姚文婷，劉 莎

（大連理工大學(xué) 建設(shè)工程學(xué)部，遼寧 大連116024，E-mail：sophie_liu@dlut.edu.cn）

隨著我國進(jìn)入城鎮(zhèn)化中后期階段，迎來增量時代到存量時代的轉(zhuǎn)變，國家更注重高品質(zhì)、可持續(xù)、漸進(jìn)性的發(fā)展，逐漸摒棄幾十年前“大拆大建”的模式，倡導(dǎo)符合城市發(fā)展規(guī)律、以土地再利用為核心的“有機(jī)更新”。其中城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為城市有機(jī)更新的重要組成部分，對促進(jìn)節(jié)能減排、刺激消費、擴(kuò)大內(nèi)需、滿足人民群眾日益增長的生活環(huán)境和居住條件需求具有重要戰(zhàn)略意義，因此受到各層級政府的重視和廣大居民的殷切期待。2020年國務(wù)院辦公廳 23號文的發(fā)布正式將老舊小區(qū)改造工作上升到國家層面[1]，在此背景下，各級政府自上而下地推動老舊小區(qū)改造，力求在“十四五”末期基本完成改造任務(wù)，由此，老舊小區(qū)改造工程規(guī)模迅速擴(kuò)大。各地改造工程取得顯著效果的同時，也出現(xiàn)了資金總體不足、居民利益沖突等問題[2]，阻礙老舊小區(qū)改造工作順利推進(jìn)，引起了不少學(xué)者和專家的關(guān)注。

根據(jù)中國知網(wǎng)的計量可視化分析結(jié)果可知：國內(nèi)關(guān)于老舊小區(qū)改造方面的研究從2017年開始持續(xù)增加。目前國內(nèi)研究方向集中在工程技術(shù)應(yīng)用[3～5]、改造績效評價[6～8]、改造模式探討與對策研究[9～11]。老舊小區(qū)改造在國外稱為住區(qū)更新，國外對住區(qū)更新的研究早于國內(nèi)?；诔鞘袣v史進(jìn)程，英國和美國是對住區(qū)更新研究最多的國家[12]，荷蘭、法國、西班牙等也是住區(qū)更新改造研究的熱點國家。國外研究前期專注于建筑與環(huán)境物質(zhì)改造方面[13～15]，如Bin J等[13]以悉尼某社會弱勢社區(qū)為例，評估社區(qū)物質(zhì)改造后，內(nèi)部粉刷、廚房裝修、景觀美化等對居民健康和福祉的影響；隨著社會進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)在更聚焦于社會、文化、經(jīng)濟(jì)等層面[16～17]的社區(qū)更新研究，如Kemp R L認(rèn)為住區(qū)更新應(yīng)與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緊密結(jié)合，建議通過立法、激勵、稅收等手段激活市場[16]。上述研究都是具體針對老舊小區(qū)改造技術(shù)、模式、文化等某一方面，鮮有研究將老舊小區(qū)改造工程視為一個系統(tǒng)，探究影響老舊小區(qū)改造可持續(xù)推進(jìn)的因素，并分析系統(tǒng)中影響因素的相互作用關(guān)系。

本文在形成老舊小區(qū)改造可持續(xù)推進(jìn)影響因素清單的基礎(chǔ)上，利用AISM（對抗解釋結(jié)構(gòu)模型）和DEMATEL（集成決策實驗室分析）方法，建立老舊小區(qū)改造可持續(xù)推進(jìn)的影響因素分析模型。利用該模型確定系統(tǒng)的關(guān)鍵影響因素并針對性地提出控制策略，從而為老舊小區(qū)改造可持續(xù)推進(jìn)提供思路。

