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公允價(jià)值是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中一種新的資產(chǎn)評(píng)估方法，其存在著升值的空間和潛在的貶值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)時(shí)，使用公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，則無須每年計(jì)提折舊和攤銷，這樣下來更能體現(xiàn)公司資產(chǎn)負(fù)債和整體收入。因此，在不健全的資本市場(chǎng)條件下，對(duì)投資房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的探討是十分必要的，只有這樣才能進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)投資性房地產(chǎn)的發(fā)展。

一、用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的有關(guān)理論依據(jù)

（一）投資房地產(chǎn)的含義

投資房地產(chǎn)是指公司所持有的不動(dòng)產(chǎn)，以獲取租金或資本的增值。其特征應(yīng)當(dāng)是可以獨(dú)立衡量和出售的。這和公司使用的固定資產(chǎn)有很大區(qū)別。該方法可分為成本計(jì)量和公允價(jià)值兩類，在某些情況下，公允價(jià)值的測(cè)量能夠促進(jìn)資產(chǎn)的增值。

（二）公允價(jià)值的解釋

公允價(jià)值是指以銷售時(shí)為計(jì)量日期，在有秩序的情況下，各方能夠接受或轉(zhuǎn)讓的債務(wù)。

（三）投資房地產(chǎn)的公平價(jià)值計(jì)量原理概述

海外情況。二十世紀(jì)七十年代，西方國(guó)家提出了一種注重會(huì)計(jì)信息的可靠度的觀點(diǎn)，這種觀點(diǎn)被稱為“受托責(zé)任”，而另一種觀點(diǎn)則著重于決策。決策有用的觀點(diǎn)適用于對(duì)現(xiàn)存或潛在投資者、債權(quán)人和其他利益相關(guān)方的決策。國(guó)內(nèi)情況。隨著國(guó)家“一帶一路”倡議的實(shí)施，企業(yè)在國(guó)際市場(chǎng)上的拓展越來越緊密。投資房地產(chǎn)按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量已成為一種潮流，因此，財(cái)政部在多項(xiàng)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中均有明確的規(guī)定，這體現(xiàn)了公允價(jià)值計(jì)量的發(fā)展趨勢(shì)。然而，在對(duì)投資物業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，大部分公司還是采用成本法進(jìn)行計(jì)量評(píng)估。

二、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)事務(wù)過程中的問題

一是新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用存在著一定的局限性和可操作性。盡管在近20個(gè)準(zhǔn)則的規(guī)定中，都涉及了公允價(jià)值，但是這些都是在不同的標(biāo)準(zhǔn)條款中分散開來，尚未形成一套完整的公平價(jià)值理論體系；盡管對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行了理論上的探討，但是在實(shí)踐中，卻沒有對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行具體的測(cè)量。

二是目前的市場(chǎng)信息環(huán)境很難支撐公允價(jià)值計(jì)量用于投資房地產(chǎn)。政府的宏觀調(diào)控對(duì)我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深刻的影響；伴隨國(guó)家的土地政策和開發(fā)商的壟斷，使得房地產(chǎn)的價(jià)格受到了很大的影響。在此背景下，我國(guó)目前存在著供求失衡、房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著大量的泡沫，導(dǎo)致了房地產(chǎn)資源的價(jià)格與其實(shí)際價(jià)值不符；在我國(guó)，二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不活躍，在發(fā)達(dá)的一、二線城市，資產(chǎn)交易十分頻繁，相對(duì)偏遠(yuǎn)的落后地區(qū)，在過去的數(shù)年里，很難獲得交易信息，主要是由于缺乏公共信息渠道，無法獲得有關(guān)投資房地產(chǎn)公允價(jià)值的信息。因此，在實(shí)踐中，為保證政策的連貫性，企業(yè)往往會(huì)在實(shí)踐中選擇成本計(jì)量，從而影響投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量。

三是我國(guó)現(xiàn)行公允價(jià)值計(jì)量模型的建立與完善尚有一定的局限性。投資房地產(chǎn)公允價(jià)值的用途：一是為了節(jié)約成本；另一方面，由于使用了公允價(jià)值的方法，房地產(chǎn)每年都要進(jìn)行一次再估價(jià)，則需要重新支出成本，其測(cè)量模型的設(shè)計(jì)也有一些自相矛盾的地方。

