王曉霞

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，近日，中國自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，將此前在部分地方推出的“帶押過戶”政策向全國推廣。

3月30日，上述兩部門發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（下稱《通知》），要求各地在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)亍皫а哼^戶”推行情況、模式及配套措施情況，以點(diǎn)帶面做好“帶押過戶”，具體為：要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年8月份以來，濟(jì)南、南京、蘇州、深圳、珠海、福州、昆明、西安、金華、無錫等城市以及海南省等地都推出了二手房“帶押過戶”政策，以活躍低迷的樓市?！皫а哼^戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無逾期時(shí)，進(jìn)行過戶的情況。所謂“帶押過戶”是指，在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無須提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

近兩年來中國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)。房地產(chǎn)終端需求的下降疊加政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力整肅，跟疫情前水平相比，很多房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo)都處于被腰斬的狀態(tài)。不過，在去年以來各級(jí)政府持續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市措施以及新冠疫情防控的平穩(wěn)轉(zhuǎn)段，今年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)全線回暖。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2023年1～2月全國商品房銷售面積同比下降3.6％，較去年同期同比9.6％的降幅和去年全年24.3％的降幅均大幅收窄，此外，高頻指標(biāo)顯示3月銷售繼續(xù)改善。并且，與新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)復(fù)蘇更早，2023年1～2月銷售面積就已超過去年同期水平，3月延續(xù)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。隨著不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”政策推向全國，預(yù)計(jì)中國的二手房市場(chǎng)將進(jìn)一步回暖。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華向《中國新聞周刊》表示，“帶押過戶”可以節(jié)省交易成本，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。此前，二手房交易時(shí)，賣家為了解除抵押，可能需要過橋資金，成本很高；或者賣家請(qǐng)求買方先支付部分房款用于解押，買方有被騙，進(jìn)而錢房兩空的風(fēng)險(xiǎn)；另外，賣方未收到款先過戶等情況也常有，這對(duì)賣方也有較大風(fēng)險(xiǎn)。

總之，二手房“帶押過戶”，使得買方無需承擔(dān)提前墊資風(fēng)險(xiǎn)，賣方無須承擔(dān)過橋費(fèi)逾期風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于銀行而言隨著二手房交易量提升其貸款量也將提高，是一項(xiàng)多贏的政策改革。

《通知》總結(jié)，地方在實(shí)踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。模式一：新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。模式二：新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。模式三：抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。

在兩部門發(fā)文之前推出“帶押過戶”的城市，普遍配套了資金賬戶監(jiān)管要求。在濟(jì)南市推出的“帶押過戶”新流程里，引入公證“提存賬戶”是重要一環(huán)。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。深圳市的“帶押過戶”流程也是以“公證提存”為基礎(chǔ)。

此次發(fā)布的《通知》也要求，各地結(jié)合本地實(shí)際確定適宜的辦理模式。尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。