1 老舊小區(qū)改造可持續(xù)推進(jìn)影響因素確定

基于中國知網(wǎng)、萬方等數(shù)據(jù)庫以“老舊小區(qū)改造”“老舊小區(qū)整治”“城市更新”“住宅改造”“老舊小區(qū)有機(jī)更新”作為主題詞進(jìn)行搜索，選擇最近幾年、引用量較多、核心期刊的老舊小區(qū)改造相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行下載，全部瀏覽后剔除部分與研究內(nèi)容不相關(guān)的文獻(xiàn)，余下文獻(xiàn)作為資料。同時收集代表性城市（汕頭、廣州、漢中、淮北、海口、福州、溫州、盤錦、貴港、天津）人大常委會、人民政府等機(jī)構(gòu)官方網(wǎng)站的老舊小區(qū)改造案例，形成原始資料。運用扎根理論對收集到的資料進(jìn)行開放、主軸、選擇性編碼，初步構(gòu)建出老舊小區(qū)改造可持續(xù)推進(jìn)的影響因素指標(biāo)體系，其涵蓋政策、屬性、管理、資金、社會、項目實施6個方面，共包括20個影響因素。在此基礎(chǔ)上，與15位專家進(jìn)行訪談，其中7位是政府方管理人員，5位是相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人，2位是高校學(xué)者，1位是業(yè)主代表，他們都曾參與或正在參與老舊小區(qū)改造，擁有豐富的理論和實踐經(jīng)驗。專家基于五級李克特量表給各因素對老舊小區(qū)改造項目推進(jìn)的影響程度打分，最終剔除對老舊小區(qū)改造項目推進(jìn)沒有影響或影響程度較小的因素，得到包含19個因素的影響因素清單，如表1所示。

表1 老舊小區(qū)改造可持續(xù)推進(jìn)影響因素清單

2 基于DEMATEL-AISM 的影響因素系統(tǒng)模型建立

2.1 模型建立方法

為了厘清老舊小區(qū)改造項目推進(jìn)的影響因素之間的關(guān)系，采用DEMATEL-AISM方法對影響因素之間邏輯關(guān)系進(jìn)行深入挖掘。DEMATEL和 AISM是系統(tǒng)工程中常用的方法，通過DEMATEL可以得到各影響因素所屬因果種類及其在系統(tǒng)中的重要程度排序，再利用AISM將復(fù)雜系統(tǒng)簡化。

（1）直接影響矩陣A的確定。DEMATEL建模的本質(zhì)是將系統(tǒng)視為帶權(quán)值的有向圖，帶權(quán)值的有向圖與直接影響矩陣對應(yīng)。因此在設(shè)定打分規(guī)則后（見表2），邀請6位該領(lǐng)域的專家，評估老舊小區(qū)改造可持續(xù)推進(jìn)過程中各影響因素間的關(guān)系強(qiáng)弱，量化各因素間的相互關(guān)系。

表2 影響關(guān)系評價標(biāo)度

取6位專家打分平均值確定直接影響矩陣A。aij（i=1，2，…，n；j=1，2，…，n；i≠j）表示因素Si對因素Sj的直接影響程度。若i=j，則aij=0，不考慮因素對自身的影響。

（2）綜合影響矩陣E的計算。通過直接影響矩陣A的歸一化，得到規(guī)范化直接影響矩陣B。除了各影響因素間的直接影響，還要考慮各影響因素間的間接影響。綜合影響矩陣E為直接影響和間接影響的累計相加，式中I為單位矩陣。

（3）根據(jù)綜合影響矩陣E計算各影響因素的影響度Di、被影響度Ci、中心度Mi、原因度Ri的計算。影響度Di為因素Si在E中所對應(yīng)行的行和，被影響度Ci為因素Si在E中所對應(yīng)列的列和。中心度Mi為影響度Di與被影響度Ci相加之和，原因度Ri為影響度Di與被影響度Ci相減之差。

