我的房子我作主嗎
2023-03-06 09:40:32《法治日?qǐng)?bào)》
新傳奇 2023年4期
過(guò)日子，哪有鍋碗不碰瓢盆的。和睦的鄰里關(guān)系、和諧的物業(yè)環(huán)境，需要大家共同努力。俗話說(shuō)得好，千金買房，萬(wàn)金擇鄰！我的房子由我作主嗎？今天就跟大家聊聊鄰里、物業(yè)之間的那些事兒。
過(guò)日子，哪有鍋碗不碰瓢盆的。和睦的鄰里關(guān)系、和諧的物業(yè)環(huán)境，需要大家共同努力。俗話說(shuō)得好，千金買房，萬(wàn)金擇鄰！我的房子由我作主嗎？今天就跟大家聊聊鄰里、物業(yè)之間的那些事兒。
住宅樓上開麻將館，鄰居有權(quán)制止嗎
白天忙著工作，晚上只想睡個(gè)好覺，養(yǎng)精蓄銳。不料，樓上住戶私自將住宅改成了麻將館，通宵營(yíng)業(yè)擾人幽夢(mèng)。上樓去理論，對(duì)方卻說(shuō)自己的房子想怎么用就怎么用。
對(duì)于麻將擾民，難道居民們只能默默忍受？是否有渠道維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？
“肯定有辦法來(lái)申訴，保護(hù)自己的合法權(quán)益?！苯K世紀(jì)天合律師事務(wù)所律師黃偉東認(rèn)為，不管你是獨(dú)門獨(dú)戶，還是和其他業(yè)主共住一棟住宅樓，在民宅里開設(shè)麻將館的行為都涉及到了相鄰關(guān)系。民法典（本刊有售，全7冊(cè)，特惠價(jià)160元，訂購(gòu)熱線：027-87927015）第二百七十二條規(guī)定：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。利用住宅開設(shè)麻將館的，要征求利害關(guān)系的業(yè)主是否同意，如果影響旁人的生活，受侵害人可以通過(guò)司法途徑維護(hù)自己的相鄰權(quán)，要求侵權(quán)方停止侵害行為并進(jìn)行賠償。
業(yè)主在小區(qū)內(nèi)摔傷，由誰(shuí)負(fù)責(zé)
錢某居住在濟(jì)南市槐蔭區(qū)花園小區(qū)，該小區(qū)由金海物業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。2022年2月19日，錢某在花園小區(qū)5號(hào)樓3單元沿安全樓梯步行時(shí)，被損壞的臺(tái)階露出的鋼筋絆倒而摔傷。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：誰(shuí)應(yīng)當(dāng)對(duì)錢某的損害承擔(dān)責(zé)任？
槐蔭法院認(rèn)為：錢某在小區(qū)內(nèi)被臺(tái)階上裸露在外的鋼筋絆倒，事實(shí)清楚。事故發(fā)生地為案涉小區(qū)業(yè)主出行必經(jīng)的安全樓梯處，該處系危險(xiǎn)較大的特殊公共部位，金海物業(yè)作為事故發(fā)生地的物業(yè)管理公司，有必要對(duì)裸露的鋼筋采取及時(shí)、合理措施以保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。另外，錢某作為完全民事行為能力人，具有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。其在下樓梯的過(guò)程中未盡到相應(yīng)的注意義務(wù)而導(dǎo)致摔傷，自身也應(yīng)擔(dān)責(zé)。
綜合本案的具體情況，法院認(rèn)為，對(duì)于錢某的損失，應(yīng)由錢某和金海物業(yè)各承擔(dān)50%的責(zé)任為宜。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，盡職盡責(zé)履行管理義務(wù)，如果物業(yè)公司沒有盡到應(yīng)有的職責(zé)，導(dǎo)致業(yè)主遭受人身?yè)p害，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主損失。但并不是業(yè)主在小區(qū)內(nèi)摔倒了，物業(yè)公司都需要承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司盡到了安全保障義務(wù)，且對(duì)事故的發(fā)生沒有過(guò)錯(cuò)，就不能要求物業(yè)公司擔(dān)責(zé)。同時(shí)，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)自我防范，避免此類事故的發(fā)生。
管道堵塞殃及全樓，物業(yè)、住戶誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)責(zé)
老舊小區(qū)管道損壞、堵塞，使用不當(dāng)?shù)葘?dǎo)致漏水問(wèn)題，已成為鄰里關(guān)系的主要矛盾之一。
家住北京市西城區(qū)老舊小區(qū)4樓的鄭女士回老家期間接到2樓鄰居電話，稱2樓天花板出現(xiàn)污水滲漏，3樓天花板滲漏更嚴(yán)重，而5樓則未出現(xiàn)問(wèn)題，于是懷疑鄭女士家地漏污水翻涌，進(jìn)而流到了3樓和2樓。
鄭女士立即趕回北京，發(fā)現(xiàn)家中污水橫流、一片汪洋，于是聯(lián)系物業(yè)進(jìn)行了緊急搶修。污水排出后，清理出了大量的煙盒、煙蒂及濕紙巾等垃圾。鄭女士判斷，3樓鄰居在外地，6樓是一位獨(dú)居老人，大家都是老住戶知曉排污管道不是很暢通，日常使用也是小心翼翼，只有5樓是一名年輕的租戶。于是2樓、3樓、4樓的業(yè)主與物業(yè)一同前往5樓租戶家中一探究竟。經(jīng)過(guò)與5樓租戶的溝通，發(fā)現(xiàn)5樓租戶有往馬桶扔煙蒂的習(xí)慣，但其否認(rèn)扔煙盒及濕紙巾，表示只同意賠償部分損失。協(xié)商無(wú)果后，鄭女士將5樓的租戶起訴到了法院，要求賠償她的全部損失。
法院根據(jù)查明的事實(shí)認(rèn)定：污水管道狹窄，排水不暢是此次返水的主要原因，五樓租戶不恰當(dāng)行為也應(yīng)該為此承擔(dān)次要責(zé)任。最后法院判決鄭女士因返水造成24000余元的財(cái)產(chǎn)損失由物業(yè)公司承擔(dān)65%的主要賠償責(zé)任，5樓租戶承擔(dān)35%的次要賠償責(zé)任。
遇到類似問(wèn)題，可以先由專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，確定漏水原因。若還不能達(dá)成一致，需要通過(guò)訴訟方式，經(jīng)司法鑒定來(lái)確定漏水原因。但要注意的是，漏水鑒定要在漏水狀態(tài)持續(xù)時(shí)進(jìn)行，如果以前漏水，現(xiàn)在不漏了，進(jìn)行漏水原因鑒定的意義就不大。
在漏水的第一時(shí)間，業(yè)主應(yīng)拍攝現(xiàn)場(chǎng)照片，以幫助物業(yè)和專業(yè)的鑒定機(jī)構(gòu)找到漏水和事故真正的原因。
沒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)有權(quán)停水?dāng)嚯妴?/h2>
外出旅游回家后發(fā)現(xiàn)停水又?jǐn)嚯姡飿I(yè)工作人員聲稱不交物業(yè)費(fèi)就停水?dāng)嚯?。沒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)有權(quán)停水?dāng)嚯妴幔?/p>
民法典第九百四十四條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呤瘴飿I(yè)費(fèi)。
物業(yè)、業(yè)主本一家，切莫違法傷和氣。
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