饒小含

摘 要：近年來，中國經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民生活水平日益提高。經(jīng)過一段時間的強勁發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也開始了一段熱度逐漸下降的時期，市場才剛剛開始滿足其需求。市場對房地產(chǎn)行業(yè)的要求也發(fā)生了變化。近年來，隨著中國房地產(chǎn)公司數(shù)量的不斷增加，該行業(yè)的激烈競爭程度急劇上升，在當(dāng)前競爭激烈的市場環(huán)境下，成本控制對于房地產(chǎn)公司實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。本文提出了適當(dāng)?shù)慕鉀Q方案和策略，以進一步提高房地產(chǎn)公司的成本會計質(zhì)量，使財務(wù)報表能夠真實、合理的反映公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；成本支出

近年來，國家不斷出臺新的房地產(chǎn)市場調(diào)控指引，房地產(chǎn)公司的利潤也受到了影響。因此，只有加強成本核算，控制好各個環(huán)節(jié)，才能提高公司利潤，如何確保房地產(chǎn)公司的利潤是擺在公司面前的一個難題?；跔I業(yè)利潤的重要性，營業(yè)收入是有限的。只有從源頭上控制成本，公司才能確保高回報，具備可持續(xù)發(fā)展的條件。因此，成本控制迫在眉睫，房地產(chǎn)公司要想保持健康發(fā)展，就離不開成本核算和控制。因為成本核算和控制貫穿于房地產(chǎn)公司運營的全過程，是公司業(yè)務(wù)水平和競爭力的體現(xiàn)，也是公司戰(zhàn)略設(shè)計的重要依據(jù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的重要性

（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)擴大競爭優(yōu)勢，提高經(jīng)濟效益

目前，越來越多的房地產(chǎn)公司敢于進行自我革命，敢于內(nèi)斂，在公司內(nèi)部行動，主動為管理索取紅利。在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，為經(jīng)濟利潤的進一步增長尋找空間，實現(xiàn)有效的成本控制，有必要將成本控制的觸角滲透到生產(chǎn)和業(yè)務(wù)的每個階段，只有將不同的環(huán)節(jié)持續(xù)下去并聯(lián)系起來，才能真正控制成本。例如：優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，合理使用項目，記錄生產(chǎn)，努力工作，對于房地產(chǎn)公司來說，這有助于有效地主導(dǎo)市場，更好地提高競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，可以有效地優(yōu)化和促進產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。

（二）有利于規(guī)避企業(yè)經(jīng)濟管理風(fēng)險

在項目實施的早期階段，成本核算可以將項目開發(fā)和建設(shè)的各個方面納入控制范圍。它還結(jié)合了項目開發(fā)、規(guī)劃和建設(shè)、施工、執(zhí)行、竣工和銷售的各個方面，分析和評估每個階段的成本，以獲得項目開發(fā)預(yù)算和模型。做出成本控制的科學(xué)性和合理性。在實施項目的時候，組織能夠按照費用預(yù)算來制訂項目計劃，對項目的資金進行合理的分配，避免出現(xiàn)不合理的資源配置影響項目質(zhì)量。同時，它可以使項目開發(fā)過程中的不同成本更加清晰。它促進了管理計劃的適應(yīng)性，并確保項目在正常施工期內(nèi)完成。會計成本和控制信息使公司的會計成本具有可驗證性，加強治理建議，及時發(fā)現(xiàn)發(fā)展過程中的問題，避免損失，對組織來說是有益的。還可以根據(jù)成本控制信息總結(jié)和應(yīng)用未來的項目管理經(jīng)驗，在高效運營管理的過程中降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險。

（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)完善工作界面，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制不僅僅是成本部門或合同部門的一個分支單獨作戰(zhàn)。但這也需要設(shè)計、招聘、工程、營銷和財務(wù)等多個部門的相互參與和協(xié)作，如何加強和深化房地產(chǎn)公司的項目成本管理是許多房地產(chǎn)公司面臨的重要問題，使組織能夠徹底安排和冗余項目的整個業(yè)務(wù)流程。通過不斷地回顧和總結(jié)，可以及時有效地確定組織在項目成本控制方面的優(yōu)勢和劣勢。跟蹤組織中優(yōu)秀的公關(guān)和推廣項目。同時，必須重視成本控制中遇到的問題，并結(jié)合實際情況，提出適當(dāng)?shù)母倪M措施。持續(xù)提高組織成本控制水平，維護組織的健康和可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和管控中的問題

（一）成本分?jǐn)偡椒ú豢茖W(xué)

