于泉 沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備服務(wù)中心

一、引言

各級(jí)地方政府在開(kāi)展土地儲(chǔ)備工作的過(guò)程中，不管是前期開(kāi)發(fā)、收儲(chǔ)土地，還是后期的土地儲(chǔ)備管理，都需要資金的強(qiáng)力支持。2015年，根據(jù)《中華人民共和國(guó)預(yù)算法》中規(guī)定，土地儲(chǔ)備資金主要來(lái)源于銀行貸款，或由土地儲(chǔ)備中心通過(guò)抵押土地的方式向銀行貸款，或由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)由地方政府授權(quán)后，采用銀行貸款的融資方式籌集土地儲(chǔ)備資金。2016年，《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》出臺(tái)，土地儲(chǔ)備貸款被叫停?？h級(jí)及以上地方人民政府在原則上有且只有一個(gè)土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)，且入庫(kù)儲(chǔ)備所需資金全部隸屬于政府性基金預(yù)算，不得再向銀行貸款。2017年，為解決籌資方式變更后土地儲(chǔ)備的資金來(lái)源問(wèn)題，國(guó)土資源部與財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《地方政府土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券管理辦法（試行）》（以下將簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》），明確指出可以通過(guò)發(fā)行地方政府土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券，加速土地儲(chǔ)備融資行為向更加規(guī)范化、科學(xué)化發(fā)展，拓展土地儲(chǔ)備資金來(lái)源。該《管理辦法》的出臺(tái)，對(duì)土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券制度的正式實(shí)施具有里程碑意義[1]。

二、土地儲(chǔ)備與土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券概述

（一）土地儲(chǔ)備

土地儲(chǔ)備是各級(jí)地方政府為提高土地資源利用效益，貫徹落實(shí)土地調(diào)控政策，推動(dòng)土地市場(chǎng)健康發(fā)展，由縣國(guó)土資源管理局及其上級(jí)人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)按照相關(guān)法律規(guī)定取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)整理、儲(chǔ)存并向社會(huì)供應(yīng)各類(lèi)建設(shè)用地的行為。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合城市整體規(guī)劃布局、土地使用總體規(guī)劃與年度計(jì)劃等，在法律允許范圍內(nèi)，利用收購(gòu)、回收、征用及其他方式獲得土地使用權(quán)，并在市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)下，集中將國(guó)有建設(shè)用地納入政府土地儲(chǔ)備中，開(kāi)展基礎(chǔ)配套設(shè)施的前期整理與開(kāi)發(fā)工作，再由地方政府國(guó)土資源管理部門(mén)按計(jì)劃、有序地投入市場(chǎng)，發(fā)揮市場(chǎng)宏觀調(diào)控作用，保證建設(shè)用地市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定，土地儲(chǔ)備系統(tǒng)再度完善。

（二）土地儲(chǔ)備運(yùn)作特點(diǎn)

第一，目標(biāo)多樣。大量可供土地掌握在政府手中，有利于深入落實(shí)城市總體規(guī)劃、夯實(shí)社會(huì)保障民生項(xiàng)目、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)支撐、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)能力等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第二，反周期性。土地儲(chǔ)備具有“即時(shí)可供、供后即用”的特點(diǎn)。在土地市場(chǎng)火爆時(shí)，增加土地供給，滿足土地供應(yīng)需求；在土地市場(chǎng)冷清時(shí)，減少土地出讓市場(chǎng)量，加大土地收儲(chǔ)力度；第三，不確定性。土地儲(chǔ)備工程開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，而城市規(guī)劃以及土地年度使用計(jì)劃等在市場(chǎng)機(jī)制的宏觀調(diào)節(jié)下，會(huì)發(fā)生一定變化。土地儲(chǔ)備運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不僅收儲(chǔ)難度大，同時(shí)還存在土地出讓緩慢等問(wèn)題。

（三）土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券

土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券本質(zhì)上屬于市政收益?zhèn)?，結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情，發(fā)行的一種地方性政府債券。簡(jiǎn)而言之，土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的發(fā)行者是縣級(jí)或縣級(jí)以上的地方政府，以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)并納入政府性基金預(yù)算管理的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入或者收益基金收入償還的專(zhuān)項(xiàng)債券[2]。

