任中路

摘要：隨著國(guó)家“房住不炒”調(diào)控政策的常態(tài)化，“三道紅線”政策的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新一輪的挑戰(zhàn)， 整個(gè)行業(yè)面臨著需求減少、競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)企業(yè)要在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出，那么在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)做好成本控制管理工作就顯得尤為重要，這將成為企業(yè)高層決策者需要考慮的重大戰(zhàn)略問(wèn)題。為了有效進(jìn)行成本控制管理，文章從成本控制管理中存在問(wèn)題進(jìn)行深入分析，提出相應(yīng)建議，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；成本管理；研究

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、周期長(zhǎng)、現(xiàn)場(chǎng)管理復(fù)雜等特點(diǎn)，對(duì)其成本控制管理難度比較大，如何進(jìn)行成本控制管理是理論界與實(shí)務(wù)界長(zhǎng)期研究和討論的課題。從項(xiàng)目全生命周期角度來(lái)看，項(xiàng)目成本一般包括土地成本、建設(shè)成本、資金利息、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)。從重要性角度來(lái)看，土地成本、建設(shè)成本、資金利息、銷售稅費(fèi)，這四項(xiàng)成本是成本控制管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)，也是企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)健康良性發(fā)展的先決條件。只要控制管理好了這四項(xiàng)成本，則可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)和價(jià)值最大化。因此，對(duì)前面四項(xiàng)成本控制管理應(yīng)貫穿整個(gè)項(xiàng)目的全生命周期中。

二、成本控制管理問(wèn)題分析

大部分企業(yè)成本控制管理存在很多問(wèn)題。從產(chǎn)生原因來(lái)看，主要是企業(yè)自身原因，比如：前期成本估算缺乏科學(xué)性、缺乏有效成本控制管理制度等等，也有外部原因，比如：惡劣天氣、自然災(zāi)害等不可預(yù)見(jiàn)因素會(huì)增加項(xiàng)目成本等等。下面就產(chǎn)生主要原因分析如下：

（一）項(xiàng)目前期成本預(yù)估算方法缺乏科學(xué)性

項(xiàng)目前期成本預(yù)估算是企業(yè)進(jìn)行成本控制的前期和基礎(chǔ)工作。該估算是對(duì)該項(xiàng)目將要發(fā)生工程建設(shè)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、資金利息、相關(guān)稅收費(fèi)等內(nèi)容進(jìn)行全角度、全方位的整體預(yù)估算。由于項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大、現(xiàn)場(chǎng)各種復(fù)雜因素，再加之不可預(yù)見(jiàn)的諸多因素，要真正準(zhǔn)確估算項(xiàng)目的成本是相當(dāng)困難的。如果缺乏科學(xué)成本預(yù)估方法和適合企業(yè)實(shí)際項(xiàng)目預(yù)估算管理制度的話，往往會(huì)造成項(xiàng)目實(shí)際成本與前期預(yù)估算成本相差較大，使成本預(yù)估算失去了作用。目前大部分企業(yè)成本預(yù)估工作，具體由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)實(shí)施。其實(shí)該項(xiàng)工作應(yīng)由成本管理部門為主導(dǎo)并負(fù)責(zé)實(shí)施，該部門由于工作職責(zé)需要和職業(yè)敏銳度，長(zhǎng)期對(duì)各地工程造價(jià)信息進(jìn)行廣泛搜集與整理，為成本預(yù)估算積累了豐富的數(shù)據(jù)資料，同時(shí)該部門能夠協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌好各職能部門資源，更能從項(xiàng)目宏觀角度把握成本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性與完整性，提高項(xiàng)目成本預(yù)估算結(jié)果準(zhǔn)確性，對(duì)實(shí)際工作具有指導(dǎo)和現(xiàn)實(shí)意義。

（二）缺乏有效的成本控制管理制度

對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果缺乏科學(xué)成本控制管理制度的話，部門之間則會(huì)發(fā)生權(quán)責(zé)不清晰、責(zé)任主體不明確、成本管理不規(guī)范、員工獎(jiǎng)懲沒(méi)有依據(jù)、成本核算不準(zhǔn)確、不完整。特別是工程建設(shè)過(guò)程中，對(duì)發(fā)生的工程簽證、變更、索賠事項(xiàng)使項(xiàng)目成本變得難以控制，因此做好成本管控是相當(dāng)困難的。