四是對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量，需要有復(fù)合型的人才支持。首先，就投資房地產(chǎn)的公允價(jià)值而言，雖然投資房地產(chǎn)的公允價(jià)值是由多種途徑得到的，但是，如果沒有一定的綜合判斷力，則會(huì)很難獲得信息的作用并產(chǎn)生價(jià)值；其次，目前的會(huì)計(jì)工作者在從事會(huì)計(jì)工作時(shí)，對(duì)統(tǒng)計(jì)學(xué)、運(yùn)籌學(xué)等方面的全面認(rèn)識(shí)尚有不足，其綜合應(yīng)用能力有待進(jìn)一步提升。

三、公允價(jià)值法測(cè)量投資性房地產(chǎn)的利弊

（一）采用公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)勢(shì)

新準(zhǔn)則將公允價(jià)值計(jì)量模型引入國(guó)內(nèi)，對(duì)我國(guó)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的變革具有重大的歷史意義。

1.公允價(jià)值計(jì)量能夠更真實(shí)地反映公司的資產(chǎn)，同時(shí)全面滿足信息使用者的決策的需要。以往的計(jì)量方法，主要是根據(jù)按歷史成本計(jì)量，但在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，各類投資產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，再次按歷史成本定價(jià)，已不能真實(shí)地體現(xiàn)企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，投資不動(dòng)產(chǎn)的目的在于提升價(jià)值或獲得租金，并不是為了出售，而且，獲得這些資產(chǎn)的費(fèi)用一般都很便宜，后來由于土地、資源的限制、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等因素，資產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)大幅度提升，這時(shí)，采用公平價(jià)值計(jì)量模型能真實(shí)地反映出它的市場(chǎng)價(jià)值，且能夠更準(zhǔn)確地反映了公司的經(jīng)營(yíng)能力、償債能力和所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)信息使用者做出正確的決策具有重要的意義，也只有這樣才能促進(jìn)其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.公允價(jià)值計(jì)量的引進(jìn)體現(xiàn)了中國(guó)的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之間的融合，符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的要求。由于國(guó)際上的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)都是以公允價(jià)值為基礎(chǔ)的，因此，我們的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)若繼續(xù)沿用以往的賬面價(jià)值核算，將對(duì)我國(guó)的會(huì)計(jì)工作和會(huì)計(jì)工作的開展產(chǎn)生不利影響。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)是公平經(jīng)濟(jì)，如果違背公平原則，勢(shì)必會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生消極的影響。所以必須結(jié)合實(shí)際情況，采取科學(xué)的手段進(jìn)行發(fā)展。

3.運(yùn)用公允價(jià)值的方法，可以提高公司的財(cái)務(wù)實(shí)力。由于當(dāng)前資金緊缺，各公司特別是房地產(chǎn)公司對(duì)資金的需求非常大，當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，若采用公允價(jià)值計(jì)量的方法，將使公司的資產(chǎn)凈值大幅增長(zhǎng)，資產(chǎn)負(fù)債率下降，對(duì)被低估的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估，將有助于提升公司對(duì)銀行的信用，增強(qiáng)其融資能力。同時(shí)，公司凈資產(chǎn)提高后，公司的股權(quán)融資規(guī)模也會(huì)有很大的提高，這對(duì)房地產(chǎn)公司的資金壓力有一定的幫助。

4.公允價(jià)值計(jì)量模型能夠在不提高公司稅收的前提下，實(shí)現(xiàn)公司的盈利增長(zhǎng)。按照財(cái)稅有關(guān)規(guī)定，公司以公允價(jià)值計(jì)量金融資產(chǎn)、金融負(fù)債、投資房地產(chǎn)等，在持有期間，其公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處理后的交易價(jià)格扣除其歷史成本，將被用作在處置或結(jié)算過程中的應(yīng)稅收入。利用公允價(jià)值對(duì)投資房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，不會(huì)使企業(yè)的實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)有所上升，從而可以節(jié)省公司的資本。

（二）使用公允價(jià)值計(jì)量存在的缺點(diǎn)

在當(dāng)前的發(fā)展中，公允價(jià)值運(yùn)用于我國(guó)，盡管具有諸多優(yōu)勢(shì)，但其在實(shí)際運(yùn)用中還存在諸多問題。