正確的成本核算目標(biāo)是公允反映房地產(chǎn)公司業(yè)績的基礎(chǔ)，在會計準(zhǔn)則方面，正確的成本應(yīng)該符合績效原則，但在實踐中很難根據(jù)績效原則對其進行分類。兩件事：首先，工作量很大。成本核算是每個項目所需的財務(wù)信息，如成本分配，根據(jù)受益原則，創(chuàng)建一個詳細(xì)的成本賬戶。賬戶信息應(yīng)包括但不限于：僅提供批量成本、批次、合同總額和行業(yè)內(nèi)實際項目數(shù)量（包括付款和發(fā)票），以便按成本賬戶劃分受益人。其次，在實際成本核算中，有些合同不能分為分期付款或因果報應(yīng)。許多合同都是為項目簽訂的，而且這些合同在各個行業(yè)中可能并不精確，因此，如果不能遵循收益原則，那么科學(xué)合理地分配成本對成本核算具有決定性作用。目前，業(yè)內(nèi)沒有明確的方法和規(guī)范來分配許多公司的成本。每個組織的成本分?jǐn)偡椒ǜ鞑幌嗤Ｈ绻粋€項目增加了銷售成本，就會影響損益表的主營業(yè)務(wù)成本，這意味著報表用戶無法了解實際財務(wù)狀況正確的經(jīng)濟性和性能。

（二）銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不明確

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期很長，通常需要全年開發(fā)，因此銷售額也必須記錄多年。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正處于項目建設(shè)的早期階段，土地、工程建設(shè)是市政的支撐，因此，房產(chǎn)銷售通常是預(yù)售并進行多次，這意味著交付和收款時間與產(chǎn)品開發(fā)不一致。一些房地產(chǎn)公司認(rèn)為，開發(fā)的產(chǎn)品已被驗收，并已完成注冊手續(xù)。同時，簽訂預(yù)售合同，開具發(fā)票，實現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品銷售風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。此時，房地產(chǎn)公司可以確認(rèn)銷售額，這作為房地產(chǎn)公司的收入記錄標(biāo)準(zhǔn)有一些缺點。如果產(chǎn)品未被接受，或者在接受過程中出現(xiàn)問題，導(dǎo)致注冊過程無法及時完成，則無法記錄收入。一些房地產(chǎn)公司認(rèn)為，產(chǎn)品開發(fā)不僅需要接受資質(zhì)和完成注冊流程，簽訂預(yù)售合同、開具發(fā)票并將開發(fā)的產(chǎn)品移交給買方被視為可轉(zhuǎn)移風(fēng)險。房地產(chǎn)公司收入確認(rèn)的這一門檻意味著，如果業(yè)主反對開發(fā)產(chǎn)品，如果無法與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)達成協(xié)議，則不確認(rèn)非合作交付的收入。不同的風(fēng)險轉(zhuǎn)移確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致實際會計過程中收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)不同。

（三）成本核算周期欠缺明確性

房地產(chǎn)組織的項目開發(fā)周期通常很長，從一個到十多年不等。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，成本核算主要針對抵消項目總成本和由此產(chǎn)生的單位面積成本的產(chǎn)品。對項目開發(fā)和組織績效進行科學(xué)評估。成本必須根據(jù)生產(chǎn)周期實際支付。然而，目前房地產(chǎn)行業(yè)缺乏明確的會計準(zhǔn)則受到各種因素的影響，特別是項目支持機構(gòu)的長期延誤導(dǎo)致整個項目的決策延遲。違反會計實踐原則不利于支付與收入、利潤、稅收等相適應(yīng)的組織成本。在確定一個項目是否成功方面的延誤很容易阻礙對該項目的科學(xué)評估。不利于房地產(chǎn)開發(fā)項目的跟進。施工工作完成后，將進行項目招標(biāo)。通過一段明確的時間加上項目付款和直接后續(xù)項目付款。因此，項目執(zhí)行通常相當(dāng)及時，項目決策時間通常相當(dāng)長，因為房地產(chǎn)銷售項目決策程序工作經(jīng)常受到設(shè)施建設(shè)不完整的影響。