成本控制管理制度是成本控制管理的基礎(chǔ)和重要手段。如果重視成本控制管理制度建設(shè)，任命或外聘具有專業(yè)資質(zhì)、工作經(jīng)驗(yàn)豐富的成本管理專業(yè)人才負(fù)責(zé)成本控制管理工作，并全面執(zhí)行該制度，在很大程度上能夠很好防范和降低項(xiàng)目成本。但大部分企業(yè)不重視成本控制管理制度建設(shè)，或未建立有效成本控制管理制度，或成本控制管理制度還不健全，或雖然建立了成本控制管理制度，但由于種種原因，未能得到有效執(zhí)行，即執(zhí)行不徹底，導(dǎo)致了成本管理失控。

（三）缺乏有效動(dòng)態(tài)成本控制機(jī)制

大多數(shù)企業(yè)在成本控制管理方面缺乏完善科學(xué)方法和嚴(yán)格動(dòng)態(tài)成本控制與管理的機(jī)制。雖然已有成本控制理念，但真正落實(shí)卻做得不到位。加之成本管理水平粗放，沒(méi)有專門部門負(fù)責(zé)成本管理工作，對(duì)實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的成本費(fèi)用不能及時(shí)搜集、傳遞、處理、及時(shí)反映，影響了高層決策者對(duì)項(xiàng)目實(shí)際成本判斷與使用，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際成本與預(yù)估算成本的偏差和發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題及產(chǎn)生的原因，就不能針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行決策調(diào)整和及時(shí)采取降低項(xiàng)目成本措施，使項(xiàng)目盈利能力無(wú)法得到保障。

（四）招投標(biāo)掌控不嚴(yán)，合同內(nèi)容不規(guī)范

一般情況下，對(duì)工程項(xiàng)目招投標(biāo)和合同簽訂有一套嚴(yán)格規(guī)范流程和內(nèi)部審批程序，這也是為了保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、合理降低項(xiàng)目成本的指導(dǎo)性文件。而大部分企業(yè)并沒(méi)有建立健全項(xiàng)目招投標(biāo)采購(gòu)制度，或不重視招投標(biāo)采購(gòu)制度建設(shè)。對(duì)于工程項(xiàng)目金額大和重大影響的勘察、設(shè)計(jì)、工程總包、電梯采購(gòu)等工程，是需要采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式，通過(guò)認(rèn)真審核資質(zhì)，嚴(yán)格評(píng)標(biāo)，選擇具有競(jìng)爭(zhēng)性、實(shí)力雄厚、投標(biāo)金額合理的中標(biāo)單位進(jìn)行工程建設(shè)，為工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全提供了合理的保證；對(duì)標(biāo)的金額較小，投標(biāo)人較少，可以采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，適當(dāng)?shù)暮?jiǎn)化招標(biāo)程序，節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用。而實(shí)際上，現(xiàn)在大部分企業(yè)招投標(biāo)工作比較混亂，反而讓技術(shù)水平不是很高、工程報(bào)價(jià)比較高、實(shí)力不是很強(qiáng)的企業(yè)成為項(xiàng)目中標(biāo)單位，不僅對(duì)項(xiàng)目成本控制管理極為不利，而且對(duì)工程進(jìn)度和質(zhì)量影響較大，加之企業(yè)缺乏法律專業(yè)人員、財(cái)務(wù)稅收專業(yè)人員、專業(yè)工程師的有效溝通和審核，導(dǎo)致合同內(nèi)容不規(guī)范，為對(duì)方以后在工程建設(shè)中發(fā)生工程簽證、變更、索賠等情況提供了方便之門，增加了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門和專業(yè)工程師現(xiàn)場(chǎng)成本控制管理的難度。比如項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)單位技術(shù)實(shí)力不強(qiáng)、專業(yè)水平不過(guò)硬，造成前期勘察工作過(guò)于粗糙，工作不夠細(xì)致，會(huì)給后期做樁基工程或者基礎(chǔ)工程承包商帶來(lái)工程內(nèi)容變化，這種變化對(duì)方會(huì)要求額外賠償?shù)?，增加?xiàng)目成本且影響工程進(jìn)度；又如中標(biāo)的設(shè)計(jì)單位提供的施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)錯(cuò)誤和不完善，會(huì)給現(xiàn)場(chǎng)施工造成難度，很可能要求設(shè)計(jì)單位重新出具詳細(xì)的施工圖，這種設(shè)計(jì)變更也會(huì)導(dǎo)致增加成本和項(xiàng)目進(jìn)度的延誤，破壞原施工計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，還可能遭受施工方索賠。