（4）整體影響矩陣F的計算。整體影響矩陣F(F=(fij)n×n)是在綜合影響矩陣E的基礎(chǔ)上，加上因素對自身的影響作用。其中I表示單位矩陣。

（5）可達(dá)矩陣G的計算。因為影響因素構(gòu)成的系統(tǒng)模型的n值較小，無需簡化系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，所以設(shè)置閾值λ=0（λ∈[0，1]）[18]。根據(jù)整體影響矩陣F，確定可達(dá)矩陣G(G=(gij)n×n))的元素gij。

（6）對抗層級的劃分?；诳蛇_(dá)矩陣G找到各因素Si的可達(dá)集K(Si)和前因集Q(Si)。分別根據(jù)劃分規(guī)則K(Si)=K(Si)∩Q(Si)（結(jié)果優(yōu)先抽取規(guī)則）和劃分規(guī)則Q(Si)=K(Si)∩Q(Si)（原因優(yōu)先抽取規(guī)則）對層級進(jìn)行劃分。

（7）骨架矩陣H的提取。骨架矩陣H是可達(dá)矩陣G的最簡化表示，即矩陣中不存在回路且向前邊的數(shù)目最少。一是檢查可達(dá)矩陣G是否存在強(qiáng)連接關(guān)系，若有則建立可達(dá)矩陣G的縮點矩陣G′；二是刪除縮點矩陣G′中擁有相鄰二元關(guān)系因素間的越級二元關(guān)系，得到矩陣G′′；三是由矩陣G′′減去單位矩陣，即刪除元素關(guān)聯(lián)自己的關(guān)系，提取出骨架矩陣H。

（8）多級遞階結(jié)構(gòu)模型圖的繪制?；诠羌芫仃嘓及以 UP型抽取規(guī)則劃分出的層級，標(biāo)上DEMATEL建模得到的各因素中心度Mi與原因度Ri的排序，得到結(jié)果優(yōu)先型層級結(jié)構(gòu)模型；基于骨架矩陣H及以DOWN型抽取規(guī)則劃分出的層級，標(biāo)上 DEMATEL建模得到的各因素中心度Mi與原因度Ri的排序，得到原因優(yōu)先型層級結(jié)構(gòu)模型。通過相反的層級抽取規(guī)則，可以得出一對層級結(jié)構(gòu)圖。

2.2 模型建立結(jié)果

根據(jù)專家確定的直接影響矩陣A，按照式（2）、式（3）計算得到綜合影響矩陣E。根據(jù)綜合影響E及式（4）～式（7）計算各因素Si的影響度Di、被影響度Ci、中心度Mi、原因度Ri。將中心度作為橫向坐標(biāo)，原因度作為縱向坐標(biāo)，繪制原因-結(jié)果圖，如圖1所示。

圖1 原因-結(jié)果圖

根據(jù)層次分解結(jié)果（見表3）及骨架矩陣所示鄰接二元關(guān)系，用有向弧連接成有向圖，標(biāo)上中心度和原因度的重要性排序，繪制成一組對抗的層級結(jié)構(gòu)模型圖（見圖2）。

表3 層次分解結(jié)果

3 對抗層級結(jié)構(gòu)模型分析

ISM 是根據(jù)結(jié)果優(yōu)先抽取規(guī)則來確定層次結(jié)構(gòu)，即從上至下確定影響因素的位置（見圖2（a）），而AISM在此基礎(chǔ)上加入原因優(yōu)先抽取規(guī)則，即從下至上確定影響因素的位置（見圖2（b））[19]。底色為灰色的因素是活動因素，即在對抗層級結(jié)構(gòu)模型中處于不同的位置，說明AISM相較于ISM單一的抽取規(guī)則更全面地反映因素所屬層次。因此，需要結(jié)合圖2兩個對抗層級結(jié)構(gòu)模型綜合分析各影響因素所屬層次。