（四）會計核算處理不規(guī)范，導(dǎo)致成本核算不完整

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資時間長，總投資額高。這就導(dǎo)致了成本核算周期廣，核算內(nèi)容復(fù)雜，在提高會計準(zhǔn)確性和保證會計質(zhì)量的同時，必須重視建立健全的企業(yè)會計制度和質(zhì)量培訓(xùn)。財務(wù)人員的形象，例如在項目開發(fā)期間開具開發(fā)成本發(fā)票時，缺乏統(tǒng)一的會計標(biāo)準(zhǔn)。通常存在隨機性和不確定性，在確定開發(fā)成本的最終原則時往往存在個人判斷或經(jīng)驗，因此，不同的人會做不同的會計計算，例如，在增加項目利潤時。人們往往很容易忽視成本遷移的規(guī)范，這可能會在開發(fā)成本的分配和房地產(chǎn)公司的整合中引發(fā)問題。嚴(yán)重后果可能導(dǎo)致成本不足或不完整，導(dǎo)致收入和成本不完整，并影響公司的利潤表，然而，如果它不僅影響公司的成本核算結(jié)果，外部投資者對公司投資失去信心會更糟。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算和管控措施

（一）建立企業(yè)項目全過程成本管控體系

要保證一個房地產(chǎn)企業(yè)的項目能夠取得最大的收益，就必須對整個開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)進行嚴(yán)格的控制，對項目的預(yù)算規(guī)劃、招標(biāo)、實際項目建設(shè)、計費、竣工交付以及后續(xù)的銷售進行嚴(yán)格的控制程序。各種成本管理基于整個項目過程的成本控制日常運作、項目發(fā)展、公司的成立，都是以科學(xué)的費用控制系統(tǒng)為基礎(chǔ)的，合情合理。從全局利益的觀點出發(fā)，對企業(yè)的收支進行了科學(xué)的管理，使企業(yè)得到了最大程度的發(fā)揮，降低日常運營成本。企業(yè)在新的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立成本控制機制，完善并實施全過程，在適當(dāng)?shù)那闆r下建立健全的年度和季度成本管理目標(biāo)，充分落實實際工作，確保財務(wù)成本控制的正常運行。此外，必須根據(jù)項目的實際情況補充運營成本控制體系，以提高科學(xué)誠信。負(fù)責(zé)實施良好的管理制度，優(yōu)化會計成本的流程管理。

（二）健全審計監(jiān)督機制

房地產(chǎn)開發(fā)項目由于投資成本高、回報期長，建設(shè)項目資本相當(dāng)復(fù)雜，這給計算運營成本帶來了困難，長項目周期可能會對項目產(chǎn)生一些影響。人為錯誤也會影響成本會計工作的質(zhì)量。在實際會計過程中，有時會出現(xiàn)不正確的成本會計分類，這不僅損害了公司實際盈利能力的計算，還導(dǎo)致公司損失。減少或避免成本核算錯誤，有必要加強審計監(jiān)督和成本核算管理，提高成本核算的準(zhǔn)確性，確保成本核算目標(biāo)的實現(xiàn)。在引入監(jiān)管機制時，成本審計必須基于以下幾點：一方面，設(shè)立獨立的審計機構(gòu)，審查部門的主要任務(wù)是監(jiān)督組織內(nèi)部財務(wù)管理的相關(guān)工作。并且可以通過監(jiān)控和管理審計部門來檢測不適當(dāng)?shù)男袨?，成本核算過程中的結(jié)果和異常情況是及時的，需要相關(guān)人員進行新的成本核算，以確保核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。減少甚至避免會計紀(jì)律不清或成本核算不正確的現(xiàn)象。切實提高成本核算工作的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，進一步提高成本核算的工作質(zhì)量。監(jiān)控系統(tǒng)有效的檢查操作需要科學(xué)合理的檢查系統(tǒng)的支持，以確保有效的檢查。圖像需要進一步更新，檢查是適當(dāng)?shù)?，以確保其具有動態(tài)開發(fā)能力，并能夠保護公司的成本核算。

（三）正確進行成本費用的歸集和分配

在新的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須制定詳細(xì)的整合標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)其業(yè)務(wù)需求進行指導(dǎo)。并分擔(dān)直接和間接成本、開發(fā)成本和周期成本。例如，“直接成本”是一個費用列表，可以屬于單個會計對象，而無需分割。間接成本必須按方法分?jǐn)?，否則很難將這部分支出準(zhǔn)確分配給特定的會計對象。在成本核算過程中，財務(wù)人員必須根據(jù)項目的實際情況對項目成本進行科學(xué)分類，并收集與項目系統(tǒng)相對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。這要求企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人高度重視加強財務(wù)人員的成本會計知識和技能。提高對成本會計中成本獲取和分配概念的理解。此外，只有制定合并和分配標(biāo)準(zhǔn)，才能實現(xiàn)間接成本的正確和準(zhǔn)確分配。避免將收入最大化作為分配標(biāo)準(zhǔn)，以最終實現(xiàn)項目的總體效益。

