文/趙強(qiáng) 費(fèi)陽(yáng)則

自從1998年中國(guó)實(shí)行住房制度改革，終止住房分配制度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了起步、發(fā)展與調(diào)整三個(gè)階段。隨著房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重不斷上升，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴不斷增加。近年來(lái)，隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展與國(guó)家政策調(diào)控的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒研究快速發(fā)展。然而，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的調(diào)控背景，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的指標(biāo)構(gòu)建的關(guān)鍵技術(shù)和前沿應(yīng)用并沒(méi)有得到客觀與科學(xué)的量化分析。[1]

一、相關(guān)研究文獻(xiàn)評(píng)述

隨著行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的興起，研究者發(fā)現(xiàn)基于傳統(tǒng)理性人假設(shè)的經(jīng)濟(jì)理論已經(jīng)難以依市場(chǎng)基本面解釋房?jī)r(jià)變化。學(xué)者嘗試摒棄傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論，將基于“不完全理性”的市場(chǎng)情緒作為房?jī)r(jià)變動(dòng)的解釋變量。這種市場(chǎng)情緒會(huì)受到外部信息干擾而反應(yīng)過(guò)度，導(dǎo)致市場(chǎng)參與者作出非理性的決策，從而影響房屋的真實(shí)價(jià)值。尤其是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)作為典型的新興市場(chǎng)、處于正在轉(zhuǎn)軌的特殊制度背景下，市場(chǎng)參與者普遍缺乏理性，更容易形成市場(chǎng)情緒。[2]

鑒于此，為了能夠有效分析研究背景、研究熱點(diǎn)與研究演進(jìn)的關(guān)系，本文使用CiteSpace可視化科學(xué)文獻(xiàn)計(jì)量方法，對(duì)1998—2021年知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)（CNKI）中關(guān)于市場(chǎng)情緒研究的文獻(xiàn)進(jìn)行關(guān)鍵詞聚類分析、關(guān)鍵詞共現(xiàn)分析、關(guān)鍵詞時(shí)區(qū)分析以及應(yīng)用學(xué)科分析，并希望通過(guò)分析市場(chǎng)情緒的研究演進(jìn)和機(jī)制，映射房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒研究前沿，探尋房地產(chǎn)市場(chǎng)化研究的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與演進(jìn)路徑。

二、研究方法與數(shù)據(jù)

（一）數(shù)據(jù)

在數(shù)據(jù)來(lái)源方面，為了保證原始數(shù)據(jù)的全面準(zhǔn)確性，本文選擇中國(guó)知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)（CNKI）。從確保檢索文獻(xiàn)的質(zhì)量、數(shù)量和覆蓋范圍方面考慮，本文在數(shù)據(jù)庫(kù)中檢索關(guān)鍵詞、摘要和篇名中含“市場(chǎng)情緒”的文獻(xiàn)，將文獻(xiàn)來(lái)源設(shè)置為中文文獻(xiàn)，檢索時(shí)間選擇從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革開(kāi)始，截止至2021年11月1日，共得到1708篇文章。在數(shù)據(jù)處理方面，本文為提升論文數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與代表性，剔除非學(xué)術(shù)類論文（含會(huì)議通知、報(bào)告、新聞及訃告等），得到論文共1501篇。最后，通過(guò)CiteSpace軟件自帶的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化功能，將文獻(xiàn)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)為Wos文本數(shù)據(jù)格式，并將包含論文題目、作者、機(jī)構(gòu)、出版年、期、卷、關(guān)鍵詞和摘要等信息的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行可視化分析。

