張麗 大連中嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)將要面臨更加嚴(yán)峻、惡化的市場(chǎng)環(huán)境，加之企業(yè)自身規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不斷擴(kuò)大，以往財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)模式難以適應(yīng)新時(shí)期企業(yè)發(fā)展要求。正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化內(nèi)部控制工作，其中的會(huì)計(jì)核算則是先決條件，這就要求企業(yè)要積極尋找自身會(huì)計(jì)核算工作中存在的問(wèn)題，并及時(shí)采取有效措施解決問(wèn)題，最大限度彰顯其工作價(jià)值，以此來(lái)推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展持續(xù)。

一、會(huì)計(jì)核算的重要性

（一）提供戰(zhàn)略決策依據(jù)

會(huì)計(jì)核算工作是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)情況和經(jīng)營(yíng)成果的具象化反映，需要采取一系列的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)方法，如記賬、登賬、算賬等相關(guān)工作，通過(guò)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行核算和整合，形成企業(yè)的年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，并選用科學(xué)有效的核算方法和處理手段，全方位監(jiān)督管理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算過(guò)程，有助于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理，從而促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，實(shí)施行之有效的會(huì)計(jì)核算工作，還能夠發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的不必要支出，并為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略方案的決策提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息，以此來(lái)提高企業(yè)決策的科學(xué)性、明確性。

（二）保障財(cái)務(wù)信息真實(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息的真實(shí)可靠，是會(huì)計(jì)核算工作價(jià)值的體現(xiàn)。在企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，所使用的賬簿是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)、投資、銷售等一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中各類財(cái)務(wù)信息的詳細(xì)記錄，最大限度滿足會(huì)計(jì)核算所需要的質(zhì)量和效率[1]。

（三）提高監(jiān)管排查水平

房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算工作職能，對(duì)其內(nèi)部各部門(mén)進(jìn)行有效監(jiān)督與管理，從而確保各個(gè)部門(mén)所開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益造成影響，并有效減少企業(yè)內(nèi)部違法亂紀(jì)等行為發(fā)生。在企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，既要對(duì)自身投資信息進(jìn)行監(jiān)督，還要規(guī)范核算工作流程，以此來(lái)保障房地產(chǎn)企業(yè)投資信息的實(shí)效性、可靠性、真實(shí)性，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)信息造假等問(wèn)題。如果企業(yè)在對(duì)會(huì)計(jì)核算工作監(jiān)督管理中發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假、違法亂紀(jì)等行為，需要及時(shí)進(jìn)行整改并嚴(yán)肅處理相關(guān)財(cái)務(wù)人員，從而避免企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)信譽(yù)受到影響。

二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

（一）內(nèi)控機(jī)制有待規(guī)范

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作十分重要，但多數(shù)企業(yè)在內(nèi)部控制管理機(jī)制方面依舊存在許多問(wèn)題，一是制度缺乏規(guī)范性，無(wú)法發(fā)揮其應(yīng)用效果；二是管理缺乏約束性，多數(shù)為面子工程。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售過(guò)程中，銷售人員與客戶簽訂合同時(shí)未與財(cái)務(wù)部門(mén)事前商討并告知，僅是事后將合同約定留底給財(cái)務(wù)部門(mén)，這一不合理操作行為嚴(yán)重違背了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算內(nèi)控機(jī)制原則，不但導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)與銷售部門(mén)聯(lián)系機(jī)制的斷裂，更容易致使財(cái)務(wù)人員無(wú)法對(duì)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行合理配置，造成實(shí)際支出情況與成本預(yù)算結(jié)果產(chǎn)生較大差異性，為財(cái)務(wù)人員成本核算工作順利開(kāi)展帶來(lái)阻礙，并且不利于房地產(chǎn)相關(guān)稅率的清繳和計(jì)算。

