王潤楓 中德聯(lián)合集團(tuán)有限公司

近十幾年來，我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展在促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)金融增長中發(fā)揮了重要調(diào)節(jié)作用。在房地產(chǎn)金融市場發(fā)展過程中，只有緊密結(jié)合公眾的需求以及市場發(fā)展的整體形勢，做好預(yù)測分析并針對性加強(qiáng)綜合管控和有序規(guī)劃，這樣才能更好地推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程。以不斷迎合金融市場發(fā)展需求為出發(fā)點(diǎn)，通過金融調(diào)控手段來解決住房供需不平衡等矛盾，從而更好地營造良好的發(fā)展格局，助力房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。目前房地產(chǎn)金融在發(fā)展的過程中受到多方面因素的影響，同時(shí)還面臨不少的問題和困境。因此全面探究新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與問題、趨勢及應(yīng)對措施具有重要的社會(huì)意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展

在國民經(jīng)濟(jì)條件改善和城市化不斷加快背景下，人們對于住宅需求更高，這也為房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了有利契機(jī)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多、類型多樣化，不但能夠滿足不同人群需求和用途，更能最大限度實(shí)現(xiàn)行業(yè)金融增長，成為我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的引擎和助推力。此外，在房地產(chǎn)金融發(fā)展的同時(shí)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展，可以說對于國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展作出重要貢獻(xiàn)。另一方面，房地產(chǎn)在改善生活環(huán)境與提高生活質(zhì)量方面作用重大。通過各類地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)，房地產(chǎn)行業(yè)向著綠色低碳、生態(tài)可持續(xù)化發(fā)展，在滿足民眾基本居住功能與使用需求之外，更深層目的是為其打造健康舒適生活環(huán)境和滿足消費(fèi)者多樣化的改善需求。所以相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該更加重視和規(guī)范化房地產(chǎn)金融領(lǐng)域發(fā)展，為我國金融行業(yè)健康穩(wěn)定增長奠定良好基礎(chǔ)。

（二）地方金融與房地產(chǎn)金融關(guān)聯(lián)緊密

近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，地方金融與房地產(chǎn)金融關(guān)聯(lián)緊密。從各地的GDP 情況來看，過去20 年土地出讓收入在地方財(cái)政收入中占比達(dá)50%左右。房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展能夠使地方經(jīng)濟(jì)金融享受到協(xié)同效用。但房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到阻礙，就會(huì)在一定程度上打亂市場秩序，給地方經(jīng)濟(jì)金融系統(tǒng)造成嚴(yán)重破壞。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式不斷發(fā)生變化

房地產(chǎn)行業(yè)金融市場的發(fā)展，需要考慮多方面的因素。一方面需要密切關(guān)注市場金融的變化，在看到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對市場經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展帶來諸多促進(jìn)作用的同時(shí)，另一方面也要認(rèn)識到房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展需要不斷調(diào)整發(fā)展模式，結(jié)合市場形勢不斷做出動(dòng)態(tài)調(diào)整，強(qiáng)化發(fā)展模式的創(chuàng)新，這樣才能更好地順應(yīng)時(shí)代發(fā)展形勢，并解決發(fā)展中面臨的問題。市場金融發(fā)展形勢不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度不斷提升，對市場金融發(fā)展要求是密切關(guān)聯(lián)的。與此同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展速度過快，在發(fā)展過程中會(huì)積攢部分問題和矛盾，如何解決發(fā)展中這些問題或矛盾，是房地產(chǎn)行業(yè)需要認(rèn)真規(guī)劃和調(diào)整的重要內(nèi)容。比如大城市中，房價(jià)太高和公眾的收入水平之間差異依然較大的問題，如果這一問題不能解決，那么會(huì)導(dǎo)致城市發(fā)展過程中住房空置率不斷提升，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場整體的有序發(fā)展。