（二）研究方法

1.圖譜分析方法。本文采用科學(xué)文獻(xiàn)計(jì)量自動(dòng)可視化軟件CiteSpaceⅤ對(duì)文獻(xiàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行知識(shí)圖譜分析。CiteSpace是一款信息可視化軟件，主要基于共引分析理論和尋徑網(wǎng)絡(luò)算法等，對(duì)特定領(lǐng)域文獻(xiàn)（集合）進(jìn)行計(jì)量，以探尋學(xué)科領(lǐng)域演化的關(guān)鍵路徑及轉(zhuǎn)折點(diǎn)，并通過(guò)繪制一系列可視化圖譜，探測(cè)學(xué)科演化潛在的動(dòng)力機(jī)制與學(xué)科發(fā)展前沿。[3]在分析CNKI數(shù)據(jù)庫(kù)時(shí)，該軟件抽取數(shù)據(jù)庫(kù)中關(guān)鍵詞、作者、機(jī)構(gòu)等信息，挖掘文獻(xiàn)信息并呈現(xiàn)相關(guān)信息之間的相互關(guān)聯(lián)。關(guān)鍵詞共線分析能夠反映關(guān)鍵詞出現(xiàn)的頻率及相互關(guān)系，有助于梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的研究熱點(diǎn)與知識(shí)基礎(chǔ)，展現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒研究的共同焦點(diǎn)與發(fā)展階段。關(guān)鍵詞共現(xiàn)時(shí)區(qū)圖分析能從時(shí)間維度反映研究熱點(diǎn)的更替，揭示研究前沿演變的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，通過(guò)結(jié)合時(shí)間趨勢(shì)圖，能夠發(fā)現(xiàn)研究背景及市場(chǎng)情緒測(cè)量技術(shù)改變對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒研究的影響，并借此預(yù)測(cè)未來(lái)研究熱點(diǎn)、前沿、交叉學(xué)科與未知領(lǐng)域。

2.時(shí)間劃分方法。為了深入剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的研究演變與研究背景之間的關(guān)系，本文借助“自然斷裂點(diǎn)分級(jí)法”對(duì)數(shù)據(jù)固有特征進(jìn)行自然分組，對(duì)市場(chǎng)情緒的研究階段進(jìn)行識(shí)別，判斷不同歷史階段推動(dòng)市場(chǎng)情緒研究的形成原因，勾勒市場(chǎng)情緒研究發(fā)展的階段。[4]

通過(guò)對(duì)論文數(shù)量趨勢(shì)的初步分析，發(fā)現(xiàn)發(fā)刊文獻(xiàn)數(shù)量與我國(guó)市場(chǎng)化改革歷程存在擬合關(guān)系。具體而言，本文先使用研究文獻(xiàn)時(shí)間分布圖以識(shí)別研究變化節(jié)點(diǎn)，揭示研究演進(jìn)的趨勢(shì)與重大轉(zhuǎn)折時(shí)間點(diǎn)。接著使用關(guān)鍵詞網(wǎng)絡(luò)時(shí)區(qū)圖發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)研究背景，探索研究方法的關(guān)鍵詞，借此識(shí)別知識(shí)演進(jìn)與研究體系的形成過(guò)程。最后，通過(guò)文獻(xiàn)分析方法識(shí)別文獻(xiàn)中市場(chǎng)情緒研究演變的關(guān)鍵因素，明晰研究發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，從而劃分發(fā)展階段。

三、特征分析

（一）文獻(xiàn)數(shù)量特征分析

發(fā)表文獻(xiàn)的數(shù)量分析能夠反映研究變化的趨勢(shì)與受關(guān)注程度。從文章發(fā)表的數(shù)量來(lái)看，市場(chǎng)情緒研究的相關(guān)文章數(shù)量呈直線上升趨勢(shì)——從2007年的11篇增加到2020年的230篇（年均增長(zhǎng)近17篇），說(shuō)明圍繞“市場(chǎng)情緒”的研究逐漸受到學(xué)術(shù)界認(rèn)可，已經(jīng)引起相關(guān)領(lǐng)域?qū)W者的高度重視，今后一段時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)成為研究熱點(diǎn)（見(jiàn)圖1）。

