響而在一定范圍內(nèi)波動(dòng)的，例如材料的品種、是否長期保持供貨關(guān)系、購買量和市場目前的供求等。若是采購人員本身對(duì)于市場價(jià)格波動(dòng)不甚熟悉，對(duì)于材料種類不甚了解，則很有可能讓供應(yīng)商在報(bào)價(jià)時(shí)抓住漏洞。一般為了獲得最具有性價(jià)比的材料供應(yīng)價(jià)格，采購人員首先會(huì)從多渠道獲得同一種材料的報(bào)價(jià)，然后挑選其中合適的供應(yīng)商進(jìn)行價(jià)格對(duì)比，最后與選定的供應(yīng)商進(jìn)行價(jià)格商議，希望能夠進(jìn)一步壓縮供應(yīng)價(jià)格。

第二項(xiàng)原則即是適質(zhì)原則。對(duì)于房地產(chǎn)建筑而言，質(zhì)量是最為重要的，一定要在確保建筑質(zhì)量的前提之下進(jìn)一步壓縮成本，切記不能因?yàn)橄拗瞥杀局С龆鴮?dǎo)致質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。若是材料質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際施工過程中會(huì)造成材料浪費(fèi)，后續(xù)也需要花費(fèi)大量精力和時(shí)間去購置符合標(biāo)準(zhǔn)的材料，施工質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)線返工，降低生產(chǎn)效率，甚至?xí)七t原定的完工日期，不能夠按時(shí)向顧客有所交代，降低顧客對(duì)于企業(yè)的信任度。

第三項(xiàng)原則即是適時(shí)原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序完工，一定要建立在各個(gè)環(huán)節(jié)都能夠有序推進(jìn)的基礎(chǔ)上。材料的適時(shí)采買能夠確保企業(yè)施工按照原定計(jì)劃進(jìn)行，否則可能會(huì)造成內(nèi)部混亂，出現(xiàn)由于缺乏材料而停工等待的狀況。但若是建筑材料提前購買，囤積過多會(huì)占用倉庫場地，積壓大量的資金，導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)阻礙。所以采購人員一定嚴(yán)格按照計(jì)劃安排采購時(shí)間，與供應(yīng)商商定確切的供貨時(shí)間，這對(duì)于企業(yè)而言是非常重要的。

3?采購管理現(xiàn)狀

根據(jù)有關(guān)人員對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采購環(huán)節(jié)的調(diào)查和分析來看，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行材料采購時(shí)都存在各種各樣的問題，且這些問題分析起來包含著一定的共性。這些實(shí)際存在的問題和弊端若是不能夠盡快解決，會(huì)給該企業(yè)應(yīng)得的利潤造成較大損失，嚴(yán)重阻礙企業(yè)的發(fā)展。

首先，通常在采購流程環(huán)節(jié)不具有很強(qiáng)的計(jì)劃性，招標(biāo)采購比例較少，對(duì)于供貨商的篩選不夠全面、科學(xué)，沒有固定的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商。在進(jìn)行采購時(shí)，由于材料種類頗多，且采購人員的專業(yè)水平不夠，由此而受使采購受到限制，導(dǎo)致最終采購出現(xiàn)質(zhì)量和成本問題。材料采購市場在動(dòng)態(tài)發(fā)展的過程中也容易由于標(biāo)準(zhǔn)不明和分類不夠清晰而導(dǎo)致錯(cuò)誤采購的問題出現(xiàn)。就采購流程方面而言，主要問題在于采購管理工作不具備應(yīng)有的計(jì)劃性，隨意采用招標(biāo)采購的方式，在選擇供應(yīng)商之時(shí)，并不具備全面固定的篩選模式。在采購模式上，由于物資品種較多，專業(yè)人才嚴(yán)重缺乏，目前的采購模式不完善，物資信息無法有效傳遞，質(zhì)量問題嚴(yán)重，另外，在供應(yīng)商管理中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的材料種類較多，供應(yīng)商數(shù)量較多，材料分類不明確，不同物料的采購標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異，市場始終處于動(dòng)態(tài)變化中，導(dǎo)致供應(yīng)商管理相對(duì)混亂。

