劉忠秀，劉恩田，戚慧穎

(1.臨沂大學(xué) 土木工程與建筑學(xué)院，山東 臨沂 276003；2.臨沂市統(tǒng)計(jì)局，山東 臨沂 276007)

人口結(jié)構(gòu)是影響住房市場(chǎng)需求的主要因素之一，包括人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)等，影響著住房需求的總量、價(jià)格、戶型等。七普數(shù)據(jù)顯示臨沂市人口總量增長(zhǎng)快，老齡化、家庭小型化趨勢(shì)明顯。關(guān)注人口結(jié)構(gòu)可以了解購(gòu)房者的購(gòu)房需求、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確決策、為政府決策提供支持，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

1 臨沂市人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)分析

1.1 人口的自然結(jié)構(gòu)

1.1.1 人口規(guī)模

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，臨沂市的人口規(guī)模呈上升趨勢(shì)。六普時(shí)總?cè)丝?0039440人，七普時(shí)總?cè)丝?1018365萬(wàn)人，10年增長(zhǎng)了978925人，人口總數(shù)穩(wěn)居省內(nèi)第一，增速居省內(nèi)第3位。

1.1.2 人口自然增長(zhǎng)率

2010—2019年以來(lái)臨沂市人口自然增長(zhǎng)率，有兩個(gè)波峰一個(gè)波谷，波谷是2012年的3‰，兩個(gè)波峰是2014的22.40‰和2017年的18.56‰，主要是單獨(dú)二孩和全面二孩政策的放開(kāi)。2017年后呈連年下降的趨勢(shì)，2019年僅為9.41‰。

1.1.3 人口的性別結(jié)構(gòu)

受傳統(tǒng)生育觀念影響，臨沂的人口性別比一直偏高，存在一定的失衡。2020年性別比省內(nèi)居第二位。從2010年到2020年一直在105.8～107.8，2016年達(dá)到頂峰，后隨著全面二孩政策的放開(kāi)，性別比有所下降，但仍高于107。

1.1.4 人口年齡結(jié)構(gòu)

對(duì)比六普、七普臨沂市人口年齡結(jié)構(gòu)，0～14歲人口占比由18.13%提高到23.46%，65歲以上占比由9.86%提高到14.12%，15～64歲的人口占比由72.01%降低到62.43%。人口老齡化明顯。從撫養(yǎng)比角度看，2020年較2010年撫養(yǎng)比由38.88%上漲到60.19%，且上漲幅度較大，15～64歲的勞動(dòng)力人口養(yǎng)育養(yǎng)老壓力增大。

1.2 人口的社會(huì)結(jié)構(gòu)

1.2.1 家庭戶數(shù)的變動(dòng)

根據(jù)六普、七普的家庭戶數(shù)據(jù)，十年的家庭戶數(shù)年均增長(zhǎng)率為1.97%，家庭戶人數(shù)的年均增長(zhǎng)率為0.94%。

1.2.2 家庭規(guī)模的變動(dòng)

從家庭規(guī)?？?，六普數(shù)據(jù)已跌破3人，七普比六普又跌了0.18人，家庭戶平均人數(shù)呈持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。從臨沂市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來(lái)看，戶籍人口也呈家庭規(guī)模小型化。

七普與六普比，臨沂市家庭戶規(guī)模有了很大變化，由三人戶為主變?yōu)閮扇藨魹橹?，一人戶、三人戶和四人戶相?dāng)。其中一人戶家庭占比從11.82%提高到19.39%，提高比例最多。三人戶家庭比重下降最快。從家庭類型結(jié)構(gòu)看，兩代戶和三代戶的占比都在減少，而一代戶的占比增加了12%,增加的比重最大。核心家庭由三人戶為主變?yōu)樗娜藨魹橹?，因?yàn)槿娑⒄叩姆砰_(kāi)。

1.2.3 人口的收入結(jié)構(gòu)

2010—2020年，臨沂市城鎮(zhèn)人均可支配收入整體上屬于上升趨勢(shì)。2010年和2020年分別為21038元、39466元，10年增長(zhǎng)了87.6%。收入水平提高，支付能力增強(qiáng)，住房需求也會(huì)增加。

1.3 人口的地域結(jié)構(gòu)

2010—2020年，臨沂市的常住人口的城鎮(zhèn)化率總體呈上升趨勢(shì)，城鎮(zhèn)化率增加22.22%，2020年達(dá)到55.06%。新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展戰(zhàn)略形成了巨大的住房需求。