1.采用公允價(jià)值的方法可以作為一種調(diào)整收益的手段。由于我國(guó)的相關(guān)市場(chǎng)尚未完全發(fā)展，因此，公允價(jià)值很難被公平地衡量，甚至有被利用的風(fēng)險(xiǎn)。特別是在確定投資房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，在計(jì)算現(xiàn)金流量折現(xiàn)時(shí)，估計(jì)現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率、折現(xiàn)率等，這些都是和認(rèn)為判斷產(chǎn)生直接的聯(lián)系，這些因素在客觀上存在操作利潤(rùn)。

2.難以獲得有關(guān)資產(chǎn)的公允價(jià)值。在發(fā)達(dá)國(guó)家，各個(gè)要素的市場(chǎng)交易活動(dòng)十分活躍，因而其公允價(jià)值的確定較為簡(jiǎn)便。而我國(guó)目前存在著產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)、生產(chǎn)要素市場(chǎng)不活躍、中介組織信譽(yù)低下、市場(chǎng)監(jiān)管不力、會(huì)計(jì)從業(yè)人員素質(zhì)差等問題。

3.公允價(jià)值的測(cè)量容易引起市場(chǎng)的頻繁變動(dòng)。在歷史成本計(jì)量系統(tǒng)中，資產(chǎn)的價(jià)值通常是固定的，然而，公允價(jià)值會(huì)隨著市價(jià)的變動(dòng)而變動(dòng)，因此，它可以很好地反映出一種資產(chǎn)的價(jià)值。然而，如果某一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值波動(dòng)較大，則會(huì)使其公司的財(cái)務(wù)狀況、獲利能力發(fā)生波動(dòng)，從而使投資者產(chǎn)生一種公司的財(cái)務(wù)發(fā)展不穩(wěn)定的錯(cuò)覺。

四、對(duì)投資物業(yè)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的幾點(diǎn)思考

（一）建立符合我國(guó)實(shí)際的投資房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的理論體系

首先，要構(gòu)建一個(gè)科學(xué)的理論框架。盡管我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)采用了公允價(jià)值，但目前還沒有建立起一套完整的公允價(jià)值計(jì)量體系。為防止房地產(chǎn)企業(yè)通過投資房地產(chǎn)，結(jié)合公允價(jià)值計(jì)量抑制房地產(chǎn)價(jià)格虛增的情況，必須完善我國(guó)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系，科學(xué)設(shè)計(jì)懲罰體系，以此來促進(jìn)我國(guó)審計(jì)職能部門發(fā)揮出其作用，要持續(xù)健全與公平價(jià)值相關(guān)的法律監(jiān)管體系，營(yíng)造公平價(jià)值執(zhí)行的良好環(huán)境，嚴(yán)厲打擊濫用公允價(jià)值。

其次，逐步改進(jìn)公允價(jià)值的核算方法。若第一次采用公允價(jià)值計(jì)量，則該資產(chǎn)的公允價(jià)值具有可持續(xù)的可靠性，則該公司在選擇了公允價(jià)值時(shí)，將無法轉(zhuǎn)換為重新使用成本。首次使用需對(duì)會(huì)計(jì)政策有一定了解，然后運(yùn)用追溯調(diào)整方法進(jìn)行核算，對(duì)已變更的投資物也進(jìn)行評(píng)估，將留存收益和遞延資產(chǎn)的所得稅或債務(wù)計(jì)入報(bào)告中。公允價(jià)值在年內(nèi)的變化過程中，該期間的損失不會(huì)對(duì)該年度的收益產(chǎn)生影響；在投資房地產(chǎn)進(jìn)入使用后期，按公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，無須重新攤銷和折舊，投資不動(dòng)產(chǎn)的增值必然會(huì)增加。在結(jié)算日，企業(yè)應(yīng)對(duì)所投資房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，并按其公允價(jià)值予以確認(rèn)。當(dāng)公允價(jià)值超過了賬面形式的價(jià)值時(shí)，那么，該差異計(jì)入可供變動(dòng)的損益，并在扣除所得稅后，計(jì)入當(dāng)期的凈利潤(rùn)。如果公允價(jià)值高于賬面價(jià)值，則該差異計(jì)入可供變動(dòng)的損益，并在扣除所得稅費(fèi)用后計(jì)入當(dāng)期的凈利潤(rùn)。所以，相對(duì)于成本計(jì)量，在資產(chǎn)處理時(shí)公允價(jià)值的計(jì)量則會(huì)提高企業(yè)所得稅的實(shí)際支出。此外，只要符合資本化條件，在持有期內(nèi)進(jìn)行后續(xù)支出，相關(guān)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入成本；若經(jīng)董事會(huì)書面證實(shí)，工程建設(shè)期的物業(yè)將被用來賺取租金，則可認(rèn)定會(huì)屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目自建階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目在投入使用后，其公允價(jià)值與完成時(shí)的賬面價(jià)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)的損失。將會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的謹(jǐn)慎原則貫徹到實(shí)際中，完工驗(yàn)收程序可以按照持有目的，評(píng)估公允價(jià)值的賬面價(jià)值，將固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值和其公允價(jià)值之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益，不會(huì)對(duì)當(dāng)期的收益或損失產(chǎn)生影響，只能在資產(chǎn)處理后轉(zhuǎn)入損益。在持有用途變更為出租或自用時(shí)，該轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值即為當(dāng)期損益。在將其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)，后續(xù)的折舊及攤銷額會(huì)隨先前公允價(jià)值的增加而上升，進(jìn)而減少公司收益；在資產(chǎn)處理過程中，出售、出租、轉(zhuǎn)讓后的投資房地產(chǎn)，在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按其賬面價(jià)值，計(jì)入當(dāng)期損益。