三、企業(yè)成本控制管理建議

（一）建立合理組織架構(gòu)，明確部門工作職責(zé)，實(shí)行崗位成本責(zé)任制

合理有效的組織架構(gòu)是進(jìn)行成本控制管理的前提和基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于項(xiàng)目主導(dǎo)下的企業(yè)，矩陣式組織模式較為適合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。在組織模式下，企業(yè)可以設(shè)立董事會(huì)，董事會(huì)下設(shè)董事長(zhǎng)，董事長(zhǎng)下設(shè)總經(jīng)理，總經(jīng)理下面分別設(shè)立分管項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)、成本管理的副總經(jīng)理和營(yíng)銷策劃銷售工作的副總經(jīng)理。董事會(huì)是企業(yè)決策機(jī)構(gòu)；董事長(zhǎng)是執(zhí)行董事會(huì)決議，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)并對(duì)其匯報(bào)工作；總經(jīng)理是項(xiàng)目的直接負(fù)責(zé)人，主持項(xiàng)目的全面工作，分管開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、行政部、法務(wù)審計(jì)部；開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、行政部、法務(wù)審計(jì)部分別就各自工作向總經(jīng)理負(fù)責(zé)并匯報(bào)工作。分管副總經(jīng)理就各自分管工作向分別向董事長(zhǎng)和總經(jīng)理負(fù)責(zé)并匯報(bào)工作。分管項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)、成本管理部的副總經(jīng)理下設(shè)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理部、項(xiàng)目設(shè)計(jì)部和成本管理部，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部、項(xiàng)目設(shè)計(jì)部、成本管理部分別就各自工作向分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)并匯報(bào)工作。分管營(yíng)銷策劃銷售工作的副總經(jīng)理下設(shè)營(yíng)銷策劃銷售部，營(yíng)銷策劃銷售部就各自工作向分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)并匯報(bào)工作。這種組織架構(gòu)機(jī)動(dòng)靈活，隨著項(xiàng)目的啟動(dòng)與結(jié)束可隨機(jī)組織或解散，有利于增強(qiáng)管理的橫向和縱向聯(lián)系，各類專業(yè)人員能夠得到充分利用，能夠保證項(xiàng)目有更短的反應(yīng)時(shí)間，能夠更快地作出決策積極降低項(xiàng)目成本。同時(shí)應(yīng)明確各部門職責(zé)和員工崗位職責(zé)，有利于各部門在各自職責(zé)范圍開(kāi)展工作，提高工作效率，避免相互推諉。

為了更有效進(jìn)行成本控制管理，應(yīng)實(shí)施職能部門和員工崗位成本責(zé)任制，將部門職責(zé)和員工崗位職責(zé)與項(xiàng)目預(yù)估總成本關(guān)聯(lián)，由總經(jīng)理和分管副總經(jīng)理組織，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和專業(yè)工程師參加，將項(xiàng)目預(yù)估成本分配至各部門責(zé)任成本，同時(shí)各部門負(fù)責(zé)人就該責(zé)任成本指標(biāo)結(jié)合本部門員工崗位職責(zé)分配至員工個(gè)人作為考核和獎(jiǎng)懲的依據(jù)，在各階段都建立起成本控制考核制度，同時(shí)賦予各成本責(zé)任部門和員工一定范圍的成本控制權(quán)，實(shí)現(xiàn)承擔(dān)多大責(zé)任，就享有多大權(quán)力和利益，把責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，做到責(zé)任、權(quán)力、利益并存，真正發(fā)揮成本控制作用。