2 臨沂市住房需求變動(dòng)分析

住房需求一般用住宅銷售量來(lái)衡量。2010—2020年臨沂市人口年均增長(zhǎng)率為0.97%。住宅銷售面積年均增長(zhǎng)率為11.7%，是人口的12倍多。其中2014—2015年和2019年的銷售預(yù)冷與全國(guó)樓市降溫的基調(diào)一致。2010年城鎮(zhèn)人均住宅使用面積27平方米，2020年人均住宅建筑面積38.86平方米。城鎮(zhèn)居民的居住水平大大改善和提高。

3 實(shí)證驗(yàn)證分析

運(yùn)用多元線性回歸分析、主成分分析模型，對(duì)臨沂市人口結(jié)構(gòu)與住房需求的關(guān)系進(jìn)行研究。

3.1 研究變量的選擇

通過(guò)參考文獻(xiàn)梳理、數(shù)據(jù)收集，選取的被解釋變量為臨沂市的住房需求，由每年的住宅銷售面積表示。解釋變量共6個(gè)因素，其中年末戶籍人口、人口自然增長(zhǎng)率、性別比代表人口的自然結(jié)構(gòu)，城鎮(zhèn)人均可支配收入和平均家庭戶規(guī)模代表人口的社會(huì)結(jié)構(gòu)，常住人口城鎮(zhèn)化率代表人口的地域結(jié)構(gòu)。還選取了三個(gè)控制變量，人均GDP、住宅銷售單價(jià)和住宅竣工面積(見(jiàn)表1)。

表1 模型變量統(tǒng)計(jì)

3.2 回歸模型構(gòu)建與數(shù)據(jù)描述性說(shuō)明

研究選取2010—2020年的相關(guān)數(shù)據(jù)，多元線性回歸模型設(shè)定為：

Y=α+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+

β5X5+β6X6+μ

式中，Y表示住宅銷售面積，X1～X6分別表示年末戶籍人口、人口自然增長(zhǎng)率、性別比、城鎮(zhèn)人均可支配收入、平均家庭戶規(guī)模、常住人口城鎮(zhèn)化率。α表示常數(shù)項(xiàng)，β1～β6分別表示解釋變量回歸系數(shù)，μ表示誤差項(xiàng)。

3.3 相關(guān)性分析和共線性檢驗(yàn)

用SPSS軟件進(jìn)行相關(guān)性分析，除性別比和平均家庭戶規(guī)模外，其他指標(biāo)與住宅銷售面積的相關(guān)系數(shù)都在0.5以上，通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，表示相關(guān)性顯著。其中年末戶籍人口和人口自然增長(zhǎng)率與住宅銷售面積的相關(guān)系數(shù)超過(guò)了0.99，相關(guān)性極大。城鎮(zhèn)人均可支配收入與常住人口城鎮(zhèn)化率相關(guān)系數(shù)為0.613和0.731，相關(guān)性比較顯著。性別比和平均家庭戶規(guī)模與住宅銷售面積呈現(xiàn)出基本不相關(guān)，沒(méi)有通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，這可能是因?yàn)樾詣e比、平均家庭戶規(guī)模近年來(lái)基數(shù)較小，變化不明顯。

對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行共線性檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，除了X2人口自然增長(zhǎng)率、X5平均家庭規(guī)模外，其他變量的容差都小于0.1，VIF值大部分都大于10，說(shuō)明變量間存在嚴(yán)重的共線性問(wèn)題。

3.4 主成分分析和多元線性回歸

考慮到解釋變量之間的多重共線性，先對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化后的解釋變量進(jìn)行主成分分析，然后運(yùn)用主成分與標(biāo)準(zhǔn)化后的住宅銷售量建立多元線性回歸方程。

3.4.1 主成分分析

由于各個(gè)變量的量綱和數(shù)量級(jí)不同，首先原始數(shù)據(jù)進(jìn)行Z-Score標(biāo)準(zhǔn)化處理，標(biāo)準(zhǔn)化后的變量為ZX1、ZX2、ZX3、ZX4、ZX5、ZX6，然后再對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化后的解釋變量進(jìn)行主成分分析。KMO和Bartlett球度檢驗(yàn)結(jié)果，表明各解釋變量適用主成分分析。