為了進(jìn)一步探索論文數(shù)量變化背后的熱點(diǎn)事件與驅(qū)動(dòng)因素，本文將文獻(xiàn)發(fā)表趨勢(shì)圖與關(guān)鍵詞時(shí)間趨勢(shì)結(jié)合觀察，旨在發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)情緒研究的熱門節(jié)點(diǎn)，探索市場(chǎng)情緒研究的演變過(guò)程。在時(shí)間分布圖中，利用自然斷裂點(diǎn)分級(jí)法，依據(jù)文獻(xiàn)的增長(zhǎng)速度可以將發(fā)文狀況劃分為三個(gè)階段(見(jiàn)圖1）：2006-2012年年均增長(zhǎng)13篇，2012-2014年年均增長(zhǎng)速度增加2倍，2014-2020年恢復(fù)到年均增長(zhǎng)18篇。在關(guān)鍵詞網(wǎng)絡(luò)時(shí)區(qū)圖中，可以在對(duì)應(yīng)時(shí)間發(fā)現(xiàn)，2012年研究者首次將收益率引入市場(chǎng)情緒測(cè)量以反映市場(chǎng)參與者在面對(duì)有限信息時(shí)的非理性反應(yīng)，從而促進(jìn)了市場(chǎng)情緒研究的發(fā)展。在2012—2014年，主成分析法被引入市場(chǎng)情緒構(gòu)建，使研究文獻(xiàn)出現(xiàn)了短暫的高產(chǎn)期，這意味著市場(chǎng)情緒研究突破了變量構(gòu)建瓶頸，開(kāi)啟了新的研究領(lǐng)域。2014年，文本挖掘技術(shù)的提出再次增加了市場(chǎng)情緒的測(cè)量維度，此后有關(guān)市場(chǎng)情緒的研究開(kāi)始穩(wěn)步遞增，并逐漸被應(yīng)用于不同研究領(lǐng)域。

圖1 市場(chǎng)情緒研究文獻(xiàn)時(shí)間分布

（二）應(yīng)用學(xué)科分布

如果文獻(xiàn)特征分析提供了研究的發(fā)展趨勢(shì)視角，應(yīng)用學(xué)科分布分析則為研究提供了總體方向。如圖2所示，研究學(xué)科分布目前集中于金融學(xué)，主要研究方向包括證券、保險(xiǎn)等，發(fā)表論文達(dá)到795篇，占總文獻(xiàn)數(shù)量的56%，可見(jiàn)市場(chǎng)情緒在金融領(lǐng)域的應(yīng)用已經(jīng)較為普遍。應(yīng)用次多的學(xué)科是經(jīng)濟(jì)學(xué)，該領(lǐng)域的研究方向主要為宏觀經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、信息經(jīng)濟(jì)等，發(fā)表論文286篇，占比達(dá)到20%。其他基礎(chǔ)學(xué)科，如心理學(xué)、數(shù)學(xué)、新聞學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)，共發(fā)文297篇，占總刊文21%。房地產(chǎn)作為前沿學(xué)科，在2017年首次出現(xiàn)，發(fā)文已達(dá)到39篇，占比為3%，呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)。根據(jù)近20年市場(chǎng)情緒研究的學(xué)科分布，市場(chǎng)情緒在房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究出現(xiàn)較晚，但是發(fā)刊文獻(xiàn)從2018年開(kāi)始增加迅速，逐漸受到學(xué)界關(guān)注。

圖2 市場(chǎng)情緒研究文獻(xiàn)學(xué)科分布

（三）關(guān)鍵詞共現(xiàn)可視化分析

關(guān)鍵詞共線分析可以反映樣本文獻(xiàn)中關(guān)鍵詞出現(xiàn)的頻率與相互關(guān)系。關(guān)鍵詞是研究的核心，展示整個(gè)研究領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)與趨勢(shì)。中心度體現(xiàn)了這個(gè)關(guān)鍵詞在聚類分析中的關(guān)聯(lián)性，中心度高的關(guān)鍵詞通常是連接不同聚類的重要節(jié)點(diǎn)。

具體而言，在CiteSpace軟件中設(shè)置時(shí)間切片為“1”，選擇標(biāo)準(zhǔn)為“top50”，對(duì)整個(gè)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行尋徑剪切，將圖譜標(biāo)簽閾值設(shè)置為“5”，其他參數(shù)不變，得到關(guān)鍵詞共現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)圖。圖中的每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都代表了一個(gè)關(guān)鍵詞。節(jié)點(diǎn)的連線表示兩個(gè)關(guān)鍵詞出現(xiàn)在同一篇論文中。節(jié)點(diǎn)的半徑大小反映了關(guān)鍵詞出現(xiàn)的頻次。節(jié)點(diǎn)外出現(xiàn)紫圈的表示該關(guān)鍵詞具有較高的中心度。市場(chǎng)情緒研究中出現(xiàn)頻率較高的關(guān)鍵詞為投資者情緒、市場(chǎng)情緒、股票市場(chǎng)、行為金融、主成分分析、股票收益、投資者等，相關(guān)研究主要以此為核心展開(kāi)，且各關(guān)鍵詞具有較好的相關(guān)性。而價(jià)格發(fā)現(xiàn)、人民幣匯率、股價(jià)崩盤風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)、股指期貨、文本情緒、深度學(xué)習(xí)等關(guān)鍵詞出現(xiàn)較晚（見(jiàn)表1，表2），也具有一定中心性，為未來(lái)研究領(lǐng)域的前沿。綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒測(cè)量與測(cè)量方法有一定相關(guān)性，具有較新研究?jī)r(jià)值。