三、土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行的必要性

（一）契合土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)運(yùn)行特點(diǎn)

土地儲(chǔ)備需要投入大量資金，且資金回籠周期長(zhǎng)，加之土地償還或出讓的時(shí)間難以把控，導(dǎo)致一般債券無(wú)法適應(yīng)土地儲(chǔ)備的資金特性與運(yùn)行需求?；诖?，土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的設(shè)立，解決了土地債券與土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)運(yùn)行不匹配的問(wèn)題。

（二）規(guī)范融資方式，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券與銀行貸款截然不同，是為縣級(jí)或以上地方政府的土地儲(chǔ)備工作量身制定的，要結(jié)合地方土地儲(chǔ)備與供應(yīng)的實(shí)際情況，合理選擇發(fā)行對(duì)象、發(fā)行期限、發(fā)行額度、收益回報(bào)以及項(xiàng)目管理等。土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券賦予地方政府在建設(shè)用地供應(yīng)方面具有更多的選擇權(quán)或自主權(quán)。在《管理辦法》出臺(tái)以前，各級(jí)地方政府主要以抵押土地的方式從銀行貸款，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備規(guī)模，拓展經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，為城市化建設(shè)與運(yùn)行提供助力。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的增長(zhǎng)有其客觀規(guī)律，假如盲目利用土地財(cái)政提高GDP，極易出現(xiàn)土地資源開(kāi)發(fā)過(guò)度、土地儲(chǔ)備市場(chǎng)供需失衡等問(wèn)題，導(dǎo)致土地出讓收入無(wú)法足額、及時(shí)償還貸款本息，甚至“借新還舊”，誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為規(guī)范融資方式，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加速城市建設(shè)，土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債權(quán)的發(fā)行成為大勢(shì)所趨。地方政府應(yīng)遵循市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)，全面發(fā)揮土地儲(chǔ)備價(jià)值，保證土地轉(zhuǎn)讓收入“專(zhuān)款專(zhuān)用”，提高地方政府融資行為的規(guī)范性與謹(jǐn)慎性。同時(shí)，發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督職能，促進(jìn)土地儲(chǔ)備融資“公開(kāi)、公平、透明”，合理規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）遏制舉債行為，保障融資需求

顯化儲(chǔ)備土地價(jià)值，需要巨額資金作支撐。由于資金占用成本激增，開(kāi)放項(xiàng)目周期長(zhǎng)，尤其在以土地抵押的融資模式被禁用后，各級(jí)地方財(cái)政用于土地儲(chǔ)備的資金十分有限。直到《管理辦法》出臺(tái)，國(guó)有土地的出租、臨時(shí)使用或轉(zhuǎn)讓以及國(guó)有土地收益基金的隱性收入進(jìn)一步顯性化，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備資金管理，規(guī)范財(cái)政預(yù)算執(zhí)行審計(jì)，有效遏制了土地儲(chǔ)備部門(mén)與城投公司直接合作導(dǎo)致的變相舉債等違法違規(guī)行為，為土地儲(chǔ)備工作的統(tǒng)一管理與經(jīng)營(yíng)工作的正常有序開(kāi)展提供強(qiáng)有力的資金保障。與此同時(shí)，土地資源與債券市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，金融市場(chǎng)機(jī)制的平衡與靈活，有助于引流推廣，吸引資本投資土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債權(quán)，在降本增效、拓展融資渠道的同時(shí)，為土地儲(chǔ)備提供可靠資金保障，實(shí)現(xiàn)土地資源向土地資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，土地資產(chǎn)價(jià)值逐漸顯化。

