王立君 趙鐵男 金 陽

（中國人民銀行白城市中心支行，吉林白城 137000）

一、引言

改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)上漲，居民購房壓力不斷上升，為了保障居民住房需求，維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，2016年中央經(jīng)濟(jì)會議提出“房住不炒”，并采取貨幣政策和財(cái)政政策等多種方式抑制房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)，防止房地產(chǎn)市場價(jià)格過度增長。我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策逐步完善，從一開始的單一需求端信貸調(diào)控方式，到現(xiàn)在的需求供給雙向的信貸和財(cái)政等聯(lián)合調(diào)控方式，調(diào)控手段邁向多樣化，調(diào)控體系也更加科學(xué)。2022年，中國人民銀行和中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布通知，對差別化住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整，鼓勵(lì)各地根據(jù)區(qū)域發(fā)展的實(shí)際情況，制定符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)信貸政策。本文以吉林省長春市和其他地市的房地產(chǎn)市場為研究對象，分析貨幣政策對吉林省的房地產(chǎn)市場的影響效果，提出針對吉林省房地產(chǎn)市場調(diào)控的建議，希望可以為完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論體系提供一定的參考。

二、文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)外關(guān)于貨幣政策對房地產(chǎn)市場影響的研究眾多，國外研究中，Gelain P(2013)認(rèn)為房價(jià)的波動(dòng)會影響居民的預(yù)期，從而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展；Chow William W(2016)對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究，認(rèn)為房地產(chǎn)市場的發(fā)展推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國內(nèi)研究中，楊俊杰（2012）認(rèn)為房地產(chǎn)市場價(jià)格對投資具有正向作用，對消費(fèi)具有抑制作用，房地產(chǎn)價(jià)格的上升在短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)具有一定的推動(dòng)作用；馬亞明（2014）運(yùn)用DSGE模型對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究，具有前瞻性的混合型貨幣政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控效果更好；方意（2015）運(yùn)用FAVAR+DAG模型分析房地產(chǎn)價(jià)格對銀行的影響，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格升高會增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)；徐淑一（2015）對我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的可行性進(jìn)行分析，認(rèn)為我國央行的貨幣政策在一定條件下可以調(diào)控房地產(chǎn)市場價(jià)格；魯君四（2017）研究了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量發(fā)展的影響，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)影響是多方位的，制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策要綜合考量全方位市場因素；王京濱（2019）對我國改革開放40年來房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行梳理，認(rèn)為房地產(chǎn)市場調(diào)控政策應(yīng)注重前瞻性和長效性。

三、貨幣政策對房地產(chǎn)市場的實(shí)證研究

（一）變量的選取

本文選取2016年12月至2022年3月央行的存款準(zhǔn)備金率和五年期LPR貸款市場基準(zhǔn)利率季度數(shù)據(jù)分析貨幣政策對吉林省各地市房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響。央行的存款準(zhǔn)備金率和LPR市場基準(zhǔn)利率季度數(shù)據(jù)來源于央行官網(wǎng)，吉林省各地市房地產(chǎn)市場價(jià)格來源于安居客網(wǎng)站和58同城網(wǎng)站。

（二）模型構(gòu)建

本文建立存款準(zhǔn)備金率和房地產(chǎn)市場價(jià)格的雙變量VAR模型和LPR貸款市場基準(zhǔn)利率和房地產(chǎn)市場價(jià)格的雙變量VAR模型，分析貨幣政策對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響。

（三）實(shí)證分析

1.VAR模型分析結(jié)果

如表1存款準(zhǔn)備金率和房地產(chǎn)市場價(jià)格VAR模型R方結(jié)果所示，長春房地產(chǎn)市場價(jià)格p方程要比存款準(zhǔn)備金率rc方程擬合更良好；白城、白山、吉林、遼源、四平和松原存款準(zhǔn)備金率rc方程要比房地產(chǎn)市場價(jià)格p方程擬合更良好。

表1 存款準(zhǔn)備金率、LPR貸款基準(zhǔn)利率和房地產(chǎn)市場價(jià)格VAR結(jié)果表

如表1LPR貸款基準(zhǔn)利率和房地產(chǎn)市場價(jià)格VAR模型R方結(jié)果所示, 長春、白城、白山、吉林、遼源、四平、松原和通化LPR貸款基準(zhǔn)利率rd方程要比房地產(chǎn)市場價(jià)格p方程擬合更良好；延邊房地產(chǎn)市場價(jià)格p要比LPR貸款基準(zhǔn)利率rd方程擬合更良好。

2.單位根檢驗(yàn)

根據(jù)存款準(zhǔn)備金率和房地產(chǎn)市場價(jià)格VAR模型單位根檢驗(yàn)結(jié)果所示，長春、白城、白山、吉林、遼源、松原、四平、通化和延邊的VAR模型是穩(wěn)定的。

根據(jù)LPR貸款基準(zhǔn)利率和房地產(chǎn)市場價(jià)格VAR模型單位根檢驗(yàn)結(jié)果所示，長春、白城、白山、吉林、遼源、四平、通化和延邊的VAR模型是穩(wěn)定的；松原的VAR模型是不穩(wěn)定的。

3.格蘭杰因果檢驗(yàn)