（二）建立健全成本控制管理制度，積極實(shí)施全面動(dòng)態(tài)成本管理

在建立健全成本控制管理制度時(shí)，需要堅(jiān)持以下原則：全面性原則，對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程、全員、整體成本控制。成本最低原則，在保證工程質(zhì)量的前提下成本最低。及時(shí)性原則，與項(xiàng)目所有有關(guān)的成本及時(shí)控制和反饋，避免出現(xiàn)重大偏差。責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則，責(zé)任、權(quán)力、利益相結(jié)合進(jìn)行成本控制。動(dòng)態(tài)控制原則，對(duì)項(xiàng)目成本做到實(shí)時(shí)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。例外控制原則，考慮不可抗力給成本帶來(lái)的影響。質(zhì)量管理原則，在保證工程質(zhì)量和安全的前提下節(jié)約成本。責(zé)任成本制原則，實(shí)施崗位成本責(zé)任制，做到事事有人管，有人負(fù)責(zé)，將責(zé)任明確到部門和人頭上。建立健全該制度至少包括：組建項(xiàng)目組織架構(gòu)、職能部門、崗位職責(zé)和崗位成本責(zé)任制，投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、工程施工（至少包括工程前期準(zhǔn)備、圖紙會(huì)審、簽證、變更、索賠、動(dòng)態(tài)成本管理等）竣工驗(yàn)收、結(jié)算制度等等。該成本控制管理制度經(jīng)董事會(huì)審議通過(guò)并報(bào)股東會(huì)審議批準(zhǔn)后，應(yīng)以正式文件形式下達(dá)執(zhí)行。各職能部門和員工作為成本控制的責(zé)任部門和責(zé)任人員，要積極貫徹落實(shí)該成本控制管理制度，做好成本控制工作。項(xiàng)目成本控制工作，主要包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、銷售、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目結(jié)算等階段控制。其中，投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)屬于事前控制；施工和銷售是事中控制；竣工驗(yàn)收和結(jié)算階段等是事后控制。

1. 事前成本控制管理

項(xiàng)目事前成本控制，主要包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)和招投標(biāo)成本控制。事前成本控制在整個(gè)項(xiàng)目成本控制中占有非常重要地位，將對(duì)事中、事后成本控制管理產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

（1）投資決策階段成本控制。正確的投資決策，是進(jìn)行成本控制的核心工作，是正常實(shí)施和運(yùn)營(yíng)的基本前提，起到控制與指揮作用。投資決策前，企業(yè)前期部門對(duì)擬開(kāi)發(fā)地塊區(qū)域進(jìn)行廣泛深入研究，并結(jié)合該區(qū)域與當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展、市場(chǎng)需求、自然條件、地塊間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、所屬區(qū)域文化、價(jià)值點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)因素、潛在客戶群體與價(jià)格等內(nèi)容編制項(xiàng)目可行性報(bào)告。

為了做好成本預(yù)估算工作，需要成立以分管項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)管理、成本管理部的副總經(jīng)理為組長(zhǎng)，各部門負(fù)責(zé)人為成員的項(xiàng)目投資成本預(yù)估算小組，全面負(fù)責(zé)投資成本預(yù)估算工作。該預(yù)估算工作具體由成本管理部負(fù)責(zé)實(shí)施并進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總，其他職能部門和員工積極配合。其中建設(shè)成本預(yù)估數(shù)據(jù)由成本管理部根據(jù)多年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)真實(shí)成本數(shù)據(jù)、項(xiàng)目所在地工程造價(jià)信息和項(xiàng)目預(yù)期可能發(fā)生的相關(guān)情況等相關(guān)資料，結(jié)合以前成本控制得比較好的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和同行業(yè)成本數(shù)據(jù)等情況仔細(xì)認(rèn)真分析后，預(yù)估出項(xiàng)目建設(shè)成本。財(cái)務(wù)部根據(jù)各職能部門提供的成本數(shù)據(jù)與營(yíng)銷策劃銷售部提供的預(yù)估銷售數(shù)據(jù)等相關(guān)資料，運(yùn)用國(guó)家稅收政策，在不少繳稅和多繳稅的前提下，對(duì)該項(xiàng)目將要涉及的稅收成本進(jìn)行全盤考慮，預(yù)估出將會(huì)發(fā)生稅收成本并上報(bào)成本管理部。此外其他各職能部門結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間，估算出本部門的成本數(shù)據(jù)上報(bào)成本管理部。成本管理部將相關(guān)數(shù)據(jù)匯總上報(bào)項(xiàng)目投資成本預(yù)估算小組，經(jīng)過(guò)多次上下結(jié)合反復(fù)討論，最終確定項(xiàng)目投資預(yù)估總成本，經(jīng)董事會(huì)審議通過(guò)并報(bào)股東會(huì)審議批準(zhǔn)后，應(yīng)以正式文件形式下達(dá)執(zhí)行，作為各職能部門和員進(jìn)行考核和獎(jiǎng)懲的依據(jù)，在各職能部門職責(zé)和所屬員工崗位責(zé)任范圍內(nèi)做好成本控制。