表1 關(guān)鍵詞統(tǒng)計(jì)表

表2 2018年以后關(guān)鍵詞統(tǒng)計(jì)

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的概念界定與研究熱點(diǎn)。目前，研究者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒是指市場(chǎng)參與者產(chǎn)生過(guò)度樂(lè)觀或悲觀的情緒，對(duì)資產(chǎn)未來(lái)收益或相關(guān)因素（如交易量，稀缺性）產(chǎn)生錯(cuò)誤信念。[6]

為了對(duì)市場(chǎng)情緒指數(shù)進(jìn)行有效測(cè)量，反映市場(chǎng)參與者對(duì)市場(chǎng)的信心，國(guó)內(nèi)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒指標(biāo)最早起源于投資者情緒研究。貝克和伍爾格勒最早構(gòu)建指標(biāo)并進(jìn)行研究，認(rèn)為市場(chǎng)情緒的產(chǎn)生與變化可以通過(guò)四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行觀察，即購(gòu)買信念的變動(dòng)、基于購(gòu)買信念而產(chǎn)生的購(gòu)買行為、交易行為中定價(jià)的偏差以及內(nèi)部交易者通過(guò)偏差的獲利。此后，國(guó)外研究者通過(guò)家庭的主觀房?jī)r(jià)預(yù)期、未來(lái)收入信心指數(shù)、季節(jié)因素、股票市場(chǎng)中房地產(chǎn)業(yè)市盈率、物價(jià)指數(shù)等測(cè)量房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒指數(shù)。也有研究者將谷歌（Google）等搜索引擎、網(wǎng)絡(luò)媒體和推特（Twitter）、臉書(shū)（Facebook）、Factiva.com在線報(bào)紙網(wǎng)站等社交媒體作為構(gòu)建情緒指數(shù)的數(shù)據(jù)來(lái)源。更多人通過(guò)房?jī)r(jià)租金比、房?jī)r(jià)指數(shù)、土地供應(yīng)量、成交量和施工面積、住宅類用地溢價(jià)率與樓面均價(jià)等構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒。國(guó)內(nèi)研究者則更多通過(guò)開(kāi)發(fā)商的總投資額、房地產(chǎn)業(yè)土地購(gòu)置面積、住宅類用地成交宗數(shù)、商品住宅新開(kāi)工施工面積、開(kāi)發(fā)商新購(gòu)?fù)恋孛娣e的平均成本、百度搜索指數(shù)等構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的指數(shù)。綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的構(gòu)建是房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒研究領(lǐng)域的重點(diǎn)，有效的情緒指標(biāo)測(cè)量與構(gòu)建對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)至關(guān)重要。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的研究背景。房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒研究是在促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的背景下提出的理論創(chuàng)新和實(shí)踐創(chuàng)新。房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的研究能夠有效促進(jìn)資源要素順暢流動(dòng)，糾正資源要素失衡錯(cuò)配，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，有利于住房消費(fèi)市場(chǎng)健康發(fā)展。[5]

房地產(chǎn)行業(yè)是各國(guó)較為重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)之一，2017年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值228萬(wàn)億美元，其中住宅市場(chǎng)約占75%。在市場(chǎng)情緒研究中，房地產(chǎn)市場(chǎng)更容易受到情緒影響的原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少賣空機(jī)制，市場(chǎng)投機(jī)行為難以被市場(chǎng)參與者的套利行為抵消，更容易形成房地產(chǎn)泡沫。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性弱，房?jī)r(jià)難以快速響應(yīng)市場(chǎng)的變化，更容易受到市場(chǎng)情緒的沖擊。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)受了數(shù)次房?jī)r(jià)調(diào)整。自從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)改革以來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重不斷上升，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴不斷增加。然而2003年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了數(shù)次價(jià)格上漲。2008年以后，政府為了抑制房?jī)r(jià)，控制實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度，通過(guò)媒體宣傳、土地招拍掛制度、宏觀貨幣調(diào)控等多途徑共同施力。在這期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控往往伴隨著行業(yè)發(fā)展周期的跌宕起伏，表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒與價(jià)格的波動(dòng)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒研究大多在房?jī)r(jià)偏離經(jīng)濟(jì)基本面的背景下開(kāi)展。