二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的問題

（一）金融行業(yè)沒有建立起完善的制度體系

相比于其它盈利行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的資金投入，有著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，資金是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要支撐之一，只有足夠的資金才能將目前過高的房價(jià)降低，緩解惡性循環(huán)帶來的影響，提高經(jīng)濟(jì)流通。但是目前我國銀行還沒有針對房地產(chǎn)建立起一套完善的金融體系，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)商在施工過程中很依賴銀行的項(xiàng)目開發(fā)貸，如果銀行拒絕放貸會(huì)導(dǎo)致總包停止施工，不符合我國要求的房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展策略。其次，銀行對于放貸的對象會(huì)謹(jǐn)慎考慮，限制了房地產(chǎn)的融資措施，也會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)流通。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目可支配資金不足

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期所需資金往往較為龐大，尤其是在購置土地、房屋設(shè)計(jì)、購買建筑材料與機(jī)電設(shè)備等方面。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的可自由支配資金并不足以支撐項(xiàng)目期間的負(fù)債水平，因此，房地產(chǎn)企業(yè)通常需要向各大銀行借款。我國早在1997 年就放寬了對房地產(chǎn)的融資門檻，企業(yè)通過上市、發(fā)行債券等方式都可以籌集資金。這也使得我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)債率較高，部分企業(yè)的負(fù)債率甚至超過九成，從而導(dǎo)致銀行的金融信用風(fēng)險(xiǎn)不斷增高。

（三）風(fēng)險(xiǎn)高且集中化

房地產(chǎn)金融發(fā)展在推動(dòng)社會(huì)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)金融增長方面作出突出貢獻(xiàn)，但也存在問題，突出表現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)高且集中化，不利于經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對銀行過度依賴，項(xiàng)目開發(fā)中投資款主要從銀行借貸，企業(yè)負(fù)債率高，一旦出現(xiàn)問題會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾或破產(chǎn)，不但損害購房者利益，也會(huì)使借貸資金難以還上。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最終被集中在銀行體系中，對于我國經(jīng)濟(jì)金融的發(fā)展埋下潛在隱患，也會(huì)使行業(yè)發(fā)展遇到各種瓶頸和問題。我國民眾在購買商品房中，只需要出少部分首付，剩下部分則是通過銀行貸款，很多時(shí)候由于審核不嚴(yán)，或者是其他問題，使個(gè)人購房貸款有很高風(fēng)險(xiǎn)，也集中轉(zhuǎn)移給銀行。如果不進(jìn)行控制，放任這種情況發(fā)展下去，不但會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重問題，還會(huì)對我國經(jīng)濟(jì)金融的總體發(fā)展產(chǎn)生非常大的負(fù)面影響。

（四）房價(jià)漲幅過大

土地資源市場化，地產(chǎn)商通過不斷從政府手中得到集體土地使用權(quán)，建成房屋后出售。由于需求不斷增長，以及城市土地資源稀缺和低價(jià)暴漲，導(dǎo)致房價(jià)一路高歌猛進(jìn)，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展，也使人民生活壓力變大，在房貸重壓下不愿意消費(fèi)和無力消費(fèi)，帶來一系列的后續(xù)問題，不利于健康和諧發(fā)展。我國人民在投資過程中，大量資金流入到房地產(chǎn)中，房屋建設(shè)市場化不斷加劇，炒房問題嚴(yán)重。集中在部分人手中，以低價(jià)購入高價(jià)賣出獲取暴利，在多種因素共同作用下，即使一些不缺房子的城市，也存在房價(jià)漲幅過快的問題。房地產(chǎn)領(lǐng)域泡沫在持續(xù)性加大，假如不能有效調(diào)控，房地產(chǎn)金融勢必會(huì)面臨崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)金融發(fā)展問題解決對策

（一）強(qiáng)化對房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控

房地產(chǎn)行業(yè)存在一定亂象，不能遏制不僅會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也會(huì)使國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)問題，基于此應(yīng)強(qiáng)化對行業(yè)監(jiān)管與調(diào)控。政府針對我國房地產(chǎn)發(fā)展情況展開研究，出臺相關(guān)的政策，做好市場引領(lǐng)與管控，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。堅(jiān)持房住不炒的原則，完善相關(guān)的法規(guī)和要求，根據(jù)需求和變化及時(shí)制定政策調(diào)控，以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