（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)不僅是事前成本控制的關(guān)鍵，也是整個(gè)項(xiàng)目成本控制管理的關(guān)鍵。因?yàn)檫@個(gè)環(huán)節(jié)基本上決定了項(xiàng)目工程造價(jià)的70%以上。設(shè)計(jì)方案的好壞直接影響項(xiàng)目的工程造價(jià)。為了挑選出優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，同時(shí)需要與中標(biāo)設(shè)計(jì)單位溝通需實(shí)施項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)。作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門分管領(lǐng)導(dǎo)需要組織企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、成本管理部、施工現(xiàn)場(chǎng)管理部、法務(wù)審計(jì)部及相關(guān)專業(yè)工程師、設(shè)計(jì)單位專家、外部同行優(yōu)秀專家，對(duì)選中設(shè)計(jì)方案相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及施工方案、施工工藝、材料設(shè)備需求等各種情況進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證、評(píng)估，經(jīng)過(guò)多次反復(fù)不斷對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化、再優(yōu)化，最后使所選擇的設(shè)計(jì)方案投資概算不超過(guò)項(xiàng)目投資預(yù)估算金額，在此基礎(chǔ)上確定施工圖設(shè)計(jì)。在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的成本額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計(jì)，并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)不合理變更，以保證項(xiàng)目預(yù)估總投資額不被突破。設(shè)計(jì)部門作為項(xiàng)目的技術(shù)責(zé)任部門應(yīng)保證設(shè)計(jì)單位在各設(shè)計(jì)階段各個(gè)節(jié)點(diǎn)限額成本都得到落實(shí)，讓限額設(shè)計(jì)貫穿初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的整個(gè)過(guò)程，使整個(gè)方案實(shí)現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一和企業(yè)價(jià)值最大化。

（3）投標(biāo)階段成本管理。為保證工程進(jìn)度、質(zhì)量和降低成本，應(yīng)根據(jù)成本控制管理制度規(guī)定成立以總經(jīng)理為組長(zhǎng)，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長(zhǎng)，由成本管理部具體負(fù)責(zé)招投標(biāo)組織工作。招投標(biāo)前，成本管理部做好招投標(biāo)文件的準(zhǔn)備工作，對(duì)招投標(biāo)文件進(jìn)行審慎核查，避免人為漏項(xiàng)，重視實(shí)質(zhì)性承諾，對(duì)于可以影響到成本控制的各種因素應(yīng)進(jìn)行識(shí)別、預(yù)測(cè)和分析，在招投標(biāo)文件中進(jìn)行明確和規(guī)避。對(duì)工程金額大且對(duì)項(xiàng)目有重大影響的項(xiàng)目宜采用公開(kāi)招標(biāo)方式，確保選擇一些實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高的企業(yè)成為中標(biāo)單位，不僅可以有效進(jìn)行成本控制，還可以保證工程質(zhì)量、進(jìn)度、工程安全；對(duì)于小項(xiàng)目，也可以采取邀請(qǐng)招投標(biāo)的方式，選擇信譽(yù)好的優(yōu)秀施工單位和保證工程質(zhì)量。在評(píng)標(biāo)時(shí)，需要嚴(yán)格審核施工單位資質(zhì)，在必要時(shí)可以進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查核實(shí)，以免發(fā)生“特級(jí)企業(yè)中標(biāo)，一級(jí)企業(yè)分包，二級(jí)企業(yè)入駐”等異?，F(xiàn)象。雙方簽訂合同或協(xié)議時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格審核合同條款，確保合同內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)，減少疏漏，避免出現(xiàn)缺陷，合同內(nèi)容的表述用語(yǔ)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確，科學(xué)預(yù)估可能出現(xiàn)的現(xiàn)場(chǎng)簽證、變更等問(wèn)題，最大可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

