邱永芬

繼今年1月以5.84億元出售珠海翠微村舊改項(xiàng)目60%股權(quán)后，2月16日晚間，中國(guó)奧園公告以2.56億港元出售奧園健康29.9%股權(quán)予BestDiscoveryInternationalLimited（以下簡(jiǎn)稱“BestDiscovery”）。

BestDiscovery的背后股東是廣州國(guó)資，接盤珠海翠微村舊改項(xiàng)目的背后股東是山東國(guó)資。就在這兩起出售行動(dòng)中，中國(guó)奧園或已間接達(dá)成獲得國(guó)資力量的增援，并為后續(xù)發(fā)展注入一定能量。

中國(guó)奧園近兩年的發(fā)展動(dòng)向頗受坊間關(guān)注。

在今年大年初七舉行的新春開工動(dòng)員大會(huì)上，奧園集團(tuán)董事局主席郭梓文號(hào)召其司全員全力以赴推進(jìn)奧園年內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)重組、港交所復(fù)牌。

此番于開春兩個(gè)月就快速引入兩股國(guó)資背景滲入，或?qū)⑹瞧鋵?shí)現(xiàn)上述兩個(gè)目標(biāo)的關(guān)鍵推手。

從“買買買”，到虧本賣，中國(guó)奧園不過(guò)經(jīng)歷短短兩三年。

時(shí)間回到一年半前，2021年11月，中國(guó)奧園集團(tuán)爆出經(jīng)營(yíng)陷入困境。就在此前三個(gè)月，即于2021年8月舉行的2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，彼時(shí)中國(guó)奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁馬軍仍透露，“中國(guó)奧園將密切關(guān)注集中供地的城市，公司獲地方式主要還是以收并購(gòu)為主，收并購(gòu)目前占比2/3”。

在當(dāng)年，中國(guó)奧園是地產(chǎn)界眾所周知的“并購(gòu)大王”。從房地產(chǎn)到物業(yè)平臺(tái)，中國(guó)奧園一路狂飆買買買。與此同時(shí)，其司銷售額也從2016年的256億元飆到公司成立迄今的頂峰時(shí)期1330.1億元。

同樣肉眼可見(jiàn)的是，中國(guó)奧園的資產(chǎn)負(fù)債率從2016年的77.97%增長(zhǎng)到2020年的83.34%，負(fù)債總額從2016年的517.87億元增加到2020年的2714.26億元。

于奧園健康而言，并購(gòu)的瘋狂時(shí)刻發(fā)生在上市一年后。

2020年4月和5月，僅大約一個(gè)月內(nèi)，奧園健康就耗資14.449億元分別買下京漢股份29.99%股份、收購(gòu)樂(lè)生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)80%的權(quán)益、收購(gòu)寧波宏建物業(yè)服務(wù)有限公司的65%股權(quán)。同年3月，還收購(gòu)連天美5%股權(quán)。半年后，即同年9月，又欲以6.97億元收購(gòu)盛妝醫(yī)美持有的連天美55％股權(quán)，并最終于2021年3月簽署協(xié)議，布局醫(yī)美業(yè)務(wù)板塊。

房地產(chǎn)的江湖風(fēng)起云涌。在2021年11月，中國(guó)奧園集團(tuán)爆出經(jīng)營(yíng)陷入困境，從此由此前的接連并購(gòu)轉(zhuǎn)入相繼割售、退出資產(chǎn)的維生階段。

2021年11月，中國(guó)奧園首次作出出售奧園健康權(quán)益的初步?jīng)Q定。與奧園健康聯(lián)合公告，擬將奧園健康55%的股權(quán)全部賣掉以回籠資金，緩解中國(guó)奧園面臨的流動(dòng)性問(wèn)題。

出售風(fēng)聲傳出后，從合生創(chuàng)展、碧桂園、世茂、美的置業(yè)，到山東國(guó)資等等，都曾是傳聞中的奧園健康的接盤手。

奧園健康于2019年3月上市。那一年，中國(guó)奧園也以1180.6億元的銷售額首次躋身千億房企陣營(yíng)。

從奧園健康官網(wǎng)的內(nèi)容可見(jiàn)，其司“發(fā)展歷程”頁(yè)面的更新止步于2020年。在奧園高層作出割售奧園健康決定前，奧園健康2019年、2020年的業(yè)績(jī)收入分別是9.008億元、14.08億元。而其2021年的業(yè)績(jī)迄今未能公布。

因未能按期刊發(fā)2021年業(yè)績(jī)公告，自2022年4月1日起，奧園健康與中國(guó)奧園雙雙停牌至今。

在2023年1月10日，奧園健康一度計(jì)劃于2023年1月20日舉行董事會(huì)，審議2021年度業(yè)績(jī)。但在該計(jì)劃兌現(xiàn)的前一天，奧園健康宣布延遲舉行董事會(huì)會(huì)議。

緊接著，2月16日晚間，奧園健康正式官宣，出售29.9%股權(quán)予BestDiscovery，并火速變更董事名單：郭梓寧辭任，現(xiàn)任執(zhí)行董事鄭少輝獲委任薪酬委員會(huì)成員、提名委員會(huì)主席及授權(quán)代表。

就該筆買賣，中國(guó)奧園公告稱“估計(jì)虧損約4476.6萬(wàn)港元”。之所以虧本割售，則為考慮到當(dāng)前市況，出售有利于集團(tuán)變現(xiàn)部分非地產(chǎn)投資，降低集團(tuán)債務(wù)水平，有利于集團(tuán)之離岸債務(wù)重組。

事實(shí)上，在割售奧園健康之前，今年1月6日，中國(guó)奧園已虧本3.12億元出售珠海市香洲區(qū)前山街道翠微舊村改造項(xiàng)目60%的股權(quán)。

