王英斌

張掖市城投房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，中國·甘肅 張掖 734000

1 引言

在新時期，房地產(chǎn)行業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展，但是市場趨于飽和，發(fā)展壓力增大，這就使其對自身的管理也提出了更高的要求。通過提高建筑工程項目管理的水平，控制好其中存在的風(fēng)險問題，突出項目優(yōu)勢，吸引更多客戶，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來更多的機(jī)遇。因此，在管理工作中引進(jìn)了精細(xì)化管理模式，完善了各項規(guī)章制度，引進(jìn)了專業(yè)人才等，通過各種模式的應(yīng)用，提高管理水平，滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求。

2 房地產(chǎn)建筑工程項目管理的內(nèi)容

項目管理的內(nèi)容有保障工程效率、加強(qiáng)現(xiàn)場安全管理、提高工程質(zhì)量、提高工程效益等。在房地產(chǎn)的項目管理工作中，主要是做好項目投資、設(shè)計、施工等的管理工作，制定完善的項目計劃，控制工程進(jìn)度，保障工程效率。在實際的工作中，通過項目管理能夠協(xié)調(diào)整個工程中存在各類問題，確保工程能夠按時完成。加強(qiáng)現(xiàn)場安全管理，提高整體的安全系數(shù)，確保器材工具的運轉(zhuǎn)正常，配備完善的安全設(shè)施等等。安全質(zhì)量不僅要符合國家制定的安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，同時需要融入節(jié)能減排，綠色環(huán)保等諸多理念。工程效益指的是財務(wù)管理和材料管理。通過采購預(yù)算審計等多個環(huán)節(jié)，優(yōu)化資金的分配和使用，提高工程的經(jīng)濟(jì)收益。

3 房地產(chǎn)建筑工程項目管理中存在的問題

3.1 管理項目繁多，協(xié)調(diào)存在問題

房地產(chǎn)建筑工程項目涉及很多門類，在日常的管理工作中，工作人員需要掌握這些門的特點，把控好所有的問題，才能避免出現(xiàn)管理混亂的情況，但在實際的工作中所采用的管理模式比較粗放。并未做好分類工作，而且也存在交叉重疊的情況，一些管理人員的工作態(tài)度散漫，導(dǎo)致其中存在問題，也難以及時追責(zé)。細(xì)分工作不到位，抓不住管理工作的重點，導(dǎo)致在一些簡單項目投入過多，忽略了一些重點的管理問題，不僅浪費了資源，耽誤了工程建設(shè)的時間，還有可能埋下一定的隱患。

3.2 管理制度不完善

一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理思想比較傳統(tǒng)，所制定的管理制度也以經(jīng)濟(jì)效益為主，忽略了工程質(zhì)量問題，就導(dǎo)致一些細(xì)節(jié)落實不到位，缺乏對房地產(chǎn)建筑工程項目的全生命周期管理工作。管理制度不完善，從而影響到房地產(chǎn)建筑工程項目的各環(huán)節(jié)管理，埋下了一定隱患，也并不利于企業(yè)取得良好的成績。

3.3 過于注重財務(wù)指標(biāo)

房地產(chǎn)涉及的資金數(shù)額龐大，管理工作難度增加，一些房地產(chǎn)企業(yè)過于注重眼前的短期效益，在建筑項目的管理工作中，在財務(wù)管理方面投入了過多的精力。財務(wù)管理占據(jù)比重太大，從而影響了其他方面的管理。而且過于嚴(yán)格的財務(wù)管理浪費了管理人員的大量精力，也會限制工程項目的建設(shè)發(fā)展，在其他方面的精力不足，影響到質(zhì)量控制的效率。

3.4 環(huán)保效益關(guān)注度低

隨著生態(tài)環(huán)保理念的落實，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都十分注重綠色建筑的發(fā)展，但是在實際管理工作中忽略了環(huán)保效益的管理。雖然進(jìn)行了一些規(guī)劃和規(guī)定，但在實際落實的過程中，環(huán)保措施經(jīng)常讓步與經(jīng)濟(jì)利益，這就導(dǎo)致環(huán)保工作流于形式，難以實現(xiàn)預(yù)期的環(huán)保目標(biāo)。

4 提升房地產(chǎn)建筑工程項目管理水平的有效對策

4.1 細(xì)化項目內(nèi)容，加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理

在前期工作中細(xì)化項目內(nèi)容，做好銜接管理，落實精細(xì)化管理模式。根據(jù)項目內(nèi)容設(shè)置崗位，完善管理組織設(shè)計，也能確保項目管理措施的落實，加強(qiáng)細(xì)節(jié)管理。當(dāng)然由于房地產(chǎn)項目橫跨的周期長，涉及的內(nèi)容比較多，在前期工作中需要制定階段性的目標(biāo)，將龐大的項目工程進(jìn)行層次化的分解，并做好各環(huán)節(jié)的管理工作。