3.1 層級分析

由圖2可知，AISM將影響因素劃分成5個層級（L1-L5），其中L5的因素構(gòu)成本質(zhì)致因?qū)?，L2-L4的因素構(gòu)成過渡致因?qū)?，L1的因素構(gòu)成近鄰致因?qū)樱?個致因?qū)佑?級遞階層次構(gòu)成。

本質(zhì)致因?qū)樱↙5）包含政策與標(biāo)準(zhǔn)完善性S1，產(chǎn)權(quán)情況S3，資料檔案缺失程度S4，區(qū)位條件S6，專營單位及相關(guān)部門協(xié)同難度S8，本質(zhì)致因?qū)右蛩刂粚ζ渌蛩禺a(chǎn)生影響。近鄰致因?qū)樱↙1）包含資金撥付及時性 S12，工程質(zhì)量安全管理水平 S16，工程實施同步性 S18，管養(yǎng)水平 S19，近鄰致因?qū)右蛩刂皇芷渌蛩赜绊?。過渡致因?qū)樱↙2-L4），是除去本質(zhì)致因?qū)雍徒徶乱驅(qū)右蛩匾酝獾钠渌蛩丶?，在本質(zhì)致因?qū)樱↙1）和過渡致因?qū)樱↙2-L4）中間起著承上啟下的影響傳遞作用。

3.2 關(guān)聯(lián)分析

基于確定各因素所屬層級的基礎(chǔ)上，進(jìn)行因素間的關(guān)聯(lián)分析。從圖2可以看出，老舊小區(qū)改造可持續(xù)推進(jìn)影響因素系統(tǒng)中存在2組回路：閉合回路1{政策與標(biāo)準(zhǔn)完善性S1，專營單位及相關(guān)部門協(xié)同難度S8}；閉合回路2{項目盈利能力S5，審批簡易程度S9，融資模式多元度S10，居民責(zé)任意識與出資意愿S11，改造事項選擇S17}。這2組回路內(nèi)部緊密聯(lián)系、互為因果。

圖2 基于DEMATEL-AISM法的層級結(jié)構(gòu)模型圖

此外，本質(zhì)致因?qū)印^渡致因?qū)印徶乱驅(qū)樱↙5→L4→L3→L2→L1），因素層級結(jié)構(gòu)圖從下到上的因素之間呈現(xiàn)逐級傳遞的作用關(guān)系。如本質(zhì)致因?qū)樱↙5）中的產(chǎn)權(quán)情況 S3通過對利益分歧程度S14的作用，分別將影響傳遞到閉合回路2中各因素、工程實施同步性S18，閉合回路2處于過渡致因?qū)樱^續(xù)將影響傳遞到資金撥付及時性S12、管養(yǎng)水平S19才對老舊小區(qū)改造工作推進(jìn)產(chǎn)生直接作用，而工程實施同步性S18處于近鄰致因?qū)?，直接影響老舊小區(qū)改造工作推進(jìn)。

本質(zhì)致因?qū)樱↙5）中S3、S4、S6屬于項目屬性類別的因素，S1、S8分別屬于政策和管理類別的因素，近鄰致因?qū)樱↙1）中S16、S18、S19屬于項目實施類別的因素，S12屬于資金類別的因素。根據(jù)因素所屬類別可知，項目屬性、政策和管理類別的因素，以資金、管理、社會、項目實施類別的因素為載體，對項目實施和資金撥付及時性產(chǎn)生影響，最終影響老舊小區(qū)改造推進(jìn)。項目屬性、政策、管理是影響老舊小區(qū)改造項目推進(jìn)的根源類因素，對其他類別因素會產(chǎn)生較強(qiáng)的驅(qū)動力，若要提高老舊小區(qū)改造工作實施效率，應(yīng)進(jìn)行源頭管理，在做決策前正確評估老舊小區(qū)改造項目屬性。若項目屬性條件較差又必須進(jìn)行改造的項目，應(yīng)加大同級其他類別因素的作用力度，完善政策法規(guī)及細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，加強(qiáng)相關(guān)部門及專營單位的協(xié)同。