（二）健全信息公開體系

在金融危機(jī)發(fā)生之后，IASB修改了 IASC（IASC）時(shí)期制定的概念框架，并將相關(guān)的品質(zhì)特性去掉，并用“如實(shí)表述”代替。這種改變充分表明了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)越來越重視會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性。

目前，我國(guó)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資房地產(chǎn)的信息披露規(guī)定并不完善，同時(shí)，這一規(guī)定也較為籠統(tǒng)，并不明確，只是現(xiàn)行采用公允價(jià)值模型的公司在投資房地產(chǎn)市場(chǎng)中的公允價(jià)值信息披露不全面、主觀化。為提高公允價(jià)值的可信度和可讀性，必須進(jìn)一步強(qiáng)化公司對(duì)投資房地產(chǎn)的信息披露，明確投資性房地產(chǎn)的各項(xiàng)用途，并在市場(chǎng)上適當(dāng)披露公允價(jià)值信息，例如：市場(chǎng)市價(jià)、同類資產(chǎn)最近成交價(jià)、估值模型和估值技術(shù)的應(yīng)用細(xì)節(jié)。另外，有關(guān)部門要明確會(huì)計(jì)舞弊行為的法律責(zé)任及處罰機(jī)制，以降低公司運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模型進(jìn)行盈利操縱的可能性。也只有這樣才能保證公司的正常運(yùn)行，對(duì)后續(xù)發(fā)展有著一定的積極作用。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管

加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算的監(jiān)督，是提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量、預(yù)防管理層濫用會(huì)計(jì)處理手段實(shí)現(xiàn)盈余管理的關(guān)鍵。目前，我國(guó)證券市場(chǎng)對(duì)于披露違法行為的懲罰還很少，無法起到震懾作用。違法的成本很低，會(huì)讓公司的利潤(rùn)操縱更加猖獗，本來可以自由選擇的會(huì)計(jì)政策，現(xiàn)在卻被限制在了標(biāo)準(zhǔn)層面。隨著監(jiān)管水平的不斷提升，企業(yè)對(duì)投資房地產(chǎn)的選擇也越來越多，公司可以根據(jù)自己的意愿選擇公允價(jià)值模型和成本模型，在確定了公允價(jià)值模型后，可以轉(zhuǎn)換的成本模型。從而極大地提高了公平價(jià)值模型的使用率。

綜上所述，盡管在推廣和運(yùn)用投資房地產(chǎn)時(shí)，仍有很多問題有待解決，但是，在計(jì)量屬性的視角下，企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，能夠更好地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，并能有效地增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的關(guān)聯(lián)性，從而滿足信息使用者的經(jīng)營(yíng)決策需要。隨著我國(guó)企業(yè)規(guī)范的完善、市場(chǎng)的健全、公司內(nèi)部治理的不斷完善、員工素質(zhì)的不斷提高，公允價(jià)值會(huì)計(jì)的推廣將成為投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的必然趨勢(shì)。也只有這樣才能從根本上促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。