翠微舊村改造項(xiàng)目為珠海最大舊改項(xiàng)目之一，占地面積34萬(wàn)平方米，總建筑面積約173萬(wàn)平方米，中國(guó)奧園于2019年獲得實(shí)施主體資格，并于2021年底開盤，彼時(shí)市場(chǎng)預(yù)期其總體貨值超過(guò)220億元。

即便身為珠海“網(wǎng)紅”舊改，翠微舊村改造項(xiàng)目也難逃被中國(guó)奧園割售的境地。

2022年1月，中國(guó)奧園正式對(duì)外啟動(dòng)境外重組程序，首次透露引入戰(zhàn)投化解流動(dòng)性危機(jī)。和奧園健康一樣，翠微舊改也在出售名單之列。

在這次官宣奧園健康接盤者的前一個(gè)月，翠微舊改已從系列意向接盤對(duì)象中作出選擇。最終以5.84億元出售翠微舊改60%股權(quán)予山東頤養(yǎng)健康集團(tuán)置業(yè)（集團(tuán)）有限公司，中國(guó)奧園僅在其中保留40%股權(quán)。

從公告可見(jiàn)，山東頤養(yǎng)健康集團(tuán)置業(yè)（集團(tuán)）為由山東省人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)控股的國(guó)有企業(yè)。而接盤奧園健康29.9%股權(quán)的背后股東為南粵股權(quán)投資基金，同樣是廣州國(guó)資背景。

公告顯示，南粵基金為由廣州市增城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理局與廣州匯垠天粵各以71.74%、28.6%股權(quán)組成，匯垠天粵為由廣州市人民政府辦公廳和廣東省財(cái)政廳共同持股的公司。

在兩次火速出售行動(dòng)后，中國(guó)奧園旗下珠海翠微舊改的和奧園健康的第一股東都已為國(guó)資背景，奧園退居第二股東。

就這兩次虧本出售事項(xiàng)原因，中國(guó)奧園指出“受中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行及2021年以來(lái)的全國(guó)性宏觀調(diào)控政策的影響，本集團(tuán)難以通過(guò)慣常渠道取得融資……”等。

從中國(guó)奧園2021年中報(bào)可見(jiàn)，彼時(shí)奧園一年內(nèi)到期的有息債務(wù)約521.7億元，光靠出售資產(chǎn)仍難以覆蓋這部分債務(wù)的兌付。與此同時(shí)，奧園與投資者的關(guān)系仍在進(jìn)一步厘清兌付。

其官網(wǎng)顯示，自2021年11月以來(lái)截至2022年12月上旬，中國(guó)奧園已有約57%的投資產(chǎn)品通過(guò)實(shí)物和現(xiàn)金等兌付方式完成兌付。這也意味著仍有43%的投資產(chǎn)品有待兌付。

究竟中國(guó)奧園到目前為止的債務(wù)規(guī)模如何？由于其最新財(cái)報(bào)迄今仍未發(fā)出，公眾無(wú)從知曉。

作為中國(guó)復(fù)合地產(chǎn)的創(chuàng)造者，于1996年創(chuàng)立的中國(guó)奧園在躋身千億房企陣營(yíng)后，一度成為中國(guó)房企30強(qiáng)，擁有中國(guó)奧園、奧園健康和奧園美谷三家上市公司。更一度于2019年與佳兆業(yè)、龍光、合景泰富譽(yù)為“粵港澳四小龍”。

但經(jīng)歷兩年調(diào)整，2022年，中國(guó)奧園累計(jì)僅實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約人民幣202.2億元，合同銷售面積約209萬(wàn)平方米，銷售額同比2021年降83.29%。

就在虧本出售兩大資產(chǎn)引入廣州、山東兩股國(guó)資加盟加持的同時(shí)，中國(guó)奧園也在內(nèi)部積極打雞血。

在今年大年初七召開的新春開工動(dòng)員大會(huì)上，奧園集團(tuán)董事局主席郭梓文指出，2023年是房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)復(fù)蘇的重要轉(zhuǎn)折期，也是奧園轉(zhuǎn)型重組成功的關(guān)鍵之年，奧園將重點(diǎn)圍繞債務(wù)重組、保交付、保兌付、促銷售等工作快速行動(dòng)。

至于具體實(shí)操，郭梓文透露，2023年，中國(guó)奧園將以財(cái)務(wù)指標(biāo)及經(jīng)營(yíng)思維推動(dòng)各項(xiàng)事業(yè)變革，大幅降低溝通成本、決策成本和試錯(cuò)成本；繼續(xù)推進(jìn)節(jié)衣縮食作風(fēng)等，以現(xiàn)金流和利潤(rùn)為導(dǎo)向，全力以赴推進(jìn)奧園年內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)重組、港交所復(fù)牌。

據(jù)悉，2022年，中國(guó)奧園在45城市56項(xiàng)目交付近3.2萬(wàn)套房，交付面積近425萬(wàn)平方米；2023年1月則交付6個(gè)項(xiàng)目約2000套房。

就此次出售兩資產(chǎn)，中國(guó)奧園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，截至2023年2月18日，中國(guó)奧園集團(tuán)102個(gè)項(xiàng)目期區(qū)已實(shí)現(xiàn)安全有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)。除地產(chǎn)之外，奧園旗下文旅、商業(yè)、城市更新、醫(yī)美、資本等目前也正常運(yùn)營(yíng)。

究竟中國(guó)奧園年內(nèi)能否實(shí)現(xiàn)企業(yè)重組及復(fù)牌兩大目標(biāo)？南都灣財(cái)社將持續(xù)關(guān)注相關(guān)進(jìn)展。