為了有效控制稅收成本和財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)核算的需要，所有招標(biāo)合同或者協(xié)議需要財(cái)務(wù)部進(jìn)行稅收和財(cái)務(wù)方面的審核。財(cái)務(wù)部在具體審核時(shí)，需要關(guān)注以下內(nèi)容：

屬于招拍掛取得項(xiàng)目土地，需要審核凈地交付與現(xiàn)狀交付對(duì)土地使用稅影響，土地交付時(shí)間、土地使用權(quán)面積、土地用途、出讓年限等內(nèi)容；除招拍掛之外取得項(xiàng)目土地，需要關(guān)注該地塊在取得環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)對(duì)項(xiàng)目預(yù)估成本影響。

簽訂項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格審查合同主體、納稅人身份、資質(zhì)等內(nèi)容；合同條款是否清晰明了，表述是否規(guī)范。特別關(guān)注：設(shè)計(jì)成果確認(rèn)流程、款項(xiàng)支付條件、支付時(shí)間、發(fā)票開(kāi)具、現(xiàn)場(chǎng)配合協(xié)調(diào)、雙方權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等內(nèi)容。

簽訂工程施工和材料設(shè)備合同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格審查合同主體、納稅人身份、資質(zhì)、主營(yíng)業(yè)務(wù)等內(nèi)容；施工或材料設(shè)備合同條款是否清晰明了，表述是否規(guī)范，是否有利于開(kāi)發(fā)成本明細(xì)項(xiàng)目核算等。特別關(guān)注：對(duì)施工合同部分，工程進(jìn)度款審核、支付時(shí)間、發(fā)票開(kāi)具、支付條件、完工后結(jié)算、違約責(zé)任等內(nèi)容；對(duì)材料設(shè)備合同部分，材料設(shè)備到達(dá)時(shí)間和存放具體位置、使用具體位置、款項(xiàng)支付條件等內(nèi)容。

簽訂融資或借款合同時(shí)，若為關(guān)聯(lián)企業(yè)之間拆借資金，須注明資金借款利率，不能簽免息合同，約定利率不能超過(guò)金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率，開(kāi)具利息發(fā)票；若為統(tǒng)借統(tǒng)還方式使用資金，利息計(jì)算與分?jǐn)偧s定是否正確，開(kāi)具免息發(fā)票等內(nèi)容。

2. 事中成本控制管理

事中成本控制管理主要工作，根據(jù)企業(yè)成本控制管理制度規(guī)定要求，各部門做好成本控制管理工作，其中主要工作為：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理、營(yíng)銷策劃銷售、財(cái)務(wù)部各款項(xiàng)的支付。

（1）現(xiàn)場(chǎng)管理部對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行全面管理、控制和協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)成本、進(jìn)度、質(zhì)量目標(biāo)，將項(xiàng)目成本控制在投資預(yù)估算成本范圍內(nèi)，避免超預(yù)算的成本事項(xiàng)發(fā)生，同時(shí)還要控制好工程簽證、變更及索賠和安全工作。

前期準(zhǔn)備工作。在施工前，現(xiàn)場(chǎng)管理部和各專業(yè)工程師要深刻理解設(shè)計(jì)意圖，熟悉施工圖紙，在圖紙會(huì)審中發(fā)現(xiàn)施工圖紙中相互矛盾、不符合規(guī)范要求的，及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)部門解決。同時(shí)檢查施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)，要求選擇優(yōu)秀施工方案；對(duì)施工進(jìn)度計(jì)劃、順序進(jìn)行優(yōu)化；選擇合理施工方式，減少工程費(fèi)用。

加強(qiáng)變更簽證管理?，F(xiàn)場(chǎng)管理部和專業(yè)工程師需要嚴(yán)格要求施工單位按照施工圖紙進(jìn)行施工，對(duì)項(xiàng)目改造有利的設(shè)計(jì)變更需要確認(rèn)后才能實(shí)施。擅自對(duì)施工圖修改或者變更的施工單位給予嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)處罰或取消合作資格，對(duì)必須進(jìn)行的變更，須及時(shí)報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)管理部門負(fù)責(zé)人，該部門負(fù)責(zé)人及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并由分管領(lǐng)導(dǎo)召集設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部門、成本管理部、法務(wù)審計(jì)部等相關(guān)人員進(jìn)行分析原因后確定變更措施。做到現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)現(xiàn)一事一簽、隨做隨簽的管理狀態(tài)。一份有效的現(xiàn)場(chǎng)簽證必須有施工方、監(jiān)理方、現(xiàn)場(chǎng)管理部門負(fù)責(zé)人和專業(yè)工程師、成本管理部責(zé)任人員和部門負(fù)責(zé)人共同簽字確認(rèn)。對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的簽證，如果被最終確認(rèn)違反招標(biāo)文件和合同中有關(guān)收取費(fèi)用的原則，則應(yīng)將其撤銷?，F(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位、現(xiàn)場(chǎng)管理部門的原始簽名和蓋章。