3.理論應(yīng)用是房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒研究共同關(guān)注的問(wèn)題。眾所周知，情緒指標(biāo)難以直接測(cè)量，并且不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)水平、文化傳統(tǒng)、建筑技術(shù)水平、勞動(dòng)力市場(chǎng)等存在差異。因此，研究者在構(gòu)建市場(chǎng)情緒指標(biāo)、擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒應(yīng)用、提出政策建議、解釋影響機(jī)制等方面面臨挑戰(zhàn)。

目前，研究主要面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益預(yù)測(cè)、政策調(diào)控、市場(chǎng)情緒測(cè)量等方面的挑戰(zhàn)。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的測(cè)量存在爭(zhēng)議。房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒難以被直接測(cè)量，指標(biāo)的構(gòu)建通常來(lái)自一些基本經(jīng)濟(jì)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，這不可避免地導(dǎo)致變量存在既不主觀也客觀的情況。其次，市場(chǎng)情緒指標(biāo)測(cè)量具有滯后性，代理變量往往是事后數(shù)據(jù)，無(wú)法準(zhǔn)確驗(yàn)證未來(lái)。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒與經(jīng)濟(jì)基本面的識(shí)別、土地價(jià)格波動(dòng)、住房熱點(diǎn)事件的推動(dòng)等方面的研究也存在、需要通過(guò)擴(kuò)大研究范圍加以解決。

針對(duì)上述問(wèn)題，研究者為了進(jìn)一步尋求解決方案，試圖結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒測(cè)量，提出協(xié)調(diào)市場(chǎng)與政府的關(guān)系，優(yōu)化指標(biāo)體系構(gòu)建，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制等路徑。

（四）研究熱點(diǎn)演進(jìn)

為補(bǔ)充關(guān)鍵詞共線圖譜遺漏的信息，并印證時(shí)間分布圖中自然斷裂點(diǎn)分級(jí)法對(duì)研究階段的劃分，本文借助關(guān)鍵詞共現(xiàn)的時(shí)間軸分析梳理研究演進(jìn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，展示市場(chǎng)情緒相關(guān)研究核心關(guān)鍵詞的演進(jìn)過(guò)程。具體而言，選擇時(shí)間切片設(shè)置為“1”，其他參數(shù)不變，生成關(guān)鍵詞網(wǎng)絡(luò)時(shí)區(qū)圖。圖中顯示關(guān)鍵詞所處的時(shí)間段代表該關(guān)鍵詞首次出現(xiàn)的時(shí)間。十字節(jié)點(diǎn)的大小代表關(guān)鍵詞在各自時(shí)段出現(xiàn)的總頻次，即節(jié)點(diǎn)越大表示該關(guān)鍵詞在對(duì)應(yīng)時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)頻率越高，其影響越明顯（見(jiàn)圖3）。

圖3 市場(chǎng)情緒關(guān)鍵詞網(wǎng)絡(luò)時(shí)區(qū)圖

時(shí)區(qū)圖結(jié)果顯示，市場(chǎng)情緒相關(guān)研究方向與知識(shí)圖譜中的關(guān)鍵詞分布可以分為“三個(gè)階段、兩次轉(zhuǎn)折”，呈現(xiàn)了“市場(chǎng)情緒”相關(guān)研究不斷發(fā)展演變的特點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。1997年亞洲金融危機(jī)后，為了提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用，在這個(gè)階段房地產(chǎn)行業(yè)被定位為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒研究演進(jìn)的第一次重要轉(zhuǎn)折；而2018年中國(guó)股市大跌，研究者開(kāi)始探索房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒與宏觀經(jīng)濟(jì)、公眾關(guān)注度等相關(guān)研究，迎來(lái)了市場(chǎng)情緒研究的第二次重要轉(zhuǎn)折（見(jiàn)圖4）。