SPSS進(jìn)行主成分提取，采用初始特征值大于1，累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)92.368%的主成分F1和F2，即該公因子可以代表原始指標(biāo)進(jìn)行主成分分析。由成分矩陣可知，F(xiàn)1中常住人口城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)人口可支配收入、年末戶籍人口、人口性別比的載荷均在0.88以上。F2中人口自然增長(zhǎng)率的載荷最大，達(dá)0.788。

F1、F2的得分公式：

F1=0.201ZX1+0.123ZX2+0.199ZX3+0.207ZX4-0.202ZX5+0.214ZX6

F2=-0.294ZX1+0.720ZX2+0.333ZX3-0.311ZX4+0.292ZX5+0.127ZX6

3.4.2 主成分的回歸模型建立

通過(guò)測(cè)算歷年主成分F1、F2的得分，與標(biāo)準(zhǔn)化后的住宅銷售面積進(jìn)行回歸分析。根據(jù)上述變量，將研究模型設(shè)定為以下回歸模型：

ZY=β0+β1F1+β2F2+ε

其中，ZY表示標(biāo)準(zhǔn)化后的住宅銷售面積，F(xiàn)1、F2表示兩個(gè)主成分得分。

用SPSS對(duì)主成分F1、F2與標(biāo)準(zhǔn)化后的住宅銷售面積進(jìn)行線性回歸，調(diào)整后的R方為0.894，F(xiàn)值為43.045，通過(guò)了顯著性解釋，模型有意義，得到如下回歸方程：

ZY=0.869F1-0.401F2

最后，根據(jù)主成分分析的成分矩陣，可以將F1、F2還原為原有變量，整理得到一般線性回歸方程:

ZY=0.292523×ZX1-0.181833×ZX2+0.039398×ZX3+0.304549×ZX4-0.29263×ZX5+0.135039×ZX6

4 結(jié)論與政策建議

4.1 研究結(jié)論

4.1.1 收入、人口、平均家庭規(guī)模是影響住宅需求的最重要的因素

根據(jù)回歸方程，臨沂市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和戶籍人口與住宅銷售量呈正相關(guān)。說(shuō)明人口規(guī)模增加、收入增加，居民買房置業(yè)需求增加，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是利好，這與房地產(chǎn)業(yè)“長(zhǎng)期看人口”一致。

臨沂市家庭規(guī)模對(duì)住宅需求反向影響非常顯著，與收入、人口的影響相當(dāng)。家庭規(guī)模的縮小會(huì)同時(shí)增加住宅的剛性需求和改善型需求。臨沂市一人戶家庭增加正在催生新的住房需求。

4.1.2 城鎮(zhèn)化率對(duì)住宅需求正向影響顯著

城鎮(zhèn)化率與住宅銷售面積的回歸系數(shù)為0.135039，表明臨沂市常住人口城鎮(zhèn)化率對(duì)住宅需求有顯著正向影響。2014年以來(lái)的新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展和人的城鎮(zhèn)化。研究選取的常住人口城鎮(zhèn)化率適合，城鎮(zhèn)常住人口對(duì)城鎮(zhèn)依賴度和認(rèn)可度深，有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，購(gòu)房需求更易拉動(dòng)。

4.1.3 人口自然增長(zhǎng)率對(duì)住房需求有較顯著的反向影響

人口自然增長(zhǎng)率與住宅銷售面積的回歸系數(shù)為-0.181833，有較顯著的反向影響。與主流觀念不同，兩者關(guān)系比較復(fù)雜，有一定的時(shí)間滯后性。家庭新增的出生人口和減少的死亡人口不會(huì)很快體現(xiàn)在住房需求上。

4.2 政策建議

4.2.1 不斷增加人口和收入，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，提高臨沂市住房需求

根據(jù)結(jié)論，人口總量在很大程度上決定著住房需求總量，收入尤其是家庭收入決定住房支付能力。從六普到七普，臨沂市常住人口年均增加9.8萬(wàn)人，這是臨沂市的商貿(mào)物流主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的結(jié)果。

2020年全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率63.89%，山東省提出到2035年達(dá)到75%，所以未來(lái)臨沂市人口總量增加，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

4.2.2 構(gòu)建符合人口發(fā)展規(guī)律的住房市場(chǎng)

根據(jù)臨沂市人口結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)，住宅需求呈現(xiàn)多元化。核心家庭需要適合家庭生命周期的可變戶型。重視單親家庭的住房需求。隨著人口紅利的逐漸消失，購(gòu)房人群會(huì)相對(duì)減少，加上投資需求逐漸減弱，自住初改需求將成為支撐樓市的主要?jiǎng)恿Α?/p>