（四）抑制融資沖動(dòng)，預(yù)防債務(wù)失控

一直以來(lái)，各級(jí)地方政府都將土地財(cái)政作為實(shí)現(xiàn)地方GDP增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?，但是，由于土地市?chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用，土地供應(yīng)需求存在一定波動(dòng)。建設(shè)土地的供需矛盾往往會(huì)造成土地儲(chǔ)備出現(xiàn)過(guò)量或超前等問(wèn)題，導(dǎo)致政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)激增。而土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目與區(qū)域的細(xì)化管理，可以有效抑制土地儲(chǔ)備過(guò)程中的融資沖動(dòng)，市場(chǎng)發(fā)展前景好、盈利能力高的專(zhuān)項(xiàng)債券持續(xù)發(fā)力，對(duì)“穩(wěn)投資”發(fā)揮提振作用，土地儲(chǔ)備融資“堵后門(mén)、開(kāi)正門(mén)”[3]，有效化解地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券給土地儲(chǔ)備工作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

（一）按期還本付息，土地儲(chǔ)備存在違約性風(fēng)險(xiǎn)

地方政府開(kāi)展土地儲(chǔ)備工作的過(guò)程中，需要面對(duì)土地使用規(guī)劃調(diào)整、國(guó)家相關(guān)政策變動(dòng)、土地儲(chǔ)備成本增加等諸多不確定性因素，不僅土地收儲(chǔ)存在困難，按計(jì)劃完成土地供應(yīng)也并非易事。土地出讓收入不及時(shí)、足額繳納入庫(kù)，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券無(wú)法按時(shí)還本付息，存在一定違約風(fēng)險(xiǎn)。在《管理辦法》中，對(duì)土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的周轉(zhuǎn)償還期限做出明確規(guī)定。雖然降低了一部分違約風(fēng)險(xiǎn)。但其本質(zhì)還是利用債券融資預(yù)防違約問(wèn)題。由于土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的金融屬性，其自身風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性與必然性，這對(duì)發(fā)行土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的前期可行性、過(guò)程穩(wěn)定性提出了更為嚴(yán)苛的要求。

（二）存在發(fā)行時(shí)差，土地儲(chǔ)備存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

為實(shí)施財(cái)政預(yù)算管理，地方政府一般會(huì)在每年的9月份上報(bào)土地儲(chǔ)備資金需求，在第二年發(fā)行債券、下達(dá)資金[4]。地方土地資源管理局會(huì)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、實(shí)施周期以及其他要求等，明確土地儲(chǔ)備工作的資金需求。由于土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的資金使用、發(fā)行下達(dá)以及債務(wù)償還與土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的開(kāi)展存在時(shí)間差，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)資金的管理與使用缺乏客觀性，有時(shí)土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)已經(jīng)開(kāi)展多時(shí)，但土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券卻遲遲沒(méi)有發(fā)行，或土地出讓權(quán)已到期但債務(wù)償還期限未到，出現(xiàn)資金缺口或者大量資金沉淀，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，降低債券專(zhuān)項(xiàng)資金的綜合使用效益，存在資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，給土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券與土地儲(chǔ)備工作的匹配、適應(yīng)帶來(lái)一定難度。

（三）涉及利益博弈，土地儲(chǔ)備存在溝通性風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)展土地儲(chǔ)備工作的過(guò)程中，各級(jí)政府部門(mén)間存在利益沖突，對(duì)應(yīng)土地資源管理局存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，各利益相關(guān)方的博弈往往會(huì)造成土地資源分配不均、職能部門(mén)間溝通不暢等問(wèn)題。在土地儲(chǔ)備工作需要各級(jí)政府、部門(mén)及其土地資源管理機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的時(shí)候，出現(xiàn)各自為政、相互競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，無(wú)法及時(shí)緩解土地供應(yīng)矛盾，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備存在溝通性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)國(guó)有土地資源的綜合利用帶來(lái)不良影響，降低土地儲(chǔ)備工作效率。土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的發(fā)行需要多部門(mén)聯(lián)動(dòng)，形成工作合力，這是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。各級(jí)政府、部門(mén)及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是否做到有效溝通、配合協(xié)作會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的發(fā)行效果帶來(lái)直接影響。這就要求土地儲(chǔ)備相關(guān)部門(mén)要明確權(quán)力職責(zé)，加強(qiáng)溝通交流。

（四）調(diào)整土地市場(chǎng)，土地儲(chǔ)備存在平衡性風(fēng)險(xiǎn)