動(dòng)態(tài)成本管理。對(duì)于發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證，變更和發(fā)生的索賠，按照企業(yè)成本控制管理制度規(guī)定，現(xiàn)場(chǎng)管理部門及時(shí)將有關(guān)信息項(xiàng)目錄入動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬中，按月和季定期對(duì)成本變動(dòng)情況進(jìn)行匯總并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，分析原因并制定糾正措施并同時(shí)上報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)和成本管理部，以便企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)目前成本結(jié)果及時(shí)做出判斷并采取相應(yīng)地成本控制措施，讓項(xiàng)目成本時(shí)刻處于控制范圍內(nèi)。

施工安全是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的重點(diǎn)內(nèi)容。若安全工作做不好，不僅遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失還會(huì)影響工期、進(jìn)度和交房。

（2）銷售階段成本控制。銷售階段是成本控制的重要環(huán)節(jié)，也是取得資金收入、實(shí)現(xiàn)資金收回、檢驗(yàn)投資效益的重要階段。營(yíng)銷策劃銷售部需要積極利用各種營(yíng)銷手段，加大項(xiàng)目營(yíng)銷推廣力度，必要時(shí)可以聘請(qǐng)專業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)協(xié)助項(xiàng)目商品銷售工作，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，有利企業(yè)及時(shí)支付承包工程款、設(shè)計(jì)款等款項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)工期和進(jìn)度有序推進(jìn)，同時(shí)也節(jié)約了資金利息成本。

（3）各種款項(xiàng)的支付是事中成本控制管理非常重要的環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)部在審核職能部門上報(bào)支付項(xiàng)目土地款、政府規(guī)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程進(jìn)度款、材料設(shè)備款、融資利息、營(yíng)銷廣告宣傳及代理手續(xù)費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用）時(shí)，需要注意：該摘要填寫內(nèi)容是否簡(jiǎn)明扼要，是否有利于開(kāi)發(fā)成本明細(xì)項(xiàng)目核算，所支付單位與增值稅發(fā)票上銷售方名稱是否與合同上業(yè)務(wù)單位名稱相符，支付是否與約定的條件相符等內(nèi)容。重點(diǎn)關(guān)注：土地款部分，票據(jù)上單位名稱是否與企業(yè)名稱相符等；拆遷補(bǔ)償費(fèi)部分，是否附有“政府拆遷文件（公告）、如果補(bǔ)拆遷人是自然人，與每一位被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議、拆遷補(bǔ)償清單；如果被拆遷人是企業(yè)，必須有蓋鮮章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、收據(jù)、開(kāi)戶許可證復(fù)印件”等相關(guān)資料；對(duì)于政府規(guī)費(fèi)部分，后附繳費(fèi)依據(jù)是否正確，票據(jù)上單位名稱是否與企業(yè)名稱相符、內(nèi)容是否與所繳納款項(xiàng)內(nèi)容相符等內(nèi)容；設(shè)計(jì)費(fèi)部分，是否附有部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)已完成工作成果證明資料等內(nèi)容；工程進(jìn)度款部分，發(fā)票備注欄中是否備注了建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）及項(xiàng)目名稱，是否附有成本管理部、施工單位、監(jiān)理方三方簽字確認(rèn)工程進(jìn)度產(chǎn)值審批表等相關(guān)資料；材料設(shè)備部分，是否附有材料設(shè)備入庫(kù)驗(yàn)收單和材料出庫(kù)單，該材料設(shè)備出庫(kù)單上是否有現(xiàn)場(chǎng)管理部門負(fù)責(zé)人和專業(yè)工程師、施工方、監(jiān)理方三方進(jìn)行簽字確認(rèn)具體位置確認(rèn)單等內(nèi)容；融資利息部分，若為統(tǒng)借統(tǒng)還方式使用資金，所分?jǐn)偫⒔痤~是否正確，其金額計(jì)算是否按分撥資金和約定利率進(jìn)行計(jì)算等內(nèi)容；營(yíng)銷廣告宣傳及代理手續(xù)費(fèi)部分，是否附有部門負(fù)責(zé)人和對(duì)方單位負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)已完成工作成果證明資料等內(nèi)容。