通過這一形式減輕管理人員的壓力和難度，提高管理水平，有了更好的控制，能夠高效實現(xiàn)最終目標(biāo)。同時需要做好風(fēng)險分析和管理工作，建立風(fēng)險防范措施，將其落實于各個環(huán)節(jié)中。

嚴(yán)格控制工程的設(shè)計施工等多環(huán)節(jié)，并確保各環(huán)節(jié)的溝通協(xié)調(diào)，如果出現(xiàn)問題，很容易涉及多項目多組織，通過有效協(xié)調(diào)，在短時間內(nèi)能夠快速控制問題，將危害降到最低。而且通過協(xié)同管理，也能共同開展各項措施，實現(xiàn)階段性目標(biāo)，保障工程的建設(shè)質(zhì)量。

4.2 完善規(guī)章制度，形成有效保障

房地產(chǎn)企業(yè)要完善現(xiàn)有的規(guī)章制度，創(chuàng)新管理模式，彌補(bǔ)制度內(nèi)容中的漏洞，從而形成有效保障提高管理水平?？梢砸M(jìn)精細(xì)化管理模式，使制度內(nèi)容更加靈活并細(xì)化管理的各項內(nèi)容，對各個環(huán)節(jié)都能加強(qiáng)管理和控制。管理制度主要包括項目造價招投標(biāo)，涉及施工市場營銷等多個環(huán)節(jié)的內(nèi)容，在這些環(huán)節(jié)內(nèi)容下，再次進(jìn)行細(xì)致地劃分。通過事前事中和事后的控制，能夠及時發(fā)現(xiàn)其中存在的隱患，提高工作效率，強(qiáng)化建設(shè)質(zhì)量。

此外，還需要引進(jìn)責(zé)任制，細(xì)化管理人員的具體職責(zé)，端正他們的態(tài)度，提高管理效率。例如，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，企業(yè)要想以較低的價格獲得良好的建筑用地，就需要做好全面調(diào)查工作。進(jìn)行市場環(huán)境的分析判斷，并制定精細(xì)化的方案，使企業(yè)獲得主動權(quán)。

4.3 引進(jìn)專業(yè)人才

通過構(gòu)建一支高效的管理團(tuán)隊，能夠充分發(fā)揮人才優(yōu)勢，彌補(bǔ)以往工作中的弊端，提高管理水平。

首先，為了提高項目管理水平，在招聘人才方面可以嚴(yán)格規(guī)定，吸引復(fù)合型人才加入其中。

其次，做好對現(xiàn)有人員的培養(yǎng)工作。開展專業(yè)培訓(xùn)課程，提高他們的技能水平，端正他們的工作態(tài)度。定期開展考核和篩選工作，去除一些能力行為等不符合規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)的員工。通過這些措施要落實，構(gòu)建一支全面的團(tuán)隊，加強(qiáng)對項目各方面的管理。提高現(xiàn)場施工質(zhì)量控制，確保各環(huán)節(jié)的緊密聯(lián)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)建筑項目的目標(biāo)。

4.4 注重環(huán)保管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要注重環(huán)保管理工作，在實際的項目管理工作中，完善相關(guān)的環(huán)保效益管理措施，實現(xiàn)環(huán)保與經(jīng)濟(jì)的并存。落實各種環(huán)保措施，實現(xiàn)節(jié)能減排綠色污染的要求，從而促進(jìn)綠色建筑發(fā)展。而這一管理工作也需要落實于各個環(huán)節(jié)。

例如，在前期材料采購時，可以選擇一些綠色環(huán)保的新材料。在施工階段也可以引進(jìn)一些綠色技術(shù)，并做好對生活環(huán)境的保護(hù)工作，減少施工污染和破壞。通過這些措施的落實，提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)保效益。

4.5 加強(qiáng)安全管理和質(zhì)量控制工作

在現(xiàn)場施工管理工作中，管理人員需要具備一定的安全管理意識。以質(zhì)量控制為基礎(chǔ)，制定相關(guān)的安全防護(hù)措施。并加強(qiáng)監(jiān)管工作，確保施工人員防護(hù)到位。巡視現(xiàn)場，排除現(xiàn)場中的一些隱患因素，提高安全管理的效率。開展質(zhì)量控制工作，從人員、材料、設(shè)備、場地等多個方面入手，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的管控。排除其中的風(fēng)險因素，規(guī)范施工人員的具體操作，從施工中進(jìn)行控制，減少人為因素影響，也能排除其中的風(fēng)險因素，保障建設(shè)質(zhì)量。

5 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)建筑項目做好管理工作，提高管理水平，對房地產(chǎn)項目的發(fā)展有著重要幫助。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要正視項目管理問題，提高關(guān)注力度，進(jìn)行改革創(chuàng)新。完善管理機(jī)制，創(chuàng)新管理模式，細(xì)化管理內(nèi)容，開展精細(xì)化管理工作，從而逐步提高管理水平。為房地產(chǎn)企業(yè)形成有效保障，提高他們的競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。