土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的發(fā)行與經(jīng)營(yíng)應(yīng)秉持“收益與融資自求平衡”的管理原則，由于全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈放緩趨勢(shì)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化會(huì)改變土地使用結(jié)構(gòu)，造成土地市場(chǎng)波動(dòng)，進(jìn)一步影響土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及土地儲(chǔ)備規(guī)劃，商業(yè)、住宅等經(jīng)營(yíng)性用地所占比重有所下降，基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等非經(jīng)營(yíng)性用地所占比重有所上升。在《管理辦法》中，明確指出了土地儲(chǔ)備項(xiàng)目要具有穩(wěn)定、可控的預(yù)期收入，以按期償還本息[5]。由此可見(jiàn)，土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券雖然可以緩解儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)性用地土地的資金壓力，但無(wú)法解決非經(jīng)營(yíng)用地的土地儲(chǔ)備資金匱乏的問(wèn)題，相關(guān)金融政策與制度一片空白。土地儲(chǔ)備的初衷在于發(fā)揮公益性作用，而在扣除各項(xiàng)集體資金、前期開(kāi)發(fā)成本后，土地使用權(quán)出讓的純收益大大減少，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備項(xiàng)目出現(xiàn)收支不平，進(jìn)一步壓縮了儲(chǔ)備土地出讓的利潤(rùn)空間。土地儲(chǔ)備收益分配格局的變化，對(duì)土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化、市場(chǎng)健康有序發(fā)展及利益分配合理化提出了更高要求。

五、土地儲(chǔ)備與土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的契合建議

（一）地方政府轉(zhuǎn)變觀念，優(yōu)化土地儲(chǔ)備考核

土地儲(chǔ)備是城市發(fā)展的動(dòng)力源泉，土地專(zhuān)項(xiàng)債券是土地儲(chǔ)備的重要資金來(lái)源渠道。因此，強(qiáng)化土地市場(chǎng)與金融市場(chǎng)監(jiān)督的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)從土地供應(yīng)到財(cái)政收入、資金投入到土地儲(chǔ)備、從土地資源利用到產(chǎn)業(yè)聚集、從經(jīng)濟(jì)發(fā)展到民生建設(shè)，逐級(jí)發(fā)揮土地市場(chǎng)機(jī)制的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為地方發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)與重要保障。由于土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券需要通過(guò)出讓社會(huì)建設(shè)用地的形式獲取收入，各級(jí)土地資源管理局難免會(huì)以利益收入為目標(biāo)，在經(jīng)營(yíng)性用地中投入大量人力、物力、財(cái)力，忽視非經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目。土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行的初衷在于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，兼顧社會(huì)公平，因此，地方政府應(yīng)樹(shù)立正確的土地財(cái)政收入理念，建立健全土地儲(chǔ)備績(jī)效考核體系，合理增加非經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目所占比例，由效益優(yōu)先兼顧公平轉(zhuǎn)向更加注重社會(huì)公平，推動(dòng)社會(huì)良性發(fā)展。