3. 事后成本控制管理

事后成本控制工作主要是項(xiàng)目竣工結(jié)算和成本后評(píng)估，是進(jìn)行成本控制管理不可忽視的重要環(huán)節(jié)。

（1）竣工結(jié)算階段。成本管理部組織實(shí)施項(xiàng)目成本結(jié)算工作。在審核結(jié)算時(shí)，需要組織經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員對(duì)施工單位報(bào)送工程結(jié)算資料真實(shí)性、完備性進(jìn)行審查；結(jié)合合同、招投標(biāo)文件、圖紙等相關(guān)資料對(duì)變更簽證、材料價(jià)差等進(jìn)行仔細(xì)審核，屬于合同、規(guī)范及圖紙、投標(biāo)文件中包含的內(nèi)容，而投標(biāo)報(bào)價(jià)中沒(méi)有考慮該金額的，一概不能追加；經(jīng)雙方確認(rèn)的工程變更，竣工驗(yàn)收資料等，由項(xiàng)目造價(jià)人員做好結(jié)算造價(jià)的復(fù)核工作，避免出現(xiàn)重復(fù)計(jì)價(jià)。在工程簽證審查過(guò)程中，應(yīng)分清責(zé)任方，不屬于企業(yè)的原因不能計(jì)算費(fèi)用。結(jié)算完成后，對(duì)于項(xiàng)目實(shí)際成本，按照部門職責(zé)和員工崗位成本責(zé)任制，對(duì)每個(gè)職能部門和員工進(jìn)行獎(jiǎng)懲，同時(shí)計(jì)算各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)，為以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供借鑒。

（2）成本后評(píng)估。評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目實(shí)際成本與項(xiàng)目投資預(yù)估成本進(jìn)行比較，是項(xiàng)目竣工交付、結(jié)算基本完成后對(duì)項(xiàng)目成本管理工作的系統(tǒng)回顧、梳理及評(píng)估總結(jié)。通過(guò)分析比較，研究和分析差異產(chǎn)生的原因，以衡量項(xiàng)目成本預(yù)估算準(zhǔn)確性與合理性，不僅能總結(jié)和提煉成本管理的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，還能為后續(xù)項(xiàng)目確定成本估算提供重要依據(jù)。

（三）制定并執(zhí)行科學(xué)合理的稅收籌劃方案，管理好稅收成本。

為了有效控制項(xiàng)目稅收成本，財(cái)務(wù)部門要積極做好項(xiàng)目稅收籌劃工作。在稅收籌劃過(guò)程中，始終要堅(jiān)持守法、事前周密籌劃、成本效益、時(shí)效性、風(fēng)險(xiǎn)與收益均衡原則。在執(zhí)行稅收籌劃方案過(guò)程中需要特別注意：隨時(shí)關(guān)注稅收政策變化，如果變化影響方案的，需要及時(shí)更新；需要注意與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)職能部門協(xié)同配合；稅收籌劃方案嚴(yán)格按照稅收政策來(lái)設(shè)定，滿足企業(yè)所在地稅收機(jī)關(guān)執(zhí)法部門相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)常與稅收機(jī)關(guān)進(jìn)行有效溝通，避免被認(rèn)定為違法行為，避免出現(xiàn)稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)和增加項(xiàng)目成本。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上，要做好企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理工作，要建立健全合理組織架構(gòu)、明確部門工作職責(zé)，實(shí)行崗位成本責(zé)任制；建立健全成本控制管理制度，積極實(shí)施全面動(dòng)態(tài)成本管理；制定并執(zhí)行科學(xué)合理的稅收籌劃方案，管理好稅收成本等方面采取措施，加強(qiáng)成本控制管理，全面提升適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

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（作者單位：成都棠湖屋業(yè)發(fā)展有限公司）