（二）收入核算有待完善

相比于其他行業(yè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)所開(kāi)展的一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有特殊性，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作難度較高、進(jìn)展緩慢。第一，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，涉及了房屋和土地的開(kāi)發(fā)內(nèi)容及流程，需要花費(fèi)大量時(shí)間和精力落實(shí)建設(shè)任務(wù)，加之產(chǎn)品開(kāi)發(fā)單價(jià)高、周期長(zhǎng)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算難度較高。第二，收支信息不匹配。針對(duì)項(xiàng)目周期性長(zhǎng)這一問(wèn)題，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選用預(yù)售商品房付款方式，即客戶按照合同約定提前付款，房地產(chǎn)企業(yè)不能當(dāng)天確認(rèn)收入，需要將產(chǎn)品移交至客戶手中時(shí)才能確認(rèn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)間缺乏聯(lián)系性，則會(huì)出現(xiàn)因信息匹配度不高導(dǎo)致的偷稅、漏稅等問(wèn)題發(fā)生[2]。第三，監(jiān)督機(jī)制不完善。有些房地產(chǎn)企業(yè)未對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)分類，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬本科目混亂，項(xiàng)目成本、經(jīng)濟(jì)收入等會(huì)計(jì)科目無(wú)法按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，嚴(yán)重影響后期會(huì)計(jì)核算工作開(kāi)展。

（三）核算科目復(fù)雜繁瑣

會(huì)計(jì)核算科目是房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照國(guó)家會(huì)計(jì)核算管理規(guī)定，并與自身實(shí)際發(fā)展情況相結(jié)合，以此來(lái)更好地完成對(duì)各類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行分類和核算，從而幫助企業(yè)借助這些會(huì)計(jì)核算科目，實(shí)現(xiàn)對(duì)自身財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的有效監(jiān)管和控制。另外，因其項(xiàng)目特殊周期長(zhǎng)這一問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目驗(yàn)收與竣工結(jié)算間隔長(zhǎng)，也是屬于不利于財(cái)務(wù)核算管理的一項(xiàng)因素。

（四）企業(yè)信息披露不足

根據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些房地產(chǎn)企業(yè)在信息披露時(shí)往往會(huì)隱藏風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，以此來(lái)維持企業(yè)社會(huì)信息，主要表現(xiàn)如下：一是現(xiàn)金流量表信息披露問(wèn)題，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)多是由項(xiàng)目管理部門(mén)直接操作運(yùn)行，加之會(huì)計(jì)人員專業(yè)素質(zhì)不同等因素，從而導(dǎo)致企業(yè)投資、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量變動(dòng)數(shù)據(jù)與項(xiàng)目管理部門(mén)核算數(shù)據(jù)不一致；二是重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目有著周期性長(zhǎng)的特點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中難免會(huì)面對(duì)諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，如政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，但對(duì)于這些問(wèn)題企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中卻避而不談，無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，從而容易導(dǎo)致投資者判斷錯(cuò)誤。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作優(yōu)化策略分析

（一）健全會(huì)計(jì)核算管理機(jī)制

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算作為一項(xiàng)綜合性強(qiáng)、管理難度大的工作，需要企業(yè)對(duì)自身內(nèi)部會(huì)計(jì)核算管理機(jī)制進(jìn)行不斷優(yōu)化和完善。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實(shí)際情況，嚴(yán)格規(guī)范會(huì)計(jì)核算工作內(nèi)容及流程，財(cái)務(wù)人員應(yīng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)制度實(shí)施會(huì)計(jì)核算管理工作。第二，為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作質(zhì)量和效率，應(yīng)該積極引進(jìn)先進(jìn)信息技術(shù)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作進(jìn)行信息化管理，并要根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)人員未來(lái)職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)教育工作，調(diào)整財(cái)務(wù)人員崗位及工作內(nèi)容，比如合同部門(mén)員工側(cè)重于合同費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)部門(mén)員工側(cè)重于記賬登賬方法等，以此來(lái)避免財(cái)務(wù)信息不對(duì)稱問(wèn)題發(fā)生。