其次，在材料采購過程中不能實(shí)現(xiàn)采購信息共享，采購成本也相對(duì)較高。材料采購是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作，它需要采購方、供應(yīng)方以及材料管理人員等環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)配合，共同處理采購信息，但是據(jù)相關(guān)的調(diào)查顯示，目前很多企業(yè)的材料采購信息不能實(shí)現(xiàn)共享。雖然企業(yè)多個(gè)施工環(huán)節(jié)使用材料標(biāo)準(zhǔn)相同，但是因?yàn)椴荒軐?shí)現(xiàn)信息共享，企業(yè)往往會(huì)小規(guī)模采購材料，不能對(duì)材料進(jìn)行大規(guī)模的統(tǒng)一管理和采購。另外，因?yàn)椴牧鲜袌鰞r(jià)格變動(dòng)頻繁，再加上采購人員對(duì)材料市場把控不全面，經(jīng)常存在高價(jià)采購的現(xiàn)象。

最后，房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工中經(jīng)常受到天氣因素、政策因素以及周邊環(huán)境等因素調(diào)整施工計(jì)劃，進(jìn)而變更施工工程量、施工周期和施工順序等，這就需要材料采購方案作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但是當(dāng)前很多企業(yè)并沒有充分考慮和預(yù)見房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題，一旦出現(xiàn)問題不能在合同中有所體現(xiàn)和采取措施預(yù)防，從而為房地產(chǎn)企業(yè)埋下了安全隱患。并且在進(jìn)行材料采購過程中，很多采購人員并沒有嚴(yán)格落實(shí)材料采購管理制度，在對(duì)合同的鑒定以及材料質(zhì)量驗(yàn)收等方面做的不到位，這就很容易使不符合項(xiàng)目建設(shè)的劣質(zhì)材料進(jìn)入施工現(xiàn)場，不僅不能夠保障房地產(chǎn)項(xiàng)目安全，而且很容易延長施工周期，造成返工現(xiàn)象出現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采購問題一直制約著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，面對(duì)當(dāng)前材料采購現(xiàn)狀，進(jìn)行項(xiàng)目材料采購管理優(yōu)化已經(jīng)刻不容緩。

4?采購管理優(yōu)化措施

4.1?總體思路

從目前情況來看，改善房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采購的建議主要以公司的組織架構(gòu)為出發(fā)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)材料采購管理的重要性。

在國際化工作過程中，勝任的人員能夠有效地將ABC管理方法與層次分析法相結(jié)合，并結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目物資采購的特點(diǎn)，創(chuàng)建新的ABC管理模式，房地產(chǎn)項(xiàng)目物資采購采用分類采購方式，對(duì)采購內(nèi)容和流程進(jìn)行了梳理，最后，對(duì)重要環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的、一定程度的改進(jìn)和優(yōu)化，形成采購管理體系，特別是，改進(jìn)和優(yōu)化措施和材料采購流程包括，特別是公司結(jié)構(gòu)的改進(jìn)，采購材料的分類采用新的ABC管理方法，確定供應(yīng)商管理體系和采購計(jì)劃，最終提高相關(guān)員工的素養(yǎng)和意識(shí)。在物資采購過程中，物資采購類別采用的方法為招標(biāo)和戰(zhàn)略采購。因此，相關(guān)員工必須對(duì)這兩種采購方式進(jìn)行有效地改進(jìn)和完善，在乙、丙類物資的采購中，一般可以選擇甲、乙雙方提供的方式，最后，在D類物資采購中，一般采用零星采購、外包、比質(zhì)、比價(jià)等采購方式。

4.2?材料供給管理

在進(jìn)行材料采購時(shí)一定要分清輕重緩急，首先需要確保材料能夠按質(zhì)按時(shí)按量的完成供給，從某一角度來說，若是不能夠按時(shí)完成工期，無法給客戶交代，對(duì)于企業(yè)而言，相較于沒有洽談出最為合適的材料供應(yīng)價(jià)格損失更大。相關(guān)采購人員應(yīng)該要提高材料供給管理能力，首先要確保材料來源穩(wěn)定，能夠按照原定施工計(jì)劃提供建筑施工材料，不會(huì)造成材料的短缺和材料的過度囤積。