銀行收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，做好信用、償還能力評價(jià)與審核，以防止資金無節(jié)制流入房產(chǎn)行業(yè)和降低不良資產(chǎn)。針對境外機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)方面投資，或者是境外人員購買房產(chǎn)，必須做好監(jiān)管工作。圍繞資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)加大查處力度，并要對發(fā)現(xiàn)問題按照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)厲處罰。盡快出臺房產(chǎn)稅，先行試點(diǎn)，在獲取經(jīng)驗(yàn)和摸索出既有利于房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又能確保有利于民的情況下，在全國范圍內(nèi)推行。

（二）構(gòu)建多元化與多層次金融體系

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，需要解決現(xiàn)存問題，應(yīng)從根本上著手，完善房地產(chǎn)金融體系。實(shí)際操作中應(yīng)構(gòu)建多元化金融市場，鼓勵(lì)開發(fā)商直接融資之外，還要積極拓展渠道，通過多渠道融資以及促進(jìn)結(jié)構(gòu)合理化，規(guī)范房地產(chǎn)市場，助力房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與持續(xù)增長。當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在融資方面還具有一定的難度，主要有兩個(gè)方面影響，一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不夠，難以上市，另外一個(gè)則是政府調(diào)控過嚴(yán)。政府要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，做好相關(guān)政策研究，根據(jù)各種情況制定差異化政策，契合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。

房地產(chǎn)融資渠道多樣化，比如為了解決風(fēng)險(xiǎn)高和集中化問題，降低融資難度，可采取引入保險(xiǎn)資金做法。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中融資是關(guān)鍵，應(yīng)直接和間接融資兩手抓，使資本與信貸市場共同發(fā)揮作用。房地產(chǎn)金融體系中融資要層次化，根據(jù)需求和風(fēng)險(xiǎn)形成一級市場、二級市場等。這種操作方式能夠解決房貸在流動(dòng)性方面的問題，也能最大限度控制貸款錯(cuò)誤配置。房地產(chǎn)金融服務(wù)體系優(yōu)化，應(yīng)當(dāng)規(guī)范各個(gè)環(huán)節(jié)，并且要提高服務(wù)意識，完善購房信貸、房產(chǎn)評估、房屋保險(xiǎn)等，多元化與多層次房地產(chǎn)金融體系建設(shè)，有助于市場整體環(huán)境改善。

四、房地產(chǎn)金融的未來發(fā)展趨勢

（一）優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，發(fā)展趨勢轉(zhuǎn)向低收入群體

在城市化不斷建設(shè)背景下，城市涌入很多人口，但是其中包含很多低收入人群，因此，房地產(chǎn)行業(yè)必定朝著優(yōu)化供需邁進(jìn)。產(chǎn)品類型多樣化，滿足不同群體和階層對房屋需求。高檔小區(qū)、普通小區(qū)、改善小區(qū)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，依據(jù)需求確定好所占比重，防止出現(xiàn)資源浪費(fèi)的問題。針對無房群體，應(yīng)當(dāng)完善共有產(chǎn)權(quán)房屋開發(fā)與購買和房屋租賃等，推動(dòng)供求的平衡，全面貫徹住房政策，大幅度提高人們生活質(zhì)量，幫助城市人民減少住房壓力，促進(jìn)城市快速發(fā)展。隨著國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但是深入觀察房地產(chǎn)市場依舊會(huì)出現(xiàn)內(nèi)部經(jīng)營混亂、住房面積不平等、缺少健全監(jiān)督管理制度等問題，不利于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。值得關(guān)注的是，我國一直在發(fā)展中不斷解決住房問題，尤其是在房地產(chǎn)市場和的政府嚴(yán)格管控下，我國房地產(chǎn)走向會(huì)逐步轉(zhuǎn)移到保障居住方面，構(gòu)建全方位住房供給體系。站在房地產(chǎn)長遠(yuǎn)角度，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完善顯得尤為重要，有助于房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)效益穩(wěn)定，激發(fā)開發(fā)商合作意愿，積極建設(shè)大量保障住房項(xiàng)目，不僅有助于通過市場行為遏制房價(jià)，還能減輕民眾壓力和平衡社會(huì)資源的分配，從根本滿足低收入人群購房需求。