（二）加強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理，提升土地儲(chǔ)備效率

為有效使用土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券，規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為，防范潛在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高土地儲(chǔ)備效率，強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理，應(yīng)從以下幾方面入手：第一，加強(qiáng)計(jì)劃管理?？茖W(xué)編制城市總體規(guī)劃與土地儲(chǔ)備計(jì)劃、收支計(jì)劃與平衡方案、資金需求計(jì)劃等，切實(shí)發(fā)揮土地調(diào)控作用，分析土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)判土地儲(chǔ)備規(guī)模與出讓收入，并對(duì)各項(xiàng)計(jì)劃的可操作性進(jìn)行反復(fù)推敲，從源頭上提升土地儲(chǔ)備統(tǒng)籌管理的有效性，為土地儲(chǔ)備計(jì)劃的合理、有序開(kāi)展提供可靠保障。第二，加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理。一方面，要加強(qiáng)土地資源管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部成員單位的溝通協(xié)作；另一方面，要加強(qiáng)土地資源管理部門(mén)間的聯(lián)動(dòng)合作，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，提高土地儲(chǔ)備的整體效率。省、市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在扶持政策制定、土地儲(chǔ)備資金籌集以及土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)指導(dǎo)等方面的綜合能力強(qiáng)，區(qū)、縣級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地征用拆遷、前期整理開(kāi)發(fā)、地方招商供地等具有較為豐富的理論知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。第三，建立健全資產(chǎn)管理制度。重視土地儲(chǔ)備供應(yīng)臺(tái)賬的建立與完善工作，包含但不限于項(xiàng)目名稱(chēng)、面積、區(qū)位、規(guī)劃等基本情況，土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃、儲(chǔ)備方式、儲(chǔ)備進(jìn)度、完成節(jié)點(diǎn)等儲(chǔ)備情況，資金來(lái)源、使用計(jì)劃、支付進(jìn)度、儲(chǔ)備成本及利息等資金情況，建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃、供應(yīng)進(jìn)度、成交面積、出讓收入等供應(yīng)情況。同時(shí)，要構(gòu)建土地儲(chǔ)備監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，并將日常統(tǒng)一融入監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備計(jì)劃、建設(shè)用地供應(yīng)以及土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行的全過(guò)程、信息化管理。最后，為避免土地資源流失，應(yīng)注重土地儲(chǔ)備的日常維護(hù)工作，規(guī)范土地儲(chǔ)備程序，既不高估也不低估土地價(jià)值，提高土地資產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)需求的適應(yīng)能力。

（三）創(chuàng)新土地儲(chǔ)備債券模式，優(yōu)化償債資金渠道

土地儲(chǔ)備債券需要在實(shí)踐中求創(chuàng)新，在創(chuàng)新中求發(fā)展。第一，為保障土地儲(chǔ)備籌集資金“專(zhuān)款專(zhuān)用”，應(yīng)成立風(fēng)險(xiǎn)基金或者保險(xiǎn)基金，以防范專(zhuān)項(xiàng)債券風(fēng)險(xiǎn)。一方面，可以將國(guó)有土地出讓的收入或效益基金規(guī)劃為風(fēng)險(xiǎn)基金，在因客觀因素導(dǎo)致違約行為時(shí)，利用風(fēng)險(xiǎn)基金按期還本付息；另一方面，建立保險(xiǎn)機(jī)制，將國(guó)有土地收益基金或者出讓收入規(guī)劃為保險(xiǎn)費(fèi)用，將違約風(fēng)險(xiǎn)或債券風(fēng)險(xiǎn)作為保險(xiǎn)所實(shí)施的對(duì)象，以保險(xiǎn)資金償還土地專(zhuān)項(xiàng)債券的本息。第二，靈活調(diào)劑土地儲(chǔ)備利益統(tǒng)籌政策，統(tǒng)一土地儲(chǔ)備方式，加強(qiáng)土地調(diào)控能力，降低資本投入。通過(guò)準(zhǔn)確預(yù)估可出讓土地，統(tǒng)籌管理出讓收入以還本付息，在土地出讓收入高于對(duì)應(yīng)的土地儲(chǔ)備所需的融資本息時(shí)，可將剩余資金償還土地項(xiàng)目庫(kù)中的其他債務(wù)。當(dāng)土地出讓收入低于對(duì)應(yīng)的融資本息時(shí)，可以使用其他項(xiàng)目庫(kù)中的剩余資金償還。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，土地儲(chǔ)備賦能城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地方政府發(fā)行土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的初衷在于發(fā)揮土地市場(chǎng)作用，使預(yù)期土地出讓收入明顯化。土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券有助于規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為，預(yù)防債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，抑制融資沖動(dòng)，保障土地儲(chǔ)備的融資需求，契合土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)運(yùn)行特征。因此，地方政府要及時(shí)更新土地儲(chǔ)備理念，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，健全土地儲(chǔ)備管理制度，創(chuàng)新專(zhuān)項(xiàng)債券模式，拓展土地儲(chǔ)備償債資金渠道，完善土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券與土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的銜接聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以滿足土地市場(chǎng)需求，助力地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。