4.3?擇優(yōu)選取供應(yīng)商

可靠的供應(yīng)商對(duì)于企業(yè)而言是不可或缺的，不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)提供保質(zhì)保量的材料，還可以在融洽合作的基礎(chǔ)上為企業(yè)提供適宜的材料供應(yīng)價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要在長期進(jìn)行材料采購的過程中，制定出一套符合自身企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)能力的供應(yīng)商篩選系統(tǒng)，在較為長期的了解和合作之下，選擇個(gè)別優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商作為長期合作伙伴，保持穩(wěn)定的供應(yīng)關(guān)系，一方面能夠確保自身所獲得的材料較為穩(wěn)定可靠；另一方面也能夠在后續(xù)節(jié)約采購人員的時(shí)間和精力投入。在長期的合作之下，部分供應(yīng)商也會(huì)為企業(yè)提供最優(yōu)質(zhì)的材料價(jià)格，進(jìn)一步壓縮企業(yè)成本支出，實(shí)現(xiàn)利潤空間的增大。基于項(xiàng)目管理采購管理的變革與優(yōu)化，從供應(yīng)鏈管理理論的角度，為供應(yīng)商建立了實(shí)施供應(yīng)鏈管理的供應(yīng)商管理體系，首先是供應(yīng)商的選擇。數(shù)據(jù)收集渠道包括在線搜索、電話咨詢、行業(yè)協(xié)會(huì)、早期客戶預(yù)訂、政府機(jī)構(gòu)的建議、參加供應(yīng)商展覽、行業(yè)專業(yè)人士、客戶談判、產(chǎn)品原產(chǎn)地控制等。供應(yīng)商審查的內(nèi)容包括業(yè)務(wù)狀況、技術(shù)水平、可管理性、交付能力等。然后建立供應(yīng)商評(píng)估系統(tǒng)，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行科學(xué)分類，納入合格供應(yīng)商名單，并隨時(shí)更新。

4.4?優(yōu)化批量采購管理

在進(jìn)行批量采購的過程中，一定要注意把握住采購材料的質(zhì)量和量。批量采購時(shí)若是材料質(zhì)量不合格或者材料規(guī)格出現(xiàn)錯(cuò)誤，不論是置換材料還是直接購買新的材料，都會(huì)造成大批人力和物力的浪費(fèi)。批量采購的材料量若是過多則會(huì)造成囤積，若是過少又會(huì)阻礙施工進(jìn)展。所以這兩項(xiàng)內(nèi)容是在進(jìn)行批量采購時(shí)首先需要注意的。其次，為了確保大規(guī)模的批量采購不出現(xiàn)任何差錯(cuò)，最好每一類型的材料在進(jìn)行批量采購時(shí)由專人負(fù)責(zé)，由于房地產(chǎn)建筑施工中所需材料的規(guī)格和種類頗多，不了解該種材料的采購人員在進(jìn)行采購時(shí)很有可能會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)買和漏買的情況，最好由有經(jīng)驗(yàn)的采購人員負(fù)責(zé)該內(nèi)容的批量采購。

4.5?分類管理建筑材料

負(fù)責(zé)過房地產(chǎn)項(xiàng)目材料采購的工作人員都應(yīng)該知道建筑材料的分類管理是非常關(guān)鍵的。建筑材料不僅規(guī)格種類頗多，且其相應(yīng)的提供渠道和價(jià)格也多種多樣，只有詳細(xì)的對(duì)于建筑材料進(jìn)行分類管理，才能夠在需要進(jìn)行材料采買時(shí)準(zhǔn)確快速查詢到最優(yōu)質(zhì)的材料供應(yīng)來源。同時(shí)，缺乏采購經(jīng)驗(yàn)的工作人員也可以根據(jù)材料的分類管理多多了解不同材料之間的區(qū)別，用以采買時(shí)的參考，避免在采買時(shí)出現(xiàn)錯(cuò)買的情況。在分類管理的過程中，還可以將材料的供應(yīng)商、供應(yīng)價(jià)格以及價(jià)格波動(dòng)等信息做出統(tǒng)計(jì)，以便于在今后將其作為市場建筑材料的價(jià)格參考。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目采購材料的分類，必須考慮四個(gè)因素：材料成本、功能貢獻(xiàn)、交付困難和采購時(shí)間，然后使用專家招聘程序和雙因素比較程序創(chuàng)建判斷矩陣，然后對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目采購的不同材料進(jìn)行總結(jié)和分析，結(jié)合最終獲得的材料權(quán)重?cái)?shù)據(jù)，對(duì)采購材料的含義進(jìn)行排序，得出具體的分類結(jié)果。