（二）拓展租房新局面

現(xiàn)如今，我國有很多城市搭建國有租賃平臺，其中包含商業(yè)銀行、互聯(lián)網(wǎng)等力量全身心投入到住房租賃中。利用這種方法使得土地富有活力，避免土地出現(xiàn)供給問題。與此同時(shí)，建設(shè)多方面住房供應(yīng)體系，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。與此同時(shí)，遵守“多主體供給、多途徑保障、租賃平等”的租賃原則，為房地產(chǎn)行業(yè)提供更多房屋資源，體現(xiàn)出國家房屋租賃政策優(yōu)勢，進(jìn)一步提高房屋租賃市場發(fā)展，租賃平等逐漸進(jìn)入新時(shí)代房地產(chǎn)市場局面，有效保障房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。

（三）健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融體系

為了確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向著長遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)步，相關(guān)部門必須積極建立良好的金融服務(wù)體系，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，共建良好合作關(guān)系，通過銀行實(shí)現(xiàn)貸款，充分顯現(xiàn)出金融政策優(yōu)勢，促進(jìn)二者共同發(fā)展，避免經(jīng)濟(jì)逆轉(zhuǎn)，同時(shí)還要及時(shí)轉(zhuǎn)變成先進(jìn)融資方式，構(gòu)建成完整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)信貸體系。此外，由于國家對房地產(chǎn)金融市場的調(diào)控應(yīng)體現(xiàn)多層次特征，并且要依據(jù)服務(wù)群體的不同、需求的不同，對房地產(chǎn)金融市場進(jìn)行改革創(chuàng)新。而且企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用現(xiàn)代技術(shù)，例如云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、AI 等，從而實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)金融市場的全面分析，為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融市場制度打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（四）改善房地產(chǎn)市場，開創(chuàng)多種融資渠道

我國房地產(chǎn)市場還需突破傳統(tǒng)融資方式，及時(shí)運(yùn)用針對性措施建設(shè)多元化金融市場，為證券市場長遠(yuǎn)發(fā)展獲取全面保障?，F(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)企業(yè)借助資本市場融資推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長。具體影響因素如下：一方面是房地產(chǎn)企業(yè)本身資質(zhì)與市場融資條件不符；另一方面是我國實(shí)施宏觀調(diào)整政策阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開展市場融資會(huì)面對很多影響因素，并且監(jiān)督管理部門對房地產(chǎn)企業(yè)審核提出嚴(yán)格要求，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)貫徹針對性政策，大幅度提高房地產(chǎn)融資力度，不斷擴(kuò)展融資渠道，例如保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，更好擴(kuò)展房地產(chǎn)融資范圍。

（五）研發(fā)新型房地金融產(chǎn)品

積極研發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，拓展收購范圍，增加房產(chǎn)買賣交易，提高租賃效率等，都會(huì)與房地產(chǎn)金融服務(wù)產(chǎn)生直接聯(lián)系。仔細(xì)劃分房地產(chǎn)市場區(qū)域，以便服務(wù)于金融產(chǎn)品服務(wù)開展工作符合規(guī)定要求，例如對于收入低的加入和剛步入社會(huì)的年輕工作者，應(yīng)當(dāng)提供費(fèi)用合理，房屋居住環(huán)境高的房屋金融產(chǎn)品。加大創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，推動(dòng)產(chǎn)品多元化，加快與房地產(chǎn)信托、投資、證券等關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大化經(jīng)濟(jì)效益，在市場中占據(jù)有利地位。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)金融增長的主要支撐力，與社會(huì)國民生活息息相關(guān)。所以，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況，加強(qiáng)重視房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，科學(xué)制定針對性防范措施，不斷完善制定相關(guān)制度和方法進(jìn)一步防范房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。并且針對圍繞房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，提前布局和規(guī)劃出房地產(chǎn)未來發(fā)展方向，加快推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。