如表2格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果所示，在LPR貸款基準(zhǔn)利率和房地產(chǎn)市場價(jià)格VAR模型中，長春、白城、白山、吉林、遼源、松原、四平和通化LPR貸款基準(zhǔn)利率不構(gòu)成對房地產(chǎn)市場價(jià)格的格蘭杰因果關(guān)系；延邊LPR貸款基準(zhǔn)利率構(gòu)成對房地產(chǎn)市場價(jià)格的格蘭杰因果關(guān)系。在存款準(zhǔn)備金率和房地產(chǎn)市場價(jià)格VAR模型中，長春、白山、吉林、松原和四平存款準(zhǔn)備金率不構(gòu)成對房地產(chǎn)市場價(jià)格的格蘭杰因果關(guān)系；白城、遼源、通化和延邊存款準(zhǔn)備金率構(gòu)成對房地產(chǎn)市場價(jià)格的格蘭杰因果關(guān)系。

表2 格蘭杰因果分析結(jié)果

4.IRF脈沖響應(yīng)函數(shù)的結(jié)果分析

根據(jù)脈沖響應(yīng)函數(shù)結(jié)果顯示，長春、白城和吉林的存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)市場價(jià)格具有持續(xù)正向作用；白山和遼源的存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)市場價(jià)格具有持續(xù)負(fù)向作用；四平存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)市場價(jià)格影響甚微；松原、通化和延邊存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)市場價(jià)格的正向影響在第四期達(dá)到峰值，隨后影響逐漸減弱。

長春、白城、遼源和通化LPR貸款市場基準(zhǔn)利率對房地產(chǎn)市場價(jià)格具有正向作用；吉林、松原和延邊LPR貸款市場基準(zhǔn)利率對房地產(chǎn)市場價(jià)格具有負(fù)向作用；白山LPR貸款市場基準(zhǔn)利率對房地產(chǎn)市場價(jià)格影響甚微；四平LPR貸款市場基準(zhǔn)利率對房地產(chǎn)市場價(jià)格影響在第四期達(dá)到峰值，隨后逐漸減弱。

5.方差分解

如表3方差分解所示，在LPR貸款基準(zhǔn)利率和房地產(chǎn)市場價(jià)格VAR模型中，長春、白山、吉林、遼源和通化房地產(chǎn)市場價(jià)格的變動(dòng)方差可由LPR貸款基準(zhǔn)利率變動(dòng)解釋范圍在10%以下；白城和四平房地產(chǎn)市場價(jià)格的變動(dòng)方差可由LPR貸款基準(zhǔn)利率變動(dòng)解釋范圍在10%至50%；松原和延邊房地產(chǎn)市場價(jià)格的變動(dòng)方差可由LPR貸款基準(zhǔn)利率變動(dòng)解釋范圍在50%以上。在存款準(zhǔn)備金率和房地產(chǎn)市場價(jià)格VAR模型中，松原房地產(chǎn)市場價(jià)格的變動(dòng)方差可由存款準(zhǔn)備金率解釋范圍在10%以下；白山、吉林、遼源、四平、通化和延邊房地產(chǎn)市場價(jià)格的變動(dòng)方差可由存款準(zhǔn)備金率解釋范圍在10%至50%；長春和白城房地產(chǎn)市場價(jià)格的變動(dòng)方差可由LPR貸款基準(zhǔn)利率變動(dòng)解釋范圍在80%以上。

表3 方差分解結(jié)果

四、結(jié)論和建議

（一）結(jié)論

從實(shí)證分析的結(jié)果中我們可以了解到，貨幣政策對于吉林省的房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)控具有一定的局限性，在區(qū)域間也存在著不同的作用效果，單純的貨幣政策已經(jīng)不能精準(zhǔn)的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場價(jià)格，必須采用貨幣政策和財(cái)政政策等多種方式聯(lián)合的政策對房地產(chǎn)市場價(jià)格相機(jī)進(jìn)行調(diào)控，才能取得一定的預(yù)期效果。另外，各地區(qū)應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的房地產(chǎn)市場波動(dòng)情況，制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

（二）建議

一是完善調(diào)控政策體系。構(gòu)建貨幣政策和財(cái)政政策等多種市場調(diào)控方式聯(lián)合的房地產(chǎn)市場調(diào)控體系，注重房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域性差異，因地制宜，因城施策。注重房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的時(shí)效性，根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，修正房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

二是保障居民的基本生活需求。制定房地產(chǎn)調(diào)控政策要保障居民的基本物質(zhì)生活需求，禁止一刀切式的調(diào)控方式，要支持居民自住和改善型住房需求，抑制投機(jī)需求，有針對性地合理地控制房價(jià)過快增長。

三是加快租賃市場發(fā)展。政府要支持和加快房屋租賃市場發(fā)展，在人口密集的城市建設(shè)長租房等保障性住房，緩解居民的購房壓力，保障居民的基本住房需求。完善租賃市場的管理制度，完善租賃市場管理的法律法規(guī)，保證租賃市場合理化發(fā)展。

四是健全風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測機(jī)制，防止出現(xiàn)大問題。監(jiān)測房地產(chǎn)市場資金流動(dòng)，防止非房地產(chǎn)企業(yè)貸款資金被挪用至政府平臺、房地產(chǎn)等調(diào)控領(lǐng)域形成新風(fēng)險(xiǎn)隱患。