（四）建立房地產(chǎn)項目全周期成本控制機制

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，良好的成本控制需要良好的準(zhǔn)備規(guī)劃，逐步闡明成本規(guī)劃的基礎(chǔ)。確保準(zhǔn)確和適當(dāng)?shù)念A(yù)算，將房地產(chǎn)開發(fā)活動劃分為受控關(guān)閉。獲得對每項任務(wù)的控制權(quán)。為每個訂單設(shè)定成本目標(biāo)，并分析影響成本的內(nèi)部和外部因素，并制定具體對策，防止成本超出預(yù)期。在生產(chǎn)成本的消耗過程中，根據(jù)實際情況持續(xù)監(jiān)控成本的發(fā)生，調(diào)整工藝計劃，建立機制。動態(tài)預(yù)警控制反映了打破成本的風(fēng)險，任何學(xué)術(shù)預(yù)算調(diào)整的成本都取決于是否基于整體利率視角調(diào)整或增加支出，以確保支出達到目標(biāo)。成本控制是成本管理的重要組成部分，也是成本管理的最重要手段，成本控制是在房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段進行的，包括項目立項階段、設(shè)計階段、工程招標(biāo)程序、工程施工程序、工程計費程序、竣工交付程序、銷售過程和物業(yè)管理過程。多階段房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)過程中的成本控制必須通過與外部組織的合作來實現(xiàn)，如工程建設(shè)項目體系，同時確保項目質(zhì)量，實現(xiàn)成本效益目標(biāo)，實現(xiàn)直接成本控制，因此，有必要建立全面的成本控制、投資管理和內(nèi)部利潤控制，并進行財務(wù)運營。制定適當(dāng)?shù)捻椖亢腿谫Y預(yù)算以及其他預(yù)算，然后制定堅實的年度和季度成本管理目標(biāo)。同時，將在實踐中全面實施，以更好地確保財務(wù)成本控制的適當(dāng)實施，強調(diào)對財務(wù)成本進行徹底的管理和實施，以確保財務(wù)成本的充足性。在預(yù)算編制中，組織內(nèi)的經(jīng)理和下屬必須進行有效溝通，明確所有工作任務(wù)，付諸實踐，鞏固堅實的實施標(biāo)準(zhǔn)，確保每項工作都做得恰當(dāng)。

（五）采用數(shù)據(jù)化方式豐富成本控制手段

近年來，信息技術(shù)發(fā)展相對較快，并逐漸滲透到各個領(lǐng)域甚至房地產(chǎn)公司。公司的日常運營和項目設(shè)置、歸檔和信息對公司未來的結(jié)構(gòu)、項目設(shè)置和發(fā)展都很重要，使用相關(guān)數(shù)據(jù)管理可以顯著減少員工工作量，有效地降低了數(shù)據(jù)的統(tǒng)計錯誤。在進行財務(wù)成本控制的時候，提高了企業(yè)的經(jīng)營效率以及企業(yè)的經(jīng)營質(zhì)量。因此，在進行財務(wù)成本控制的時候，企業(yè)應(yīng)該更加重視對企業(yè)的經(jīng)營情況進行改進，從而讓企業(yè)的成本控制方法得到更好的發(fā)展，形成早期的稅收制度。根據(jù)房地產(chǎn)組織類型的專業(yè)資本此外，房地產(chǎn)組織應(yīng)加強會計監(jiān)督，財務(wù)人員應(yīng)遵守法律準(zhǔn)則、制度和方法，科學(xué)合理的進行會計核算，一方面監(jiān)測企業(yè)經(jīng)濟活動中會計核算的合法性和合理性，一方面監(jiān)控重要會計信息，包括企業(yè)會計憑證、賬簿等會計信息，確保組織的會計信息是正確的。另一方面，是對資金安全的監(jiān)控，主要是對現(xiàn)金流的監(jiān)控、對公司資金的資產(chǎn)保護。

四、結(jié)束語

綜上所述，中國房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈。為了增強競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)公司不僅必須根據(jù)市場情況和自身發(fā)展制定合理的成本核算制度，還必須加大管理工作的實施力度。為了實現(xiàn)長期發(fā)展，企業(yè)必須根據(jù)實際情況采取適當(dāng)措施改進會計和控制方法，然后利用成本控制機制開展控制工作。他們應(yīng)不斷進行自我測試，識別公司發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，并不斷改進和優(yōu)化，有效提高會計成本控制的有效性，不斷提高公司成本控制水平，促進房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展。

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