3.3 原因度與中心度分析

原因度大于零則為原因?qū)傩砸蛩?，對其他因素產(chǎn)生影響的可能性較大。老舊小區(qū)改造可持續(xù)推進(jìn)的原因?qū)傩砸蛩匕创笮∨判蛭涣星拔宓臑椋赫叻ㄒ?guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范完善性 S1、產(chǎn)權(quán)情況 S3、區(qū)位條件S6、專營單位及相關(guān)部門協(xié)同難度S8、組織方式靈活度S7。原因度大小排序前四的因素與本質(zhì)致因?qū)右蛩赝耆睾希^大原因度的原因?qū)傩砸蛩厝菀讓ζ渌蛩禺a(chǎn)生影響，所以應(yīng)加強(qiáng)對上述因素的管理。

中心度數(shù)值越大，表示該因素在系統(tǒng)中越重要。從圖1可以看出，按中心度數(shù)值大小排序位列前三的是：融資模式多元度S10、政策法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范完善性 S1、項目盈利能力 S5。說明綜合考量影響其他因素或被其他因素影響的程度，這3個因素與其他因素聯(lián)系較多，屬于系統(tǒng)中重要的因素。

4 建議

綜上所述，處于本質(zhì)致因?qū)拥囊蛩?、較大原因度的原因?qū)傩砸蛩?，以及中心度?shù)值偏大的因素是老舊小區(qū)改造可持續(xù)推進(jìn)的關(guān)鍵影響因素，因此應(yīng)在工作中對政策與標(biāo)準(zhǔn)完善性 S1、產(chǎn)權(quán)情況 S3、資料檔案缺失程度 S4、項目盈利能力 S5、區(qū)位條件 S6、組織方式靈活度 S7、專營單位及相關(guān)部門協(xié)同S8、融資模式多元度S10因素予以重點考慮。

（1）完善配套政策體系，建立改造標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。我國老舊小區(qū)改造缺乏高層次的法律法規(guī)，且老舊小區(qū)改造政策缺乏具體操作細(xì)則。因此，應(yīng)考慮國家層面的專項立法，成立專職管理機(jī)構(gòu)。同時，做好中央與地方政策之間的銜接，完善系列配套政策文件，進(jìn)一步細(xì)化各地方實施辦法。此外，老舊小區(qū)改造相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)適用于新建建筑，建議從立項、施工、驗收、管理等環(huán)節(jié)著手，建立符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀的老舊小區(qū)改造全流程標(biāo)準(zhǔn)體系。

（2）前期明晰產(chǎn)權(quán)邊界，界定各方權(quán)利義務(wù)。在有條件的小區(qū)，將產(chǎn)權(quán)不明及政府、單位所有的房子作為商品房出售或賣給公司承租的員工，讓個人產(chǎn)權(quán)清晰化，使單位逐步退出社區(qū)，個人的專有部分和共有部分產(chǎn)權(quán)得到統(tǒng)一。缺乏條件完成產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的小區(qū)，需要進(jìn)一步劃分產(chǎn)權(quán)來解決問題。如共有部分產(chǎn)權(quán)不清晰或原產(chǎn)權(quán)單位不存在了，可以在明確個人、政府、企業(yè)專有權(quán)大小的基礎(chǔ)上，按比例劃分共有權(quán)，且由個人、政府、企業(yè)召開三者間的聯(lián)合會議，明確各自的權(quán)利與義務(wù)。

（3）補(bǔ)全建設(shè)資料檔案，集中調(diào)查清理管線。住建局等相關(guān)部門要在前期做好各類老舊小區(qū)原始資料和圖紙的查找、整理工作，基礎(chǔ)資料不完善、不符合實際的，需及時委托相關(guān)設(shè)計單位重新測繪。相關(guān)專營單位應(yīng)協(xié)助提供管網(wǎng)分布圖，并對各類相應(yīng)管線進(jìn)行集中調(diào)查清理。