圖4 市場(chǎng)情緒研究發(fā)展階段

1.初始階段（2002年—2012年）：創(chuàng)立探索時(shí)期的知識(shí)演進(jìn)。這一階段研究聚焦于股市，研究者通過(guò)單一變量測(cè)量股票市場(chǎng)的市場(chǎng)情緒，并解釋其運(yùn)行機(jī)制。由于初期測(cè)量手段與計(jì)量方法的局限，研究結(jié)果存在爭(zhēng)議。在這一階段，市場(chǎng)情緒研究集中在金融領(lǐng)域，研究熱點(diǎn)聚焦于市場(chǎng)預(yù)期與市場(chǎng)情緒的關(guān)系，研究關(guān)鍵詞主要為市場(chǎng)情緒、個(gè)人投資者、情感分析、行為金融、股票收益、股票市場(chǎng)。

2.中期階段（2012年—2017年）：發(fā)展時(shí)期研究的知識(shí)演進(jìn)。隨著計(jì)量方法的創(chuàng)新，中期階段市場(chǎng)情緒領(lǐng)域的變量構(gòu)建成為熱門問(wèn)題。2012年，主成分分析法被引入對(duì)市場(chǎng)情緒的測(cè)量中。研究者通過(guò)主成分分析法從多維數(shù)據(jù)中提取市場(chǎng)情緒指標(biāo)進(jìn)行研究。[7]相對(duì)于國(guó)外研究者而言，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)情緒在房地產(chǎn)領(lǐng)域的起步相對(duì)稍晚，研究較多沿用了主成分分析法測(cè)量市場(chǎng)情緒指標(biāo)。研究關(guān)鍵詞呈現(xiàn)分散趨勢(shì)，研究關(guān)鍵詞主要為市場(chǎng)波動(dòng)、影響因素等[8]。

在2015年，隨著數(shù)據(jù)收集技術(shù)的發(fā)展，機(jī)器學(xué)習(xí)、網(wǎng)絡(luò)社交媒體與文本挖掘等計(jì)算機(jī)技術(shù)的出現(xiàn)帶動(dòng)了市場(chǎng)情緒研究的進(jìn)一步發(fā)展。研究關(guān)鍵詞為文本挖掘、資產(chǎn)定價(jià)、貨幣政策、VAR模型等。

3.后期階段（2017年—2020年）：創(chuàng)新延伸時(shí)期的知識(shí)演進(jìn)。2017年中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)召開(kāi)，明確提出“防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和維護(hù)金融穩(wěn)定”的重要方針，以及“房住不炒”市場(chǎng)定位，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指明了方向。在本階段中，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的研究熱點(diǎn)包括價(jià)格發(fā)現(xiàn)、人民幣匯率、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)基本面、深度學(xué)習(xí)等。綜上所述，市場(chǎng)情緒的研究領(lǐng)域受到的指標(biāo)構(gòu)建方法與測(cè)量方法的影響較大。

四、結(jié)論

總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒研究處于發(fā)展階段。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒研究時(shí)間較短，研究方向也沒(méi)有明顯分化，但研究具有理論性與發(fā)展性，與房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革政策之間存在繼承性。國(guó)內(nèi)相關(guān)的研究主要集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒指標(biāo)構(gòu)建等方面。未來(lái)，還需要從概念鑒定、房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒測(cè)量、影響機(jī)制梳理等方面綜合研究視角、厘清問(wèn)題。[9]同時(shí)，還需要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的應(yīng)用，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒與經(jīng)濟(jì)基本面的識(shí)別、住房熱點(diǎn)事件情緒的測(cè)量、買房雙方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的差異性、房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒的空間傳導(dǎo)性以及房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的前提下，應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他經(jīng)濟(jì)體均衡發(fā)展。

本文創(chuàng)造性地將時(shí)間劃分方法與共引分析結(jié)合使用，旨在發(fā)現(xiàn)學(xué)科研究發(fā)展與現(xiàn)實(shí)背景的聯(lián)系，借此明晰研究中的重要研究節(jié)點(diǎn)，為未來(lái)研究提供實(shí)踐基礎(chǔ)，也為學(xué)界更有效地預(yù)測(cè)研究前沿、交叉領(lǐng)域提供理論方法。