4.6?利用電子平臺(tái)優(yōu)化資源管理

計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的誕生也為房地產(chǎn)材料采購提供了技術(shù)支撐。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要學(xué)會(huì)利用電子平臺(tái)對(duì)于資源管理進(jìn)行不斷的優(yōu)化，應(yīng)該要求采購人員學(xué)會(huì)利用電子平臺(tái)系統(tǒng)管理并歸納材料信息，并確保其材料信息能夠在今后采買過程中提供有效幫助和參考意見。除此之外，線上溝通平臺(tái)也為采購人員與供應(yīng)商的快速交流提供了渠道，采購人員可以在線上與不同供應(yīng)商進(jìn)行同時(shí)洽談，減少線下的時(shí)間和精力投入，極大程度提高了材料采購效率。不少市場供應(yīng)商也學(xué)會(huì)利用電子平臺(tái)展示自身材料供應(yīng)，采購人員可以直接在線上查詢該供應(yīng)商是否供應(yīng)自身企業(yè)項(xiàng)目所需要的材料種類，甚至可以直接查詢到報(bào)價(jià)，并在線上與供應(yīng)商進(jìn)行進(jìn)一步溝通。

4.7?優(yōu)化人員考核管理

采購團(tuán)隊(duì)專業(yè)技能的提升和人員素質(zhì)的不斷優(yōu)化是房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)采購人員團(tuán)隊(duì)時(shí)長期的建設(shè)目標(biāo)。在審核采購團(tuán)隊(duì)時(shí)應(yīng)該要要求其人員對(duì)于房地產(chǎn)材料市場具有一定的了解，并對(duì)于材料種類有基礎(chǔ)的認(rèn)知，不至于在采購過程中犯低級(jí)錯(cuò)誤。同時(shí)還應(yīng)該要具有良好的洽談和溝通能力以及系統(tǒng)全面的信息查詢和管理能力。針對(duì)材料市場價(jià)格的波動(dòng)，采購團(tuán)隊(duì)的人員應(yīng)該要有最敏銳的嗅覺，及時(shí)抓住最合適的采購時(shí)機(jī)減少企業(yè)成本支出，及時(shí)避開市場價(jià)格漲幅較大的時(shí)期避免成本浪費(fèi)。在與供應(yīng)商進(jìn)行洽談的過程中，應(yīng)該要本著良好的溝通和合作原則，與供應(yīng)商建立起長期友好關(guān)系，在誠信合作的基礎(chǔ)上互惠互利。學(xué)會(huì)在供應(yīng)市場當(dāng)中樹立起優(yōu)質(zhì)的企業(yè)形象，確保企業(yè)能夠憑借優(yōu)良企業(yè)信譽(yù)獲得穩(wěn)定的材料供應(yīng)來源。當(dāng)采購環(huán)節(jié)需要涉及設(shè)計(jì)新興網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的使用時(shí)，對(duì)于能力低下的采購人員，企業(yè)也應(yīng)該要通過定期培訓(xùn)等方式提高其操作能力。

5?結(jié)束語

總的來說隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和進(jìn)步以及市場形勢的變化迫切需要改進(jìn)和優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的材料采購運(yùn)營商必須確保提高采購管理的科學(xué)性和合理性并提高材料質(zhì)量，提高工作效率和質(zhì)量，使其能夠應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)公司的經(jīng)營和發(fā)展?？偠灾康禺a(chǎn)項(xiàng)目材料采購管理工作想要不斷優(yōu)化，一定要從整體的角度出發(fā)，遵循三個(gè)基本原則，然后深入細(xì)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化和管理，要根據(jù)企業(yè)和市場的實(shí)際需求改進(jìn)材料采購環(huán)節(jié)，確保采購人員的工作效率以及采購材料的質(zhì)量。

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