（二）細(xì)化企業(yè)收入核算范疇

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入核算這一問(wèn)題，需要牢牢緊抓房地產(chǎn)自身特殊性，以此為依據(jù)，逐步細(xì)化企業(yè)收入核算范疇，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作優(yōu)化的目的。第一，規(guī)范會(huì)計(jì)核算范圍。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)要依據(jù)項(xiàng)目中土地和房屋兩部分主體，有區(qū)別有針對(duì)地開(kāi)展核算，如土地—基礎(chǔ)設(shè)施的會(huì)計(jì)核算、房屋—產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)核算。第二，界定房地產(chǎn)企業(yè)收入核算范圍。對(duì)于這一方面內(nèi)容的開(kāi)展是十分有必要的，主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)與其他行業(yè)領(lǐng)域相比較，既有相似之處，又具有特殊性[3]。第三，確定收入確定準(zhǔn)則。房地產(chǎn)企業(yè)在與客戶簽訂預(yù)售商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家頒發(fā)的房地產(chǎn)法律規(guī)范。從合同法律角度來(lái)看，房屋買(mǎi)賣銷售合同簽訂屬于一種締約，只有在房地產(chǎn)企業(yè)完成項(xiàng)目建設(shè)且驗(yàn)收符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，才能被允許驗(yàn)收，否則將會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，所以強(qiáng)調(diào)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)行業(yè)規(guī)定要求。

（三）優(yōu)化會(huì)計(jì)主要核算科目

在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算科目設(shè)定過(guò)程中，需要結(jié)合自身發(fā)展規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理情況、會(huì)計(jì)核算水平、戰(zhàn)略實(shí)施需求等要素進(jìn)行，并要對(duì)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題展開(kāi)深入分析。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算科目設(shè)定過(guò)程中，主要分為以下兩類：一是項(xiàng)目中土地—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本費(fèi)用，二是項(xiàng)目中房屋—房屋產(chǎn)品開(kāi)發(fā)實(shí)際成本。這兩類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用都是隸屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)核算中的二級(jí)科目，在實(shí)際會(huì)計(jì)核算工作開(kāi)展中，財(cái)務(wù)人員需要對(duì)其進(jìn)行相關(guān)輔助核算，并在原有開(kāi)發(fā)成本二級(jí)賬下，分別設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)明細(xì)賬”和“房屋開(kāi)發(fā)明細(xì)賬”（三級(jí)賬），進(jìn)行明細(xì)核算[4]。另外，會(huì)計(jì)核算科目的優(yōu)化還會(huì)有效降低財(cái)務(wù)人員實(shí)際會(huì)計(jì)核算工作難度，以此來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理整體水平的提升。

（四）增強(qiáng)企業(yè)信息公開(kāi)透明

房地產(chǎn)企業(yè)信息的公開(kāi)透明性，將直接影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)者戰(zhàn)略實(shí)施、投資者判斷決策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，所以要加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信息披露。其一，土地資源存儲(chǔ)量的披露。城市土地資源使用權(quán)是房地產(chǎn)企業(yè)主要資產(chǎn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，土地成本費(fèi)用占據(jù)了項(xiàng)目成本預(yù)算的大部分，其儲(chǔ)存占有權(quán)決定了房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及戰(zhàn)略決策實(shí)施。如果房地產(chǎn)對(duì)外信息披露中缺乏這一方面內(nèi)容，則導(dǎo)致信息使用者也就是投資方無(wú)法判斷企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)情況，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨籌資風(fēng)險(xiǎn)[5]。其二，現(xiàn)金流量表的披露?，F(xiàn)金流量管理有著維持房地產(chǎn)企業(yè)資金的可持續(xù)性，以及資金使用效率、實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置的積極作用，企業(yè)管理者通過(guò)查看現(xiàn)金流量表，便于其進(jìn)一步了解和掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)盈利情況，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)全過(guò)程管理與控制，進(jìn)一步完善和優(yōu)化會(huì)計(jì)核算公開(kāi)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算信息的準(zhǔn)確性、公開(kāi)性、透明性，助力企業(yè)接受社會(huì)力量監(jiān)督的同時(shí)，便于投資者依據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)情況等信息要素，判斷是否進(jìn)行投資，從而幫助企業(yè)規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，促進(jìn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算管理水平的提升。

四、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作是提高其自身經(jīng)濟(jì)管理水平、成效的關(guān)鍵。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化自身會(huì)計(jì)核算管理工作，通過(guò)健全會(huì)計(jì)核算管理機(jī)制，細(xì)化企業(yè)收入核算范疇，優(yōu)化會(huì)計(jì)主要核算科目，增強(qiáng)企業(yè)信息公開(kāi)透明等一系列有效舉措，從而真正發(fā)揮出房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作價(jià)值體現(xiàn)，更好地推動(dòng)會(huì)計(jì)核算工作的有序開(kāi)展，為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策、發(fā)展規(guī)劃、穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。