（4）多方面挖掘盈利點，增強(qiáng)項目盈利能力。充分挖掘老舊小區(qū)內(nèi)部空間，為企業(yè)創(chuàng)造空間運營效益，將除住宅外的閑置空間改為經(jīng)營場所，對其進(jìn)行運營收回投資并獲得利潤；在保證安全的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放寬建筑密度、容積率等規(guī)劃限制，給予老舊小區(qū)改造一定的容積率獎勵。

（5）評估小區(qū)區(qū)位條件，因地制宜實施改造。大多數(shù)老舊小區(qū)都處于比較成熟的城市建成區(qū)，通常也是城市比較重要甚至比較敏感的地區(qū)。在改造前期需對老舊小區(qū)所處地理位置、功能、交通、周邊條件進(jìn)行詳細(xì)考察與分析，預(yù)判實施過程可能會遇到的困難，提前做好籌劃，因地制宜地制定不同的老舊小區(qū)改造方案。

（6）由政府主導(dǎo)變引導(dǎo)，推動公眾參與改造。推進(jìn)老舊小區(qū)改造過程中，組織方式靈活度取決于政府主導(dǎo)程度與公眾參與深度。在組織機(jī)制上，不能僅由政府決定方案，鼓勵居民積極參與改造全過程。改造前，建立完善的基層協(xié)商機(jī)制，充分傳遞居民的需求；改造過程中，賦予居民權(quán)利監(jiān)督實施過程；改造后的效果評估納入居民滿意度。

（7）加強(qiáng)相關(guān)部門協(xié)同，聯(lián)合推進(jìn)改造項目。老舊小區(qū)改造包括市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、建筑本體等部分，不同改造部位涉及不同部門單位，特別是負(fù)責(zé)水、電、氣、暖等改造事項的市政專營單位大部分屬于垂直管理，地方協(xié)調(diào)難度大導(dǎo)致工程實施同步程度低。因此，提議建立議事協(xié)調(diào)機(jī)制，牽頭的政府部門召開包括專營單位、改造實施單位等在內(nèi)的協(xié)調(diào)推進(jìn)會，統(tǒng)籌推進(jìn)改造工作，優(yōu)化空間布局，提高改造效率。

（8）探索多元融資模式，緩解政府財政壓力。對于產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，資源條件優(yōu)越，回報機(jī)制成熟的項目，可以采用PPP（Public-Private Partnership）模式引入社會資本方參與改造；對于缺乏空間資源、低盈利的老舊小區(qū)，建議將其與周邊街區(qū)整合起來，更大范圍內(nèi)發(fā)掘能投入社會資本并盈利穩(wěn)定的街區(qū)資源；對于原單位經(jīng)營效益良好或居民相處融洽的老舊小區(qū)，可由原單位或居民出資對小區(qū)進(jìn)行改造。

5 結(jié)語

老舊小區(qū)改造是一項綜合、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，全國性的老舊小區(qū)改造工作剛起步不久，目前仍在探索過程中。本文將影響老舊小區(qū)改造可持續(xù)推進(jìn)的因素及它們之間的關(guān)系作為一個系統(tǒng)探索影響因素之間的作用路徑，有利于相關(guān)參與主體識別關(guān)鍵影響因素，提高對關(guān)鍵影響因素的重視程度，推動老舊小區(qū)改造項目的順利開展與實施；針對關(guān)鍵影響因素提出的建議有利于完善老舊小區(qū)改造制度框架與工作機(jī)制，為今后其他老舊小區(qū)改造項目決策的制定提供參考。由于使用方法的局限，本文僅將老舊小區(qū)改造可持續(xù)推進(jìn)因素間的關(guān)系作為重點，缺乏因素對老舊小區(qū)改造工作推進(jìn)的影響程度量化研究，值得在后續(xù)研究中繼續(xù)探索。